Определение рыночной стоимости ООО "Сибиряк"

Определение накопленного износа

Накопленный износ определяется «методом разбивки», предусматривающим раздельное проведение расчетов по всем трем видам износа: физическому, функциональному, внешнему.

Физический износ - это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и деятельности человека.

Физический износ здания определяется поэлементным методом как средневзвешенная величина по всем конструктивным элементам здания.

Определение стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

Табл. 3.2

№ п/п	Показатель	Значение
		Лит. Б
1	Площадь, м2	45,2
2	Обьем с учетом поправки на толщину стен используемый в расчетах объекта оценки, в в м3	149,16
3	Восстановительная стоимость 1 м2	30,30
4	Коэффициент к восстановительной стоимости на климатический район	1.11
5	Восстановительная стоимость 1 м2 или в м3 с учетом климатического коэффициента, руб.	21,21
6	Сборник УПВС, № таблицы	№28
7	Индекс изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1984 г.	1,2
8	Территориальный коэффициент к индексу изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1984 г	1,01
9	Индекс изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1984 г. с учетом территориального коэфф-та	1,212
10	Индекс изменения стоимости СМР на II квартал 2006 г.	72,42
11	Прибыль предпринимателя	1,3
	Стоимость нового строительства с учетом НДСи прибыли предпринимателя	668779,74
	Физический износ, %	23,25
12	Итого физический износ	5,45
13	Физический износ, %	23,25
14	Функциональный износ, %	0
15	Экономический износ, %	0
16	Стоимость имущества с учетом физического износа	668774,29

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода, составила: 668774 (триста шестьдесят тысяч шестьсот шестьдесят восемь тысяч семьсот семьдесят семь ) рублей.

3.2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наиболее эффективное использование.

Сравнительный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение уместных единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке для различных типов объектов недвижимости (1 м², 1 м³, объект в целом, т.д.). Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. В данном случае в качестве аналогов взяты офисные помещения, т.к. определяемый объект является административно-офисным.

Таблица 3.3

Определение стоимости нежилого помещения общей площадью 40,2 кв.м находящегося по адресу: Красноярский край, , г.Красноярск, ул. Шахтеров , д. 133 с применением сравнительного подхода.

Элементы сравнения	Единицы измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения (продажи)	Руб.		3500000	2890000	3 000 000
Общая площадь	Кв. м	40,2	48	38	46
Цена предложения за 1 кв.м.	Кв. м		72917	76053	62217
Источник информации			http://www.rgic.ru	http://www. rgic.ru	http://www.rgic.ru
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров 133	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Этаж/этажность		1	1	1	1
Единица сравнения-цена за единицу общей площади	Руб./кв.м.		72917	76053	62217
Корректировки		Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
Право собственности		Право собственности
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м.		11 710	15 038	4 594
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м.		11 710	15 038	4 594
Условия продажи		Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м.		11 710	15 038	4 594
Условия рынка (время продажи)		Март 07	Март 07	Март 07	Март 07
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м		11 710	15 038	4 594
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров 133	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Назначение		офисное	офисное	офисное	офисное
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Наличие подвала		нет	нет	нет	нет
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Этаж		1	1	1	1
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Физические характеристики
Размер	Кв. м.	40,2	48	38	46
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Техническое состояние		удовлетворительное	хорошее	удовлетворительное	хорошее
Корректировка	Руб./кв.м		-3328		-3328
Скорректированная цена итого	Руб./кв.м		69589	76053	61889
Кол-во корректировок			1	2	3
Вес аналога			0,6	0,3	0,1
Средневзвешенное значение	Руб./кв.м	70758,2
Итого стоимость	Руб.	2844479,64

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием сравнительного подхода, составила 2844479,64 (два миллиона восемьсот сорок четыре тысячи четыреста семьдесят девять ) рублей.

3.2.3 Доходный подход

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода основано на предположении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

В данном случае рассчитаем стоимость Объекта методом дисконтирования денежных потоков.

