Жилищные кооперативы: возникновение, развитие, роль в решении жилищных проблем

Размещено на http://www.allbest.ru/

Жилищные кооперативы: возникновение, развитие, роль в решении жилищных проблем

Введение

Переход к рынку жилья принципиально меняет роль государства в экономике. Формирование экономических отношений, основанных на законах рынка, с неизбежностью связано с проведением радикальных преобразовании не только в области обмена, производства и потребления, но и в жилищной сфере. Сущность преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики.

В новых социально-экономических условиях жилье становится обычным товаром, предметом купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный процесс может успешно развиваться лишь при условии, если такой товар, как жилье, будет фигурировать на рынке в достаточном количестве, т.е. появится множество продавцов и покупателей жилья, имеющих право его отчуждать и приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные выступать на рынке жилья в качестве продавцов. Идея осуществления столь коренной ломки отношении собственности в жилищной сфере формировалась постепенно, причем в неразрывной связи с решением вставшей перед обществом задачи перехода к экономическим отношениям, основанным на законах рынка, на развитии инициативы участников этих отношений.

Для написания курсовой работы мною была выбрана тема "Жилищные кооперативы: возникновение, развитие, роль в решении жилищных проблем".

Выбор данной темы обусловлен тем, что в современных условиях в Российской Федерации необходим поиск методов обновления материальной базы жилищного фонда в России, создание современных, эффективных механизмов обслуживания многоквартирных домов.

Данная тема актуальна для России, так как жилищный фонд в государстве сильно изношен, долго не проводилась модернизация сантехнического и электрооборудования что чревато серьезными авариями.

Сложность в решении задачи капитального ремонта и текущего обслуживания многоквартирных жилых домой в России за счет создания жилищных кооперативов заключается в том, что Россияне неохотно включаются в самоуправление жилищного фонда в котором сами проживают.

Цель данной работы - проанализировать жилищные кооперативы: возникновение, развитие и роль в решении жилищных проблем в России.

Поставленная цель будет реализована через выполнение следующих задач:

1) раскрыть сущность жилищных кооперативов;

2) рассмотреть роль жилищных кооперативов;

3) выявить особенности жилищных кооперативов;

4) рассмотреть развитие и становление жилищной кооперации;

5) выявить проблемы и перспективы развития жилищной кооперации в современной России.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Её объем - 29 страниц.

При её подготовке использовались труды: Бондаренко Н.В., Васильевой М.В., Вахитова К.И., Еремичева И.А., Казейкина В.С., Макаренко А.П., Тихомирова М.Ю., Филипповой Е.С. и других.

Глава 1. Жилищные кооперативы: понятие, виды, особенности

Жилищная кооперация - добровольное объединение граждан для совместного участия собственными средствами в строительстве жилья.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

ЖК РФ различает два вида потребительских кооперативов:

1. Жилищный. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

2. Жилищно-строительный. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Действие положений ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, а также правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами. Жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов, хотя им присущи и общие черты. К числу общих черт относятся:

1) оба вида кооперативов являются потребительскими;

2) как жилищные кооперативы, так и жилищные накопительные кооперативы создаются в виде добровольных объединений граждан на основе членства;

3) цель деятельности обоих видов кооперативов - удовлетворение потребности в жилье их членов, а также управление жилыми помещениями в кооперативном доме;

4) члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;

5) органы управления кооперативами (общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива) выполняют сходно-подобные функции;

6) имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооперативы созданы и соответствует этим целям;

7) государственная регистрация как жилищного кооператива, так и жилищного накопительного кооператива осуществляется в едином порядке в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц;

8) те и другие кооперативы являются юридическими лицами, имеют в собственности обособленное имущество, учитываемое на их самостоятельных балансах, а следовательно могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде;

9) как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим обязательствам всем своим имуществом и не отвечают по обязательством своих членов.

Наряду с отмеченными общими чертами этим кооперативам присущи и следующие отличия:

1) членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только физические лица (граждане);

2) число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, а накопительного - менее пятидесяти;

3) количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а число членов накопительного кооператива не может быть более пяти тысяч человек и т.п.

