Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

• спрос предложение стоимость недвижимость
• ВВЕДЕНИЕ
• 1. СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ И РЫНОЧНЫЕ МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ
• 2. МЕТОД СРАВНИМЫХ ПРОДАЖ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• ВВЕДЕНИЕ

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости:: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще - денежный эквивалент стоимости. Стоимость недвижимости формируют 4 фундаментальных фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость объектов.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается при следующих условиях:

- продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

- обе стороны хорошо информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

- имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;

- платеж осуществляется наличным или другим сравнимым способом;

- цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;

- объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена - это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Цель работы - изучить метод сравнимых продаж как метод оценки земли.

В задачи работы входит изучение следующих вопросов:

1. Стоимость земли и рыночные методы ее оценки.

2. Метод сравнимых продаж при оценке недвижимости.

1. СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ И РЫНОЧНЫЕ МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

Прежде чем излагать вопросы методологии и организации экспертной оценки недвижимости, хотелось бы дать несколько определений, связанных с недвижимостью.

Недвижимость (недвижимое имущество) -- это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба.

Такое определение приведено в проекте Положения (Национального Стандарта) Экспертной Оценки недвижимого имущества. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком. Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть, потрогать, включающая землю и все сооружения на ней, а также над или под ней.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, "недвижимость" относится к материальным понятиям, а "право собственности" -- к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

Рассмотрим состав элементов недвижимости, как материального актива. Выше было сказано, что недвижимость -- это земельный участок и улучшения на нём, под ним и над ним.

Земельный участок -- это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами.

Улучшения земельного участка -- какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.

Здания -- строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

Сооружения -- инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

Многолетние насаждения -- все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

Незавершённое строительство -- объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию.

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.

Оценка стоимости недвижимости -- сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Выбор методологии оценки.

5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) -- весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

* идентификация объекта недвижимости;

* выявление предмета оценки;

* определение даты оценки;

* установление цели и функции оценки;

* установление вида оценочной стоимости;

* составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Рассмотрим содержание отдельных этапов.

Идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

Установление предмета оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

- определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

- определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

- цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки -- результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

- цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки -- оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

- цель оценки -- определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки -- результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное пользование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с функциональным назначением.

Методы оценки рыночной стоимости земли базируются на трех основных методах определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: доходном, дисконтирования и капитализации, сравнения рыночных продаж и затратном.

На практике применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнимых продаж; метод соотнесения (переноса, распределения); метод капитализации дохода; метод остатка для земли; метод разбиения на участки; метод оценки на основе затрат; метод базового участка.

Метод сравнения рыночных продаж и метод капитализации могут быть прямо применены к оценке стоимости земли. Метод соотнесения (переноса, распределения) основан на затратном методе и методе сравнения рыночных продаж. Метод остатка для земли основан на затратном методе и методе капитализации дохода. Метод разбиения на участки базируется на всех трех подходах.

Обычно данные методы применяют при оценке участков, предназначаемых под жилищное строительство; с некоторыми оговорками эти методы могут применены и для оценки участков под промышленное строительство. При реализации доходного подхода возникает необходимость оценить доход непосредственно от земли. Однако, доход может быть получен лишь от всего имущественного комплекса (ИК) , в состав которого, кроме земельного участка, как минимум, войдут еще здания и сооружения. Кроме того, доход зависит от того, насколько эффективно и правильно используется его застройка и нет ли пустующих площадей, насколько удачно согласуется характер бизнеса с топологией участка и его местоположением. Таким образом, можно представить множество возможных вариантов использования земельного участка и каждый вариант характеризуется своей величиной дохода. В теории оценки применяется понятие "лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) участка". Анализ ЛНЭИ позволяет оценить наибольшую текущую стоимость участка при таком осуществимом варианте, когда наиболее полно раскрываются его потенциальные возможности.

В самом общем виде ЛНЭИ - это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны (Рис.1).

Рис.1. Факторы, определяющие вариант лучшего и наиболее эффективного использования участка

Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям: либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо - как улучшенный. В первом случае рассматриваются те варианты использования земли, которые принципиально отличаются от существующего использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на новые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когда оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не представляют. Во втором случае берутся варианты реконструкции или модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться инвестор при покупке данного земельного участка. Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:

1) соответствует действующим юридическим нормам;

2) реализация практически возможна;

3) обеспечивается получение дохода;

4) достигается наибольшая цена.

2. МЕТОД СРАВНИМЫХ ПРОДАЖ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Метод сравнимых продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Метод применяют в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками.

Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Источниками информации о рыночных продажах являются риэлторы, занимающиеся недвижимостью, государственные источники (службы кадастра, БТИ Госкомимущества и др.), публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др.

Первичная информация должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвовавшими в сделке по объекту недвижимости (покупатель, продавец, риэлтор, юрист), на предмет подтверждения следующих сведений: дата продажи, описание объекта недвижимости, переданные права, чистота сделки, финансирование.

Единицы сравнения.

При анализе продаж земли используют:

- цена за единицу площади (при продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку, отдельные здания - цену за одну сотку (0,01 га);

- цена за 1 кв. м - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

-цена за фронтальный метр- для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длинне его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

-цена за лот- стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

-цена за единицу плотности- коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР- этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить трехэтажное здание на всем участке, шестиэтажное - на половине участка, двенадцатиэтажное- на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

- цена за 1 кв. м общей или чистой площади;

- цена за 1 куб. м - для складов, элеваторов и др.;

- цена за единицу, приносящую доход- место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

Основные элементы сравнения, последовательность внесения корректировок.

1. Переданные права на недвижимость (права собственности).

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Условия рынка (дата продажи).

5. Месторасположение объекта.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

К обязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на воду, экологические условия и т.д.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом (независимом) порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежном выражении.

Последовательность действий при использовании метода сравнимых продаж.

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

2. Проверка информации о сделках (подтвердить хотя бы одной стороной или брокером), убедиться ,что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.

3. Выбор аналогичного участка, цену продажи которого делят на площадь. Полученную цену 1м2 (или 1 га) берут в качестве значения стоимости.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена. Рекомендуется определять и вносить поправки в такой последовательности факторов: особые условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики. Поправки по каждому из перечисленных выше факторов берутся в пределах до 10%. Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в процентах по каждому фактору и в общей группировке (совокупная поправка), на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе.

Таблица № 1 Поправки цены сопоставимого участка (в условных единицах)

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: по размеру, местоположению, расстоянию от города и дорог, форме и глубине участка, угловому расположению, типу почв, рельефу, экономическим условиям и другим факторам.

Расчет скорректированный стоимости 1 м2 с внесением поправок по факторам. Если сравнение ведется с несколькими аналогами, то получают несколько значений скорректированной стоимости, из которых выбирают итоговое значение. Расчет стоимости участка. Для этого стоимость 1 м2 умножается на площадь участка.

Пример оценки рыночной стоимости земли с использованием метода сравнимых продаж.

Дано: площадь оцениваемого участка 1550 м2, рост стоимости земельных участков составляет 4,8% в квартал. Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме (таблица 2).

Таблица 2.

Таблица 3. Таблица корректировок

Заключение

Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 594,88 сум/м 2 или 594,88 х 1550 = 922064 сум за весь участок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издательство "МКС", 2010.

2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 2007.

3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -- М.: Дело, 2007.

5. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006.

Размещено на Allbest.ru