Главная Коллекция "Otherreferats" Экономика и экономическая теория Особенности ценообразования на объекты недвижимости

Особенности ценообразования на объекты недвижимости

Определение объектов и рынка недвижимости. Стоимость объектов недвижимости, ее цена. Исследование закономерностей изменения цен на недвижимость на примере Восточной Республики Уругвай под влиянием ухудшения макроэкономических показателей страны.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 16.05.2011
Размер файла 1,6 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

САНКТ - ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра экономики предприятия и предпринимательства

Особенности ценообразования на объекты недвижимости

Курсовая работа

студентки 3 курса группы ЭУП - 32

дневного отделения

специальности 080502 - «Экономика и управление на предприятии»

г. Санкт - Петербург

2009 г.

Оглавление

  • Введение
  • Глава 1. Определение объектов и рынка недвижимости
    • 1.1 Недвижимость
    • 1.2 Рынок недвижимости
  • Глава 2. Ценообразование объектов недвижимости
    • 2.1 Стоимость объектов недвижимости
    • 2.2 Цена недвижимости
  • Глава 3. Факторы, влияющие на уровень цен объектов недвижимости
  • Заключение
  • Список литературы
  • Введение
  • Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость.
  • Дональд Трамп
  • Недвижимость, как произведение искусства, как объект вожделений и надежд, как основа государственной власти, как спасение и защита, как актив предприятия, может удовлетворять разные потребности собственника. Но феномен недвижимости как сложного, многогранного и уникального объекта одинаков для всех, начиная от архитектора, проектирующего недвижимость и заканчивая реальным собственником.
  • Несмотря на большое количество уже существующих объектов недвижимости, с каждым годом появляются объекты, выделяющиеся на фоне остальных (автономные и умные дома). Как правило, это обусловлено развитием технологий строительства и материалов. Автор работы, обладает уверенностью, что всю историю человечества можно описать с точки зрения развития недвижимости и прав собственности на нее.
  • Современная недвижимость, с ее техническими характеристиками и запросами потенциальных покупателей (инвесторов) вовлекает все большее число смежных отраслей. Теперь, застройка определенного земельного участка, не обходится без службы проектировщиков, застройщиков (выбираемых, в том числе, на основе тендера), риэлторов, оценщиков, брокеров, кредитных организаций, многочисленных государственных служб и подрядчиков. Такое усложнение межотраслевых связей подчеркивает необходимость осознанного, квалифицированного и системного подхода к регулированию рынка недвижимости.
  • Автор данной работы ставит своей целью разъяснение понятия объектов недвижимости и основ ценообразования, как основополагающих при изучении рынка недвижимости в целом. При этом, работа разделена на три части (главы). Первая глава посвящена объектам недвижимости и рынку, на котором она функционирует. Подчеркнуты особенности и предложены классификации. Вторая глава полностью отведена под изучение основ ценообразования, где отдельно рассмотрено формирование стоимости и цены недвижимости. В третьей же главе, на примере Восточной Республики Уругвай исследованы закономерности изменения цен на недвижимость под влиянием ухудшения макроэкономических показателей страны.
  • недвижимость стоимость цена рынок
  • Глава 1. Определение объектов и рынка недвижимости
  • 1.1 Недвижимость
  • Термин недвижимости сложился в России еще в 18 веке, во времена правления Петра I и был позднее закреплен в Своде Законов Российской Империи в таком виде : «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Однако с началом октябрьской революции 1917 года и вплоть до 1 января в 1994 года термин недвижимость, как и право на частную собственность, в России был отменен.
  • Вновь же понятие недвижимости появилось в России в 1994 году в Гражданском Кодексе Российской Федерации, в статье 130:
  • «К недвижимым вещам (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
  • К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
  • Развитие недвижимости, и как мы позже увидим, рынков и агентов рынка недвижимости, в первую очередь обусловлено появлением частной собственности на землю и, как правило, знаменует становление рыночной экономики в стране. Россия, не так давно ушедшая от централизованной плановой экономики, находится на этапе формирования рынка недвижимости и открывает области ею еще не исследованные, во многом опираясь на опыт западных стран.
  • Изучая объекты недвижимости, необходимо иметь четкое представление об их сути. Как можно понять из ГК РФ неотъемлемым признаком недвижимости является ее прочная и неразрывная связь с землей. Так, земля, отведенная под пашню, не может быть перемещена без ущерба плодородию почвы. Жилой дом не может быть перемещен без нанесения ущерба его функциональному назначению, то есть, проживанию жильцов. И так далее.
  • Недвижимость представляет собой фундамент всей системы государства. Это тот белок, который формирует тело общества и страны. Без жилья, население было бы вынуждено скитаться, без заводов - вести натуральное хозяйство, а без земли, уповать на природу. Всю историю человечества можно проследить по развитию объектов недвижимости и прав собственности на нее.
  • Объекты недвижимости многообразны по своим видам. Здесь представлены земельные участки под различные нужды; жилье (от домов разной классности, до гостиниц и новостроек); нежилая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, больницы, библиотеки, склады, гаражи, заводы и др.) и объекты незавершенного строительства. Каждый из видов недвижимости достоин изучения и детального разбора, ввиду своих специфичных особенностей и уникальности каждого отдельно взятого объекта. Обратимся к схеме, предложенной Асаулом в учебном пособии по экономике недвижимости:
  • Как было подчеркнуто выше, каждый отдельно взятый объект недвижимости уникален, даже если число объектов-аналогов достигает большого значения. Обуславливается это в первую очередь местоположением объекта; инфраструктурой, его окружающей (характер путей сообщения и их близость, доступность тех или иных благ, для коммерческой - близость покупателя); стоимостью (наблюдается сильная стратификация в зависимости от качества/классности); юридическими правами на объект; этапом жизненного цикла.
  • Недвижимость, в условиях рыночной экономики является товаром, не обладающим высокой ликвидностью, но имеющим свои достоинства по сравнению с другими способами вложения денежных средств. В силу специфики спроса и предложения на недвижимость - инвестировать в нее выгодно. Во-первых потому, что предложение недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе ограничено трудовыми, материальными и временными затратами на проектирование, возведение и ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости. Во-вторых, в долгосрочной перспективе, предложение ограничивается совокупностью земельных участков государства, а спрос же, особенно вблизи крупных городов, увеличивается, отсюда повышательная тенденция цен на объекты недвижимости. В-третьих, объекты недвижимости используются в течение большого срока лет, что дает основание применять стратегическое планирование в управлении недвижимостью. Тогда, в соответствии с анализом о наиболее эффективном использовании, недвижимость может быть адаптирована под новые рыночные условия и в течение многих лет приносить доход.
  • Однако обладая рядом положительных характеристик, нельзя не отметить высокую стоимость объектов недвижимости, что зачастую требует от инвестора поиска источников дополнительного финансирования. А также, трудности, возникающие в условиях несовершенного, непрозрачного рынка, для человека, который не является на нем квалифицированным специалистом. Это как трудности, связанные с поиском объекта недвижимости, отвечающего определенным целям, так и дополнительное материальное обременение, которое ложится на инвестора, в условиях пользования услугами профессиональных участников рынка (риэлторов, брокеров, оценщиков, юристов, и т.д.).
  • Отметив основные особенности объектов недвижимости, перейдем к рассмотрению функционирования рынка недвижимости.

