Определение износа имущественного комплекса предприятия при массовой оценке

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

1 Начисление износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия

2 Вычисление физического износа в системе asis ® для объектов недвижимости при массовой оценке

3 Вычисление износа для движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т. д.) при массовой оценке

1 НАЧИСЛЕНИЕ ИЗНОСОВ ПРИ МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ПРЕДПРИЯТИЯ

оценка износ имущество

Для большинства оцениваемых объектов при массовой оценке обычно применяется следующая процедура:

- вычисляется стоимость замещения (воспроизводства) без учета износа (затратным или сравнительным подходами);

- вычисляется совокупный износ, традиционно разделяющийся на физический, функциональный и экономический износы;

- справедливая стоимость вычисляется вычитанием из стоимости замещения (воспроизводства) совокупного износа.

Однако эта процедура может не применяться к объектам оценки, используемым при добыче полезных ископаемых, например, к угольным шахтам, нефтяным скважинам, работающим под землей машинам и оборудованию и т.п.

К части объектов оценки эта процедура может быть использована только как вспомогательный метод. Например, для оценки крупных турбовоздуходувок выпуска 50-х годов прошлого века, обеспечивающих воздухом все предприятие, более адекватным, по-видимому, было бы применение использование методов оценки бизнеса и идентификацией и локализацией денежного потока, приходящего на одну турбовоздуходувку.

В [2] подробно рассмотрены способы сокращения трудоемкости при вычислении справедливой стоимость без учета износа в случае массовой оценки и предложен метод, сокращающий трудоемкость вычисления износов.

Этот же метод (метод таблиц, номограмм, кривых) упомянут и в [3].

В данной работе это метод начисления износа и будет более подробно рассмотрен.

Физический износ может быть оценен (а иногда и оценивается оценщиками) по нормам амортизации в соответствии с Постановлением СМ СССР №1072 от 22.10.90 (согласно классификатору ЕНАО) или Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (согласно классификатору ОКОФ). Такой износ («бухгалтерский»), как правило, оказывается весьма высоким. Например, справедливая стоимость имущественного комплекса среднего и крупного предприятия по нашим кривым, в среднем, в 1.2-2.2 раза выше, чем с учетом износа по классификатору ЕНАО.

Следует принять во внимание, что в процессе эксплуатации оборудование непрерывно модернизируется, совершенствуется, заменяется на новое.

Чтобы учесть это обстоятельство и определить реальный износ, оценщики экспертно используют оценочные шкалы, устанавливающие связи между износом, состоянием и остающимся сроком службы. Однако использовать экспертные износы практически нереально даже на средних проектах из-за огромных трудозатрат (конечно, если эти износы в действительности рассчитываются, а не берутся «с потолка»).

Следует заметить, что метод начисления износа с помощью разработанных для разных видов основных средств таблиц или номограмм при массовой оценке давно известен и используется за рубежом. В [3] приведен общий вид кривых (номограмм) по шести видам металлорежущих станков для российских реалий. Однако вид этих таблиц для подавляющего числа объектов оценки в России не разработан или, во всяком случае, не опубликован.

В [3] дано обоснование необходимости разработки особых методов износов для массовой оценки, с которым мы полностью согласны. Перечислим приведенные в этой статье основные аргументы применительно к машинам и оборудованию, которые верны и для объектов недвижимости.

1. Сбор индивидуальной информации по каждому объекту затруднен и практически невыполним в рамках отведенного на выполнение проекта времени и бюджета. От себя заметим, что, как показано выше, при собранной информации трудоемкость оценки столь велика, что традиционными методами имущественные комплексы даже средних предприятий невозможно оценить в разумные сроки.

2. Огромное число наименований, видов, модификаций машин и оборудование - только отраслевые перечни исчисляются сотнями тысяч наименований изделий и, соответственно, число производителей машин и оборудования также велико, что приводит к широкому разбросу цен на одно и то же изделие.

3. Динамичное и радикальное изменение стоимости с течением времени.

