Оценка объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Во время выполнения данной курсовой работы я должна научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами:

- затратным методом;

- методом сравнительного анализа продаж;

- методом оценки доходности.

Процесс оценки объекта недвижимости следует проводить в следующей последовательности:

1. Идентифицировать объект оценки.

2. Обязательно зафиксировать дату осмотра и дату оценки объекта.

3. Указать цель оценки.

4. Определить вид стоимости (рыночная, восстановительная, ликвидационная и т.д.).

5. Определить факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости (физические, государственные и т.д.).

6. Провести сбор информации, относящейся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду.

7. Провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

8. Рассчитать стоимость объекта затратным методом.

9. Рассчитать стоимость объекта методом сопоставимых продаж.

10. Рассчитать стоимость объекта методом капитализации дохода.

11. Согласовать результаты, полученные разными методами.

Краткое изложение основных факторов и выводов

Местонахождение объекта: Тульская обл., г.Щекино, ул. Юбилейная, д.2

Тип объекта недвижимости: Здание салона красоты общей площадью 153 кв.м. недвижимость объект оценка стоимость

Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи

Наилучшее и наиболее эффективное использование: Использование объекта в качестве торгового помещения

Дата оценки: 2 апреля 2011 г., дата оценки объекта совпадает с датой осмотра

Основание для проведения оценки: Договор №8 от 12.02.11, заключенный между Заказчиком - ООО «Бьюти» и исполнителем - ООО «Оценка»

Реквизиты заказчика: Российская Федерация, Тульская область, г.Щекино, ул.Советская, д.14, ООО «Бьюти». Расчетный счет 40702800000000000001 в АКБ «РайффайзенБанк» г. Тулы

Балансовая стоимость объекта оценки: Балансовая стоимость здания салона красоты по информации, предоставленной бухгалтерией Заказчика, составляет 900000 руб.

Определение термина «Рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки на отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в Станционном районе г.Щекино Тульской области в непосредственной близости от остановки автобуса ул. Юбилейная. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по ул. Лукашина и ул. Юбилейная.

Площадь земельного участка - 200 кв.м. Северной и западной и восточной частями участок примыкает к многоэтажным жилым домам, на юге - к автомобильной дороге.

Окружение: здание магазина расположено на расстоянии до 150м. от жилых домов. На таком же удалении находится средняя школа, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. Но момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога от улицы Лукашина. Общее удаление от транспортных путей - 10м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика местности - городская, расположена в Станционном районе г.Щекино Тульской области.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2-2,5 м. от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 оС, июля 20.5 оС. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1,2 м.

Преобладающее направление ветров - юго-западное.

Степень застройки - 85%

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен в непосредственной близости от маршрутов городского транспорта. Объект выполняется по специальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве салона красоты.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) объект имеет высокий уровень технического обеспечения;

2) выгодное местоположение;

3) объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;

4) удобные подъездные пути.

Описание основных параметров здания.

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Таблица.

Год постройки здания	2008
Площадь общая, м2	153
Объем общий, м3	367
Количество этажей	1

Объект представляет собой одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 12х17 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты	Бутовые с кирпичным цоколем
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.
Полы	Плиточные
Проемы оконные	Двойные, глухие
Проемы дверные	Деревянные простые
Внутренняя отделка	Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка
Наружная отделка	Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон.

Описание технического состояния основных элементов здания

· Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

· Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

· Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

· Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

· Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

· Проемы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.

· Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах поврежден. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное.

· Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

На основании анализа всех возможных вариантов, я пришла к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве салона красоты.

Определение стоимости объекта.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод;

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- доходный метод.

Оценка стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов и т.д.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.

2. Определение величины накопленного износа строений.

3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 1.

Таблица 1.