Все иные экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов и отношения по привлечению и использованию денежных средств граждан отличаются существенным своеобразием, что и позволило этим отношениям отпочковаться в относительно самостоятельную группу общественных отношений. Это дало возможность законодателю принять специальный федеральный закон, регулирующий указанные отношения.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об учреждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив.

Членами жилищного кооператива, с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица, становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдаче паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушения обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать и другие не противоречащие ЖК РФ, а также другим федеральным законам положения.

Целью кооперативов, согласно ст. 110 ЖК РФ, является следующее:

1) удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т.д.);

2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

То есть жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению указанных целей. Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие признаки:

1) члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;

2) члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующих действий:

1) приобретение многоквартирного дома;

2) строительство многоквартирного дома.

После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

Глава 2. Становление, развитие и современное состояние жилищной кооперации

Первые, закрепленные правом осмысленные элементы кооперации, были известны еще римскому частному праву II-I в.в. до н.э. под именем договора товарищества (societas). Так, в силу договора товарищества несколько лиц вступали "… в общение всем своим имуществом или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне". Как считали римские юристы, даже при нерушимом принципе сословности права "Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе". Этим подчеркивалось огромное значение и потенциал товарищества, первого ростка кооперативных образований.

Кооперативные начала наблюдались и в римских коллегиях, возникнувших в древности для нужд отправления культа и охватывающих как просто соседей, так и ремесленников, земляков, лиц, в складчину обеспечивавших себе место на кладбище или в колумбарии. В коллегии с разрешения их учредителей допускалось принимать и рабов.

В числе первооткрывателей потребительской кооперации были Австрия, Германия и … Россия. В дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 000000 рублей и числом членов свыше 11 000000 человек. В царской России кооперативными образованиями являлись кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы, потребительные общества. Дореволюционные русские юристы считали, что общая цель кооперации - это прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки с устройством своих лавок и мастерских. Участники потребительного общества вносили паевые взносы, участвовали в управлении делами потребительного общества и в прибылях, отвечая при неуспехе дела лишь внесенным паевым взносом.

Кооперативные начала исконно брали силу также из крестьянской православной общины. Издревле на Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн. После отмены крепостного права 4/5 надельных крестьянских земель перешли в общинное землепользование. Община отвечала за уплату ее членами податей, осуществляла раскладку налогов между крестьянами, земельные переделы. Община как источник кооперации в деревне кроме всего прочего представляла собой средство, препятствовавшее чрезмерному обогащению одних хозяйств и обеднению других. Общинные традиции воспитывали у крестьян привычку к кооперативным действиям, вносили в их движение элементы организованности.

После революции 1917 года правительство большевиков сразу отменило капиталистическую частную собственность и провозгласило господство новых отношений собственности - государственной, социалистической, фактически и юридически лишив собственников средств производства. Тем не менее, советская власть, начиная с 1918 г. насаждает, прежде всего в деревне, кооперативные формы хозяйствования колхозного типа - совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной обработке земли. Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства. В 1924 г. существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: ЖАКТы, ЖК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936г. подчеркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность. В 1937г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено.

Одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями. Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.

В конце 80-х начале 90-х в России наблюдался спад кооперации вплоть до экономического кризиса августа 1998 г. Статистические исследования 1999 - 2000 г.г. заставили по-новому взглянуть на перспективы развития рынка жилья. Оказалось, что круг лиц, имеющих возможность купить себе квартиру за 100% её стоимости, весьма ограничен. Кризис негативно повлиял на покупательную способность населения, хотя год от года потребность людей в жилье возрастала.

С приходом на российскую политическую арену В.В. Путина, население страны получило реальную возможность планировать свою жизнь, свой бизнес на 10-15 лет вперед. Курс на стабилизацию и развитие российской экономики, позволил россиянам пользоваться обычной для промышленно развитых стран коллективной жилищно-накопительной системой. Цель этой системы, основанной на идее кооперации - оплата населением жилья на условиях длительной низкопроцентной рассрочки.

После кризиса 1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной России. Почти два года ушло на проработку важнейших вопросов: каким образом в России сможет полноценно работать коллективная жилищно-накопительная система, исходя из нашего гражданского и налогового законодательства, а также возможностей и ментальности наших граждан. Затем несколько месяцев напряженной работы потребовалось инициативной группе для того, чтобы проработать и "обкатать" основные принципы будущего проекта и создать пакет основных документов.