4. Большие различия между аналогами импортного и отечественного производства.

5. Идентификация и локализация денежного потока, приходящегося на объект оценки как на составную часть бизнеса, часто затруднены в силу сложной структуры производственного цикла и т.д.

Из всего вышеперечисленного автор статьи [3] делает вывод: «Практика оценки показывает, что в большинстве случаев внешнее (экономическое) устаревание отсутствует, т.е. имеет место только физический износ и функциональное устаревание. Эта предпосылка позволяет подготовить исходную информацию для расчета совокупного износа и остаточной стоимости в виде номограмм или таблиц».

В том случае, когда внешнее устаревание имеет место, то наиболее подходящим методом для расчета этого износа в случае промышленного предприятия является, на наш взгляд, метод недозагрузки мощностей.

Далее будет дано описание таблиц износа, реализованных в системе помощи аудитору и оценщику ASIS ® [2].

2 ВЫЧИСЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА В СИСТЕМЕ ASIS ® ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ

В системе физический износ строительных объектов вычисляется с применением таблиц износа из справочника «Маршалл и Свифт» [4].

Для этого к каждому шифру введенного в систему классификатора единых норм амортизации (ЕНАО) для зданий, сооружений и передаточных устройств исходя из вычисляемого по шифру амортизации времени полезного использования привязана определенная таблица износа из этого справочника. В справочнике «Маршалл и Свифт» имеется 10 таблиц износа строительных объектов со временем полезного использования от 20 до 70 лет, все они введены в систему.

Стоимость с учетом физического износа оцениваемого объекта вычисляется на основании стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа и вычисленного износа по соответствующей шифру амортизации таблице, в зависимости от даты ввода объекта в эксплуатацию (или даты его последнего капитального ремонта). Заметим, что во всех десяти таблицах максимальный износ является одинаковым и равен 80 процентам, а остаточная стоимость после срока полезного использования является постоянной и примерно равна утилизационной стоимости.

Пример.

Таблица - Физический износ строительного объекта со временем жизни 70 лет (шифры ЕНАО 10000, 10001, 10100, 10101, 10102, 20100, 20120, 20207и др.)

Замечание. Объекты недвижимого имущества производственного назначения, включая объекты незавершенного строительства, практически всегда являются имуществом с ограниченным рынком или специализированным имуществом, и в отношении оценки справедливой стоимости наиболее подходящим является метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ). При этом функциональный износ при массовой оценке полагают в большинстве случаев равным нулю. Внешний (экономический) износ объекта недвижимости обычно рассчитывается из среднегодовой фактической недозагрузки мощностей связанного с этим объектом бизнес-процесса (цеха, всего предприятия).

Коэффициент экономического устаревания определяется по формуле:

K э = 1 - Cⁿ,

где С - загрузка (коэффициент использования мощностей);

n - коэффициент торможения, равный, в среднем, 0,7.

3 ВЫЧИСЛЕНИЕ ИЗНОСА ДЛЯ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ, ТРАНСПОРТА И Т. Д.) ПРИ МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ

Совокупный физический и функциональный износ машин и оборудования вычисляется в системе с помощью разработанных нами кривых (таблиц) износа, которые привязаны к листовым вершинам классификатора единых норм амортизации (ЕНАО). Первоначальная привязка соответствующих кривых (таблиц) износа к классификатору единых норм амортизации была осуществлена в 1995 году. В качестве кривых были взяты кривые, разработанные в университете штата Айова [5]. За прошедшее время первоначальная привязка и форма кривых неоднократно корректировалась в процессе выполнения конкретных проектов и информации о вторичном рынке машин и оборудовании в России. Разработанная методика дает вполне приемлемые результаты при массовой оценке машин и оборудования крупных и средних российских предприятий.

Всего таких кривых (таблиц), использующихся при оценке движимого имущества, разработано и введено в систему 34, и вид каждой кривой характеризуется согласно [5] двумя показателями: временем полезного использования от 5 до 60 лет и износостойкостью 0,25-2,00. Отметим, что износостойкость характеризует степень выпуклости (вогнутости) кривой износа.