1.2 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости (РН) - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). Стерник Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости [электронный ресурс] //Рынок недвижимости России Режим доступа: http://realtymarket.ru

Уточним составляющие рынка недвижимости, данные в определении:

1) Объекты РН (рассмотрены в начале главы)

2) Субъекты РН

2.1. Покупатели

Юридические, физические лица или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону

2.2. Продавцы

Юридические либо физические лица, имеющее право собственности на объект

2.3. Профессиональные участники рынка недвижимости

Подразделяются на институциональных и неинституциональных.

К институциональным относят участников, представляющих интересы государства и действующим от его имени.

К неинституциональным - участников, работающих на коммерческой основе, в качестве которых могут выступать юридические и физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности.

3) Процессы функционирования рынка

4) Инфраструктура (механизмы рынка)

Формируются профессиональными участниками рынка по четырем основным направлениям:

4.1. Социальное направление (развитие законодательной и нормативной базы рынка)

4.2. Методологическое направление (создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка)

4.3. Инженерно-технологическое направление (формирование стандартов выполнения и качества работы профессиональных участников РН; обеспечение информационной открытости рынка; разработка и внедрение инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на РН)

4.4. Психолого-поведенческое (транзакционное) направление (создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций и возможность нарушения прав участников РН) Стерник Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости [электронный ресурс] //Рынок недвижимости России Режим доступа: http://realtymarket.ru

Вышеупомянутые направления инфраструктуры одновременно являются и основными направлениями развития всего рынка недвижимости. Но, важно соблюдать равновесие и не допускать диспропорций развития, так «латание дыр» законодательства в отрыве от реальной деятельности участников рынка может привести к еще большему дисбалансу, появлению актов идущих врознь с реальной практикой, допускающих двоякую трактовку. Включение разных уровней государственных структур еще больше затрудняет процесс регулирования РН, особенно в условиях России.

