Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Нижегородской области

Государственное образовательное учреждение

Нижегородский государственный

инженерно-экономический институт

(ГОУ ВПО НГИЭИ)

Факультет Экономический

Кафедра «Экономики и статистики»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант 3

Выполнила студентка

экономического факультета

заочного отделения

4 курса, группа № 06-ЭЗ

Аввакумцева М. Н.

г. Княгинино

2010 г.

Перечислите особенности аренды участков лесного фонда (а.у.л.ф.)

Одна из специфических разновидностей аренды, форма использования лесных ресурсов. Основанием возникновения права пользования участками лесного фонда на условиях аренды выступает договор аренды. По этому договору федеральный орган управления лесным хозяйством (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от 1 года до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования. Добытые в соответствии с договором А.у.л.ф. лесные ресурсы (продукция) являются собственностью арендатора. Субаренда участков запрещена. А.у.л.ф. регулируется ЛК, ГК РФ и Положением об аренде участков лесного фонда, утвержденным Правительством РФ 23 июля 1993 г.

Договор А.у.л.ф. заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством. Договор считается заключенным только с момента государственной регистрации.

В договоре А.у.л.ф. указываются следующие условия:

а) граница участка лесного фонда;

б) виды лесопользования;

в) размеры (объемы) лесопользования; г) срок аренды;

д) размер арендной платы и порядок ее внесения;

е)обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;

ж)порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ (а также иные условия, определенные по усмотрению сторон).

Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов. Представление территориальных органов подготавливается с участием органов местного самоуправления и лесопользователей.

На основании решений органов государственной власти субъектов РФ участки лесного фонда предоставляются в аренду на срок от 1 года до 5 лет лесопользователям, длительное время осуществляющим свою деятельность на данной территории и имеющим производственные мощности для заготовки и переработки древесины и других лесных ресурсов, а также расположенным на территории субъекта РФ сельскохозяйственным организациям.

Предоставление участков лесного фонда в аренду должно осуществляться гласно, с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории. Арендатор должен иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности. Участки лесного фонда, переданные в аренду, не подлежат переходу в собственность арендатора по истечении срока аренды.

Выкуп арендованных участков запрещается.

Какие права имеет арендатор недвижимого имущества?

Здания и иные сооружения являются объектами недвижимости, прочно связанными с земельным участком, на котором они расположены. Следовательно, владение и пользование такими объектами предполагает наличие у арендатора определенных прав на земельный участок, которые должны быть переданы одновременно с передачей в аренду здания или иного сооружения. Причем передаче подлежат не только права на земельный участок, непосредственно занятый недвижимостью, но и на ту его часть, которая необходима для использования здания или иного сооружения. Установление подобного законодательного положения вызвано, прежде всего, требованиями гражданского оборота, поскольку пользоваться недвижимостью отдельно от земельного участка невозможно.

Говоря о правах арендатора на земельный участок, занимаемый недвижимостью, необходимо обратить внимание на существенное противоречие положений Земельного кодекса Российской Федерации <*> (далее по тексту - ЗК РФ) и положений Гражданского кодекса. Глубинная причина этих противоречий кроется в концептуально разных подходах к определению объекта недвижимости. И, как следствие этого, различное определение юридической судьбы земельного участка и недвижимости, которая на нем расположена. Анализ положений о недвижимости, содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать вывод, что при отчуждении недвижимости или передаче ее во временное владение и пользование земельный участок следует судьбе недвижимого объекта. ГК РФ рассматривает земельный участок и строение на нем как относительно самостоятельные объекты, а в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ, напротив, направлены на восстановление принципа единого объекта, т.е. земельного участка и строений на нем. Следовательно, устанавливается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Причем ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливая в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком следуют его судьбе, ЗА исключением случаев, установленных федеральными законами. В итоге с принятием ЗК РФ многие положения ГК РФ стали нереализуемыми. Земельное законодательство попыталось возродить классический принцип римского права superficies solo cedit. Однако сделано это весьма непоследовательно. Положение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера и допускает отступление от названного принципа в случаях, установленных иными федеральными законами. ГК РФ, являясь, так же как и ЗК РФ, федеральным законом, устанавливает иной, прямо противоположный принцип. Последняя фраза п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, с одной стороны, дает возможность применения положений ГК РФ при отчуждении или сдаче в аренду недвижимого имущества. С другой, приведет к тому, что оборот недвижимости будет регулироваться весьма противоречиво. Оборот недвижимости, прочно связанной с земельными участками, будет регулироваться правилами ГК РФ, а оборот самих земельных участков - правилами ЗК РФ, поскольку положения ЗК РФ в силу правила ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имеют приоритет. Подобная ситуация недопустима. Вряд ли на сегодняшний день можно предложить какое-либо универсальное решение проблемы. Думается, что положения ЗК РФ, содержащие нормы гражданского права, обречены на неприменение. Во-первых, устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). Во-вторых, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Таким образом, можно сделать вывод, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками как объектами недвижимости должны регулироваться исходя из положений главы 17 ГК РФ.

