Формирование сметной стоимости строительства как цены на строительную продукцию

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Реферат

Формирование сметной стоимости строительства как цены на строительную продукцию

Содержание

1. Виды цен на рынке недвижимости

2. Состав сметной стоимости строительства

3. Система сметных норм и нормативов

4. Методика определения сметной стоимости строительно-монтажных работ

цена смета стоимость строительство

1. Виды цен на рынке недвижимости

Рынок недвижимости обслуживается множеством различных видов цен, в числе которых выделяются следующие:

· сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования;

· сметная стоимость строительства, которая кроме сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР), включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты;

· договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и состоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений;

· цены подрядных торгов (тендеров) на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов;

· биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства;

· цены на жилье с учетом его потребительских качеств, (этажности, проходных комнат, балкона, лоджии, лифта, высоты жилых помещений и т.п.);

· арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на недвижимость, расходов по содержанию и эксплуатации и др.;

· удельные цены на потребительскую единицу или единицу мощности, используемые в предварительных расчетах и анализе (стоимость одного квадратного метра жилой или полезной площади, одного квадратного метра шоссейной дороги, одного километра трубопровода определенного диаметра, одного километра линии электропередач, одного места в кинотеатре, койко-места в больнице и т.д.).

Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства определяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием данного рынка. К ним относятся:

· многообразие и масштабность строительной продукции (объекты просвещения, здравоохранения, жилья, сооружения производственного назначения;

· территориальная закрепленность;

· изготовление строительной продукции на заказ;

· зависимость стоимости строительства от местных условий эксплуатации (природных и климатических);

· продолжительность производственного цикла
(от нескольких месяцев до нескольких лет).

Эти особенности обусловили то, что ценообразование на строительную продукцию носит характер индивидуальных расчетов цен по каждому конкретному объекту. Даже в том случае, когда объект строится по типовому проекту, его типовая сметная стоимость привязывается к местным и климатическим условиям строительства. Эти расчеты на практике принимают форму составления смет на каждый строительный объект.

2. Состав сметной стоимости строительства

Стоимость каждого объекта строительства определяется сметой, составленной на основе проекта строительства, и складывается из стоимости всех видов строительно-монтажных работ, стоимости приобретения и монтажа технологического и инженерного оборудования прочих капитальных работ и затрат. Ее можно представить следующим образом:

где - сметная стоимость строительства, руб.;

- сметная стоимость строительно-монтажных работ, руб.;

- стоимость приобретения и монтажа оборудования, руб.;

- прочие капитальные работы, руб.

К стоимости строительно монтажных работ (СМР) относятся затраты на общестроительные, санитарно-технические, специальные и монтажные работы. Под общестроительными работами понимают земляные, свайные, каменные, бетонные и железобетонные работы, искусственное закрепление грунтов и др. Санитарно-технические работы связаны с устройством внутренних и наружных систем тепло-, газо- и водоснабжения, канализации, водостоков. Специальные строительные работы связаны с установкой оборудования и обеспечения технологического процесса производства - это установка фундаментов, технологических каналов, туннелей и т.д. К работам по монтажу оборудования относят сборку и установку оборудования, устройство энергоснабжения, изоляцию устанавливаемого оборудования и трубопроводов и других, конструктивно связанных с оборудованием элементов.

В состав затрат на оборудование, приспособления, инструмент и производственный инвентарь входят расходы по их приобретению и доставке на строительную площадку в соответствии с номенклатурой и количеством по проекту строительства. Сметная стоимость серийного оборудования определяется по прейскурантам оптовых цен, введенных в действие на 1.01.1991 года. Сметная стоимость нестандартного, уникального оборудования и специальных технологических линий определяется по цене единичного заказа или по предварительным ценам с приведением в базисный уровень цен 1991 года. Коэффициенты изменения стоимости оборудования прогнозируются и определяются Министерством по архитектуре и строительству. В сметную стоимость оборудования, помимо его оптовой цены, включаются затраты на запасные части, тару, упаковку, наценки снабженческо-сбытовых организаций и заготовительно-складские расходы.

Прочие капитальные работы и затраты весьма разнообразны и зависят от назначения строящегося предприятия или сооружения и зависят от условий осуществления строительства. К ним относятся: затраты на проектно-изыскательские работы, отвод земельных участков, возмещение стоимости отчуждаемых строений, содержание дирекции строящегося предприятия, подготовку кадров и др.

Распределение общей сметной стоимости строительства по группам затрат с указанием их удельного веса, определяет структуру сметной стоимости строительства. В республике в общем объеме капитальных вложений стоимость строительно-монтажных работ составляет в среднем 40%, оборудования - 45%, прочих расходов - 15%.