Таким образом, 13 июня 2000 года был зарегистрирован первый в России жилищный кооператив нового типа "Строим Вместе".

Что касается законодательного регулирования кооперации в нашем государстве, то до августа 1921 г. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировалась актами региональных органов власти.

Впервые упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией на уровне Союза ССР, предусматривалось ЦИК и СНК СССР "О жилищной кооперации". В данном документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества, жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.

Однако такое многообразие жилищной кооперации просуществовало недолго. Постановлением ЦИК и СНК ССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшения жилищного хозяйства в городах" все виды жилищных кооперативов были принудительно реаргонизованы в жилищно-строительные кооперативы, по существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.

В феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. "Примерного устава жилищно-строительного кооператива".

В период ВОВ жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление "о жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации". В постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден "Примерный устав жилищно-строительного кооператива".

Совместное постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" предусматривало включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

По существу с октября 1937 по март 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися "жилищно-строительными кооперативами".

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем.

В современных условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому, что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также некоторых положений Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и Закона СССР " О кооперации".

Глава 3. Проблемы и перспективы развития жилищной кооперации в современной России

Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной собственности с очевидностью показал, что государство в силу ряда причин не способно осуществлять эти задачи. Главной причиной, которая действовала постоянно, была недостаточность материальных и финансовых ресурсов для строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание государственного жилищного фонда было убыточным, поскольку получаемое с нанимателей квартирная плата была "самой низкой в мире" и покрывала лишь незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.

Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года статьей 40 "Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилье.

Проводимая многие годы политика развития обобществленного жилищного фонда и распределения квартир по степени нуждаемости в них, как правило, не уменьшила числа очередников, а в последние годы определилась тенденция к их росту.

Ранее намеченная государственная программа обеспечения каждой семьи к 2000 году отдельной квартирой не действует. Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на улучшение, расширение, получение жилья. Проживая по-прежнему в коммуналках, семейных общежитиях , на частных квартирах или в родительском доме, который стал тесноват. Остались в длинной очереди семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к перечисленным категориям семей и мигранты, беженцы, постоянно растет список остро нуждающихся в жилье военнослужащих и других категорий граждан.

Таким образом, монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. В условиях проведения Новой Федеральной жилищной реформы была установлена тенденция к становлению различных форм собственности на жилье и в связи с этим, разнообразие видов его использования. Особое значение приобретает развитие права частной собственности на жилое помещение, которое предоставляет возможность гражданам быть собственниками своей квартиры, дома, комнаты.

То есть при решении жилищной проблемы государство дает шанс гражданам самим найти выход из сложившейся ситуации, за счет собственных средств и возможностей, конечно оставляя за собой право на контроль. Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются каждому гражданину РФ.

Гарантии права на жилище имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

Жилье является одной из основных, приоритетных потребностей для каждого человека, каждой семьи и во многом определяет их социальное и экономическое поведение. Наличие и качество жилья влияет на здоровье человека, его психологическое состояние, производственную деятельность, отражает материальное благосостояние граждан, а жилищный фонд, его долговечность и комфортность являются недвижимым национальным богатством страны. Жилищный сектор играет значительную роль в экономике, оказывает существенное влияние на общие макроэкономические пропорции, денежное обращение инвестиционную активность. В жилищной сфере, как в никакой другой, объединяются интересы граждан и государства.

Участие граждан в жилищных кооперативах является одним из способов улучшения жилищных условий. Закон предусматривает существование нескольких кооперативных организаций, каждая из которых имеет свою специфику. При этом все из них имеют цель - удовлетворение потребности пайщиков в жилье.

Уже летом к двум нынешним вариантам приобретения жилья - ипотеке и долевому участию в строительстве - добавится еще один, неплохо работавший в советские времена. Будут "реанимированы" жилищно-строительные кооперативы. Цена квартир, построенных с их помощью, может быть существенно ниже рыночной.

Законопроект дорабатывается сейчас в минрегионе. "Он направлен на воссоздание когда-то широко распространенных, но, к сожалению, забытых форм некоммерческих объединений граждан, выступающих самостоятельными застройщиками жилья, - поясняет один из разработчиков документа, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Этот вопрос приобретает особо важное значение именно сегодня, в условиях кризисной ситуации на рынке строительства жилья".

Самое главное, что такие кооперативы позволяют удешевить процесс строительства. Во-первых, кооператив - организация некоммерческая и "не заточен" на получение прибыли. Во-вторых, коммерческий застройщик всегда закладывает в цену риски, продавая жилье заведомо дороже. По предварительным оценкам, кооперативное строительство позволит людям приобретать жилье минимум на треть дешевле по сравнению со среднерыночной ценой, уложившись в стандарты стоимости, которые определяет минрегион для выкупа жилья по социальным программам. Сегодня, напомним, в среднем по России 1 кв. метр стоит 26 500 рублей.

Формально, впрочем, ЖСК никто не отменял - им даже посвящена отдельная глава в Жилищном кодексе. Все так, но там нет ни слова о том, каким образом, например, кооператив может получить участок под строительство; разрешение на возведение дома или поселка (если речь идет о малоэтажной застройке); подключение к инженерной инфраструктуре. То есть "по умолчанию" некоммерческие объединения сегодня должны решать все эти проблемы "на равных" с коммерческими застройщиками. Немудрено, что кооперативы просто не выдержали конкуренции ни с особо любимым и особо рискованным детищем стройбизнеса - долевым строительством, ни с менее рискованной, но зато очень дорогой ипотекой.

"Ситуацию можно исправить, если поддержку таким некоммерческим объединениям граждан гарантирует государство, - полагает Косарева. - То есть, по сути, новым законом предлагается некий проект частно-государственного партнерства".

По замыслу авторов законопроекта, кооперативы, организованные при участии муниципалитетов, смогут решить проблемы очередников, бюджетников, каких-то иных групп населения (каких именно, будет решать местная власть).

Для таких кооперативов законопроект предусматривает предоставление земли на льготных условиях (то есть вне коммерческих торгов), использование бесплатной типовой проектной документации. Кроме того, муниципалитет должен помочь в привлечении подрядчиков, в обеспечении инженерной, социальной инфраструктурой. Кстати, такая организационно-правовая форма строительства позволит использовать на стройку и жилищные субсидии, право на которые сохраняют некоторые льготные категории граждан. Правда, оговариваются эксперты, если местный бюджет не сможет (как предлагает законопроект) субсидировать подключение к инфраструктуре, то, естественно, оплачивать все это также придется членам кооператива.

В законопроекте предусмотрены два основных типа объединений. Первый - это товарищество индивидуальных застройщиков, когда граждане объединяются для организации строительства поселка из индивидуальных домов. Вторая форма - это жилищно-строительные кооперативы, которые могут создаваться и для возведения многоэтажного дома, и малоэтажной застройки. Кооперативы, в свою очередь, подразделяются на "открытые", когда после выплаты пая квартира переходит в собственность человека, и "закрытые", когда дом остается в собственности кооператива, а человек выступал в роли пайщика, то есть имел собственность на пай.

Что касается форм господдержки, законопроект предлагает два варианта. Первая модель - "плотное" участие государства для обеспечения жильем очередников, льготников. Предполагается, что такие кооперативы будут учреждаться органами публичной власти через специально созданные уполномоченные организации. Эти организации обеспечат весь цикл - от приема граждан, привлечения подрядчиков, кредитов до окончания строительства. Для членов кооператива очередников стоимость земли в цену метра входить не будет. Другие граждане, как предполагается, оплатят свою долю в стоимости участка по фиксированной величине, например 30 процентов от кадастровой стоимости.

Вторая, более свободная форма, - создание ЖСК, например, на предприятиях. В этом случае земля будет предоставляться на закрытых аукционах, организуемых только для кооперативов. То есть новый закон "исправляет" главный правовой пробел, из-за которого кооперативы не могут работать сегодня - они не будут конкурировать с коммерческими застройщиками при получении земли. "Начальная цена на таких аукционах должна устанавливаться достаточно низкая, например на 30 процентов ниже кадастровой стоимости", - поясняет Надежда Косарева.

В советское время попасть в жилищно-строительный кооператив было не так просто: желающих не ждать долгие годы жилищных "милостей" от государства, как правило, было больше, чем "вакантных мест". В лучшие времена доля жилья, построенного кооперативами, достигала 7-8 процентов от общего объема, к 90-м годам снизилась до 5 процентов. Но в нынешних условиях, считают эксперты, значение этого способа строительства должно возрасти. И прогнозируют: чтобы решить проблему очередников до 2020 года, нужно ежегодно создавать до 3-4 тысяч кооперативов и строить с их помощью не менее 15-20 процентов вводимого жилья ежегодно.

Ясно, что одного закона, чтобы сдвинуть процесс с мертвой точки, совершенно недостаточно. Ключевой момент - захотят ли (и смогут ли) муниципалитеты "возглавить" кооперативное движение (по части принятия градостроительных планов и подготовке стройплощадок, увы, местные власти большой активности до сих пор не проявляют).

Тем не менее, доработанный законопроект, который в первом чтении Госдума рассмотрела еще два года назад, может быть принят в нынешнюю весеннюю сессию. А затем предстоит "обкатка" предложенных моделей в регионах.

Еще можно добавить, что жилищные кооперативы выгоднее, чем ипотека.

Вступить в кооператив можно без справок и поручительств. В настоящее время жилищные кооперативы представлены в нескольких разновидностях - это жилищно-накопительные (ЖНК) и жилищно-строительные (ЖСК),-- пишет "Комсомольская правда".

Преимущество кооперативов заключается в том, что вступить в них может любой желающий, так как не требуются ни страховки, ни поручительства и справок о зарплате, а необходимо предъявить только паспорт.

Важно, что плата за рассрочку гораздо ниже, чем при ипотеке. Специалисты подсчитали, что в результате выплаты процентной ставки по ипотечному кредиту заемщик отдает за квартиру минимум на 70 -- 80% больше, чем квартира стоила на момент покупки. В жилищных кооперативах вместо процентов выплачиваются ежемесячные членские взносы. Размер взносов зависит от сроков рассрочки и составляет от 1 до 7% в год.

Более выигрышные условия предлагают жилищные кооперативы и в части размера взноса. Первый взнос для члена кооператива в зависимости от программ, предлагаемых конкретным кооперативом, может составлять всего 10% стоимости жилья. При ипотечном кредитовании - минимальная сумма -- 20 -- 30%.

Впрочем, по условиям жилищного кооператива, до полной выплаты пая собственником жилья остается кооператив. В случае если товарищество окажется банкротом, то пайщики рискуют потерять квартиры, получив взамен лишь некоторые денежные компенсации.

В ЖНК принцип накопления следующий: пайщики постоянно выплачивают взносы, а квартиры получают по мере пополнения "общей кассы" остальными членами кооператива. Но с учетом нынешней финансовой нестабильности опасность "недобора" членов ЖНК очень велика.

ЖСК создается для строительства конкретного дома. Члены кооператива имеют возможностей отслеживать и контролировать процесс строительства, что более эффективно по сравнению с традиционной "долевкой".

В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. После сдачи дома пайщик получает возможность заселиться в квартиру и пользоваться рассрочкой по выплате ее стоимости на нужный срок.

Жилищно-строительные кооперативы хотят возродить. Для них планируется бесплатно выделять федеральные земли. Российские власти намерены использовать земельные участки, которыми распоряжается Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) для возрождения системы жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Как пишет газета "РБК daily", предполагается, что федеральные земли будут бесплатно выделяться ЖСК, что позволит снизить стоимость жилья для пайщиков.

Планы правительства по возрождению системы ЖСК - схемы активно работавшей в советское время - источник издания в правительственных кругах объясняет желанием властей привлечь на рынок жилья "живые" деньги, которые скопились у россиян.

Изменения в законодательстве, призванные упростить работу ЖСК, планируется внести в Жилищный, Земельный, Градостроительный и Гражданский кодексы. Основная цель поправок -- введение льготной схемы предоставления федеральной земли открытым и закрытым ЖСК. Предполагается, что созданные по инициативе граждан открытые кооперативы будут покупать земли Фонда РЖС на аукционах по стартовой цене 10 процентов от кадастровой стоимости участка.

Застройщики не смогут участвовать в таких торгах. Созданные муниципальными властями закрытые ЖСК, которые объединят очередников, получат землю бесплатно. Кроме того власти возьмут на себя строительство инфраструктуры. Таким образом, пайщики будут иметь возможность купить квартиры по себестоимости.

О том, что правительство РФ намерено использовать механизм ЖСК для обеспечения жильем очередников, еще в конце 2007 года заявлял вице-премьер Игорь Шувалов, который тогда занимал должность помощника президента России. Чиновник отмечал, что правительство вместе с муниципальными властями может субсидировать часть взноса пайщиков ЖСК, тем самым, снизив стоимость жилья на 30 процентов.

В октябре СМИ сообщали, что активно использовать систему ЖСК для уменьшения очереди на жилье намерены московские власти. Разработанная схема выглядит следующим образом. Мэрия создает ЖСК, пайщики которого берут социальные ипотечные кредиты. Полученные средства возвращаются городу, который организует строительство жилья на участках, принадлежащих столице. В итоге пайщики получают квартиры по себестоимости. Предполагается, что такой возможностью смогут воспользоваться только очередники, имеющие право на субсидию при покупке квартир.

Фонд РЖС был создан в конце 2008 года. Основным направлением его деятельности является включение в оборот федеральных земель, которые не используются или используются не по назначению. Предполагается, что эти участки регионы будут передавать фонду, который, в свою очередь, будет передавать их через аукционы под жилищное строительство. Фонд рассчитывает, что, начиная с 2010 года, 20-30 процентов годового ввода жилья в России будет возводиться на его участках.

Заключение

В данной курсовой работе была изучена тема - "Жилищные кооперативы: возникновение, развитие, роль в решении жилищных проблем". В курсовой работе была поставлена конкретная цель - раскрыть содержание выбранной темы с современной точки зрения. В процессе работы были решены следующие задачи:

1) раскрыта сущность жилищных кооперативов;

2) рассмотрена роль жилищных кооперативов;

3) выявлены особенности жилищных кооперативов;

4) рассмотрены развитие и становление жилищной кооперации;

5) выявлены проблемы и перспективы развития жилищной кооперации в современной России.

Сегодня в России существует два "гибких" способа приобретения жилья - взять кредит у банка либо стать членом жилищно-строительного или жилищного кооператива. Основные достоинства и недостатки первой схемы известны - быстрое заселение в квартиру, но высокие процентные ставки и необходимость "прозрачного" дохода.

Достоинство ЖСК - покупка квартиры в рассрочку на достаточно мягких условиях. В итоге стоимость купленной с помощью ЖСК или ЖК квартиры увеличивается примерно на 10%, в то время как при покупке жилья по ипотечной банковской схеме - на 50-80%.

Еще плюсы:

квартиру, находящуюся в собственности ЖСК, можно будет сдавать в аренду;

квартира приобретается за ту цену, которая существует на рынке недвижимости на момент накопления вами 50% стоимости. Если ваш ЖСК индексирует накопления, это безусловно выгодно;

в период расчета с кооперативом не нужно платить налог на недвижимость,

предоставляется льгота по налогу на доходы физических лиц при приобретении квартиры в размере до 600 тыс. руб. (с января 2004 г. - 1 млн руб.);

ЖСК является некоммерческой организацией, поэтому освобождена от всех видов налогов;

возможность зачета старой квартиры в стоимость приобретаемой.

Это плюсы, но есть и минусы. Надежность кооператива оценить очень трудно. Зачастую успех жилищно-строительного кооператива зависит от управленческих и хозяйственных способностей его менеджеров. Главными проблемами, волнующими членов ЖК и ЖСК, остаются вопросы рисков и гарантий.

Риски зависят по большей части от того, кто управляет кооперативом. Банкротство фактически невозможно в ЖСК

1) что доходы всегда предшествуют расходам, т. е. квартира покупается после того, как пайщики внесли сумму, равную ее стоимости.

2) даже если приток новых членов в кооператив прекратится, необходимое количество квартир все равно будет куплено - за счет взносов оставшихся пайщиков. В этом случае лишь замедлятся сроки приобретения жилья.

Одним из минусов является то, что ЖСК ЖК - это кооператив, то есть все члены его взаимозависимы. Это самое главное, что нужно уяснить перед вступлением в ЖСК. Если один из пайщиков оказывается неплатежеспособен или попросту нечестен, последствия коснутся всех.

