Определение рыночной стоимости ООО "Сибиряк"

Финансовое состояние предприятия - экономическая категория, которая отражает состояние капитала в процессе его кругооборота и способность предприятия финансировать свою деятельность.

В процессе снабженческой, производственной, сбытовой и финансовой деятельности происходит непрерывный процесс кругооборота капитала, изменяются структура средств и источников их формирования, наличие и потребность в финансовых ресурсах. Как следствие меняется финансовое состояние предприятия и его платёжеспособность.

Финансовое состояние может быть устойчивым, неустойчивым и кризисным. Для обеспечения финансовой устойчивости предприятие должно обладать гибкой структурой капитала, уметь организовать его движение таким образом, чтобы обеспечить постоянное превышение доходов над расходами с целью сохранения платежеспособности и создания условий для самовоспроизводства.

Следовательно, финансовая устойчивость предприятия -- это способность субъекта хозяйствования функционировать и развиваться, сохранять равновесие своих активов и пассивов в изменяющейся внутренней и внешней среде, гарантирующее его постоянную платежеспособность и инвестиционную привлекательность в границах допустимого уровня риска.

Финансовое состояние предприятия, его устойчивость и стабильность зависят от результатов его производственной, коммерческой и финансовой деятельности. Если производственный и финансовый планы успешно выполняются, то это положительно влияет на финансовое положение предприятия. И, наоборот, в результате недовыполнения плана по производству и реализации продукции происходит повышение ее себестоимости, уменьшение выручки и суммы прибыли и как следствие ухудшение финансового состояния предприятия и его платежеспособности. Следовательно, устойчивое финансовое состояние не является счастливой случайностью, а итогом грамотного, умелого управления всем комплексом факторов, определяющих результаты хозяйственной деятельности предприятия.

Главная цель финансовой деятельности сводится к одной стратегической задаче - увеличению активов предприятия. Для этого оно должно постоянно поддерживать платежеспособность и рентабельность, а также оптимальную структуру актива и пассива баланса.

Основные задачи анализа.

Своевременное выявление и устранение недостатков в финансовой деятельности и поиск резервов улучшения финансового состояния предприятия и его платежеспособности.

Прогнозирование возможных финансовых результатов, экономической рентабельности исходя из реальных условий хозяйственной деятельности и наличия собственных и заемных ресурсов, разработка моделей финансового состояния при разнообразных вариантах использования ресурсов.

3. Разработка конкретных мероприятий, направленных на более эффективное использование финансовых ресурсов и укрепление финансового состояния предприятия.

Для оценки ФСП, его устойчивости используется целая система показателей, характеризующих:

а) наличие и размещение капитала, эффективность интенсивность его использования;

б) оптимальность структуры пассивов предприятия, его финансовую независимость и степень финансового риска;

в) оптимальность структуры активов предприятия и степень производственногориска;

г) оптимальность структуры источников формирования оборотных активов;

д) платежеспособность и инвестиционную привлекательность предприятия;

е) риск банкротства (несостоятельности) субъекта хозяйствования.

Анализ финансового состояния основывается главным образом на относительных показателях. Эти показатели можно сравнить:

с общепринятыми "нормами" для оценки степени риска и прогнозирования возможности банкротства;

с аналогичными данными других предприятий, что позволяет выявить сильные и слабые стороны предприятия и его возможности;

с аналогичными данными за предыдущие годы для изучения тенденций улучшения или ухудшения ФСП.

Виды анализа финансового состояния:

Основными источниками информации для анализа финансового состояния предприятия служат отчетный бухгалтерский баланс - форма 1, отчеты о прибылях и убытках - форма 2 (приложение 1), о движении капитала, о движении денежных средств и другие формы отчетности, данные первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

2.3 Анализ состава и структуры баланса

2.4 Анализ платежеспособности и ликвидности

Одним из показателей, характеризующих финансовую устойчивость предприятия, является его платежеспособность, т.е возможность наличными денежными ресурсами своевременно погашать свои платежные обязательства. Платежеспособность является внешним проявлением финансового состояния предприятия, его устойчивости.

Ликвидность баланса - возможность субъекта хозяйствования обратить активы в наличность и погасить свои платежные обязательства, а точнее - это степень покрытия долговых обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную наличность соответствует сроку погашения платежных обязательств. Она зависит от степени соответствия величины имеющихся платежных средств величине краткосрочных долговых обязательств.