Следуя подобным размышлениям, наиболее логичным решением, будет применение системного подхода в рамках регулирования рынка недвижимости. Системный подход предполагает рассмотрение всех составляющих рынка в их совокупности и взаимном влиянии друг на друга. В свое время в Англии был учрежден Королевский Университет Чартерных (уполномоченных) Сервейеров (RICS), где практиковался системный подход к управлению государственной недвижимостью.

Немаловажным примером необходимости применения системного похода, может быть влияние рынка недвижимости на финансового рынок. Начнем с того, что любая недвижимость, кроме земли, связана с большими затратами и вклад строительства в целом в развитие страны велик, выражается это не только в выплатах налогов, пошлин и увеличении числа рабочих мест. Улучшение или ухудшение состояния рынка недвижимости сказывается на:

· Участниках рынка недвижимости (изменения прямо отражаются на них)

· Банковских структурах (под цели приобретения недвижимости привлекались огромные средства, следовательно, при ухудшении положения РН встает угроза стабильности банков)

· Социальной стабильности (неисполнение обязательств застройщиками ввиду ухудшения ситуации может повлечь социальные возмущения)

· Рынке труда (в период улучшения состояния РН увеличивается число мигрантов из стран ближнего зарубежья, поэтому в случае внезапного ухудшения ситуации возможно увеличение криминализации общества)

· И многих других.

Как показал кризис 2008 года, не следует недооценивать влияние рынка недвижимости на общую стабильность экономики и наоборот. По мнению автора данной работы, повышенный интерес к недвижимости со стороны инвесторов был вызван «переоцененностью» объектов недвижимости, что сказалось на уровне цен и арендных ставок. В основе ценообразования объектов недвижимости лежит концепция саморегуляции рынков под воздействием спроса и предложения, предусматривающая установление такой рыночной цены, при которой спрос равен предложению.

Перейдем ко второй главе, где рассмотрим особенности ценообразования на объекты недвижимости, разделим понятия цены и стоимости недвижимости, способы их определения.

Глава 2.Ценообразование объектов недвижимости

Зачастую, в реальной жизни, мы подменяем понятие «стоимости» «ценой», забывая об их значениях. В этой главе, мы постараемся разделить два этих понятия и внести ясность в определение «цены» и «стоимости» объектов недвижимости.

2.1 Стоимость объектов недвижимости

Для начала, дадим определение «стоимости»:

1) это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект; Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Д. Фридман, Н. Ордуэй. -М.: Дело Лтд, 1995.

2) это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Тепман Л.Н., Оценка недвижимости: учеб. Пособие/ Л.Н. Тепман.-М.: Юнити-Дана, 2008.

Стоимость является расчетной величиной, и определяется в результате оценки. Оценка может быть проведена для обнаружения стоимости недвижимости в зависимости от конечных целей инвестора (собственника) и стадии жизненного цикла недвижимости. Так, выделяют:

1) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

2) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетов износа объекта оценки;

3) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

4) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

5) стоимость объекта недвижимости для целей налогообложения - стоимость объекта оценки для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положением нормативно - правовых актов;

6) ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

7) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки равна рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

8) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости. Тепман Л.Н., Оценка недвижимости: учеб. Пособие/ Л.Н. Тепман.-М.: Юнити-Дана, 2008.

Расчеты данных стоимостей могут быть получены путем проведения оценки.

Процесс оценки - это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки, и состоящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.:Кнорус, 2009.

Весь процесс проведения оценочной деятельности может быть представлен в виде последовательности этапов, как это показано на рис.2.

Основная функция оценки заключается в повышении информированности участников рынка недвижимости. Для проведения качественной оценки, оценщику необходимо изучить многие факторы, влияющие на конкретный объект недвижимости. Так, оценка предполагает использование трех общепризнанных подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного подходов. Выбор того либо иного подхода осуществляется на основе собранной информации об объекте оценки, спросе и предложении на него, легкости приобретения, целей оценки.

Рыночный подход уместен, когда существуют объекты, аналогичные данному (по физическим характеристикам, местоположению, времени продажи, условиях продажи и финансирования) и существует достоверная информация об условиях совершенных с ней сделок. И не пригоден, когда отсутствует отвечающая вышеперечисленным условиям, информация (период кризисов, резких изменений, либо отсутствие объектов - аналогов).

Затратный же подход чаще применяется для оценки строительства и объектов специального назначения и заключается в сборе и анализе информации о текущих рыночных ценах на строительные материалы, рабочую силу и т.д., необходимых для создания подобного объекта. Здесь могут возникать трудности со сбором большого количества информации и невозможностью оценки объектов с высоким износом, либо объектов, обладающих архитектурной или исторической ценностью.