Отношения по поводу аренды зданий и иных сооружений, а следовательно, по поводу передачи прав на земельные участки, занятые этими объектами недвижимости, бесспорно, регулируются гражданским законодательством. Таким образом, ч. 3 ст. 3 ЗК РФ исключает применение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ и включение этой нормы в ЗК РФ не подлежит логическому объяснению и, возможно, объясняется несовершенством юридической техники российского законодателя.

Итак, регулированию отношений по поводу владения и пользования земельным участком, на котором расположена арендованная недвижимость, закон посвятил ст. 652 ГК РФ. В данной статье выделяются две ситуации. Первая - когда арендодатель здания и иного сооружения одновременно является собственником земельного участка, на котором расположена недвижимость. Вторая - когда земельный участок, на котором расположена арендуемая недвижимость, не принадлежит арендодателю на праве собственности. В любом случае вопрос о правах на соответствующий земельный участок должен быть решен одновременно с предоставлением здания или иного сооружения.

В том случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или на иное право, предусмотренное договором аренды здания или иного сооружения.

Если же в договоре стороны не определили характер прав арендатора на земельный участок, то к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или иным сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).

Соглашением между арендодателем и арендатором может быть предусмотрено лишь такое право на земельный участок, которое содержится в перечне прав на земельные участки, установленном ЗК РФ. К числу таких прав относятся: право собственности, постоянное (бессрочное) право пользования, пожизненное наследуемое владение, аренда земельного участка, сервитут и безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может быть передано, поскольку основания возникновения этого права не носят договорный характер, а субъектами могут быть только государственные (муниципальные) унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти или местного самоуправления. Иные лица (граждане, юридические лица), имеющие право постоянного (бессрочного) пользования, получившие его до введения в действие ЗК РФ, не вправе распоряжаться земельным участком. Это положение ЗК РФ противоречит ст. 270 ГК РФ, согласно которой распоряжение земельным участком возможно, но только с согласия собственника и только путем передачи земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Поскольку согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство имеет приоритет при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, то применение ст. 652 ГК РФ оказывается заблокированным. Арендодатель, обладающий правом собственности на земельный участок, на котором расположена арендуемая недвижимость, может передать этот участок только в аренду. Гражданин-арендодатель в соответствии с ч. 2 ст. 20 ЗК РФ вовсе не вправе распоряжаться земельным участком, а следовательно, сдача в аренду здания, находящегося на этом земельном участке, возможна только в случае приобретения арендодателем права собственности на земельный участок. Такое право предоставлено только гражданам ч. 5 ст. 20 ЗК РФ.

Абзацем 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ установлено, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или иного сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или иным сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. недвижимый имущество аренда земельный

Необходимо заметить, что ЗК РФ предусматривает ограниченный перечень прав на земельные участки, а именно: право собственности, постоянное (бессрочное) право пользования, пожизненное наследуемое владение, аренда земельного участка, сервитут и безвозмездное срочное пользование земельным участком. К какому праву на земельный участок относится право пользования земельным участком арендатором, предоставляемое ему в соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ? Очевидно, что это право не может быть правом собственности и правом пожизненного наследуемого владения. Следовательно, оно может быть определено как аренда, сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования либо право безвозмездного срочного пользования. Рассматривать это право пользования как сервитут не представляется возможным в силу особенностей сервитута. Прежде всего сервитут предполагает соседство земельных участков. Часть 1 ст. 274 ГК РФ не предполагает установление сервитута в пользу владельца строения, находящегося на обременяемом земельном участке. Кроме того, сервитут как ограниченное вещное право на чужое недвижимое имущество не соединено с владением этим имуществом. Арендатор же здания не может не владеть земельным участком, на котором это здание расположено.

