Исследование регионального рынка земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

16

Содержание

Введение

1. Российский земельный рынок: проблемы и особенности

1.1 Земля как объект хозяйственного оборота

1.2 Основные цели экономической оценки земли

2. Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения

2.1 Основные цели и направления анализа земельного рынка

2.2 Принципы и методы оценки земельных участков

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основной общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

Ценность земли заключается в ее основных характеристиках: каждый участок является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению; земля является недвижимой в вещественном отношении; земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается; предложение земли ограничено природой; земля может использоваться людьми для различных целей.

С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов расширяется гражданский оборот земельных участков, земля все в большей степени становится товаром-объектом хозяйственного оборота.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления средств в бюджеты для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и для других целей.

Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это, в свою очередь, приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах.

Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

Цель работы - показать особенности земельного участка как объекта экономической оценки, раскрыть принципы и методы проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

Задачи работы: изучение и сопоставительный анализ методов доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка.

В качестве информационной базы используются требования Международных стандартов оценки земельных участков и методические рекомендации Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

Практическая значимость работы состоит в том что, в ней последовательно раскрываются экономические и правовые аспекты реализации трех классических подходов к оценке земель различного целевого назначения, а также история возникновения рынка земли и тенденции развития земельного рынка в ближайшем будущем.

1. Российский земельный рынок: проблемы и особенности

1.1 Земля как объект хозяйственного оборота

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие Субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

Оценщики рассматривают стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка. На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли:

1. Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе и иностранные

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания, и цены продажи земельных участков растут. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно - нормальному уровню. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок приходит в депрессивное состояние. Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене на земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения.

Вследствие неразвитости земельного рынка России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Землю можно свободно покупать и продавать, конечно, в рамках этих законодательств. Например, в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру, в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело? Все дело в том, что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не оттого, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «засилье» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др., цены именно такие).

Создается впечатление, что законодательные органы власти намеренно препятствуют развитию рынка земли. Это подтверждает и деятельность Государственной Думы, которая за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. И развитие рынка земли в России могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

1.2 Основные цели экономической оценки земли

Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к неэффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценке стоимости земли.

Экономическая оценка земельного участка - деятельность по систематизированному сбору и анализу данных необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от оценки, обуславливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Можно определить четыре основных цели оценки земельных участков:

1.Удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли

2.Создание базы для налогообложения

3. Реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий

4. Составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Первая цель оценки стоимости земельных участков - удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

2. Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения

2.1 Основные цели и направления анализа земельного рынка

Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определить ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика индетифицировать конкурирующие объекты, и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Анализ общего состояния земельного рынка проводится по следующим направлениям.

Цели анализа земельного рынка:

1.Уровень цен

2. Состояние рынка

3. Доступность и ликвидность земельных участков

4. Эффективность инвестиций в земельные участки

Направления анализа земельного рынка:

1. Сегментирование земельного рынка

2. Цены на объекты - аналоги

3. Влияние важнейших параметров на цену

4. Прогноз цен на объекты инвестиций

5. Влияние местоположения на цену

6. Законодательная и нормативная база

7. Предложение, спрос и количество сделок

8. Оценка ликвидности

9. Поток доходов

10. Экономическая и макроэкономическая ситуация

11. Прогнозирование состояния рынка.

Таким образом, в ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей; сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка; исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей; прогнозирование тенденций изменения показателей.

2.2 Принципы и методы оценки земельных участков

В мировой практике кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:

1. Доходный

2. Сравнительный

3. Затратный

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года №568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подход к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. земельный участок оценка

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает в себя три метода: метод капитализации дохода (земельной ренты); метод остатка (техника остатка для земельного участка); метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течении достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

Затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок расположенный на подзолистых заболоченных почвах. Тоже самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых - чем меньше эксплутационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина - чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних хозяйственных культур. В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе замещения.

Таким образом, итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Заключение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также учета при оценке многих других факторов. В России земля - один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли: как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России; как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства; как пространственного базиса под городскую застройку; как кладовой месторождений; как объекта налогообложения. В работе были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

Список использованной литературы

1. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В.И.Петров; под ред. М.А.Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008. - 224с.

2. Плисецкий Е.Л. Коммерческая география России: Территориальная организация производства и рынка: учебное пособие / Е.Л.Плисецкий. - М.: КНОРУС, 2007. - 216с.

3. Введение в экономическую географию и региональную экономику России: учебное пособие для студ. высш. учеб. Заведений / [А.АВинокуров и др.] ; под общ. ред. проф. В.Г.Глушковой, доц. А.А.Винокурова : в 2ч. - М.: Изд-во ВЛАДОС - ПРЕСС, 2004. - 4.1. - 430с.

4. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: Экзамен.

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-Р.

6. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: Дашков и К, 2004.

7. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. М.: Питер, 2005.

8. Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования. М.: Русская оценка, 2004.

9. Оценка рыночной стоимости земельных участков / под ред. Д.Б.Арбатского, Л.И.Кошкина. М.: ВIIIПП, 2003.

10. Петров В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ. 2005.

11. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений. М.: Росземкадастр, 2001.

Размещено на Allbest.ru