Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв.м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв.м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв.м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов КО-ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент. Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, основанную на представлении о том, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

При использовании доходного подхода точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов. На величину дохода оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки местоположение земельного участка и качество сооружений на нем наличие и строительство объектов инфраструктуры показатели характеризующие состояние национальной экономики и др.

Алгоритм определения стоимости недвижимости с помощью общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

1. Формулирование условий финансирования проекта:

- сумма кредита;

- процент по кредиту;

- срок кредита.

2. Построение денежного потока регулярных доходов.

3. Определение денежного потока от реверсии.

4. Формирование схемы денежных потоков по интересам.

5. Определение нормы отдачи от собственного капитала.

6. Определение стоимости собственности по формуле

t

V = ? PV ( (NOI- DS)j ; i ; t ) + PV ((TG - BAL) ; i; t ) + ML,

j =1

где V - стоимость собственности;

PV - настоящая стоимость предполагаемых денежных потоков;

NOI -годовой чистый операционный доход ;

DS - годовая сумма обслуживания долга;

ТG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;

BAL - невыплаченный остаток кредита на момент продажи

j - обозначение года проекта ;

i -ставка дисконтирования денежного потока;

t - срок проекта ;

ML - основная сумма кредита

Предположим, что покупатель (инвестор) оцениваемого объекта (квартиры) планирует использовать его в коммерческой деятельности на протяжении 2 лет, а затем продать. Для покупки объекта собственных средств недостаточно, и он берет кредит в банке на сумму 500 000 руб. сроком на 3 года под 15% годовых с ежемесячным начислением платежей. Годовой денежный поток складывается из величины чистой прибыли, получаемой от эксплуатации объекта, за вычетом расходов по обслуживанию долга.

Предположим, что чистый операционный доход в первый год составит 300 000 руб., а затем каждый год будет увеличиваться на 7 %. Предполагаемая цена продажи объекта через 2 года равна 1 500 000 руб.

Годовые платежи по обслуживанию долга (DS) рассчитаны как произведение коэффициента капитализации заемного капитала на размер кредита (ML). В свою очередь коэффициент капитализации заемного капитала рассчитан умножением взноса на амортизацию денежной единицы F6 (15%, 3 года, ежемес.) на 12. Таким образом:

Коэффициента капитализации заемного капитала = 0,0346653 · 12 = 0,41598.

DS= 0,41598 · 500 000 = 207 992 руб.

Невыплаченный остаток кредита (BAL) рассчитывается произведением ежемесячного платежа на текущую стоимость аннуитета F5 (15%, 2 года, ежемес.):

BAL = (207 992 / 12) · 20,624 = 357 345 руб.

Таблица 8 - Расчет денежных потоков инвестора

Используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа, определим стоимость объекта оценки доходным методом:

V = 205 016 + 1 142 655 + 500 000 = 1 847 671 руб.

4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты определены на основании следующего:

- при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;

- слабостью доходного метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества

- затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом.

Таблица 10 - Расчет весового коэффициента

В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в таблице 10.

Таблица 11 - Согласование результатов

При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д.45-а, кв.32, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 10 апреля 2006 г. составляет с учетом допустимого округления 900 200 рублей.

Заключение

Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

- дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещим, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

- вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;

- создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д.

Список используемой литературы

1. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты\под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2000 г.

2. Экономика недвижимости: учебное пособие\под ред. В. И. Ресина. - М.: Дело, 2001г.

3. Г.В. Лазарева, Е.А. Гончар - Учебное пособие по выполнению семестрового задания

4. Газета «Из рук в руки»

5. Газета «Тумба»

6. www.appraiser.ru

Размещено на Allbest.ru