Третий подход, доходный, основывается на расчете капитализированной стоимости объекта недвижимости и принципе ожидания (на текущую стоимость влияет ожидание будущего дохода).

Ввиду несовершенности рынка недвижимости, при расчете стоимости оцениваемого объекта тремя упомянутыми способами будут получены разные результаты. Однако будь все участники рынка недвижимости хорошо информированы и цена была сбалансирована, рассчитанная стоимость была бы одинакова. Предполагается, что при отсутствии кризисных ситуаций, чрезвычайного положения и каких-либо катаклизмов, стоимость недвижимости будет приблизительно постоянна в кратко- и среднесрочных периодах. В таком случае, становится интересен феномен изменения цены недвижимости. Под воздействием, каких факторов изменяется цена недвижимости и почему? В каких условиях цена значительно превышает стоимость недвижимости и как это сказывается на рынке в целом? Падает ли цена недвижимости ниже ее стоимости? Для ответа на поставленные вопросы рассмотрим процесс формирования цены недвижимости (пункт 2, глава 2) и исторический пример ее колебания (глава 3).

2.2 Цена недвижимости

Традиционно под «ценой» понимают:

1) показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, и относится к определенному моменту и месту. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца может отклоняться от стоимости;

2) денежное выражение стоимости товара. Количественное соотношение спроса и предложения. Большая советская энциклопедия//М.: Большая советская энциклопедия, 1981

Как указано в определении, цена это показатель, складывающийся стихийно, под воздействием рыночного механизма спроса и предложения. Следовательно, для изучения формирования цены необходимо рассмотреть факторы, влияющие на уровни спроса и предложения недвижимости.

Предложение недвижимости зависит от:

1) Доступности банковского кредита и его стоимости. Большинство проектов застройщиков нуждается в финансировании.

2) Ликвидности объекта недвижимости. Чем более ликвиден объект, тем охотнее его будут использовать в качестве залога.

Спрос подвержен влиянию:

1) Состояния финансовых рынков. Почти все инвесторы зависят от состояния финансовых рынков. Для одних - это инструмент вложения, для других - финансирования. Нисходящий тренд финансового рынка ухудшает финансовое положение и платежеспособность инвесторов.

2) Государственное регулирование сделок с недвижимостью. В том числе политика в отношении иностранных инвесторов.

3) Развитие института финансовых рынков и секьюритизации. Формирование фондов, снижающих риск каждого инвестора и обеспечивающих положительный денежный поток. Онофрей Д. Влияние финансовых рынков на рынок недвижимости: механизм и практическая реализация [электронный ресурс]//Деловой район, Режим доступа: http://www.delra.ru

Отметим, что на цену объекта недвижимости, помимо вышеперечисленных, также влияют факторы, формирующие стоимость объекта. (Вид имущества и его объем на рынке; цикличные изменения соотношения спроса и предложения; инвестиционная привлекательность недвижимости и ее возможное уменьшение, связанное с перспективами развития региона; условия финансирования; изменение законодательной, налоговой баз).

К. Маркс, в своих трудах, определял цену как сумму затрат на производство товара (то, что мы зовем стоимостью) и прибыли предпринимателя. Таким образом, формирование такой цены, которая равна действительной стоимости объекта недвижимости экономически нецелесообразно для продавца. Отсюда и последствия, связанные с ростом уровня цен недвижимости, и, следовательно, диспропорции развития рынка. Безусловно, рост и падение цен, отмечается абсолютно на всех рынках, однако, «перекосы» рынка недвижимости сильно сказываются на системе финансов и общеэкономическом положении страны.

Событиями прошлых лет было наглядно продемонстрировано как «перегрев» рынка недвижимости может отразиться на состоянии ипотечных банков. (Под выданные кредиты выпускались ипотечные облигации с высоким рейтингом надежности и перераспределялись среди большого числа инвесторов. Созданный этим пузырь начал лопаться весной 2007 года. Тысячникова Н.А. Базель II - проблемы для российских банков и мировой опыт/ Н.А. Тысячникова //Банковское дело.-2008.-№11.-С. 38-45. Итог: после сообщения о том, что многие обязательства не будут погашены, ипотечные ценные бумаги обрушились. Среди банков, потерпевших убытки оказались Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch, UBS, Morgan Stanley, Citigroup, Washington mutual, Deutsche Bank, Wachovia.)

Формирование стоимости и цены недвижимости должно осуществляться в условиях обеспечения участников рынка качественной и достоверной информацией, фундаментальной научной методологией и законодательной базой. Как отмечают специалисты, большинство крупных кризисов РН было вызвано недостатком качественной аналитической работы такого рода.

