Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_ЗП = С_З + С_НС - И_Н, (1)

где С_{ЗП -} стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_{З -} стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_НС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_Н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл.3.2.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных участков

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Цен. - объект расположен в центре города.

Отд. - объект расположен в отдаленном районе.

С/о - объект расположен в районе средней отдаленности.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе единица сравнения - цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе можно узнать за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки. Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. Корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи. Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

– наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

– кредиты предоставляются под 15%;

– условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

– за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8%;

– разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

– разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

– разница в ценах между низк. И сред. Несущей способностью грунтов - 3%, сред. и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Расчет скорректированных цен земельных участков представлен в табл.3.2.

Таблица 3.2

Расчет скорректированных цен земельных участков

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога А1:

– цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл.3;

– цена единицы сравнения = цена продажи/размер = 1650/1000 = 1,65 тыс. р/м²;

– оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - частная. Следовательно, процент отличия = 0%, корректировка не требуется. Скорректированная цена = 1,65 тыс. р. /м²;

– условия финансирования: у объекта оценки - типичные у аналога - типичные. Следовательно, процент отличия = 0%, корректировка не требуется. Скорректированная цена = 1,65 тыс. р. /м²;

– условия продажи: у объекта оценки - типичные, у аналога - срочная. Следовательно процент отличия = 10%, корректировка = 1,65*10% = + 0,165 т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,65+0,165 = 1,815

– дата продажи: у объекта оценки - настоящее время, у аналога - 3 месяца назад. Следовательно, процент отличия = 2%, корректировка = 1,815 * 2% = +0,036, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,815 + 0,036 = 1,851 тыс. р. /м²;

– местоположение: у объекта оценки - отдаленном районе города, у аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 30%, корректировка = 1,851 * 30% = - 0,555, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога;

– асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 50% и у аналога - до 10%. Следовательно, процент отличия = 5%, корректировка = 1,851*5% = +0,093, т.к. оцениваемый объект оценки лучше сопоставимого аналога.

– несущая способность грунтов: у объекта оценки - средняя, у аналога - низкая. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 1,851*3% = +0,056;

– скорректированная цена = 1,851-0,055+0,093+0,056 = 1,445 тыс. р. /м²;

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласования проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) Среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,445+1,363+1,386+1,373+1,444+1,572) / 6 = 1,43;

2) Модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду: 1,4; 1,4; 1,4; 1,4; 1,4; 1,6. Модальное значение - 1,4;

3) Медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда: 1,363; 1,373; 1,386; 1,444; 1,445; 1,572.

Медианное значение: (1,386+1,444) / 2 = 1,415;

4) Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Таким аналогом является А3 = 1,386.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, умноженное на площадь земли:

С_З= (1,43+1,4+1,415+1.386) *1200 / 4 = 1,408*1200 = 1689,3 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости представлен в табл.3.3.

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания складского типа, тыс. р. / м²

При расчете стоимости нового строительства:

– заработная плата составляет 35% от стоимости материалов

1,80 * 35% = 0,63

– накладные расходы - 25% от прямых затрат

2,73 * 25% = 0,68

– прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат

(2,73+0,68) *12% = 0,41

– оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат

2,73 * 5% = 0,14

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика

(2,73+0,68+0,41) * 6% = 0,23

– затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика

3,82 * 10% = 0,38

– налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат

(3,82+0,14+0,23+0,38) * 18% = 0,82

– прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов

(3,82+0,14+0,23+0,38+0,82) * 30% = 1,62

Стоимость нового строительства равна укрупненному обобщенному показателю стоимости, умноженному на площадь здания:

7 * 480 = 3360 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости.

Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

И_Н = 1 - (1 - И_ФИЗ/100) * (1 - И_ФУНК/100) * (1 - И_ВН/100), (2)

где И_ФИЗ - физический износ здания, %;

И_ФУНК - функциональный износ здания, %;

И_ВН - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. Для этого воспользуемся Правилами оценки физического износа жилых зданий.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания торгового типа представлен в табл.3.4.

Таблица 3.4

Расчет физического износа здания торгового типа

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 10*30 / 100 = 3 %.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 28,2 %, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.

Функциональный износ здания составляет 1 % по причине недоиспользования одного помещения.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Внешний износ здания составляет 7% по причине экологической обстановки центра города.

Определим процентное значение накопленного износа по формуле (2):

И_Н = 1 - (1 - 27,15/100) * (1 - 3/100) * (1 - 5/100) = 0,740.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания:

3360*0,740 = 2486,4 тыс. р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененная в рамках затратного подхода определяется по формуле (1):

С_ЗП = 1689,3+3360-2486,4 = 2562,9 тыс. р.

3.2 Использование сравнительного подхода