Комплексный анализ объекта недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Общие сведения объекта недвижимого имущества

1. Анализ рынка и текущего состояния объекта жилой недвижимости

1.1 Природно-климатические особенности района

1.2 Строительный рынок г. Тюмень

1.3 Анализ рынка жилья г. Тюмени

1.4 Динамика цен на недвижимость

2. Разработка стратегии управления недвижимости

2.1 Описание местоположения объекта оценки

2.2 Описание объекта

2.3 Субъекты управления

3. Методы оценки стоимости недвижимости

3.1 Оценка объекта недвижимости Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

3.2 Методы оценки стоимости недвижимости

3.3 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

3.5 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Заключение

Список литературы

Общие сведения объекта недвижимого имущества

Наименование объекта: Недвижимое имущество - двухкомнатная квартира.

Месторасположение: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24.

Собственники объекта недвижимости: Иванов Иван Иванович, зарегистрирован по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 1, кв. 1.

1. Анализ рынка и текущего состояния объекта жилой недвижимости.

Объект недвижимости представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24. Данная квартира находится в собственности физического лица и используется для проживания. Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту оценки двухкомнатных квартир, расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.

1.1 Природно-климатические особенности района

Город Тюмень относится к 1В климатическому подрайону с умеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной холодной зимой и коротким жарким летом. Климат района резко-континентальный, преобладающие ветры имеют западное и юго-западное направление, среднегодовая температура воздуха - 1,3⁰ C. Средняя температура июля 24,2⁰ C, средняя температура наиболее холодного периода -21⁰ C. Абсолютная минимальная температура -50⁰ С, абсолютная максимальная температура +40⁰ C. Продолжительность периода со среднесуточной температурой выше 0⁰ С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снегового покрова - 100 кг/м². Нормативная глубина промерзания грунта - 2,0 м. Грунтовые воды находятся на отметке 3,1 м от поверхности земли. Основанием фундаментов служат суглинки тугопластичные.

1.2 Строительный рынок г.Тюмень

Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе 2010 года было построено в Тюменской области 233,1 тысячи квадратных метров жилья, что в 2,2 раза больше, чем в январе 2009 года, говорится в сообщении территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области.

"Из общей введенной площади 18,1% или 42,3 тысячи квадратных метров построено населением за счет собственных и заемных средств", - отмечается в материалах ведомства. В них также уточняется, что в расчете на 1 тысячу жителей ввод жилья в регионе в январе 2010 года составил 175,2 квадратных метра (в январе 2009 года этот показатель составлял 81 квадратный метр). При этом, по данным статслужбы, за январь этого года в Уральском федеральном округе (Свердловская, Челябинская, Курганская, Тюменская области и Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа) всего было построено 345,7 тысячи квадратных метров жилья - это на 58,8% больше, чем за январь 2009 года.