Как отмечалось ранее, цена и стоимость, показатели различные по своей природе. Стоимость - расчетная величина, а цена - исторический факт. Рассмотрим три вероятные ситуации:

Цена больше Стоимости (Ц > С).

Подобное событие обладает наибольшей вероятностью исполнения и отражает высокий спрос и дефицитное предложение недвижимости. Покупатели готовы покупать недвижимость по ценам, диктуемым продавцами. А стоимость, рассчитанная покупателем, является ориентиром. Именно такое соотношение, когда Ц>С, способствует появлению «пузырей» РН, развитию кризисных состояний и нестабильности рынков, так как, реальная ситуация не подтверждается соответствующими ценами и рынок оказывается переоценен.

Цена равна Стоимости (Ц = С).

Каноническая ситуация, изучаемая экономической теорией, указывает на сбалансированность рыночной цены, равенство спроса и предложения и совершенство рынка. Если на некотором рынке такое соотношение цены и стоимости постоянно в долгосрочном периоде, то можно сделать вывод, что на рынке действуют профессиональные участники, которые обладают полной информацией о его состоянии.

Цена меньше Стоимости (Ц < С).

В теории, такая ситуация может возникнуть при большом избытке объектов недвижимости и низком спросе на них. Практика показывает, что наступление такой ситуации, бывает, вызвана большой срочностью реализации недвижимости, когда собственник готов получить меньший доход. Однако в большинстве случаев, продавец (собственник, застройщик) руководствуясь экономической целесообразностью, скорее всего, отложит продажу недвижимости до улучшения конъюнктуры рынка.

Проводя анализ двух глав, отметим особенности, присущие ценообразованию объектов недвижимости:

1) Особенности, обусловленные спецификой объектов недвижимости по сравнению с другими товарами

§ Местоположение объекта недвижимости, инфраструктура его окружающая

§ Уникальность каждого объекта и многообразие их видов

§ Долговечность

§ Способность приносить доход на всех стадиях жизненного цикла (принцип Наиболее Эффективного Использования)

§ Не принадлежит к числу высоколиквидных активов

§ Обладает высокой стоимостью

§ Высокие транзакционные издержки для инвестора

2) Особенности, связанные с определением стоимости объекта (оценка)

§ Большое число методов в рамках трех общепринятых подходов, разнящихся от вида, типа и назначения недвижимости

§ Сложность расчетов величин (в том числе ввиду необходимости прогнозирования будущей доходности)

§ Трудности применения на практике оценочной деятельности (информационная асимметричность рынка, отсутствие фундаментальных исследований, слабая проработанность законодательной базы)

§ Трудности по подбору квалифицированных оценщиков

3) Особенности, возникающие при формировании спроса и предложения (цены) на объекты недвижимости

§ Необходимость учета множества факторов, влияющих на цену и инвестиционную привлекательность объекта недвижимости (начиная от признаков объекта недвижимости, завершая макроэкономическим положением страны и перспектив ее развития).

Глава 3. Факторы, влияющие на уровень цен объектов недвижимости

В данной главе будут рассмотрены колебания цен на недвижимость, на примере Восточной Республики Уругвай. Выбор обусловлен интересом автора к зарубежной недвижимости и резким колебаниям цен на недвижимость, которые имели место быть в Уругвае.

Анализ будет проведен на основании данных англоязычного ресурса Global Property Guide, о рынках зарубежной недвижимости и ресурсов, посвященных истории и экономике страны. Исследование не претендует на детальное изучение и нацелено на выдвижение предположений о факторах, повлиявших на изменение цен недвижимости в конкретный момент времени. Таким образом, задачей третьей главы работы является применение полученных знаний и выявление факторов, влияющих на ценообразование недвижимости.

В первую очередь, следует выбрать и обосновать временной интервал, подлежащий изучению. Во-вторых, рассмотреть историю и экономику страны в заданный период. В-третьих, выявить факторы, повлиявшие на цену недвижимости и ее изменение. В-четвертых, обобщить собранные сведения.

1. Выбор и обоснование временного интервала к изучению.

Рис. 3. Годовое изменение цен недвижимости (%)

Источник: Global Property Guide

Как показано на рис. 3, в период с 1999 года и по 2004 год включительно, в Уругвае наблюдалось резкое затяжное падение стоимости недвижимости, за которым следовало стремительное восстановление. И вплоть до 2008 года цены не опускались ниже уровня зафиксированного в 2003 году. Исследование периода с 1999 - 2004 гг. позволит определить, что вызвало падение цен на недвижимость.

2. Краткий обзор положения Уругвая в период 1999-2004 года.

С 1999 года и приходом к власти президента Батлье, был продолжен курс на сохранение макроэкономической стабильности, сокращение бюджетных расходов и структурное преобразование государственного аппарата.

