Региональный рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

РЕФЕРАТ

на тему: «Региональный рынок недвижимости»

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Понятие и особенности рынка недвижимости

2. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

3. Структура рынка недвижимости

4. Развитие регионального рынка недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

Целью работы является анализ регионального рынка недвижимости.

Задачи:

1. Проанализировать понятие и особенности рынка недвижимости.

2. Выявить факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

3. Определить структуру рынка недвижимости.

4. Дать оценку развития регионального рынка недвижимости.

Информационная база представлена учебной литературой, Интернет-ресурсами.

Работа состоит из введения, четырех пунктов, заключения и библиографического списка.

1. Понятие и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

1. Локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

2. Уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

3. Низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

4. Несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

5. Разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). Основным типом недвижимости является земля. Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации, важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

2. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

В России недвижимость давно стала товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Рынок жилья - это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка недвижимости. Жилье нельзя просто производить и продавать: здесь очень тесная связь с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры.

3. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: развития (создания) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. Говоря о вторичном рынке, необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлтерские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т.д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости.

4. Развитие регионального рынка недвижимости

Рынки жилой и коммерческой недвижимости в регионах находятся пока в стадии формирования, однако столичные и иностранные инвесторы неслучайно проявляют к ним живейший интерес. Настороженное отношение инвесторов к региональным рынкам недвижимости во многом объясняется их закрытостью и непрозрачностью.

Рост инвестиционной привлекательности недвижимости в регионах объясняется целым рядом причин. Это и перенасыщение рынков Москвы и Санкт-Петербурга, и экономический подъем в стране, и стабильный рост доходов населения, и практически полное отсутствие адекватного предложения во всех сегментах. Несмотря на все риски и более низкую доходность инвестиций, стремление первыми оказаться на рынке и занять свою нишу, пока уровень конкуренции не особенно высок, стимулирует компании двигаться из столицы дальше по городам России и ближнего зарубежья. Практически каждому инвестору придется решать множество проблем, вытекающих из специфики взаимодействия с местной администрацией и недостаточного законодательного регулирования земельных отношений, в особенности в отдаленных регионах. Инвестиционная привлекательность регионального рынка недвижимости напрямую зависит от политической обстановки в районе.

Развитие регионального рынка недвижимости определяется:

1) Экономическим ростом или ожиданиями такого роста в данном регионе. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко, чтобы быть правилом.

2) Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.

3) Взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

недвижимость рынок инфляция

Рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). На сегодняшний день в регионах стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено с ростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации.

Развитие регионального рынка недвижимости определяется экономическим ростом или ожиданиями такого роста в данном регионе; финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона и взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - СПб.: Питер, 2007. -624 с.

2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: ТРТУ, 2008. - 165 с.

3. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебник / А.Г.Грязнова. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 134 с.

4. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков / В.И. Петров. - М.: 2008. - 332 с.

5. Поршнев А.Г. Управление недвижимостью в России / А.Г. Поршнев. - М.: Наука, 2008. - 357 с.

6. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие / И.В. Смирнова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 231 с.

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов - н/Д: Феникс, 2006. - 178 с.

8. Электронные ресурсы

9. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебник / А.Г. Грязнова. - Режим доступа: [http://www.ners.ru].

10. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков / В.И. Петров. - Режим доступа: [http://www.e-vid.ru].

Размещено на Allbest.ru