Нельзя рассматривать право пользования, предоставляемое арендатору в силу абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ, как право постоянного (бессрочного) пользования. Во-первых, основания приобретения такого права не носят договорный характер, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки. Единственным исключением из этого правила является положение ст. 271 ГК РФ, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на которой расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, право пользования земельным участком, предоставляемое арендатору в силу абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ, можно рассматривать как предоставление земельного участка в аренду либо как право безвозмездного срочного пользования. ЗК РФ допускает передачу земельного участка его собственником в безвозмездное срочное пользование по договору. ГК РФ, хотя и устанавливает правило, в соответствии с которым плата за пользование зданием или иным сооружением включает плату за пользование земельным участком (ч. 2 ст. 654 ГК РФ), однако придает этому правилу диспозитивный характер. Следовательно, стороны договора аренды могут установить своим соглашением только плату за пользование зданием или иным сооружением, предоставив арендатору на срок аренды здания или иного сооружения земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования.

Безусловно, право пользования арендатора земельным участком, предоставляемое ему в соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ, может носить арендный характер.

Если арендодатель не является собственником земельного участка, то по общему правилу аренда здания и иного сооружения, расположенного на таком участке, требует согласия собственника земельного участка. Передача здания или иного сооружения во временное владение и пользование без согласия собственника земельного участка допускается, если подобные действия арендодателя не противоречат условиям пользования таким земельным участком, установленным законом или договором, заключенным с собственником земельного участка.

К числу не собственников ГК РФ относит лиц, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве пожизненного наследуемого владения. Причем согласно ст. 270 ГК РФ распоряжение земельным участком, который принадлежит лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, возможно лишь с согласия собственника этого участка.

Видимое противоречие между положением ч. 3 ст. 264 ГК РФ, запрещающим владельцам земельных участков, не являющимся собственниками, распоряжаться этими участками, и нормами обязательственного права о недвижимости нивелируется, если учесть, что положение ч. 3 ст. 264 ГК РФ носит диспозитивный характер. В законе или в договоре может быть предусмотрена возможность распоряжения участком. В нормах о купле-продаже, об аренде недвижимости предусмотрена такая возможность. В то же время с введением в действие ЗК РФ запрет на распоряжение земельными участками, не принадлежащими гражданам и юридическим лицам на праве собственности, приобрел характер императива.

Необходимо учитывать, что арендодатель, не являющийся собственником земельного участка, может передать арендатору права на земельный участок в том объеме, которым обладает сам, или в меньшем объеме. Таким образом, если арендодатель владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, он может (с согласия собственника) передать земельный участок арендатору только на праве безвозмездного срочного пользования или в аренду (на срок аренды строения). В случае выкупа арендованного строения арендатор приобретает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (абз. 2 ч. 1 ст. 271 ГК РФ).

Владелец земельного участка, принадлежащего ему на праве пожизненного наследуемого владения, также ограничен законом в способах распоряжения участком. Он может передать его по наследству, сдать в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Таким образом, анализ положений ГК РФ позволяет сделать вывод, что арендодатель, на каком бы праве он ни владел земельным участком, при передаче в аренду здания или иного сооружения, находящегося на этом участке, может передать арендатору часть земельного участка либо в безвозмездное срочное пользование, либо в аренду.