1999 год для Уругвая ознаменовался спадом экономики, в том числе:

- тесная торговая связь Уругвая со странами-соседями, Бразилией и Аргентиной, обеспечивающими до 45% экспорта Уругвая. На фоне бразильского и аргентинского финансовых кризисов, негативно отразилась на курсе национальной валюты и конкурентоспособности экспортных товаров.

- ввиду ухудшения конъюнктуры экспортного рынка (кризисы стран-соседей и эпидемия ящура) появился застой в производстве, а отсюда: увеличение дефицита госбюджета, увеличение безработицы, уменьшение налоговых поступлений (в том числе от недвижимости на 21,6% Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 1999-2001гг. Том I.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com), увеличение внешнего долга страны.

- застой производства и увеличение безработицы повлекли криминализацию и поляризацию общества, главным образом за счет среднего класса и иммигрантов.

- стоимость продукции, являясь ключевым преимуществом экспортной торговли, претерпела изменения, вследствие увеличения мировых цен на нефть.

Несмотря на кризисное состояние, в начале 2000-х наметился рост ВВП Уругвая, как мы можем видеть с рис.4.

Рис. 4. Уровень ВВП Уругвая в период с 1980 - 2008 гг. (уругвайский песо)

Источник: Global Property Guide

К еще одной особенности выбранного периода, можно отнести действие закона, от 1998 года, о «поощрении и развитии иноинвестиций», где под иноинвестициями понимают любой капитал, поступающий из-за рубежа в виде денежных взносов, либо средств платежа. При этом действует принцип равного отношения к национальным и иностранным инвестициям. Основные положения закона:

1) Не требуется специального разрешения для проживания в стране иноинвесторов, осуществления ими экспорта или импорта, проведения банковских операций, размещения вкладов в любой валюте, получение кредитов и прибылей.

2) Иноинвесторы получают право свободного и беспрепятственного перевода за границу, как самих капиталов, так и прибылей.

3) Отсутствуют ограничения на участие инокапитала в любых видах деятельности. Разрешение от исполнительной власти требуется только на деятельность в определенных отраслях.

4) Отсутствуют ограничения на организационные формы предприятий с участием инокапитала.

5) Для иноинвестора существует полная свобода обмена валюты, ее покупки и продажи, проведения операций с наличными в любой из валют.

6) Полная свобода заключения контрактов на товары и услуги, включая оплату СКВ.

7) Созданы условия для сохранения полной анонимности иноинвесторов, действует закон о тайне банковских вкладов. Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 1999-2001гг. Том I.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com

Помимо этого действует льготное налогообложение иноинвесторов.

Согласно исследованиям, проведенным в 2000 году, иноинвесторы оценивают Уругвай как стабильную страну, с квалифицированной рабочей силой, устоявшимися законами и сильным контролем инфляции. Также, отмечают, принадлежность Уругвая к Меркосур.

Активная политика Уругвая по привлечению иноинвесторов неблагоприятно отразилась на экономическом положении в 2001-2002 гг., когда ввиду мощного оттока аргентинских долларовых вкладов произошло резкое падение уругвайского песо в сочетании с ростом безработицы. Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 2000-2008гг. Том III.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com

С некоторым запозданием, отреагировал сектор строительства на ухудшение экономического положения в стране. В период 1990-го по 1999 число работающих в строительной сфере ежегодно увеличивалось на 4,3%. А в структуре ВВП строительный сектор, по итогам 1999 года, составил 6,3 %. При этом в 2000 году падение производства в строительной сфере достигло 8,9% в сравнении в 1999 г. Так, в ближайшей провинции г. Монтевидео, в 2000г планировалось построить 1087 тыс. кв.м. жилья, а в эксплуатацию было введено только 97 тыс.кв.м. Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 1999-2001гг. Том I.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com

В результате спада строительства, частный сектор, потерял около 310 млн. долларов инвестиций, вложенных в строительство. Индекс стоимости строительства за 11 месяцев 2000 г. вырос на 1,97% по сравнению с аналогичным периодом 1999г. вследствие снижения стоимости рабочей силы (2,15%) и незначительным увеличением стоимости стройматериалов (0,75%). Там же

К 2003 году ВВП Уругвая составило 11,1 млрд. долларов, против 2002 12,3 млрд. и в 2001 18,6 млрд. В 2003 году правительству Уругвая удалось добиться значительного снижения инфляции (рис.5).

Рис.5. Уровни инфляции в период с 1980 - 2008 гг.