Относительно перспектив ЖСК и ЖК существуют разные мнения: кто-то думает, что их нет, кто-то считает иначе. Ведь жилищный вопрос для России очень важен, и новые жилищные кооперативы могут стать ключевым звеном в решении жилищной проблемы всей страны. При дальнейшем развитии кооперативного движения деньги населения, сейчас хранящиеся в подушках, вполне могут начать работать. В принципе кооперативы могут не только покупать квартиры своим пайщикам, но и финансировать строительство нового жилья для них. А это в свою очередь даст мощный импульс развитию строительной отрасли, которая выводила из кризиса не одну страну.

Список использованной литературы

жилищный строительный кооператив рассрочка

1. Бондаренко Н.В. История и теория кооперации : учебник для кооперативных вузов / Н.В. Бондаренко, Р.М. Кущетеров, З.Р. Кочкарова, Белгород. ун-т потребит. кооп., Ставропол. кооп. ин-т . - Ставрополь : [б. и.] , 1998. - 311 с.

2. Васильева М.В. Социальная миссия потребительской кооперации Российской Федерации: теория и практика / М.В. Васильева ; С.А. Пушкарев // Молодежь и кооперация - 2008 : тезисы докладов XXXII итоговой межрегиональной студенческой научной конференции, посвященной 95-летию Российского университета кооперации . - Чебоксары, 2008 . - С. 102-103

3. Теория и история кооперативного движения : методические указания по выполнению и оформлению курсовых работ для всех форм обучения и специальностей / Моск. ун-т потребит. кооп., Чебоксар. кооп. ин-т (филиал), сост., отв. ред. К.И. Вахитов, сост. Ю.П. Леванов, сост. С.А. Пушкарев . - Чебоксары : Руссика , 2004. - 54 с.

4. Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М., Из-во Московского Университета, 1990. С. 44.

5. Учимся на профи! : [сообщения] / / Российская кооперация. - 22/ 3/2003. - N12. - С. 6 - Ю. Гостищева.

6. Еленевская Е.А. Экономический анализ в потребительской кооперации: теория, практика, перспективы : монография / Е.А. Еленевская, отв. ред. С.Л. Блау, Моск. ун-т потребит. кооп., Чебоксар. кооп. ин-т . - Чебоксары : Салика , 2001. - 339 с.

7. Жилищное право : учебник / ред. И.А. Еремичев, ред. П.В. Алексий . - 3-е изд., перераб. и доп . - М. : ЮНИТИ-ДАНА , 2006. - 319 с.

8. Жилищное право : учебник для вузов / ред. И.А. Еремичев, ред. П.В. Алексий . - 6-е изд., перераб. и доп . - М. : ЮНИТИ-ДАНА , 2009. - 382 с.

9. Казейкин В.С. Развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования в России / В.С. Казейкин // Национальные проекты. - 2007. - N 2. - С. 79-82

10. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2000. С.93.

11. Кроха Н.Д. Летопись Общенародного движения "Жилье в рассрочку" и московского ЖСК "Строим Вместе. М., 2003. С. 13.

12. Макаренко А.П. Теория и история кооперативного движения : учебное пособие / А.П. Макаренко . - 2-е изд . - М. : Маркетинг , 2002. - 327 с.

13. Новицкий И.Б. Римское право. М., 2000. С. 111

14. Сахарова Д.Б. История и теория кооперативного движения : учебное пособие / Д.Б. Сахарова, И.С. Котов . - Минск : Новое Знание , 2005. - 247 с.

15. Жилищные кооперативы: по новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров . - М. : Тихомиров , 2005. - 48 с.

16. Теория и практика кооперации : сборник учебно-методических материалов / Рос. ун-т кооперации, сост. А.В. Ткач, [и др.] . - М. : Наука и кооп. образование , 2006. - 102 с.

17. Теория и история кооперативного движения : сборник тестов для самостоятельной работы студентов всех форм обучения и специальностей / Чебоксар. кооп. ин-т, сост. М.Я. Якимов, сост. С.А. Пушкарев, отв. ред. С.Б. Казаков . - Чебоксары : Салика , 2005. - 43 с.

18. Филиппова Е.С. Жилищные кооперативы в современной России / Е.С. Филиппова // Адвокат. - 2006. - N 8. - С. 61-65

19. http://www.restko.ru/news

20. http://www.rian.ru/economy/20090721/178171738.html

21. http://news.km.ru.

Размещено на Allbest.ru