1.3 Анализ рынка жилья г. Тюмени

По итогам декабря 2009 года можно говорить о стабилизации цен при постепенно сокращающихся показателях объема предложения на первичном рынке жилья Тюмени. Продолжающийся рост активности покупателей подтверждается увеличением количества сделок с новостройками. В ближайшем будущем это поможет формированию благоприятной среды для снижения строительных рисков, возобновлению кредитования новых и рестарту замороженных проектов. С учетом текущей конъюнктуры рынка, возможно увеличение доли новых проектов эконом- и среднего класса, что будет способствовать сдерживанию цен предложения на соответствующем уровне и их планомерному увеличению в рамках одного проекта по мере прохождения от начальной к завершающей стадии строительной готовности. Средняя цена предложения на первичном рынке в декабре составила 35 тысяч 21 рубль за квадратный метр. Важно отметить, что в последние месяцы цены стоят на одном уровне. За 2009 год снижение ценового показателя составило 17%. Можно отметить, что в декабре отмечено значительное повышение ценового показателя однокомнатных квартир: так, стоимость квадратного метра выросла на 1,8% и составила 35 тысяч 360 рублей за квадратный метр. Учитывая, что в данном сегменте цены были максимально снижены, этот подъем был ожидаем, тем более на рынке строящегося жилья наблюдается явное сокращение предложения "однушек". Вторичный рынок полностью повторяет тенденции на рынке строящегося жилья. В декабре впервые за последний год отмечена хоть и не значительная, но уже положительная динамика. Так, стоимость квадратного метра за последний месяц выросла на 0,7% и составила 44 тысячи 580 рублей за квадратный метр. Хотя более привлекательным для покупателей был и остается рынок новостроек, вторичный рынок также востребован. Несмотря на свою низкую стоимость, квартиры в домах старого фонда ("хрущевки", "брежневки", "ленпроект" и "сталинки"), а также пансионаты и малосемейки с трудом находят своего покупателя. Так, в декабре, например, однокомнатная квартира в доме старого фонда предлагается в среднем за один миллион 315 тысяч рублей, в доме типовой серии - за один миллион 670 тысяч рублей, в доме повышенной комфортности - за два миллиона 165 тысяч рублей. Двухкомнатные квартиры предлагаются в среднем за один миллион 695 тысяч, 2,4 миллиона и 3,59 миллиона рублей в зависимости от типа квартир. Трехкомнатные квартиры продаются в среднем в диапазоне от двух миллионов 305 тысяч до пяти миллионов 735 тысяч рублей. В целом можно отметить, что потихоньку посткризисная ситуация на рынке недвижимости Тюмени стала стабилизироваться. Но ждать роста цен и объема предложения не стоит, так как платежеспособный спрос в ближайшее время не выйдет на уровень 2007-2008 годов. Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в г. Тюмени с 01.01.2007г. по 01.01.2010г., тыс.руб./кв.м.

Таблица 1

Январь 2007г.	Январь 2008г.	Январь 2009г.	Январь 2010г.
26,961	34,589	45,010	39,439

Статистика цен за неделю на 08.03.2010

2 комн., средняя цена 2 287 093 руб. (-48 884 руб. -2.09% )

2 комн., средняя цена за метр2 38 842 руб. (-900 руб. -2.26% )

2 комн., динамика изменения средней цены, млн. руб.

2 комн., динамика изменения средней цены за метр2, тыс. руб.

недвижимость жилье имущество затратный

Средняя цена по районам:

Район Средняя цена Средняя цена за метр2

Тарманы 1 615 395 руб. 28 657 руб.

ММС 1 946 667 руб. 31 640 руб.

Войновка, ТЭЦ2 1 581 733 руб.31 905 руб.

Мыс, Матмасы 1 546 319 руб.33 459 руб.

Восточный 2 микрорайон 2 236 227 руб.34 077 руб.

Лесобаза, Быково 1 500 730 руб.35 724 руб.

Тюменский 2 микрорайон 2 259 233 руб.36 380 руб.

ДОК Красный Октябрь 1 100 000 руб.36 667 руб.

Рощино, Утешево, Плеханово1 100 000 руб.36 667 руб.

Заречный 1 микрорайон 2 089 950 руб.36 708 руб.

Югра 2 163 401 руб.36 940 руб.

Заречный 3 микрорайон 2 347 285 руб.37 653 руб.

Заречный 2 микрорайон 2 191 667 руб.37 696 руб.

Зарека, Парфеново 1 590 834 руб.38 019 руб.

Воровского р-н 1 600 667 руб.38 723 руб.

Студгородок 1 648 751 руб.39 295 руб.

Восточный микрорайон 2 352 853 руб.39 531 руб.

Тюменский 1 микрорайон 2 485 602 руб.39 729 руб.

В.Бор, Березняки 2 400 000 руб.40 000 руб.

Дом Обороны 2 002 057 руб.40 274 руб.

магазина Старт р-н 2 350 000 руб.40 517 руб.

5-й микрорайон 2 049 129 руб.40 738 руб.

КПД 1 619 197 руб.40 759 руб.

Маяк 1 569 736 руб.40 939 руб.

2-й микрорайон 1 703 009 руб.41 098 руб.

Южный 2 микрорайон 2 866 667 руб.41 141 руб.

Ватутина, СМП 1 607 055 руб.41 244 руб.