№ п/п	Материалы	Ед.изм.	Кол-во	Цена ед-цы, руб.	Общая сумма, руб.
1	Фундаментальный блок ФВС-3	куб.м.	130	452,5	58825
2	Щебень	куб.м.	22	58	1276
3	Рубероид	кв.м.	870	7	6090
4	Бетон	куб.м.	25	480	12000
5	Кирпич красный	шт.	30000	2	60000
6	Кирпич облицовочный	шт.	21000	3,5	73500
7	Раствор цементный	куб.м.	40	580	23200
8	Перемычки	куб.м.	3	2100	6300
9	Оконные блоки ОР 12-12	кв.м.	12	1200	14400
10	оконные блоки ОР 12-9	кв.м.	2	1400	2800
11	Стекло	кв.м.	70	45	3150
12	Скобяные изделия	шт.	80	16	1280
13	Дверной блок ДГ 21-9	кв.м.	22	900	19800
14	Дверной блок ДГ 21-1	кв.м.	7	1100	7700
15	Битум	т.	1	3700	3700
16	Скобяные изделия для дверей	шт.	80	33	2640
17	Плиты перекрытия ПК 63-12	куб.м.	62	1850	114700
18	Балки 50-100	куб.м.	0,4	1400	560
19	Доска 0,02	куб.м.	3,8	2200	8360
20	Брус для перекрытия 0,05-0,05	куб.м.	0,6	1380	828
21	Швеллер	м/т	30	8700	261000
22	Утеплитель	куб.м.	32	560	17920
23	Доска половая	куб.м.	4	2100	8400
24	Гвозди строительные	кг.	95	18	1710
25	Лаги-брус 50-100	куб.м.	3	1450	4350
26	Раствор известковый	куб.м.	9	700	6300
27	Стропила 50-200	куб.м.	5,5	1670	9185
28	Бревна-стойки	куб.м.	1,1	520	572
29	Обрешетка	куб.м.	7	1150	8050
30	Профлист	кв.м.	200	360	72000
31	Кирпич огнеупорный	шт.	7000	3,5	24500
32	Доска 90 мм.	куб.м.	2	980	1960
33	Линолеум	кв.м.	170	130	22100
34	Плинтус	м.	210	48	10080
35	Умывальник	шт.	2	1300	2600
37	Унитаз комплект	шт.	1	1800	1800
38	Труба водопроводная	м.	40	60	2400
39	Труба 3/4 дюйма	м.	8	35	280
40	Труба 50 мм.	м.	8	300	2400
41	Радиатор отопление	шт.	7	1450	10150
42	Комплект проводки электрообор.	шт.	1	9200	9200
43	Монтаж сан-тех. Оборудования	шт.	1	90000	90000
44	Стоимость всех СМР по объекту		1	820000	820000
	ИТОГО				1808066

Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1 808 066 рублей.

Определение величины накопленного износа строений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 2.

Таблица 2.

Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к старению
Фундамент	7	7	0,42
Стены и перегородки	21	9	2
Крыша	8	20	1,7
Перекрытия	5	4	0,5
Полы	10	6	0,58
Наружная и внутренняя отделка	12	12	1,61
Окна	7	5	0,3
Двери	6	4	0,2
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	24	2	0,4
ИТОГО	100		7,71

Таким образом, процент физического износа здания салона красоты составляет 7,7%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 1808066 * (100-7,7) / 100 = 1 668 845 рублей.

Оценка методом капитализации дохода

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 150 руб. за квадратный метр площади. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС = П1+П2+П3+П4+П5

ТС = 367200+403920+444312+466527,6+489854 = 2 171 813,6 руб.

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi)*ТСЕi,

Где Сарi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

ТСЕi - текущая стоимость единицы для года I, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi = 1/(1+СД)i

Где СД - ставка дисконтирования за год (7,5%);

i - количество лет.

ТСЕ1 = 1/(1+0,075) = 0,93023

Величина дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада 18-20%. Принимаем СД равной 15%, что соответствует максимально возможной стоимости.

Срев = Дохд от аренды / Ставка возвратной капитализации (10%)

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы пятого года.

Анализ расходов

Принимаем, что затраты на содержание салона красоты будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования здания салона красоты как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.3).

Таким образом, стоимость здания салона красоты, как объекта, приносящего доход, составляет 6 376 800 руб.

