Порядок оценки объектов недвижимости

Процесс оценки объекта недвижимости может быть условно разделен на шесть этапов, предполагающих осуществление ряда определенных действий.

v Этап 1. Определение задачи

· уточнение цели оценки - для приобретения объекта, продажи, залога, создания нового предприятия и т.п., для чего необходимо:

· определение вида стоимости;

· уточнение содержания поставленной задачи (используются принципы полезности, замещения и ожидание);

· идентификация объекта собственности и связанных с ним юридических прав (используются принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения);

· выбор эффективной даты оценки.

v Этап 2. Составление плана оценки

· идентификация соответствующего рынка и сегмента рынка с выявлением аналогичных (замещающих) объектов, возможных покупателей или пользователей;

· выбор метода оценки (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода, балансовый);

· составление графика работ и сметы (оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации; включаются гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны и т.п.);

· подготовка договора об оценке объекта недвижимости (с уточнением суммы гонорара - единая сумма или почасовая основа, полагаем, что процент от итоговой величины оценочной стоимости может привести к конфликту интересов, ответственности как оценщика, так и клиента и т.п.) и подписание договора.

v Этап 3. Сбор и проверка информации

· установление важности и полезности собранных данных, способности их адекватно отразить набор рыночных условий, что и условия, влияющие на объект;

· проверка данных, осмотр объекта, подтверждение информации о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами;

· выявление возможных искажений или отклонений;

· подтверждение обоснованности собранной информации, исходя из опыта и знаний оценщика.

Этап 4. Применение уместных подходов (методов) к оценке объекта: рыночных (затратный, сравнения продаж, капитализации дохода) и балансового метода

· в основе метода сравнения продаж лежит принцип замещения; для сравнения выбираются, конкурирующие с оцениваемой собственностью, объекты, для сопоставимости данных проводится их корректировка с использованием принципа вклада;

· затратный метод основан также на принципе замещения, другие используемые принципы: наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины. Состоит из следующих этапов:

- оценка земли осуществляется отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Для определения максимальной остаточной стоимости земли, рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки;

- оценка зданий и сооружений основана на величине затрат на их воспроизводство как для новых, например, определение затрат на 1 кв. м.;

- оценка накопленного износа, который представляет собой суммарное уменьшение полезности объекта. Это, как правило, происходит из-за физического износа, функционального и экономического устаревания;

· доходный метод (капитализации дохода) основан на определении текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа объекта недвижимости. При этом методе используется оценочный принцип ожидания.

v Этап 5. Согласование

Представляет процесс анализа результатов оценки по различным методам выявления допустимого диапазона искомой величины стоимости объекта недвижимости и принятия окончательного решения.

v Этап 6. Отчет о результате оценки

Надлежащим исполнением задания на оценку объекта недвижимости является своевременное представление заказчику письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке составляется в отношении каждого объекта оценки.

В отчете об оценке должны быть указаны:

· дата составления отчета;

· основание для оценки;

· точное описание объекта оценки, в том числе точное описание его местоположения;

· вид стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· цель оценки;

· дата оценки;

· наименования применяемых методик оценки, обоснование их использования, указание авторов (разработчиков) методик оценки;

· перечень использованных данных с указанием источников их получения;

· принятие допущения и корректировки, а также их обоснование;

· описание процедуры расчета стоимости объекта оценки;

· стоимость объекта оценки, рассчитанная оценщиком;

· ограничения и определены применения полученного результата;

· юридический адрес оценщика;

· фамилия, имя, отчество эксперта оценщика;

· иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов в соответствии с заданием на оценку.

Законодательством Республики Беларусь могут быть предусмотрены специальные формы отчетов об оценке.

Отчет должен быть собственноручно подписан экспертом-оценщиком. Кроме того, отчет об оценке может быть подписан дополнительно другими лицами, участвующими в его составлении.

2. Рыночные методы определения стоимости объектов недвижимости

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж.

· замещение - рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим;

· зависимость - качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам;

· баланс - необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов необходимо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение;

· предложение и спрос - при анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:

· права собственности;

· условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);

· условия продажи (обычные, закладные и т.п.);

· состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);

· физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);

· экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);

· местоположение;

· возможное использование объекта после продажи;

· недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы (см. табл.3, 4).

Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Пример.

Необходимо оценить стоимость магазина при условии, что на том же рынке недвижимости были проданы 2 сопоставимых магазина. Имеется следующая информация.

Таблица 2

В таблице 3 проведем необходимые корректировки.

Таблица 3

С учетом проведенных корректировок, рыночная стоимость магазина с мебелью и оборудованием составляет 255,5 тыс. долларов.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом затрат

Основным принципом, применяемым в методе затрат, является замещение, когда рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за недвижимость равнозначного качества, причем, информируемый покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее аналогичную полезность и построенное по современным стандартам.

Стоимость недвижимости методом затрат получается путем оценки стоимости воспроизводства (текущие издержки строительства подобного объекта) за вычетом износа. Затем стоимость земли прибавляется к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Износ может быть физическим, функциональным (несоответствие современным стандартам) или обусловленным внешними воздействиями (близость промышленного района и др.).

Областью применения метода затрат является:

Таким образом, метод капитализации доходов (доходный метод) основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае продажи (сдачи в аренду) недвижимости третьей стороне.

Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом недвижимости и выручки от его продажи (или передачи) права собственности.

Для расчета будущей выручки от продажи объекта недвижимости используют цену перепродажи объекта в целом, т.е. перепродажи земли, степень износа зданий и сооружений, издержки на совершение сделки, т.е. результат включает стоимость зданий, сооружений и земли.

При оценке стоимости собственных затрат покупателя за объект недвижимости из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

Метод капитализации дохода использует процедуру приведения будущих доходов к их текущей стоимости с использованием коэффициента дисконтирования и ставки дисконта по формуле:

,

Метод капитализации дохода, единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д., и требует широкого изучения рынка. Анализ должен проводиться на фоне связи спроса и предложения, тенденциях в рыночных ожиданиях.

К ограничениям следует отнести трудности при выработке прогноза, степень риска, присущую объектам недвижимости. Кроме того, уровень дохода меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования.

Пример. Фирма, специализирующаяся на торговле недвижимостью, рассчитывает через год получить доход в 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доход в 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50%. Чему равна сегодняшняя цена объекта недвижимости, находящегося на указанном участке земли, которая позволит получить предполагаемый доход?

P = F_зем.*+F_здан.*=50*0,9+150*0,66=145,45 (тыс. руб.)

Размещено на Allbest.ru