Источник: Global Property Guide

За счет вливания значительных денежных средств международных кредитных организаций, правительство Уругвая смогло добиться в 2003 году общего оживления экономики. Был снижен уровень безработицы и в 2003 году составил 16,1 % от экономически активного населения. Были увеличены поступления от экспортной торговли с Бразилией, Аргентиной, Канадой, США, странами ЕС. Изменено налоговое законодательство, введены новые налоги, отрицательно отразившиеся на жизненном уровне граждан. Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 2003-2005 гг.Том II.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com

В 2004 году оживление затронуло и строительную отрасль, которая и по 2007 год оставалась одной из наиболее динамично развивающихся отраслей уругвайской экономики, обеспечивающей около 3,2 % ВВП Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 2000-2008гг. Том III.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com.

По данным Всемирного Экономического Форума (ВЭФ) Уругвай занял 6 место (после Чили, Бразилии, Колумбии, Перу, Мексики) в рейтинге наиболее привлекательных стран для иностранных инвестиций в2007 году.

3. Частные факторы, повлиявшие на цену недвижимости в 1999-2004 года в Уругвае.

По краткой сводке, предложенной автором во втором пункте, экономика Уругвая в указанный период испытывала экономический кризис. Итогом, которого стал спад производства во всех отраслях, рост безработицы, уменьшение заработных плат, рост инфляции и внешнего долга страны. Наряду с другими отраслями строительный сектор также пришел в упадок.

В соответствии с целью данного исследования, необходимо выдвинуть факторы, повлиявшие на такое формирование спроса и предложения, что цены на недвижимость начали резкое падение. Перечислим некоторые факторы, разделив их на 3 категории.

Размещено на http://www.allbest.ru/

4. Обобщение сведений. Результаты исследования

Несмотря на привлекательность месторасположения Уругвая, политики привлечения иностранных инвесторов (возможность ухода в офшорный бизнес) и курса на стабилизацию экономики, общеэкономическое состояние страны и стран-соседей оказали значительное влияние на рынок недвижимости. Логично, что в период кризисного состояния экономики не многие инвесторы решаться на объемные финансовые вложения в нестабильный рынок. А поскольку, одной из основных стран - инвесторов была Аргентина, то наступивший в ней финансовый кризис негативно отразился на состоянии экономики Уругвая.

Подытоживая рассуждения третьей главы, хотелось бы отметить, что наибольшие подъемы или падения цен на недвижимость обычно связаны с приближающимся (при росте цен) или уже наступившим (при падении цен) кризисом. На примере Уругвая, можно заключить, что спад строительной отрасли и цен на рынке недвижимости произошли не случайно, а вторя общему спаду всех отраслей производства. И соответственно, одновременно с оживлением экономики, падением инфляции, стабилизации национального валютного курса и ростом платежеспособного спроса был замечен рост цен на объекты недвижимости. Что еще раз подтверждает тесную взаимосвязь недвижимости со смежными отраслями производства.

Заключение

Подводя итоги проделанной работы, хочется еще раз отметить, что объекты недвижимости, выделяются среди остальных объектов предметного мира своей многогранностью и сложностью. И поэтому их изучение требует от исследователя большого объема знаний в смежных с недвижимостью отраслях.

Ввиду существенных особенностей объектов недвижимости к ним не могут быть применены методы обычного ценообразования, такие как: метод полных затрат, предельных затрат, прямых затрат и другие. Оценка же, основывается на обработке большого массива данных и сопоставлении разнородной информации. Идея об оценке зиждется на мысли о профессионализме оценщиков и справедливости рассчитанной стоимости. Хотя, по словам профессора Коростелева С.П.: «на современном этапе развития оценочной деятельности наметились негативные явления, ведущие к принижению роли и значения оценки и превращению ее в обслуживающую структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости активов».

Таким образом, в силу сложившейся практики, собственники недвижимости зачастую игнорируют необходимость проведения компетентной оценки и ориентируются на цену аналогичных объектов. За исключением случаев, когда оценка является обязательной (при совершении сделок посредством профессиональных участников рынка недвижимости). Оценочная деятельность России еще не имеет хорошо проработанной законодательной и нормативной базы, системы этических норм оценщика, что указывает на недостаточную эффективность оценки в условиях нашей страны.

Возвращаясь к особенностям ценообразования на объекты недвижимости, важно отметить, что формирование цены под влиянием спроса и предложения, также отлично от обычного, и главным образом за счет специфических черт недвижимости. Так недвижимость, хоть и признается рядом ученых, жизненно важным благом, отнюдь не является средством первой необходимости. Следовательно, при невысоком или отсутствующем платежеспособном спросе, недвижимость почти не будет реализовываться, из-за необходимости больших единовременных затрат и продолжительной окупаемости инвестиций. И, напротив, при восходящей линии тренда фондового рынка, свидетельствующей об улучшении экономического положения и деловой активности рынков, цены на недвижимость также будут расти, увеличивая уровень реализации объектов недвижимости.