3-й микрорайон 2 120 328 руб.41 537 руб.

Московский тракт 2 065 112 руб.41 642 руб.

Червишевский тракт 1 930 048 руб.41 659 руб.

Стрелы район 1 994 375 руб.42 480 руб.

Южный микрорайон 2 456 506 руб.42 523 руб.

6-й микрорайон 2 513 142 руб.42 912 руб.

Тюменский 3 микрорайон 2 612 752 руб.43 050 руб.

МЖК 2 143 470 руб.44 966 руб.

Центр 2 154 692 руб.45 039 руб.

1-й микрорайон 1 947 427 руб.45 503 руб.

Тюменский 4 микрорайон 2 572 955 руб.45 546 руб.

4-й микрорайон 1 809 063 руб.46 409 руб.

Тюменский 5 микрорайон 2 900 000 руб.48 333 руб.

1.4 Динамика цен на недвижимость

Половина россиян ожидает роста цен на жилье в ближайшие месяцы, 5% надеются на их снижение, свидетельствуют данные совместного исследования консалтинговой компании Russian Realty Research (R3) и Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).

При этом четверть населения, по данным опроса R3 и НАФИ, считает, что цены на жилье в ближайшие три месяца не изменятся. "В то же время остается высоким уровень неопределенности - около четверти россиян в течение нескольких последних месяцев затрудняются прогнозировать дальнейшее изменение цен на недвижимость", - указывается в материалах исследования. По мере развития кризисной ситуации доля граждан РФ, ожидавших подорожания жилья, устойчиво снижалась вплоть до мая 2009 года, когда она достигла минимума в 38%, обращается внимание в отчете. "В октябре 2008 года таковых было 69%, а до кризиса, в мае 2008 года - 82%", - сравниваются данные опроса в докладе. Увеличение доли россиян, ожидающих повышения цен на жилье, вновь началось летом 2009 года, отмечают эксперты. Инициативный всероссийский опрос R3 и НАФИ проводился 30 и 31 января 2010 года в 140 населенных пунктах в 42 областях, краях и республиках России. В ходе исследования было опрошено 1,6 тысячи человек. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.

2. Разработка стратегии управления недвижимости

2.1 Описание местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Ленинском административно-территориальном округе г. Тюмени на ул. Олимпийской, в первом микрорайоне.

Микрорайон застроен современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку. В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д. Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть. В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства).

На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположены кинотеатр "Современник", магазины промышленных и продовольственных товаров, гаражный кооператив, автостоянка. Недалеко расположена автобусная остановка. В данном районе есть школы, Тюменский государственный институт мировой экономики и права. На продажу выставляются, в основном, квартиры в домах 121 серии, 86 серии.

Таблица 2

1	Месторасположение:	г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24
2	Наличие сетей (водопровод, канализация, электроснабжение)	Находится в районе с развитой инженерной инфраструктурой
3	Рельеф местности	Спокойный
4	Коммерческая направленность	Средняя
5	Назначение	Жилое здание
6	Наличие застройки вблизи оцениваемого объекта	Жилые дома, магазины, кафе, гаражи
7	Наличие зеленых насаждений	Имеются
8	Состояние окружающей среды	Удовлетворительное

2.2 Описание объекта

Объект представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на 3 этаже 5-этажного панельного жилого дома. В настоящее время объект недвижимости эксплуатируется как жилая квартира. Двухкомнатная квартира по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24 принадлежит Иванову Ивану Ивановичу на основании Справки ТЖСК № 30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности. Технические характеристики объекта оценки

Таблица 3

Год постройки дома	1985
Количество комнат	2
Этаж	3
Этажность дома	5
Материал стен дома	Панельный
Общая площадь/площадь квартиры	50,6 кв.м. / 49,7 кв.м.
Жилая площадь квартиры	30,3 кв.м.
Площадь лоджии/балкона приведенная	0,9 кв.м.
Внутренняя отделка частей помещений
Жилая комната	13,20 кв.м, потолок-побелка, стены-обои, пол-линолеум
Жилая комната	17,10 кв.м., потолок-побелка, стены-обои, пол-линолеум
Кухня	7 кв.м., потолок-побелка, стены-частично обои, плитка, пол-линолеум
Ванная	2,60 кв.м., потолок-побелка; стены-керамическая плитка, побелка; пол-керамическая плитка
Туалет	1,40 кв.м., потолок-побелка, стены-плитка, пол-керамическая плитка
Коридор	7,3 кв.м., потолок-побелка, стены-обои, пол-линолеум
Встроенный шкаф	1,10 кв.м.
Дополнительная информация	Состояние квартиры оценивается как требующее ремонта