Таблица 3

Анализ дисконтирования денежного потока

№п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	м2	153
2.	Арендная плата за месяц	руб/м2	150
3.	Арендная плата за год	руб/м2	1800	367200	403920	444312	466527,6	489854	514346,7
4.	Увеличение арендной платы в год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные расходы	руб/год		73440	80784	88862,4	93305,52	97970,8
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	руб/год		33377	36714,7	40386	42405,3	44525,6
8.	Чистый операционный доход	руб/год		260383	286421,3	315063,6	330816,8	347357,6
9.	Процент по депозиту			7,5	7,5	7,5	7,5	7,5
10.	Стоимость единицы			0,93023	0,86532	0,80495	0,74879	0,69654
11.	Текущая стоимость денежных потоков	руб		242216	247846,1	253610,4	247712,3	241948,5
12.	Текущая стоимость будущих доходов	руб							1233333,36
13.	Стоимость реверсии	руб							5143467
14.	Рыночная стоимость объекта	руб							6376800,36

Оценка методом сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую формулу:

Ср = Цi Ki,

Где Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

3. Условия продажи (чистота сделки)

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)

5. Местоположение

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики

8. Отклонения от целевого использования

9. Наличие движимого имущества

Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четыре элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 4.Таблица 4

Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам.

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Юбилейная	ул. Ленина	ул. Советская	ул. Л.Толстого
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения продажи, руб.		2200000	1400000	1800000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения, продажи	Май 2011	Февраль 2011	Март 2011	Май 2011
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные
Общая площадь, м2	153	195	102	126
Площадь участка, м2	180	200	102	126
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется косметический ремонт	Хорошее, после ремонта	Удовлетворительное, требуется косметический ремонт
Удаленность от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	150 м
Использование	Салон красоты	Салон красоты	Парикмахерская	Салон красоты

Таблица 5

Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)			2200000	1400000	1800000
Площадь		153	195	102	126
Цена за единицу площади	Руб/ кв.м		11282	13725	14286
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			11282	13725	14286
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			11282	13725	14286
Условия продажи		предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Сумма корректировки			1128	1372	1428
Скорректированная цена			10154	12353	12858
Условия рынка (время продажи)		Май 2011	Февраль 2011	Март 2011	Май 2011
Корректировка	%		15	10	0
Сумма корректировки			1523	1235	0
Скорректированная цена			11677	13588	12858
Местоположение в Щекино		ул. Юбилейная	ул. Ленина	ул. Советская	ул. Л.Толстого
Корректировка	%		+5	0	-5
Сумма корректировки			+584	0	-257
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Наличие коммуникаций		Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Требуется косметический ремонт
Корректировка	%		+10	0	+5
Сумма корректировки			+1168	0	+643
Удаленность от магистралей		Рядом	Рядом	Рядом	150 м
Корректировка	%		0	0	+3
Сумма корректировки			0	0	+386
Скорректированная цена	Руб/ кв.м		13429	13588	13244
Средневзвешенная цена	Руб/ кв.м	13420
Стоимость	Руб.	2 053 311

Таким образом, рыночная стоимость салона красоты, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 2 053 311 рублей.

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения за 1 кв.м. площади объектов.

Объекты сравнения мной подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялась.

Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлтерских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода продаж и мнения эксперта.

Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости салона красоты по трем методам получены следующие результаты:

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	1 669 000
Метод сравнительного анализа продаж	2 053 000
Доходный метод	6 377 000

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаю как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж приму на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду объектов имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод 0,3

2. Метод сравнительного анализа продаж 0,5

3. Доходный метод 0,2

Следовательно, рыночная стоимость здания салона красоты определяется следующим образом:

С = 1 669 000*0,3 + 2 053 000*0,5 + 6 377 000*0,2 = 2 802 600 рублей.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Методичка «Оценка недвижимости и бизнеса»

3. Налоговый кодекс (2 часть).

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.01г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».

5. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия

(бизнеса). Ростов н/Д: Феникс, 2004.

6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998г.

Размещено на Allbest.ru