Экономика недвижимости и способы ее оценки

СИ===0,16, или 16 %

4.Определим предпринимательскую прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

4415194,77*0,3=1324558,43 ден.ед

Стоимость недвижимости = 31388698 ден.единиц.

Задача №2. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей. Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

- первый-выявление неравных продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживаемых доверие;

- второй-проверка информации о сделках;

- третий-проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

Необходимо определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

- при увеличении площади объекта на 50 м², стоимость его увеличивается на 1%;

o стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

o при удалении объекта от автозаправки на 1 км стоимость его уменьшается на 0,8%;

o стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

o стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж (Из таблицы 8, «Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж)

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж.

Средняя стоимость 4-х:=( 383,2+387,84+544,32+316,16)/4= 407,88 д.е.

Стоимость гаража = 407,88 д.е.

Задача №3. Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости

недвижимость оценка

§ будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);

§ значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

§ величины текущей стоимости объектов оценки.

Определить стоимость офиса на 5 лет

Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом.

Решение:

Необходимые расчеты сведем во вспомогательную таблицу:

1. Определяется потенциально - валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход

ПВД1 =374000+1450=375450 д.е.

ПВД2= 381480+1600= 383080 д.е.

ПВД3= 389109,6+1620= 390730 д.е.

ПВД4= 396891,8+1680= 398571,8 д.е.

ПВД5= 404829,6+1700=406530 д.е.

ПВД = 1946311+ 8050 =1954361 д.е.

2. Определяется эффективный валовый доход (ЭВД)

ЭВД = ПВД - D1,

где D1 - степень недогрузки (берется в процентах от дохода, который будет приносить недвижимость)

ЭВД2= 381480- 68666,4 = 314413,6 д.е.

ЭВД3= 389109,6- 70039,7= 320690,3 д.е.

ЭВД4= 396891,8 - 63502,7= 370095,3 д.е.

ЭВД5= 404829,6-36434,7=370095,3 д.е.

ЭВД =1946311 - 313443,5=1640918 д.е.

ЧОД = ЭВД - D2 - D3,

где D2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

D3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

ЧОД1=300650-130900-13090=156660 д.е.

ЧОД2= 314413,6- 133518-13351,8=167543,8 д.е.

ЧОД3=320690,3-136188-13618,8=170883,5 д.е.

ЧОД4=370095,3 -119068-13891,2=237136,1 д.е.

ЧОД5=370095,3-121449-14169=234477,3 д.е.

ЧОД = 1640918 - 641122,8- 68120,9= 931674,3 д.е.

4. Определяется стоимость недвижимости по формуле:

V = J/R,

где J - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации

V1=156660/ 0,35 =447600 д.е.

V2=167805,6/ 0,35 =479444,6 д.е.

V3=170883,5/ 0,35 =488238,6 д.е.

V4=239120,5/ 0,35 =683201,4 д.е.

V5=236501,4/ 0,35 =675718,3 д.е.

V =935682,4 / 0,35 =2673378,0 д.е.

Размещено на Allbest.ru