Следует заметить, что в отличие от линейного износа после срока полезного использования эти кривые переходят в прямую с остаточным качеством 6-23 процентов, что отражает реальность, а именно, если оборудование считается полностью изношенным, но работает и приносит пользу, то его стоимость отлична от нуля. Остаточная стоимость после срока полезного использования примерно равна утилизационной стоимости.

Совокупный (физический и функциональный) износ, вычисляется в системе на основании стоимости замещения (воспроизводства) и износа по соответствующей шифру амортизации кривой (таблице).

Если же оборудование подвергалось капитальному ремонту и такой ремонт проводится редко и нерегулярно, то начисление износа производится, начиная с даты последнего капитального ремонта; причем износ начисляется применительно к стоимости замещения (воспроизводства), умноженной на процент восстановления (долю от стоимости нового объекта) при последнем капитальном ремонте. Например, для металлообрабатывающих станков процент восстановления при капитальном ремонте равен, примерно, 65-70% (при модернизации этот коэффициент может быть больше 100%).

Начисление внешнего износа зависит от того, относится ли данный объект движимого имущества к специализированному имуществу (или с ограниченным рынком) или не к специализированному.

Таблица - Износ для металлорежущих станков (шифры ЕНАО 41000 и 41001)

Таблица - Износ для легкового автомобиля общего назначения с шифром ЕНАО равным 50416 (норма амортизации 14%)

Порядок расчета внешнего износа машин и оборудования из первой группы в результате недоиспользования имущества аналогичен расчету для недвижимого имущества.

К неспециализированным машинам и оборудования (вторая группа) внешний износ можно не применять.

Об оценке справедливой стоимости машин и оборудования на основе изношенных аналогов и кривых износа. При оценке машин и оборудования аналоговым подходом наиболее типичным случаем является ситуация, когда современного прямого аналога для оцениваемого объекта нет, но есть прямой изношенный аналог либо прямой неизношенный аналог с датой оценки, значительно отличающейся от даты оценки объекта (например, на некоторые устаревшие станки кроме ценников Госкомстата 1997 года выпуска никакой иной информации найти не удается).

Во втором случае мы обычно переводим цены аналога с помощью индексов ГМЦ Госкомстата России на дату оценки. На наш взгляд такая процедура является более точной, чем использование непрямого аналога в условиях дефицита времени на оценку.

Оценка с помощью изношенного аналога и кривых износа является более трудоемкой, если, конечно, производится вручную. Проиллюстрируем применяемый алгоритм на конкретном примере оценки экскаватора.

Название - Экскаватор ЭКГ-5А.

Дата постановки на баланс - 01.06.1987.

Шифр ЕНАО - 41810.

Балансовая стоимость - 3750000.

Остаточная стоимость - 103662.

Переоценка была 01.01.1997.

А) Индексный метод ГМЦ Госкомстата России.

Восстановительная стоимость без учета износа равна

3750000 руб. * 3,3716 = 12643537 руб.

Б) Аналоговый метод.

Пример.

Таблица - Износ для экскаватора ЭКГ-5А с шифром ЕНАО равным 41810 (норма амортизации 5.7%)

Найденный аналог: Экскаватор ЭКГ-5А с датой изготовления 01.06.1989 стоил на дату предложения 04.01.2002 220000 долларов США (сайт www.sinor.ru ).

Решая обратную задачу по кривой износа находим, что стоимость замещения аналога без износа на дату аналога 04.01.2002 равна 432786 долларов. Переведя это стоимость в рубли на 04.01.2002, и приведя эту стоимость на дату оценки 01.04.2005 согласно индексу ГМЦ Госкомстата России 1.275 получаем стоимость замещения без износа оцениваемого экскаватора равную 16659426 рубля. Начислив износ согласно кривой, начиная с даты постановки на баланс оцениваемого экскаватора 01.06.1987, получаем справедливую стоимость экскаватора 6 410 029.