2.3 Субъекты управления

На территории данного объекта недвижимости действуют следующие управленческие компании:

ТСЖ "Соседи" Казначеев Евгений Анатольевич

ОАО "ТЭсбыт" Гуськов Владимир Петрович

ООО "Тюменьсвязьмонтаж" Поляков Леонид Константинович

ОАО "Уралсвязьинформ" Шостак Ирина Витальевна

ООО "СибЛифт" Ляпустин Денис Михайлович

ТУМП ВКХ "Водоканал" Астафьев Евгений Геннадьевич

ООО ТМК "Домофон-Тюмень" Ведерников Андрей Владимирович

На рынке коммунальных услуг наряду с муниципальными работают крупные специализированные предприятия - акционерные общества: "Тюмень Водоканал", "Тюменьэнерго" с филиалами, группа компаний "ТЭНКОМ", "СУЭНКО", Генерирующая компания ОАО "ТГК-10", теплосетевая компания ОАО "УТСК", 11 газораспределительных предприятий (ОАО "Тюменьмежрайгаз", ОАО "Ишиммежрайгаз", ОАО "Ялуторовскспецгазсервис", ОАО "Заводоуковскрайгаз" и др.), успешно работает в г.Ишиме ОАО "Водоканал". Доля государственного (муниципального) имущества организаций коммунального комплекса (канализация, электрические и тепловые сети и так далее), переданного в управление, аренду, концессию, и на иных правовых основаниях организациям частной собственности составила 60,6%, из них хозяйственным обществам с долей не более 25%, находящейся в государственной (муниципальной) собственности - 52,1

3. Методы оценки стоимости недвижимости

3.1 Оценка объекта недвижимости Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в данной работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие "лучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

3.2 Методы оценки стоимости недвижимости

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

3. Метод капитализации дохода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов - получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Метод капитализации дохода.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

3.3 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки можно сделать вывод, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два - сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по "типовым" сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычленения" стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного "изощрённого" приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, принято решение решение отказаться от его применения в рамках данной работы.

3.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

Подбор объектов-аналогов

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги:

Объект № 1. Двухкомнатная квартира (Газета "Квартирный вопрос" от 21.12.2009г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 1 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры - 51 кв.м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 1 820 000 руб.

Объект № 2. Двухкомнатная квартира (Газета "Квартирный вопрос" от 13.01.2010г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры - 55 кв.м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 1 930 000 руб.

Объект № 3. Двухкомнатная квартира (Газета "Блиц" № 56 от 22.11.2009г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры - 52 кв.м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 1 950 000 руб.

Объект № 4. Двухкомнатная квартира (Газета "Квартирный вопрос" от 13.01.2010г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 2 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры - 52 кв.м.; состояние отделки - удовлетворительное. Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 1 950 000 руб.

Определение корректировок

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4 %. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги находятся на ул. 30 лет Победы. Расположение этой улицы по привлекательности соответствует ул. Олимпийской. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.

Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0. Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой квартиры - площадь 50,6 кв.м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0. Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог № 1 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3, №4 и объект оценки расположены на средних этажах. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается повышающаяся поправка равная 3 %.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

Таблица 4

Наименование	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Местонахождение	Олимпийская, 35	30 лет Победы	30 лет Победы	30 лет Победы	30 лет Победы
Общая площадь, кв.м.	50,6	51,0	55,0	52,0	52,0
Цена продажи, руб.		1820000,0	1930000,0	1950000,0	1950000,0
Цена продажи, руб./кв.м.		35686,27	35090,90	37500	37500
Корректировка, учитывающая рыночные условия, №		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		35686,27	35090,90	37500	37500
Корректировка, учитывающая торг, %		-4,0	-4,0	-4,0	-4,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		34258,81	33687,26	36000	36000
Корректировка, учитывающая месторасположение объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		34258,81	33687,26	36000	36000
Площадь квартиры	50,6	51,0	55,0	52,0	52,0
Корректировка на площадь, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		34258,81	33687,26	36000	36000
Этаж/этажность	3/5п	1/9п	4/9п	3/9п	2/9п
Корректировка на этаж, %		3,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м.		35286,57	33687,26	36000	36000
Корректировка, учитывающая наличие балкона, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		35286,57	33687,26	36000	36000
Корректировка, учитывающая техническое состояние объекта оценки, %		0,0	0,0	0,0	0,0
Цена после корректировки, руб.		35286,57	33687,26	36000	36000
Веса		0,25	0,25	0,25	0,25
Стоимость объекта, руб./кв.м.	35243,45
Стоимость объекта, руб.	1783319

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 10 марта 2010 г. составляет: 1 783 319 рубль.

3.5 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем. В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

метод капитализации дохода

метод дисконтирования денежных потоков

В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

С_рын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД - чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R - ставка капитализации

Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД - потери - ОР, где

ПВД - потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери - потери от недоиспользования

ОР - операционные расходы

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условнопостоянные;

- Условнопеременные;

- Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи. В данной работе использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор. Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Таблица 5

Характеристики объекта и его аналогов	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
	ул. 30 лет Победы	ул. 30 лет Победы	ул. 30 лет Победы	ул. 30 лет Победы
Арендная ставка, руб.	13500	14000	14000	14000
Арендная ставка, руб. год	162000	168000	168000	168000
Весовой коэффициент	0,25	0,25	0,25	0,25
Рыночная ставка арендной платы и потенциального валового дохода	166500

Таблица расчета чистого операционного дохода

Таблица 6

№	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, руб./мес.	13875
2	Ставка арендной платы, руб./год.	166500
3	Потери от недоиспользования, %	5
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, $	158175
5	Операционные расходы, %	5
6	Чистый операционный доход, руб./год	150266,25

1. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%\n, где n - количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка - ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В работе принята равной 6%.

Рисковая ставка:

- Премия за вложения в недвижимость;

- Премия за низкую ликвидность;

- Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 1985году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 75 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни - 71 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%\71 = 1,40 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,40% = 10,14%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

С_рын=ЧОД(год)\R = 150266,25 /10,14%= 1481915,68

Таким образом, стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 10 марта 2010г. составляет 1 481 915,68 руб.

Заключение

Вывод итоговой стоимости объекта оценки. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. Поскольку в расчётах исключен один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:

Таблица 7

№ п/п	Критерии	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Достоверность информации	80	20
2	Полнота информации	75	25
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	80	20
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	85	15
5	Способность учитывать местоположение	55	45
6	Допущения принятые в расчетах	80	20
7	Сумма баллов	455	145
8	Удельные весовые показатели,%	75	25

Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

Таблица 8

Наименование подхода	Сравнительный	Доходный
Полученная рыночная стоимость, руб	1 783 300	1481900
Весовая доля	0,75	0,25
Рыночная стоимость объекта оценки, руб	1710000

1783300*0,75 + 1481900*0,25 = 1337475 + 370475 = 1707950?1 710 000

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 1 710 000 (Один миллион семьсот десять тысяч рублей)

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Бакулин В.В., Козин В.В. География Тюменской области/ Учебное пособие.- Средн.-Урал. Кн. изд-во, 1996.- 240с.

3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.

4. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.

5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. - 496с.

6. Газета "Недвижимость для всех"

7. Газета "Из рук в руки"

8. Газета "Блиц"

9. Газета "Квартирный вопрос"

10. http://riarealty.ru

11. http://www.rway.ru

12. http://72doma.ru

13. http://www.dom72.ru

14. http://www.lexgroup.ru

Размещено на Allbest.ru