В рамках данного раздела необходимо остановиться на вопросе о передаче во временное владение и пользование земельного участка в том случае, когда на нем расположены строения, не принадлежащие арендодателю участка. ЗК РФ, устанавливая в ст. 22 правила об аренде земельных участков, не упоминает о судьбе строений, находящихся на таком участке. Согласно принципу единства судьбы земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, строение также должно быть передано в аренду. Однако ГК РФ строится на иных принципах. Поскольку этот вопрос не урегулирован ЗК РФ, применению подлежат положения ГК РФ. Статья 653 ГК РФ регулирует подобные отношения только в случае продажи земельного участка, устанавливая правило, согласно которому за арендатором недвижимости сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Думается, что данное правило можно было бы применить по аналогии в случае, если земельный участок сдается в аренду. Арендодатель земельного участка обязан предупредить третье лицо (арендатора участка) о наличии обременения в виде аренды здания или иного сооружения. Следует также заметить, что целевое назначение земельного участка в обоих случаях должно быть одинаковым.

Исходя из вышесказанного, договор аренды здания или иного сооружения можно назвать правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Что касается применения правил ЗК РФ, то, усложняя и парализуя гражданский оборот, они нуждаются в изменении и приведении их в соответствие с ГК РФ. "Гражданское право вообще и в особенности те принципы его, которые касаются менового оборота, устроены так, что они способствуют движению хозяйственных благ туда, где эти блага имеют большую ценность и полезность". Положения ЗК РФ не только не способствуют движению такого блага, как недвижимость, но и уменьшают его ценность, поскольку без определения прав на землю пользование объектами недвижимости невозможно.

Что включается в недвижимость в жилищной сфере?

Потребность в жилье - одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение - основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми помещениями, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания.

В чем состоит социальная роль недвижимого имущества?

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ¦ земельные участки; ¦ здания и сооружения; ¦ инвентарь и оборудование; ¦ сырье и продукцию; ¦ требования и долги; ¦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ¦ нематериальные активы; ¦ информацию; ¦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ¦ леса; ¦ многолетние насаждения; ¦ здания; ¦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ¦ воздушные и морские суда; ¦ суда внутреннего плавания; ¦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).



Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

- Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная -- вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Задача

Определить годовую арендную плату за землю, сдаваемую для экологически опасного п/п, если годовая ставка земельного налога составляет 360 руб. на кв. метр, сдаваемая арендная площадь 80 кв. метров, а площадь застроения территории равна 80%.

Приобретен объект недвижимости стоимостью 150 тыс. руб. Срок полезного использования составляет 8 лет. Рассчитать для каждого года по способу уменьшаемого остатка норму амортизации, сумму амортизации и остаточную стоимость. Коэффициент ускорения составляет 1,5.Данные представить в виде таблицы.

Решение:

Балансовая стоимость объекта составляет 150 тыс.руб.

Годовая норма амортизации составляет 100%/8 лет=12,5%*1,5=18,7%

в первый год эксплуатации годовая норма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначально стоимости

150000*18,7%=28050 руб.

Остаточная стоимость 150000-28050=121950 руб.

сумма амортизации за 2-ой год

121950*18,7%=22804,65 руб.

Остаточная стоимость 121950-22804,65=99145,35

сумма амортизации за 3-ий год

99145,35*18,7%=18540 руб.

Остаточная стоимость 99145,35-18540=80605,35 руб.

сумма амортизации за 4-ый год

80605,35*18,7%=15073 руб.

Остаточная стоимость 80605,35-15073=65532 руб.

сумма амортизации за 5-ый год

65532*18,7%=12254 руб.

Остаточная стоимость 65532-12254=53278 руб.

сумма амортизации за 6-ой год

53278*18,7%=9963 руб.

Остаточная стоимость 53278-9963=43315 руб.

сумма амортизации за 7-ой год

43315*18,7%=8099 руб.

Остаточная стоимость 43315-8099=35216 руб.

сумма амортизации за 8 год

35216*18,7%=6585 руб.

Остаточная стоимость 35216-6585=28631 руб.

Года	Норма амортизации	Сумма амортизации	Расчет ост. стоимости	Остаточная стоимость
1	18,7	28050	150000-28050	121950
2	18,7	22804,65	121950-22804,65	99145,35
3	18,7	18540	99145,35-18540	80605,35
4	18,7	15073	80605,35-15073	65532
5	18,7	12254	65532-12254	53278
6	18,7	9963	53278-9963	43315
7	18,7	8099	43315-8099	35216
8	18,7	6585	35216-6585	28631

Размещено на Allbest.ru