Ликвидность предприятия - это более общее понятие, чем ликвидность баланса.

Ликвидность баланса предполагает изыскание платежных средств только за счет внутренних источников (реализации активов). Но предприятие может привлечь заемные средства со стороны, если у него имеется соответствующий имидж в деловом мире и достаточно высокий уровень инвестиционной привлекательности.

Понятие платежеспособность и ликвидность очень близки, но второе более емкое. От степени ликвидности баланса зависит платежеспособность. В то же время ликвидность характеризует как текущее состояние расчетов, так и перспективу. Предприятие может быть платежеспособным на отчетную дату, но иметь неблагоприятные возможности в будущем.

Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени убывающей ликвидности с краткосрочными обязательствами по пассиву, которые группируются по степени срочности их погашения.

Первая группа (А1) включает в себя абсолютно ликвидные активы, такие, как денежная наличность и краткосрочные финансовые вложения.

Ко второй группе (А) относятся быстро реализуемые активы: готова продукция и дебиторская задолженность. Ликвидность этой группы текущих активов зависит от своевременности оформления банковских документов, скорости платежного документооборота в банках, от спроса на продукцию, ее конкурентоспособности, платежеспособности покупателей, форм расчетов и др.

Значительно большой срок понадобится для превращения производственных запасов и незавершенного производства в готовую продукцию, а затем в денежную наличность. Поэтому они отнесены к третьей группе медленно реагируемых активов (А3).

Четвертая группа (А4) - это труднореализуемые активы, куда входят основные средства, нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, незавершенное строительство.

Отсюда можно сделать вывод, что на ООО «СИБИРЯК» соблюдается следующая негативная направленность в структуре баланса: наиболее ликвидных активов гораздо меньше, чем наиболее срочных обязательств, что делает баланс не совсем ликвидным.

Для оценки платежеспособности в краткосрочной перспективе рассчитывают показатели, коэффициент текущей ликвидности, коэффициент промежуточной ликвидности и коэффициент абсолютной ликвидности.

Коэффициент абсолютной ликвидности (норма денежных резервов) дополняет предыдущие показатели. Он определяется отношением ликвидных средств первой группы ко всей сумме краткосрочных долгов предприятия (III раздел пассива баланса). Чем выше его величина, тем больше гарантия погашения долгов, так как для этой группы активов практически нет опасности потери стоимости в случае ликвидации предприятия и не существует никакого временного лага для превращения их в платежные средства. Значение коэффициента признается достаточным, если он составляет 0,20-0,25. Если предприятие в текущий момент может на 20-25 % погасить все свои долги, то его платежеспособность считается нормальной. Следует отметить, что сам по себе уровень коэффициента абсолютной, ликвидности еще не является признаком плохой или хорошей платежеспособности. При оценке его уровня необходимо учитывать скорость оборота средств в текущих активах и скорость оборота краткосрочных обязательств. Если платежные средства оборачиваются быстрее, чем период возможной отсрочки платёжных обязательств, то платежеспособность предприятия будет нормальной.

Коэффициент быстрой ликвидности - отношение ликвидных средств первых двух групп к общей сумме краткосрочных долгов предприятия. Удовлетворяет обычно соотношение 0,7-1,0. Однако оно может оказаться недостаточным если большую долю ликвидных средств составляет дебиторская задолженность, часть которой трудно своевременно взыскать. В таких случаях требуется соотношение большее. Если в составе текущих активов значительную долю занимают денежные средства и их эквиваленты (ценные бумаги), то это соотношение может быть меньшим.

Коэффициент текущей ликвидности (коэффициент покрытия долгов) -- отношение всей суммы текущих активов, включая запасы и незавершенное производство, к общей сумме краткосрочных обязательств (III раздел пассива). Он показывает степень, в которой текущие активы покрывают текущие пассивы.

Превышение текущих активов над текущими пассивами обеспечивает резервный запас для компенсации убытков, которые может понести предприятие при размещении и ликвидации всех текущих активов, кроме наличности. Чем больше величина этого запаса, тем больше уверенность кредиторов, что долги будут погашены. Другими словами, коэффициент покрытия определяет границу безопасности для любого возможного снижения рыночной стоимости текущих активов, вызванными непредвиденными обстоятельствами, способными приостановить или сократить приток денежных средств. Удовлетворяет обычно коэффициент > 2.

Если производить расчет общего коэффициента ликвидности по такой схеме, то почти каждое предприятие, накопившее большие материальные запасы, часть которых трудно реализовать, оказывается платежеспособным. Поэтому банки и прочие инвесторы отдают предпочтение коэффициенту быстрой (промежуточной) ликвидности.

Расчет и анализ показателей ликвидности ведём по данным таблицы 2.3

Из таблицы можно сделать вывод:

- Коэффициент общего показателя платежеспособности на протяжении трех лет был ниже нормы (Ко>=1) и на протяжении отчетного времени постоянно изменялся, но к нормативному не приблизился: 0,567; 0,029; 0,209; 0,104.

- Коэффициент абсолютной ликвидности выше нормы на начало периода, и падает в последующем году ниже нормы и держится так на протяжении всего изучаемого периода: 0,618; 0,002; 0,020 0,012, т.е платежеспособность предприятия считается низкой;

- Коэффициент быстрой ликвидности выше нормативного показателя на начало периода, но затем опускается ниже нормативного показателя и так и не пересекает его за весь период: 1,109; 0,056; 0,392; 0,198;

- Коэффициент маневренности функционирующего капитала (показывает, какая часть функционирующего капитала обездвижена в производственных запасах и долгосрочной дебиторской задолженности, чем меньше его значение, тем лучше) составил 0,386; 0,060; 0,397; 0,203.

- Доля оборотных средств в активах уже в начале 2004 года была ниже нормативного показателя, , и далее наблюдается ее уменьшение: 0,046; -0,072; 0,0; -0,068.

- Коэффициент обеспеченности собственными средствами (наличие собственных оборотных средств у организации, необходимых для 1 текущей деятельности К>=0,1) ниже нормы: -1,475; -17,088; -1,520;-4,299.

В 2006 году наметилось тенденция снижения коэффициента текущей ликвидности, поэтому необходимо рассчитать коэффициент утраты платежеспособности (Кул) за период, равный трем месяцам:

Следовательно, ООО «СИБИРЯК» платежеспособным назвать нельзя, т.к. лишь малая часть краткосрочных обязательств может быть погашена непосредственно денежными средствами и приравненными к ним активами.

2.5 Оценка финансовой устойчивости предприятия

Финансовая устойчивость определяется степенью обеспечения запасов и затрат собственными и заёмными источниками их формирования.

Для оценки финансовой устойчивости используют систему показателей: абсолютные и относительные.

Важным показателем, который характеризует финансово состояние предприятия и его устойчивость, является обеспеченность материальных оборотных активов плановыми источниками финансирования, к которым относится не только собственный оборотный капитал, но и краткосрочные кредиты банка под товарно - материальные ценности, нормальная (непросроченная) задолженность поставщикам, сроки погашения которой не наступили, полученные авансы от покупателей. Она устанавливается сравнением суммы плановых источников финансирования с общей суммой нематериальных активов (запасов).

Излишек или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат (постоянной части текущих активов) является одним из критериев оценки финансовой устойчивости предприятия.

А.Д. Шеремет, В.В. Ковалев выделяют четыре типа финансовой устойчивости предприятия:

1. Абсолютная устойчивость финансового состояния, если запасы и затраты меньше суммы плановых источников их формирования;

2. Нормальная устойчивость, при которой гарантируется платежеспособность предприятия;

3. Неустойчивое (предкризисное) финансовое состояние, при котором нарушается платежный баланс, но сохраняется возможность восстановления равновесия платежных средств и платежных обязательств за счет привлечения временно свободных источников средств в оборот предприятия (резервного фонда, фонда накопления и потребления), кредитов банков на временное пополнение оборотных средств, превышения нормальной кредиторской задолженности над дебиторской и др.

Устойчивость финансового состояния может быть восстановлена путем:

- ускорения оборачиваемости капитала в текущих активах, в результате чего произойдет относительное его сокращение на рубль продукции;

- обоснованного уменьшения запасов и затрат;

- пополнения собственного оборотного капитала за счет внутренних внешних источников.

Анализ финансовой устойчивости ООО «СИБИРЯК» показан в таблице 2.4 Из таблицы видно: на начало 2004 года платежеспособность предприятия была низкая, а с конца 2004 года платежеспособность нарушается, имеется необходимость в привлечении дополнительных источников, и так на протяжении всего отчетного периода.

Оценка финансовой устойчивости - в таблице 2.3

Как видно из таблицы, коэффициент финансовой независимости на всем протяжении изучаемого периода находится ниже нормы норму (К>0,5): 0,044; -0,078; 0,0; -0,073. Коэффициент капитализации (соотношение заемных и собственных средств) (К<0,7): 21,571; -13,818; 2776; -14,646. Коэффициент обеспеченности собственными средствами ниже нормы

Коэффициент маневренности то падает, то поднимается относительно допустимого значения (0,2-0,5): -12,857; 13,047; 1674; 11,882, возможность маневрирования меняется на протяжении всего периода.. Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств так же изменчив на протяжении всего периода: 0,0629; 0,063; 0,657; 0,254, из чего можно сказать, что на предприятии в разной степени вкладывается в оборотные активы. Коэффициент финансовой устойчивости (показывает, какая часть деятельности финансируется за счет собственных средств) на протяжении всего периода она меньше нормативного показателя (К>0,7),: 0,625; -0,027; 0,035; -0,024.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод: предприятие финансово не устойчиво.

2.6 Оценка деловой активности

Банкротство (финансовый крах, разорение) -- это подтвержденная документально неспособность субъекта хозяйствования платить по своим долговым обязательствам и финансировать текущую основную деятельность из-за отсутствия средств.

Основным признаком банкротства является неспособность предприятия обеспечить выполнение требований кредиторов в течение трех месяцев со дня наступления сроков платежей. По истечении этого срока кредиторы получают право на обращение в арбитражный суд о признании предприятия-должника банкротом. Банкротство предопределено самой сущностью рыночных отношений, которые сопряжены с неопределенностью достижения конечных результатов и риском потерь.

Несостоятельность субъекта хозяйствования может быть:

* «несчастной», не по собственной вине, а вследствие непредвиденных обстоятельств (стихийные бедствия, военные действия, политическая нестабильность общества, кризис в стране, общий спад производства, банкротство должников и другие внешние факторы);

* «ложной» (корыстной) в результате умышленного сокрытия собственного имущества с целью избежания уплаты долгов кредиторам;

* «неосторожной» вследствие неэффективной работы, осуществлении рискованных операций.

В первом случае государство должно оказывать помощь предприятиям по выходу из кризисной ситуации. Злоумышленное банкротство уголовно наказуемо. Наиболее распространенным является третий вид банкротства. «Неосторожное» банкротство наступает, как правило, постепенно. Для того чтобы вовремя предугадать и предотвратить его, необходимо систематически проводить анализ финансового состояния, который позволит обнаружить его «болевые» точки и принять конкретные меры по финансовому оздоровлению экономики предприятия.

Для диагностики вероятности банкротства используется несколько подходов, основанных на применении:

а) анализа обширной системы критериев и признаков;

б) ограниченного круга показателей;

в) интегральных показателей, рассчитанных с помощью:

скоринговых моделей;

многомерного рейтингового анализа;

мультипликативного дискриминантного анализа.

Признаки банкротства при многокритериальном подходе в соответствии с рекомендациями Комитета по обобщению практики аудирования (Великобритания) обычно делят на две группы.

К первой группе относятся показатели, свидетельствующие о возможных финансовых затруднениях и вероятности банкротства в недалеком будущем:

· повторяющиеся существенные потери в основной деятельности, выражающиеся в хроническом спаде производства, сокращении объемов продаж и хронической убыточности;

· наличие хронически просроченной кредиторской и дебиторскойзадолженности;

· низкие значения коэффициентов ликвидности и тенденция их кснижению;

· увеличение до опасных пределов доли заемного капитала в общей его сумме;

· дефицит собственного оборотного капитала;

· систематическое увеличение продолжительности оборота капитала;

· наличие сверхнормативных запасов сырья и готовой продукции;

· использование новых источников финансовых ресурсов на невыгодны условиях;

· неблагоприятные изменения в портфеле заказов;

· падение рыночной стоимости акций предприятия;

· снижение производственного потенциала и т.д.

Во вторую группу входят показатели, неблагоприятные значения которых не дают основания рассматривать текущее финансовое состояние как критическое, но сигнализируют о возможности резкого его ухудшения в будущем при непринятии действенных мер. К ним относятся:

1. чрезмерная зависимость предприятия от какого-либо одного конкретного проекта, типа оборудования, вида актива, рынка сырья или рынка сбыта;

2. потеря ключевых контрагентов;

3. недооценка обновления техники и технологии;

4. потеря опытных сотрудников аппарата управления;

5. вынужденные простои, неритмичная работа;

6. неэффективные долгосрочные соглашения;

7. недостаточность капитальных вложений и т.д.

К достоинствам этой системы индикаторов возможного банкротства можно отнести системный и комплексный подходы, а к недостаткам -- более высокую степень сложности принятия решения i условиях многокритериальной задачи, информативный характер рассчитанных показателей, субъективность прогнозного решения. В соответствии с действующим законодательством о банкротстве предприятий для диагностики их несостоятельности применяется ограниченный круг показателей: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент обеспеченности собственным оборотным капиталом, коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности.

В соответствии с действующими правилами предприятие признается неплатежеспособным при наличии одного из следующих условий:

коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода ниженормативного значения для соответствующей отрасли;

коэффициент обеспеченности предприятия собственными оборотнымисредствами на конец отчетного периода ниже нормативного значения длясоответствующей отрасли;

коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности < 1.

Если величина данных коэффициентов превышает уровень нормативных значений, то это свидетельствует о критической ситуации, при которой предприятие не сможет рассчитаться по своим обязательствам, даже распродав все свое имущество. Такая ситуация может привести к реальной угрозе ликвидации предприятия посредством процедуры банкротства.

В зарубежных странах для оценки риска банкротства и кредитоспособности предприятий широко используются факторные модели известных западных экономистов Альтмана, Лиса, Таффлера, Тишоу и др., разработанные с помощью многомерного дискриминантного анализа.

Наиболее широкую известность получила модель Альтмана:

Z = 0,717X1 +0,847X2 + 3,107Х3 + 0,42X4 + 0,995X5

где X1 -- собственный оборотный капитал /сумма активов;

X 2 -- нераспределенная (реинвестированная) прибыль/сумма активов;

Х3 -- прибыль до уплаты процентов / сумма активов;

Х4-- балансовая стоимость собственного капитала / заемный капитал;

X5 -- объем продаж (выручка)/ сумма активов.

Константа сравнения -- 1,23. Если значение Z< 1,23, то это признак высокой вероятности банкротства, тогда как значение Z> 1,23 и более свидетельствует о малой его вероятности. В таблице 2.7 рассчитываем вероятность банкротства предприятия

Таблица 2.7

Рассчитываем вероятность банкротства предприятия

2.9 Основные выводы по анализу финансового состояния предприятия

рыночная стоимость бизнес банкротство

3.1 Имущественный (Затратный) подход

Имущественный подход в процессе оценки стоимости предприятия представлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости. В соответствии с целью оценки ликвидационная стоимость не рассчитывалась.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующего предприятия, обладающего значительными материальными и финансовыми активами. Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов:

* определяется текущая рыночная стоимость всех активов предприятия;

* определяется текущая стоимость обязательств предприятия;

* рассчитывается разница между рыночной стоимостью активов и обязательств.

3.1.1 Метод определения чистых активов

Балансовая стоимость активов предприятия не отражает в полной мере всех процессов происходящих в экономике страны. Инфляция, изменение конъюнктуры рынка, законодательной и нормативной баз существенно влияют на рыночную стоимость активов предприятия. Поэтому перед оценщиком предстоит задача проведения корректировки баланса.

Суть метода чистых активов заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность и т.д.) оцениваются по обоснованной рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается текущая стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = Активы - Обязательства (4)

Расчет методом чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое и движимое имущество по рыночной стоимости.

2. Оцениваются нематериальные активы.

3. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений (долгосрочных и краткосрочных).

4. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

5. Оценивается дебиторская задолженность.

б. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

7. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Для оценки методом чистых активов использовался бухгалтерский баланс предприятия (ф. № 1, приложение 1), отчет о прибылях и убытках (ф. 2, приложение 2), данные о расшифровках статей баланса, нормативная, техническая и справочная информация.

3.1.2 Определение рыночной стоимости административного здания

Объект оценки: нежилое помещение общей площадью 40,2 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, ул. Шахтеров, д.133

Таблица 3.1

Описание нежилого помещения

Таблица 3.2

Описание конструктивных элементов

Объект оценки представляет собой одноэтажное кирпичное пристроенное административное здание. Объект оценки расположен в центральной части левого берега г. Красноярска. Подъездные пути удобные, дорога- асфальтированная. Окружающая застройка представлена жилыми домами 80-х годов постройки. . Внешний вид дома в удовлетворительном состоянии. Основные пути миграции потоков пешеходов проходят внепосредственной близости от объекта оценки. Перед зданием есть возможность парковки транспортных средств.

3.1.3 Общая информация о рынке недвижимости

Объект оценки расположен, в центральной части города. Город Красноярск является краевым центром, соединен ж/д и автодорогами. Численность жителей составляет около 1000000 человек. . На данном рынке наибольшее внимание уделено в последние несколько лет в основном торговым помещениям и офисам.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Характерной особенность красноярского рынка офисов заключается в том, что на нём представлены преимущественно объекты класса В и С, то есть здания административных учреждений, административные корпуса использующих сдачу собственности в долгосрочную аренду в качестве стабильного источника доходов. Как правило, эти объекты построены в 80-х годах и нуждаются в реконструкции. Другие слабые места -- коридорно-кабинетная планировка, невысокие потолки, узкие лестницы и коридоры, отсутствие обязательных для офиса европейского типа больших открытых пространств и современных средств связи. Для увеличения числа номеров или подключения Интернета необходимы дополнительные финансовые вложения, которые не включаются в счет аренды.

Тенденции.

Стоимость аренды повышается в среднем на 15-20% каждые полгода. Рост цен на аренду офисных помещений происходит пропорционально инфляции.

3.1.4 Анализ наилучшего использования объекта оценки

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использование выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово- осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о НИНЭИ

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Для детального анализа был проведен тщательный поиск информации, с помощью сети Интернет.

Наилучшее и эффективное использование Объекта оценки, как отмечалось выше, должно отвечать четырем критериям: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, финансовая осуществимость и максимальная эффективность.

Законодательная разрешенность: Объект оценки расположен в Советском районе города Красноярска.

Объект оценки используется в настоящее время, как офисное помещение. Данное функциональное назначение не противоречит установленным административными органами города нормами и используется законным и разумным способом (юридические документы оформлены в надлежавшем порядке).

Физическая осуществимость подразумевает рассмотрения физически реальных в данной местности способов использования имущества.

Объект оценки введен в эксплуатацию в начале 1986 г. На момент оценки здание находятся в хорошем техническом состояние: проводится косметический и кап. ремонт (заменена кровля). Дальнейшее их использование не создает опасность при пользовании зданием.

Финансовая осуществимость и максимальная эффективность предполагают использование Объекта оценки, с учетом получения приемлемого дохода владельцу. Финансовая осуществимость и максимальная эффективность также основываются на законодательстве. Получение прибыли не должно противоречить законодательной базе.

Месторасположение и удовлетворительное состояние Объекта оценки, а также оформленные в надлежащем состоянии правоустанавливающие документы, не препятствуют к получению прибыли за счет продажи или аренды Объекта оценки как административно-офисного здания.

Вывод: На основании изложенного и учитывая назначение Объекта оценки, а также учитывая его настоящее местоположение и техническое состояние (натурное обследование Объекта оценки), определяется его рыночная стоимость, как офисного здания.

Дальнейшие расчеты проводятся в соответствии с определенным анализом НЭИ.

3.2 Оценка рыночной стоимости объекта

3.2.1 Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы:

- определение стоимости участка земли;

- определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений;

- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

- определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом, как суммы стоимости участка земли и стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений за вычетом стоимости накопленного износа.

Стоимость воспроизводства или замещения при оценке недвижимости рассчитываются как сумма прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

К прямым затратам относятся затраты, непосредственно связанные со строительством объекта, включая прибыль и накладные расходы подрядчика. Расчет прямых затрат производится:

- на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

- на основании нормативных баз по ценообразованию в строительстве;

- на основании нормативных баз, применяемых для определения стоимости воспроизводства основных фондов;

- на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

К косвенным затратам относят затраты, сопутствующие возведению здания или сооружения (включая стоимость финансирования, то есть издержки привлечения финансовых ресурсов), но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

Прибыль предпринимателя определяется на основе сложившейся рыночной нормы, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта.

Данные о сравниваемых участках получены из информации по ценам предложения с сайтов.

Таблица включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.

Оценка стоимости воспроизводства (замещения) здания