Таблица 3.3

Расчет арендной ставки

Элементы сравнения	Единицы измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Общая площадь	кв. м	40,2	48	38	46
Арендная плата за 1 кв.м.	рублей		319	420	290
Источник информации			http://www.rgic.ru	http://www. rgic.ru	http://www.rgic.ru
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Этаж/этажность		1	1 этаж	1 этаж	1этаж
Корректировки		Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
Право собственности
Корректировка	руб./кв.м		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		319	420	290
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		319	420	290
Условия продажи			Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	руб./кв.м		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		319	420	290
Условия рынка (время продажи)		мар.07	мар.07	мар.07	мар.07
Корректировка	руб./кв.м		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		319	420	290
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров 133	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Корректировка	руб./кв.м		0	0	0
Назначение		офисное	офисное	офисное	офисное
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Наличие подвала		нет	нет	нет	нет
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Этаж		1	1	1	1
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Физические характеристики
Размер	Кв. м.	40,2	48	38	46
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Техническое состояние		удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Корректировка	Руб./кв.м		0	0	0
Скорректированная цена итого	Руб./кв.м		319	420	290
Кол-во корректировок			2	3	0
Вес аналога			0,6	0,4	0,0
Средневзвешанное значение		462,
Итого стоимость	Руб./кв.м	18580,44

Таблица 3.4

Определение ставки дисконтирования кумулятивным методом

Вид риска	Вероятный интервал значений	Выбор
Ставка компенсации за риск (риск вложения капитала в конкретную отрасль) (Х1)	0 - 5%	3,0%
Инвестиционный менеджмент (нагрузка управления инвестициями) (Х2)	0 - 5%	2,5%
Низкая ликвидность (отсутствие ликвидности) (Х3)	0 - 5%	1,6%
Итого - норма доходности, покрывающая несистематические риски, характерные для имущества		7,1%
Безрисковая ставка (Rf ном)	6,34%
Ставка дисконтирования (Re ном)	13,44%

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием доходного подхода, составила 1 578595,4 (один миллион пятьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто пять рублей ) рублей.

Обоснование расходов:

Налог на имущество определен 2,2% от стоимости имущества по затратному подходу.

Переменные расходы на основании существующих платежей.

3.2.4 Согласование результатов

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки стоимости объекта можно сделать следующие выводы.

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=Vl*Ql+V2*Q2+Vз*Qз

V -обоснованная рыночная стоимость объекта;

V 1, V 2, V з-стоимости объекта при трёх подходах;

Ql, Q2, Qз - средневзвешенные значения.

Подставив значения, получим:

V =360667*0,30+2844480*0,4+1871145*0,3=1807000

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных рыночная стоимость объекта, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Шахтеров 133 на 20.03.2007 года, с учетом округления составляет 1 807 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

3.2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка. Исходные данные

Здание промышленного назначения, общей площадью 1000 кв.м., земельный участок 1200 кв.м.

1	ЧОД от ЕОН	1200 000	руб
2	Рыночная стоимость здания	4000 000	руб.
3	КК для здания	24,18	%
4	ЧОД от здания (2*3)	967 200	руб.
5	ЧОД от земельного участка (1-4)	232 800	руб.

В результате проведенного анализа премию за риск для данного объекта определили в размере 11 %.

В качестве безрисковой ставки была взята ставка по рублевым депозитам на срок 1 год - 9,18 % [Журнал «Эксперт» № 17 от 13.03.2007 г.]. Таким образом, ставка дисконтирования, рассчитанная кумулятивным методом, принимается равной 20,18%.

Норма возврата на капитал составляет 0%. Таким образом, ставка капитализации составит 20,18%.

Рс ЗУ = ЧОД ЗУ / Кк;

Рс ЗУ = 232 800 / 0,2018 = 1 153 617 руб.

3.2.6 Определение рыночной стоимости автомобиля HONDA HR-V

Затратный подход при оценке транспортных средств основывается на том, что в качестве стоимости оцениваемого транспортного средства принимаются затраты на его изготовление. Так как транспортные средства объекты серийного и крупносерийного производства, то затратный подход в большинстве случаев неприемлем. Это связано с тем, что изготовление одного транспортного средства единичное производство, удельные затраты в котором на изготовление в несколько раз выше, чем при серийном производстве. Затратный подход может быть использован при оценке переоборудованных автомобилей, автомобилей, изготовленных в порядке индивидуального творчества, при восстановлении раритетных автомобилей.

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятия, производственных комплексов и других объектов бизнеса. При оценке доходным подходом в основном используется метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации дохода. По этой причине, в данном отчете, оценка транспортного средства доходным подходом не проводится.

Стоимость транспортного средства определена на основе рыночного подхода.

Рыночный (сравнительный) подход основывается на анализе цен покупки и продажи транспортных средств, сложившихся в данный момент на первичном и вторичном рынке. Основной используемый принцип -- сопоставление, которое должно проводиться с новым транспортным средством с внесением поправок на износ при отсутствии данных по вторичному рынку.

Осмотр транспортного средства проводился на территории гаража ООО «СИБИРЯК». В результате визуального осмотра установлено следующее:

Таблица 3.5

Данные с осмотра автомобиля HONDA HR-V

Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Описание объекта оценки:	Автомобиль легковой HONDA HR-V
Идентификационный № (VIN):	отсутствует	Рабочий объем дв., куб. см	2000
Марка, модель ТС:	HONDA HR-V	Шасси (рама) №:	отсутствует
Наименование (тип) ТС:	легковой	Кузов (прицеп) №:	АСА20-0002427
Регистрационный знак:	Н289РН24	Цвет:	Черный
Год выпуска:	2000	Тех. паспорт №: 25 ТЕ 827177	52 ВХ 079363
Двигатель №:	1AZ-0036713	Пробег, км:	160000
Мощность двигателя, л.с. (кВт)	152
Владелец (доверенное лицо):	ООО «СИБИРЯК»
Дата прохождения тех осмотра	01.10.2006

Пробная езда - рабочее состояние; кузов и внешний вид (товарный вид автомобиля): хорошее, без внешних нарушений; задний мост - рабочее состояние; двигатель - удовлетворительное состояние; коробка передач, раздаточная коробка и сцепление, трансмиссия - рабочее состояние; тормозная система - рабочее состояние; шины, диски - в рабочем состоянии; рулевое управление - рабочее состояние; электропроводка - удовлетворительное состояние; наличие и состояние приборов - в комплекте; аккумулятор - при запуске недостаточная сила тока, требуется замена.

3.2.7 Затратный подход

Таблица 3.6

Расчет физического износа транспортного средства по «РД 37.009.015-98 (с изм. №1, №2, №3) 2001г»

Показатель	Величина
И1 -- показатель износа по пробегу, % / 1000 км пробега	0,40
Пф - - фактический пробег с начала эксплуатации или после капитального ремонта на дату осмотра, тыс. км	160
Среднегодовой пробег, тыс. км / год	22,59
И2 - - временной показатель старения, % / год	0,82
Дф - - фактическая длительность эксплуатации, лет	7,1
А2 - коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатических условий	1,12
А3 - коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды	1,07
А4 - коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС	1,05
Итр - физический износ транспортного средства, %	88

Таблица 3.7

Расчет восстановительной стоимости транспортного средства

Наименование	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации, характеристика аналога	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V
Цена предложения, руб.		790 000	840 000	825 000
Дата действия цены	20.03.2007	20.03.2007	20.03.2007	06.03.2007
Число месяцев до момента оценки		0,00	0,00	0,47
Корректировка на момент оценки		1,000	1,000	1,000
Цена скорректированная, руб.		790000	840000	825000
Мощность двигателя, л.с.	152	152	152	152
Корректировка на отличие мощности		1,00	1,00	1,00
Цена скорректированная, руб.		790 000,00	840 000,00	825 000,00
Средняя цена нового объекта-аналога, руб.	818333

В таблице 3.7 был произведен расчет восстановительной стоимости транспортного средства (на примере новых автомобилей аналогов). Стоимость автомобиля HONDA HR-V на дату оценки определена в результате опроса по автосалонам г. Красноярска. По данным опроса, рыночная стоимость нового автомобиля HONDA HR-V на дату оценки колеблется от 790 000 до 850 000 р. Таблица 3.7. Расчет рыночной стоимости транспортного средства

Показатель	Величина	Источник информации
Рыночная стоимость объекта-аналога нового, руб.	818333
Коэффициент приведения цены по модели снятой с производства, к модели, выпускаемой промышленностью в настоящее время (по РД 37.009.015-98 с измен. №1, №2, №3)	1
Рыночная стоимость нового ТС, руб.	818 333
Физический износ ТС, %	56%
Функциональное устаревание ТС, %	10%
Экономический износ, %	0%
Совокупный износ ТС, %	61%
Рыночная стоимость ТС с учетом устаревания, руб.	321 851
Стоимость шины (Цi), руб.	0	А/с Медведь
Стоимость работ по замене шины (Сi)	0	А/с Медведь
Затараты на замену шины (Зi =Цi+Сi )	0
Стоимость аккумулятора (Цi), руб.	1 500	А/с Медведь
Стоимость работ по замене аккумулятора (Сi)	600	А/с Медведь
Затараты на замену аккумулятора (Зi =Цi+Сi )	2 100
Расчетная стоимость транспортного средства с учетом износа и замены (установки) в процессе эксплуатации отдельных агрегатов и комплектующих изделий m (Итр - Иi) С'из = Сиз + SUM Зi [-----------------], руб., 1 100	320 933
Стоимость ТС с учетом дохода от утилизации, руб.	320 983

Затем в табл. 3.7 была рассчитана рыночная стоимость транспортного средства с учетом утилизации, в таблице 3.16 - моральный износ по методике РД 37.009.015-98 (с изм. №1, №2, №3).

3.2.8 Сравнительный подход

Определение рыночной стоимости определяем методом сравнения продаж.

Таблица 3.8

Данные по продажам транспортных средств (источник информации: WWW 1000 avto. Ru)

Показатели	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Модель автомобиля	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V
Мощность двигателя, л.с.	152	120	140	137
Год выпуска	2000	1995	1998	1999
Фактический срок службы, годы	7,08	8,08	9,08	8,08
Дата продажи (предложения)	мар.07	мар.07	мар.07	мар.07
Пробег, км.	160 000	150 000	61 000	140 000
Цена продажи (предложения) с учетом НДС, руб.		306 800	359 900	354 000

На основе таблицы 3.7, в таблице 3.8 рассчитываем стоимость автомобиля путем сравнения 3 аналогов (вторичный рынок) и внесения коорректировокв в их стоимость.

Таблица 3.8

Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж

Показатели	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.		260 000	305 000	300 000
Момент действия цены	мар.07	мар.07	мар.07	мар.07
Период от момента продажи (предлож.) до момента оценки, мес.		0	0	0
Корректировка: коэффициент момента оценки, КМО	1,00	1,00	1,00	1,00
Цена скорректированная, руб.		260 000	305 000	300 000
Год выпуска	2000	1999	1998	1999
Техническое состояние	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
И1 -- показатель износа по пробегу, % / 1000 км пробега	0,40	0,40	0,40	0,40
И2 - - временной показатель старения, % / год	0,82	0,82	0,82	0,82
А1 х А2 х А3	1,26	1,26	1,26	1,26
Омега - функция (Омега=0,05хДф+0,0025хПф)	0,75	0,78	0,61	0,75
Износ (РД 37.009.015-98 с изм №1, 2, 3)	88	84	40	79
Износ (по Андрианову)	52,98	54,14	45,50	52,98
Износ (согласованный), kФ	56,33	55,19	42,79	52,72
Корректировка: коэффициент, учит. физич. износ		2,23	1,75	2,11
Цена скорректированная, руб.		580 272	533 123	634 457
Мощность двигателя, л.с.	152	120	140	137

В рультате рыночная стоимость автомобиля составила 267894 рубля.

3.2.9 Доходный метод

Рыночную стоимость автомобиля будем считать методом капитализации дохода.

Для расчета необходимо определить безрисковую ставку по результатам торгов ГКО ОФЗ (табл. 3.8). Затем в таблице 3.19 определяем ставку дисконтирования и ставку капитализации.

Таблица 3.9

Модель кумулятивного построения (метод суммирования)

Вид риска	Вероятный интервал значений	Выбор
Ставка компенсации за риск (риск вложения капитала в конкретную отрасль) (Х1)	0 - 5%	3,0%
Инвестиционный менеджмент (нагрузка управления инвестициями) (Х2)	0 - 5%	2,5%
Низкая ликвидность (отсутствие ливидности) (Х3)	0 - 5%	1,6%
Итого - норма доходности, покрывающая несистематические риски, характерные для имущества		7,1%
Безрисковая ставка (Rf ном)	6,34%
Ставка дисконтирования (Re ном)	13,43%
Срок полезного использования, лет	7
Коэффициент капитализации (Rк ном), % Функция "Взнос на амортизацию", шестая функция таблиц "Шесть функций денежной единицы"	22,91%

С _{рын =} ЧОД/( К_а + r), (6 ) )

Где

С _рын - рыночная стоимость;

ЧОД - чистый операционный доход;

К_а -- коэффициент амортизации (возврата капитала);

r -- ставка дисконтирования

По данным опроса стоимость аренды HONDA HR-V за сутки равна 45000 рублей, отсюда рыночная стоимость объекта составила 80 228 рублей (таблица 3.20).

Таблица 3.10

Определение рыночной стоимости методом капитализации дохода

Характеристики	Величина
Арендная ставка за сутки, руб.	4 500
Коэффициент корректировки, учитывающий долгосрочную аренду	2 454,55
Количество суток в год	365
Потенциальный валовой доход, руб.	895 909
Коэффициент загрузки машины	291170,45
Действительный валовой доход, руб.	604 739
Рентабельность услуг, %	25,0%
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	151 185
Ставка капитализации (К), %	22,91%
Рыночная стоимость объекта как нового (ЧОД/К), руб.	659 833
Коэффициент физического износа, %	87,84%
Рыночная стоимость объекта (ЧОД*(1-Ки)), руб.	80 228

3.4 РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД

3.4.1. Сравнительный подход в оценке бизнеса ООО «СИБИРЯК»

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, выставленными на продажу или проданными. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход применим для оценки объектов, по которым известно достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. В случае отсутствия рынка подобного имущества сравнительный подход неприменим.

Все отличия условий продажи сравниваемых объектов учитываются при анализе путем внесения поправок в цены. При корректировке цен продажи объектов сравнения все поправки вносятся в цены объектов сравнения по отношению к объекту оценки.

При сравнении объектов продаж сравниваются следующие характеристики: права собственности на имущество, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не относящиеся к имуществу.

Результаты проведенного сравнительного анализа позволяют сопоставить оцениваемый объект и объекты-аналоги, выставленные на продажу.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:

нахождение объекта - аналога.

внесение корректировок в цену аналога.

Рынок объектов бизнеса, подобных оцениваемым, в г. Абакане достаточной развит. При оценке сравнительным подходом использовались следующие показатели:

Финансовые показатели:

- Выручка;

- Собственный капитал;

- Чистая прибыль;

- Валовая прибыль;

- Оборотные активы.

Финансовые коэффициенты:

- Выручка / Собственный капитал;

- Выручка / Оборотные активы;

- Чистая прибыль / Выручка;

- Валовая прибыль / Собственный капитал;

Мультипликаторы:

- Цена / Выручка;

- Цена / Валовая прибыль;

Цена / Оборотные активы

Данный подход не применялся в связи с отсутствием информации на рынке продаж.

3.5 Согласование результатов по использованным методам

Проведя оценку бизнеса ООО «СИБИРЯК» тремя методами мы получили определенный результат, который позволяет дать оценку бизнесу.

В соответствии с каждым из методов получены предварительные величины стоимости. Для определения итоговой стоимости были рассмотрены преимущества и недостатки каждого из методов оценки для данных объектов. Преимущества каждого из методов в оценке рассматриваемого объекта определяются по следующим критериям:

возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя;

тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

способность параметров используемых методов учитывать конкурентные колебания и стоимость денежных средств;

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Традиционные подходы к оценке, примененные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

Таблица 3.11

Стоимость бизнеса по подходам

	Стоимость, рублей
1. Затратный подход 622 244,4
2. Сравнительный подход -
3. Доходный подход 293 000

Для определения взвешенной величины стоимости вводим весовые коэффициенты для каждого метода оценки. При этом мы исходили из следующего:

оцениваемые объекты имеют незначительный для недвижимости возраст;

оцениваемые объекты относятся к доходной недвижимости, поэтому в процессе переговоров данные расчетов доходным методом могут служить достаточно весомыми аргументами;

Метод капитализации прибыли имеет следующие преимущества:

простота расчетов;

отражает рыночную коньюктуру;

учитывает экономическое устаревание предприятия в случае превышения величины рыночной стоимости, полученной методом стоимости чистых активов, по сравнению с величиной рыночной стоимости, полученной методом капитализации прибыли.

В мировой практике этот метод используется чаще других, так как точнее определяет рыночную стоимость предприятия, интересует инвестора потому, что с помощью этого метода можно узнать ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих доходов от бизнеса.

В процессе оценки метод капитализации прибыли позволил учесть доходность вложений в данное предприятие с учетом объемов выручки от реализации услуг, а также рыночный аспект, так как требуемая ставка дохода основывалась на рыночных данных.

Метод капитализации считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, т. к. любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему получить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.

С учетом вышеизложенного, ниже в таблице приведены весовые коэффициенты, в %, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Весовой коэффициент установлен на основе анализа достоверности информации, ее полноты, допущений принятых в расчетах при том или ином методе, также способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, способность учитывать тем или иным методом конъюнктуру рынка.

В соответствии с этими соображениями определены весовые коэффициенты и итоговая стоимость оцениваемого объекта (таблица 3.29).

Итоговая оценка стоимости объекта бизнеса

Таблица 3.12

Метод оценки	Полученная стоимость, рублей	Весовой коэффициент	Взвешенная стоимость, рублей
Затратный подход
Оценка бизнеса ООО «СИБИРЯК»	622 244	0,8	497795
Сравнительный подход
Оценка бизнеса ООО «СИБИРЯК»	-	-	-
Доходный подход
Оценка бизнеса ООО «СИБИРЯК»	293 000	0,2	58600
Итоговая величина стоимости - средневзвешенная
Оценка бизнеса ООО «СИБИРЯК»			556 396

Таким образом, итоговая оценка стоимости недвижимости составила 556 396 руб (пятьсот пятьдесят шесть тысяч триста девяносто шесть рублей).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной дипломной работе была поставлена задача, определить рыночную стоимость предприятия - ООО «СИБИРЯК».

· Исследование теоретических вопросов по оценке бизнеса включало в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, финансовых вложений.

· Проведение анализа финансового состояния предприятия, изучение годовых и финансовых отчетов, расчет ряда финансово-экономических показателей. Полученные результаты говорят о низкой платежеспособности предприятия и угрозе банкротства.

· Определение рыночной стоимости ООО «СИБИРЯК», включало в себя оценку предприятия затратным и доходным подходами.

В основу затратного подхода положен анализ и корректировка статей баланса оцениваемого предприятия. Балансовая стоимость активов, не всегда отражает их рыночную стоимость, поэтому была проведена оценка рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

В результате применения доходного подхода стоимость бизнеса оценивали в представлении возможного увеличения объемов работ. Метод сценариев подразумевает три модели развития предприятия и применен для уменьшения риска при расчетах рыночной стоимости бизнеса путем капитализации прогнозируемой прибыли, величина которой может быть связана с изменением рынка аудиторских услуг, что может, негативно отразится на количестве заказов а, следовательно, и на величине прибыли предприятия.

Согласование результатов определения стоимости в рамках различных подходов, анализ преимуществ и недостатков каждого метода позволил определить обоснованную рыночную стоимость предприятия ООО «СИБИРЯК».

Исследования, проведенные в данной работе, позволят руководству оценить рыночную стоимость и перспективы развития предприятия.

Работа по оценке стоимости бизнеса имеет актуальность для принятия управленческих решений. Информация о стоимости предприятия на данном этапе развития экономической системы, как правило, не востребована управляющим составом многих предприятий России.

ЛИТЕРАТУРА:

1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 26.06.98 г. // СЗ РФ 1998. - № 31. Ст. 3813

2. Указ Президента РФ от 28.12.93г. №2280 «О либерализации зернового рынка в России».

3. Приказ Минфина РФ № 10н от 29.01.03 и ФКЦБ № 03-6/пз от 29.01.03 «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ».

4. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»

5. Федеральный закон от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

6. Федеральный закон от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

7. Укрупненные показатели базисной стоимости. // Методические указания по формированию и использованию УПБС. - М., 2003

8. Булычева Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебное пособие. - М.: Финансовая академия, 1999.-84 с.

9. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-720с.

10. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий имущественный подход. - М.: Дело,1998.-222с.

11. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. - М.: Финстатинформ, 1996.-80 с.

12. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса.-СПб: Питер, 2001.-416с.

13. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 2002. -512с.

14. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 2002.-496 с.

15. Попов Г.В. Основы оценки стоимости недвижимости. - М.: РОО, 1995. - 109 с.

16. Правила оценки физического износа жилых зданий. - М.: Прейскурантиздат, 1988.-72 с.

17. Рис Р. Введение в оценку бизнеса. - М.: РОО, 1995.

18. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: 5-е изд./Г.В. Савицкая. - Минск: ООО «Новое знание», 2001. - 688с.

19. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Технобал, 1995. - 264 с.

20. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. - М.: РИО Мособлупрпомграфиздат,1994.

21. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 1996.

Размещено на Allbest.ru