Итак, в ходе курсовой работы были установлены особенности ценообразования на объекты недвижимости, которые отражаются в специфике самих объектов недвижимости, особенностях оценочной деятельности и формирования спроса и предложения на недвижимость.

Список литературы

1) Гражданский Кодекс Российской Федерации.- М.: Проспект, Кнорус, Издательство «Омега - Л», 2009.

2) Программа поддержки строительного сектора экономики и сферы недвижимости//Ассоциация Строителей России

3) Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Д. Фридман, Н. Ордуэй. -М.: Дело Лтд, 1995.

4) Большая советская энциклопедия//М.: Большая советская энциклопедия, 1981

5) Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 1999-2001гг. Том I.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com

6) Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 2000-2008гг. Том III.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com

7) Вачнадзе Г. Деловой Уругвай: Экономика и связи с Россией в 2003-2005 гг.Том II.[электронный ресурс]//Проект Полпред, Режим доступа: http://polpred.com

8) Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества. Тенденции и перспективы/ А.А. Завьялов.- М.: Статут, 2007

9) Коростелев С.П. Проблемные вопросы оценки и оценочной деятельности на современном этапе развития рыночной экономики [электронный ресурс] // Международный Оценочный Консорциум, Режим доступа: http://www.valnet.ru

10) Красильщиков В.А. Латинская Америка сегодня - Россия завтра [электронный ресурс] // ГУ-ВШЭ, Режим доступа: http://www.hse.ru

11) Макэлрой К. Азбука инвестирования в недвижимость//К. Макэлрой.-М.: Попурри, 2005

12) Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.:Кнорус, 2009.

13) Онофрей Д. Влияние финансовых рынков на рынок недвижимости: механизм и практическая реализация [электронный ресурс]//Деловой район, Режим доступа: http://www.delra.ru

14) Платонов И.Н. Эволюция стратегии оффшорного бизнеса: взгляд из будущего[электронный ресурс] // МГИМО, Режим доступа: http://www.mgimo.ru

15) Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости [электронный ресурс] // Рынок недвижимости России, Режим доступа: http://realtymarket.ru

16) Стерник Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости [электронный ресурс] //Рынок недвижимости России Режим доступа: http://realtymarket.ru

17) Тарасевич Е. Современные принципы анализа рынка недвижимости [электронный ресурс] // Рынок недвижимости России, Режим доступа: http://realtymarket.ru

18) Тепман Л.Н., Оценка недвижимости: учеб. Пособие/ Л.Н. Тепман.-М.: Юнити-Дана, 2008.

19) Тысячникова Н.А. Базель II - проблемы для российских банков и мировой опыт/ Н.А. Тысячникова //Банковское дело.-2008.-№11.-С. 38-45.

20) Тэрэбуркэ Д.Е. Философия стоимости [электронный ресурс] // Рынок недвижимости России, Режим доступа: http://realtymarket.ru

21) Черноусова Е.В. Сервейинг - новая система управления государственной недвижимостью [электронный ресурс] // СКГТУ, Режим доступа: http://www.ncstu.ru

22) Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие// под ред. П.Г. Грабовой.-М.: АСВ, 1999

23) Экономика недвижимости: учебное пособие/ под ред. В.И. Ресина.- М.: Дело, 2000

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

  • Рынок недвижимости в России

    Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.

    курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012

  • Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

    Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.

    курсовая работа [26,8 K], добавлен 26.04.2011

  • Оценка стоимости недвижимости

    Определение рыночной стоимости объектов недвижимости производственного предприятия с применением затратного и доходного подхода. Краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости. Влияние различных факторов на рыночную стоимость объектов.

    курсовая работа [116,9 K], добавлен 21.07.2011

  • Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

    Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

    дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011

  • Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

    Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.

    курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009

  • Особенности определения рыночной цены объектов недвижимости

    Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.

    курсовая работа [4,0 M], добавлен 20.12.2011

  • Показатели рынка недвижимости

    Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.

    курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013

  • Типология объектов недвижимости

    Классификация объектов недвижимости, понятие естественных и искусственных объектов. Категории земельного фонда по экономическому назначению. Типологические характеристики объектов жилой недвижимости. Международная классификация коммерческой недвижимости.

    контрольная работа [63,2 K], добавлен 07.10.2013

  • Исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска

    Определение понятия и видов недвижимости. Выделение особенностей рынка недвижимости в Челябинске; оценка и прогнозирование общей стоимости объектов. Рассмотрение мероприятий по повышению эффективности управления в данной сфере. Анализ динамики продаж.

    дипломная работа [2,7 M], добавлен 13.11.2014

  • Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

    Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

    курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены