Рыночная стоимость недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рассчитать рыночную стоимость здания с 24-мя коммерческими помещениями равной площади методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода

На момент оценки объект сдается в аренду единственному арендатору с высоким рейтингом платежеспособности. Арендная плата составляет по договору 800 долл. в месяц за одно помещение. Постоянные расходы составляют 21000 долл. в первый год, а затем возрастают на 7% (по вариантам п. 1). Операционные расходы в первый год составляют 10800 долл. с последующим ежегодным ростом 4% (по вариантам п. 2). Срок аренды истекает через 5 лет, и в конце срока помещения освободятся, о чем владелец здания уведомлен.

В оставшийся период эффективного возраста недвижимости следует определить схему извлечения доходов от здания. Рассмотрев варианты наилучшего и наиболее эффективного использования, был сделан вывод, что наилучшим и наиболее эффективным будет перестройка объекта в три офисных секции. Возникающие при этом расходы составят 15000 долл. В течении последующих 5 лет объект недвижимости будет приносить стабильный доход без дополнительных инвестиций: 11000 долл. в месяц от сдачи каждого офиса (по вариантам п. 3).

На перестройку здания потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы оно будет занято на 30% (6-й год).

Постоянные расходы прогнозируются в размере 32000 долл. в год, переменные - 12% от годовых арендных платежей (ПВД) - по вариантам п. 4.

Прогнозируется, что в течение 7-го года одна офисная секция будет вакантной, ставки арендной платы возрастут до 14000 долл. в месяц в расчете на 1 секцию (по вариантам п. 5). Постоянные и переменные расходы не изменятся.

С 8-го по 10-й год заполняемость помещений составит 100%. Арендная плата будет по прогнозам ежегодно возрастать на 10% (по вариантам п. 6). Постоянные расходы будут увеличиваться на 5000 долл. ежегодно, операционные расходы возрастут ежегодно на 12%.

Начиная с 11-го по 15-й год, в силу невозможности достоверного прогноза, значения экономических показателей принимаются на уровне 10-го года.

К концу 15-го года строение будет продано по рыночной цене, в расчете которой будет принята ставка капитализации, рассчитанная на основе данных по объектам - аналогам, и равная 19% (по вариантам п. 7).

Ставка дисконта, установленная на основе прогнозной рыночной информации и текущего состояния рынка:

- на ближайшие 5 лет при постоянном арендаторе - 12% (по вариантам п. 8)

- на вторую часть прогнозного периода (6-15-й годы) при новом варианте использования строения и неопределенных арендаторах - 14% (по вариантам п. 9)

- для реверсии - 15% (по вариантам п. 10.)

Решение:

рыночный стоимость доход дисконт

1. Определяем потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД^1-5 = 800 долл.*24 пом.*12 мес.=230400 долл.

ПВД⁶ = 11000 долл.*3 оф.*12 мес. = 396000 долл.

ПВД⁷ = 14000 долл.*3 оф.*12 мес. = 504000 долл.

ПВД⁸ = 14000 долл.*3 оф.*12 мес.*10% = 554400 долл.

ПВД⁹ = ПВД⁸*10% = 609840 долл.

ПВД¹⁰ = ПВД⁹*10% = 670824 долл.

ПВД^11-15 = ПВД¹⁰

2. Определяем Потери от недозагрузки:

Первые 5 лет и с 8 по 15 года = 0%, т. к. здание сдается полностью.

В 6-ом году Потери = ПВД⁶ /2+ ПВД⁶ *(1-0,3)/2 = 396000/2+(396000*0,7)/2 = 198000+ 138600 = 336600 долл.

В 7-ом году Потери = 1/3ПВД⁷ = 504000/3 = 168000 долл. (т. к. 1 секция свободна)

3. Определяем действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - потери

ДВД⁶ = 396000-336600 = 59400 долл.

ДВД⁷ = 504000-168000 = 336000 долл.

4. Определяем операционные расходы (ОР):

ОР¹_пост = 21000 долл.

ОР^2-5_пост = 21000 долл.*7% = 22470 долл.

ОР¹_пер = 10800 долл.

ОР²_пер = 10800 долл.*4% = 11232 долл.

ОР³_пер = 11232 долл.*4% = 11681 долл.

ОР⁴_пер = 11681 долл.*4% = 12148 долл.

ОР⁵_пер = 12148 долл.*4% = 12634 долл.

ОР⁶_пер = 396000 долл.*0,12 = 47520 долл.

ОР⁷_пер = 504000 долл.*0,12 = 60480 долл.

ОРпост с 8 по 10 годы = 32000+5000 (каждый год)

ОРпер каждый год = 12% от от ОРпер 7-го года

5. Определяем чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД-?ОР

6. Определяем фактор дисконтирования (ФД):

1/(1+d)ⁿ

1/(1+d)¹ = 1/(1+0,12)¹ = 1/1,12 = 0,89

1/(1+d)² = 1/(1+0,12)² = 1/(1,12)² = 0,8

1/(1+d)³ = 1/(1+0,12)³ = 1/(1,12)³ = 0,71

1/(1+d)⁴ = 1/(1+0,12)⁴ = 1/(1,12)⁴ = 0,64

1/(1+d)⁵ = 1/(1+0,12)⁵ = 1/(1,12)⁵ = 0,57

1/(1+d)⁶ = 1/(1+0,14)⁶ = 1/(1,14)⁶ = 0,46

1/(1+d)⁷ = 1/(1+0,14)⁷ = 1/(1,14)⁷ = 0,4

1/(1+d)⁸ = 1/(1+0,14)⁸ = 1/(1,14)⁸ = 0,35

1/(1+d)⁹ = 1/(1+0,14)⁹= 1/(1,14)⁹ = 0,31

1/(1+d)¹⁰ = 1/(1+0,14)¹⁰ = 1/(1,14)¹⁰ = 0,27

1/(1+d)¹¹ = 1/(1+0,14)¹¹ = 1/(1,14)¹¹ = 0,24

1/(1+d)¹² = 1/(1+0,14)¹² = 1/(1,14)¹² = 0,21

1/(1+d)¹³ = 1/(1+0,14)¹³ = 1/(1,14)¹³ = 0,18

1/(1+d)¹⁴ = 1/(1+0,14)¹⁴ = 1/(1,14)¹⁴ = 0,16

1/(1+d)¹⁵ = 1/(1+0,14)¹⁵ = 1/(1,14)¹⁵ = 0,14

7. Определяем текущую стоимость (ДДП (PV)):

PV=FV*1/(1+d)ⁿ

FV=ЧОД

PV = ЧОД*ФД

8. Определяем сумму ДДП:

?ДДП =?(ДДП1-ДДП15)

9. Определяем Реверсию:

С=ЧОД₁₅/К = 537853/0,19 = 2830805

10. Определяем текущую стоимость реверсии PVрев.:

PVрев.=FV*1/(1+d)ⁿ

ФДрев. = 1/(1+0,15)¹⁵ = 1/8,137 = 0,12

PVрев. = 2830805*0,12 = 339697

11. Определяем ?PV:

?ДДП+PVрев. = 1745979 + 339697 = 2085676 долл.

Размещено на Allbest.ru