Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

Сибирский государственный университет

путей сообщения

Курсовая работа

Экономика недвижимости

г. Новосибирск

2010 г.

Введение

оценка недвижимость доходный метод

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1.Теоретическая часть

Оценка недвижимости в целях налогообложения

Независимая профессиональная оценка собственности направлена на решение различных задач. Одним из существенных вопросов решаемых с помощью независимого оценщика является оценка для целей налогообложения. В этом случае, отчет об оценке устраняет возможные вопросы с налоговыми органами, являясь документом доказательного значения и весомым аргументом в вопросе определения стоимости объекта сделки. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, стороны вправе указать в договоре любую цену. К стоимости недвижимости гражданское законодательство обязательных требований не устанавливает, однако, налоговое законодательство исходит из того, что цена сделки, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен. При продаже здания возникают следующие налоговые обязательства:

§ Уплата налога на добавленную стоимость в силу ст. 146 НК РФ

§ Уплата налога на прибыль организаций в силу ст. 249 НК РФ

Очевидно, что налоговое бремя находится в прямой зависимости от цены здания, указанной сторонами в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Эта презумпция будет действовать до тех пор, пока налоговые инспекторы не проведут налоговую проверку, не выявят занижение налоговой базы, а после чего доначислят налог и привлекут налогоплательщика к ответственности.

Однако, налоговые органы вправе проверять правильность применения налогоплательщиком цен по сделкам, только в ряде случаев, а именно, по сделкам:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Возникает вопрос, как налоговый орган будет определять уровень рыночных цен, рассматривая условия договора купли-продажи конкретного здания. В этой ситуации вовсе недостаточно общих критериев, что здание находится, допустим, в центре Москвы, где цена одного квадратного метра составляет около 5 000 долл. США. Налоговой инспекцией должны быть приняты во внимание такие факторы, как район расположения здания, помещений, этажность, год постройки и другие данные, существенным образом влияющие на цену недвижимости.

НК РФ установлено, что при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги должны быть использованы официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (п. 11 ст. 40 НК РФ).

Поэтому, официальным источником информации можно признать заключение независимого оценщика.

Это способ также используется при определении нормативной цены имущества. Согласно Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судебная практика показывает, что официальными источниками информации о рыночных ценах признаются:

- данные органов государственной статистики

- документы, выданные Торгово-промышленными палатами

- данные органов государственной власти и органов местного самоуправления

Не являются официальным источником информации о рыночных ценах:

- данные риэлтерских фирм

- информация рекламных журналов: «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и т.п.

При отсутствии данных из официальных источников, налоговым органом может быть применены другие методы определения рыночной стоимости. Сначала метод цены последующей реализации, а при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В этом случае, налоговому органу надо доказывать обоснованность применения этих методов.

Таким образом, пока не доказано обратное, для целей налогообложения принимается цена здания, помещений, указанная сторонами в договоре. В связи с этим, во избежание налоговых рисков, налогоплательщику следует иметь документы, обосновывающие, на каком основании сторонами была указана в договоре именно эта цена.

Оценка земельной собственности

Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

Оценка земли и земельных участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

Оценка земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.Оценка земли (определение рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

- его целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

Перечень сведений и документов, необходимых для оценки земельного участка

1. Целевое назначение земельного участка

2. Заказчик, его реквизиты

3. Цель оценки

4. Дата оценки

5. Местонахождение и расположение объекта оценки (окружение, транспортная доступность)

6. Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности

7. Разрешённое использование

8. Текущее использование земельного участка

9. Физические характеристики земельного участка (рельеф, площадь)

10. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них

11. Действующие документы, подтверждающие права на земельный участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год

12. План земельного участка

13. Информация о наличии обременений, построек, сооружений, коммуникаций

2. Практическая часть

Оценка объекта недвижимости двумя методами (доходным методом и методом сравнения рыночных аналогов)

1. Постановка задания по оценке

Таблица. 1. Постановка задачи

Оцениваемый объект:	Жилое помещение: трехкомнатная квартира №85 общей площадью 58,6 кв.м.;
Месторасположение объекта:	г. Новоалтайск, ул. Прудская, дом № 21, кв. № 85
Оцениваемые права:	Полное право собственности
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости; Определение инвестиционной стоимости;
Действительная дата оценки:	24. 09. 2010 г.;
Состав объекта оценки:	Трехкомнатная квартира общей площадью 58,6 кв. м., расположенная на четвертом этаже девятиэтажного панельного дома.

2. Результаты оценки и заключения

Таблица. 2. Результаты оценки

Результаты расчетов рыночной стоимости по трем подходам: 1) Затратный подход 2) Подход по сравнимым продажам 3) Доходный подход - Методом прямой капитализации Методом дисконтирования будущих доходов	не применялся 1253,39 тыс.руб. 1516500 тыс.руб. 1523521,3 тыс.руб.
Итоговая величина рыночной стоимости на 24. 09. 2010 г. (округленно):	1 306 тыс. руб.
Итоговая величина инвестиционной стоимости на 24. 09. 2010 г. ( округленно):	1 524 тыс. руб.

3. Сделанные допущения и ограничивающие условия

1. В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщик исходил из достоверности всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предоставленных Заказчиком.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на владение оцениваемым имуществом, достоверность которых зафиксирована со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

4. Характеристика объекта оценки

Описание района объекта оценки

Объект расположен в Первомайском районе. Ближайшие транспортные магистрали - ул. Анатолия, ул. Космонавтов, ул. Прудская. Подъезд транспортом осуществляется по ул. Анатолия, ул. Прудская. Инфраструктура района развитая. Рядом располагаются: жилые дома, школа, продуктовые магазины (работают 24 часа), училище (ПТУ №44).

Местоположение объекта

Планировка квартиры

Расположение в подъезде

лифт

мусоропровод

Таблица. 3. Информация по району расположения

Показатель	Наличие и описание показателя, адрес
Расстояние:
1. от станции метро	нет
2. от основных магистралей города	5 минута пешком
3. от остановок наземного транспорта	5 минуты пешком (ост. «Училище»)
Инфраструктура	Развитая
Места отдыха	Парк, кафе-бар, ночной клуб, спорт комплекс ( имеется стадион и теннисный корт), сауна (находится в доме)
Смог, грязь, шум - уровень	Средний
Наличие промышленных производств	В отдалении
Темпы развития района	Стабильные

Таблица.4. Описание объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
Количество комнат	3
Станция метро	нет
Административный район	Первомайский
Материал стен (наружные)	крупнопанельные
Год постройки	1988 г.
Количество этажей	9
Этаж	4
Площадь общая, кв. м.	58,6
Площадь жилая, кв. м.	40,9
Площадь кухни, кв. м.	7
Санузел	Раздельный
Высота потолка	2,5
Телефон	Нет
Мусоропровод	В наличии
Лифт	В наличии
Горячее водоснабжение	Центральное
Плита	Электрическая
Окна	Во двор, на улицу
Особенности планировки	Имеются встроенные шкафы и антресоли
Отделка квартиры	Имеется
Наличие систем безопасности	Металлическая дверь, домофон
Состояние подъезда дома	Хорошее

Дополнительная информация

Таблица. 5. Внутренняя отделка

Поверхности	Материал	Состояние
Полы: В жилых помещениях В кухне В ванной В других помещениях квартиры	ДВП линолеум плитка линолеум	хорошее хорошее хорошее хорошее
Стены : В жилых помещениях В кухне В ванной В других помещениях квартиры	обои обои кафель обои	хорошее хорошее удовлетворительно хорошее
Потолки: В жилых помещениях В кухне В ванной В других помещениях квартиры	побелка побелка побелка побелка	удовлетворительно удовлетворительно удовлетворительно удовлетворительно
Проемы: Оконные Дверные	двойные, створные простые	хорошее хорошее

Выводы: Состояние квартиры - хорошее, требуется проведение косметического ремонта в отдельных помещениях

5. Методы оценки

Подход к оценке по сравнимым продажам

Для определения рыночной стоимости квартиры необходимо выполнить следующие шаги:

1 шаг. Сбор и систематизация всей имеющейся информации.

Выбрать 5 выставленных на продажу квартир наиболее похожих на оцениваемую квартиру по следующим параметрам:

1. Количество комнат

2. Тип дома.

3. Месторасположение

Примечание к п.п. 2 и 3. В случае если нет информации о сопоставимых квартирах в домах такого же типа, как и оцениваемая, этими параметрами можно пренебречь, данные различия можно компенсировать внесением соответствующей поправки.

2 шаг. Сопоставление характеристик сравнимых и оцениваемого объектов.

Охарактеризовать эти квартиры и оцениваемую коэффициентами:

Найти кумулятивные коэффициенты, характеризующие особенности объектов недвижимости.

Все данные свести в таблицу

3 шаг. Внесение к ценам сравнимых объектов необходимых поправок, компенсирующих каждое из различий

На данном этапе необходимо найти так называемую «эквивалентную» стоимость 1 квадратного метра. Т.е. сколько бы стоил кв. метр квартир выставленных на продажу, если бы они обладали такими же характеристиками, как и оцениваемая квартира.

Для этого необходимо:

1. Найти соотношение между кумулятивным коэффициентом характеризующим оцениваемую квартиру и кумулятивными коэффициентом характеризующими квартиры выставленные на продажу

3. Умножить стоимость 1 кв. метра сравниваемой квартиры на эту кумулятивную поправку.

4. Найти среднеарифметическое значение эквивалентных стоимостей.

4 шаг. Нахождение общей стоимости оцениваемой недвижимости

Таблица. 6. Описание оцениваемого и сравнимых объектов

Показатель	Оцениваемый объект	Сравнимый объект №1	Сравнимый объект №2	Сравнимый объект №3
Адрес	Прудская, д.21., кВ.85	7мкр., д.15., кв.104	8мкр., д.17., кв.3	Анатолия, д.7., кв.35
Цена об.пл./тыс.руб.	-	1400	1350	1430
Цена/1кв.м./тыс.руб.	-	23,3	22,5	21,03
Источник информации	газета «Сто объявлений»	журнал «Недвижимость»	газета «Новый адрес»	база данных www.realtor22.ru
Тип дома	пан.	пан.	пан.	пан.
Этажность дома	9	9	9	9
Кол-во комнат (кол-во этажей)	3	3	3	3
Дата предложения	--	11.08.2010	3.07.2010	7.09.2010
Год постройки дома	1988	1989	1996	2000
Этаж	4	9	1	1
Общая площадь, м2	58,6	60	60	68
Жилая площадь, м2	40,9	44	45,0	44
Кухня, м2	7	8	8,3	9
Высота потолка, м.	2,5	2,7	2,7	3
Балкон/лоджия	балкон+лоджия	балкон+лоджия	балкон	лоджия
Автомагистраль, как источник шума	нет	нет	нет	есть
Состояние и уровень отделки квартиры	хор.	удовл.	отл.	хор.
Планировка	смежно-изолированная	изолированные	смежно-изолированная	изолированная
Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
Мусоропровод	в наличии	в наличии	в наличии	в наличии
Лифт	в наличии	в наличии	в наличии	в наличии
Месторасположение	приближ. к центру	центр	приближ. к центру	ср. удаленности
Мет. двери	в наличии	в наличии	в наличии	в наличии
Состояние подъезда	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
Дополнительные данные	--	--	--	--

Для определения поправок присвоим объектам недвижимости условные коэффициенты и найдем соотношение между коэффициентами характеризующими оцениваемую квартиру и коэффициентами характеризующими сравнимые объектами (соответствие коэффициентов различным особенностям объекта недвижимости см. в приложении Б).

Таблица. 7. Поправки, характеризующие оцениваемый и сравнимые объекты недвижимости

Показатель	Оцениваемый объект	Сравнимый объект №1	Сравнимый объект №2	Сравнимый объект №3
Адрес	Прудская, д.21., кВ.85	7мкр., д.15., кв.104	8мкр., д.17., кв.3	Анатолия, д.7., кв.35
Коэф-т учитывающий тип дома	1	1	1	1
Коэф-т учитывающий соотношение общей и жилой площади	0,95	0,95	0,95	1
Коэф-т учитывающий высоту потолка	1	1	1	1,02
Коэф-т учитывающий возраст дома	0,98	0,98	1	1,02
Коэф-т учитывающий этаж/этажность	1	0,95	0,95	0,95
Коэф-т учитывающий площадь кухни	1	1	1	1
Коэф-т учитывающий наличие балкона/лоджии	1,06	1,06	1	1,03
Коэф-т учитывающий наличие шумной улицы	1	1	1	0,97
Коэф-т учитывающий качество отделки квартиры	1	0,98	1	1,03
Коэф-т учитывающий изолированность комнат	0,96	1,04	0,96	1,04
Коэф-т учитывающий тип санузла	1	1	1	1



Коэф-т учитывающий наличие мусоропровода	1	1	1	1
Коэф-т учитывающий наличие лифта	1	1	1	1
Коэф-т учитывающий месторасположение	1,1	1,15	1,1	1
Коэф-т учитывающий состояние подъезда	1	1	1,02	1
Дополнительные данные	--	--	--	--
Цена/1кв.м./тыс.руб. сравнимых объектов (без учета поправок)	-	23,3	22,5	21,03
Кумулятивный коэффициент характеризующий особенности объектов недвижимости	1,04	1,09	0,97	1,06
Кумулятивная поправка	-	1,04/1,09 = 0,95	1,04/0,97 = 1,07	1,04/1,06 = 0,98
Эквивалентная стоимость (тыс.руб.) кв.м.	-	23,3*0,95 = 21,14	22,5*1,07 = 24,1	21,03*0,98 = 20,6
Стоимость кв. м. оцениваемой квартиры (тыс. руб)	22,28	-	-	-

Кумулятивные коэффициенты, характеризующие особенности объектов недвижимости:

- Оцениваемый объект:

1*0,95*1*0,98*1*1*1,06*1*1*0,96*1*1*1*1,1*1=1,04

- Сравниваемый объект№1:

1*0,95*1*0,98*0,95*1*1,06*1*0,98*1,04*1*1*1*1,15*1= 1,098

- Сравниваемый объект№2:

1*0,95*1*1*0,95*1*1*1*1*0,96*1*1*1*1,1*1,02=0,97

- Сравниваемый объект№3:

1*1*1,02*1,02*0,95*1*1,03*0,97*1,03*1,04*1*1*1*1*1=1,06

Среднее арифметическое значение эквивалентной стоимости:

(22,14+24,1+20,6)/3=22,28

Общая стоимость оцениваемой недвижимости

58,6*22,28=1305,61 тыс. руб.

Так как все цены, представленные в таблице. 7 являются ценами предложения (т.е. верхней границей рыночной цены), то необходимо снизить полученную стоимость на 4 %.

Тогда получаем: 1305,61 -4% = 1253,39 тыc. руб. за квартиру в целом.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры № 85, рассчитанная по методу сравнения продаж, составляет 1253,39 тыс. руб.

Доходный метод

Метод прямой капитализации

Инвестиционная стоимость, определяемая методом прямой капитализации находиться по следующей формуле:

ТС = ЧОД/Ск,

где

ЧОД - чистый операционный доход (за год);

Ск - ставка капитализации.

Для расчета ставки капитализации следует воспользоваться упрощенным методом Элвуда.

Где R - ставка капитализации;

Y - ставка дохода на собственный капитал;

app - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS - фактор фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения;

Методом прямой капитализации определим стоимость трехкомнатной квартиры, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата - 13000 руб./мес.

Возможный простой - 3%.

Эксплуатационные расходы - 2500 руб./мес.

Ставка дохода на собственный капитал - 15%.

Ставка дохода на собственный капитал складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке (7%), премии за риск (4%), премии за неликвидность (3%) и премии за управление инвестициями (1%).

Срок вложения капитала - 3 года.

Планируемый прирост стоимости через 3 года - 25 %.

Таким образом, ставка капитализация определенная по упрощенной формуле Элвуда, равна:

R = Ск = 0,15 - 0,25*0,29= 0,0775 = 0,08

Где фактор фондопогашения находится по формуле:

ЭВД= 13000*12 - 13000*12*0,03= 151320 руб.

ЧОД = 151320 - 2500*12=121320 руб.

ТС = 121320/0,08 = 1 516 500

Метод дисконтирования будущих доходов

Дисконтирование будущих доходов - метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:

1) Периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом.

2) Реверсия - выручка от продажи объекта по истечении периода владения.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

ТС = ТС (ППД) + ТС(Р),

где

ТС (ППД) - текущая стоимость периодического потока доходов;

ТС (Р) - текущая стоимость реверсии;

Алгоритм расчета методом дисконтирования будущих доходов :

1 этап: Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости.

1) Определение величины прогнозного периода.

2) Определение периодичности поступления доходов.(В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД)).

3) Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.

2 этап: Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.

Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости.

3 этап: Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.

J - доля изменения стоимости объекта за отчетный период.

Где

i - ставка дохода на собственный капитал;

n - прогнозный период.

ТС (1 + j) - стоимость реверсии ,

Где - увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР - стоимость реверсии;

ТС=105495+91700+79763,3+ТС*0,822

ТС= 276958,3+ ТС*0,822

ТС= 1523521,3 руб.

Заключение

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список использованной литературы

1. Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие. - Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2002.-133с.

2. Экономика недвижимости, методические указания. Мжельская И.В., Мальцев А.А., Новосибирск 1997.-64с.

3. http://www.cko-info.ru/restatecommercial9/

4. http://www.otsenschik.ru/ocenka_zemli.shtml

5. http://www.vektra-expert.ru/content_art-8.html

6. Артеменков И.Л., Попов Г.В. Оценка недвижимости. М.: Академия РОО, 1995.67С.

Размещено на Allbest