Замечание 1. В некоторых областях техники (например, вычислительной техники, радиосвязи) происходит столь быстро развитие, что найти прямой новый аналог для действующей машины и оборудования, скажем, компьютера PC AT-486 уже невозможно, и само понятие «стоимость замещения без износа» (восстановительная стоимость) теряет смысл. Однако на вторичном рынке это оборудование с износом продается, и с помощью кривых износа и изношенного аналога справедливую стоимость того же упомянутого выше компьютера из базы основных средств предприятия оценить можно.

Замечание 2. На вторичном рынке многие машины и оборудование чаще всего продаются со склада после капитального ремонта и даже существенной модификации. Поэтому, вообще говоря, стоимость продающегося бывшего в употреблении, но отремонтированного аналога, например станка, может в несколько раз больше точно такого же оборудования и того же года выпуска работающего «как есть» на предприятии. Для таких случаев стоимость замещения машины можно вычислить делением стоимости продающегося на вторичном рынке аналога на средний коэффициент восстановления (<1) при капитальном ремонте.

О выборе кривых износа. Как уже отмечалось выше, назначение для каждой инвентарной единицы своей конкретной кривой износа в системе ASIS происходит согласно шифру ЕНАО. При этом всем инвентарным единицам с одинаковым шифром ЕНАО износ начисляется согласно одной привязанной к этому шифру таблице.

Хотя нам часто приходится заново проставлять (исправлять) эти шифры при оценке имущественных комплексов предприятий, на наш взгляд этот путь является более продуктивным по сравнению с другими альтернативами.

1. Назначение каждой инвентарной единицы согласно ее названию своей таблицы износа из списка имеющихся таблиц.

2. Назначение таблицы износа согласно годовой норме амортизации классификатора ЕНАО.

3. Назначение таблицы износа согласно шифру классификатора ОКОФ.

4. Назначение таблицы износа согласно месячной норме классификатора ОКОФ.

5. Назначение таблицы износа согласно группе амортизации классификатора ОКОФ.

Назначение таблицы износа по названию инвентарной единицы является, на наш взгляд, слишком трудоемкой процедурой.

Назначение таблицы по норме амортизации классификаторов ЕНАО, ОКОФ и/или группе амортизации ОКОФ сильно ухудшает точность вычисления износа, так как не позволяет выбрать форму кривой.

Шифр объекта недвижимости по классификатору ОКОФ практически не позволяет выбрать ни таблицу износа, ни даже время экономической жизни. Для движимых объектов имущественных комплексов шифр ОКОФ более точно определяет вид объекта оценки, чем шифр ЕНАО, но в самих базах основных фондов предприятий количество ошибок в шифре ОКОФ обычно очень велико (15-40%). Именно поэтому нами и выбран в качестве связующего звена между объектами оценки и таблицами износа шифр ЕНАО.

Замечание 3. Иногда кривые износа дают существенно заниженный износ, например, для машин и оборудования, находящихся в нерабочем состоянии вследствие неправильной эксплуатации или аварии. Для таких нестандартных случаев нами используется метод экспертизы состояния. На основании полученной информации от предприятия о состоянии объекта оценки («новое»,…,» плохое, в нерабочем состоянии», «состояние лома») и принятому оценщиками диапазону износа для этих состояний (например, состоянию «плохое» соответствует износ 65-80%), мы производим коррекцию вычисленного с помощью кривых износа. Например, если станок является относительно новым, но указано, что он находится в плохом, не рабочем состоянии, то мы такому станку при массовой оценке назначаем износ равный 70%, хотя кривая износа для этого станка и дает износ меньше 70%. Если же износ по кривой больше 70%, то он и выбирается в качестве финального.

Группа Компаний РосРазвитие. 109240, Москва, ул. Солянка, д. 14/2, +7 (495) 980-4881, 980-4882, 980-4883, E-mail: info@rosrazvitie.ru

Размещено на Allbest.ru