Современный порядок определения стоимости строительства предусматривает формирование как инвесторских смет, так и смет подрядчика с широким использованием системы индексов цен. При составлении смет инвестора и подрядчика могут применяться различные методы: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный, на основе банка данных о стоимости ранее построенных или спроектированных объектов.

Ресурсный метод основан на калькулировании в текущих или прогнозных ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектного решения.

Ресурсно-индексный метод представляет собой сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства заключается в использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости строительства, определенной в базисном периоде. (Приведение стоимости к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по каждому элементу капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли, виду работ.)

Базисно-компенсационный метод предполагает суммирование стоимости, исчисленной в базисном периоде сметных цен и дополнительных затрат, из-за роста цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, энергетические , трудовые и др.). Сумма дополнительных затрат определяется как разница в стоимости материальных ресурсов, учтенных в базисной цене, и стоимости этих ресурсов, приобретаемых подрядчиком по договорным ценам.

Метод на основе банка данных о стоимости ранее построенных или спроектированных объектов дает возможность использовать сформированные сметные цены по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемому в данный момент.

В практике сметных расчетов в последнее время наибольшее распространение получили ресурсный и ресурсно-индексный методы.

3. Система сметных норм и нормативов

Основной задачей сметного нормирования является создание системы прогрессивных сметных норм, соответствующих современному уровню строительной техники и технологии. Такая система должна отвечать следующим требованиям: обеспечить достоверное определение сметной стоимости строительной продукции, стимулировать научно-технический прогресс и повышение качества строительной продукции, способствовать снижению сметной стоимости строительства и росту эффективности капитальных вложений.

Важной предпосылкой создания единой сметно-нормативной базы является наличие в строительстве (в отличие от промышленности), единых норм времени и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы, по которым оплачивается труд рабочих, и типовых производственных норм расхода материальных ресурсов.

Существующая система сметных норм является нормативной базой ценообразования в строительстве. Она охватывает целый комплекс нормативных документов, регламентирующих многие процессы в строительстве.

Сметные нормы подразделяются по назначению: на нормы для определения сметной стоимости строительной продукции и нормы для определения сметной стоимости всех других работ, связанных со строительством. По степени укрупнения нормативы делятся на элементные сметные нормы и расценки по отдельным конструктивным элементам и видам строительных и монтажных работ (СНиП, ЕРЕР и др.), и укрупненные сметные нормы и расценки (прейскуранты, УСН, УР). В составе нормативов выделяются нормы и расценки, применяемые в отраслях строительства: промышленное, гражданское, дорожное, сельскохозяйственное и т.д.

К числу основных видов сметных норм и нормативов относятся:

· сметные нормы на строительные и специальные строительные работы СниП (строительные нормы и правила);

· единые районные единичные расценки на строительные работы (ЕРЕР);

· укрупненные сметные нормы (УСН) на здания и сооружения в целом;

· укрупненные сметные нормы на конструктивные части зданий и виды работ;

· укрупненные расценки (УР);

· расценки на монтаж оборудования;

· сметные цены эксплуатации строительных машин;

· сметные цена на перевозку грузов для строительства;

· нормы накладных расходов и плановых накоплений в строительстве;

· нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время;

· нормы затрат на временные здания и сооружения и др.

4. Методика определения сметной стоимости строительно-монтажных работ

Согласно действующему в республике механизму ценообразования, стоимость строительно-монтажных работ определяется в двух уровнях: базисном и текущем.

В базисном (постоянном) уровне сметная стоимость строительно-монтажных работ рассчитывается на основании сметных норм и цен, введенных в действие с 1.01.1991 года.

Текущий, или прогнозируемый, уровень сметной стоимости строительно-монтажных работ определяется на основе цен, сложившихся к моменту составленияя смет или на основе индексов изменения отдельных элементов затрат к базисной стоимости строительно-монтажных работ.

Для расчета сметной стоимости СМР в текущем уровне цен используется система текущих и прогнозных индексов, дифференцированная по элементам затрат и по областям республики (Приложения 6, 7). Индексы исчисляются к уровню базисных цен по состоянию на 1.01.1991 года и являются обязательными для всех подрядных строительных организаций, выполняющих строительство объектов общеотраслевого назначения, финансируемых за счет государственного бюджета. Для остальных строительно-монтажных организаций, выполняющих те же виды строительных работ, индексы носят рекомендательный характер. Индекс пересчета в текущий уровень цен включает также компенсацию по накладным расходам, плановым накоплениям, транспортным расходам, временным зданиям и сооружениям и зимнему удорожанию строительства.

Продукция строительства измеряется, прежде всего, объемом произведенных строительно-монтажных работ (СМР). Оборудование, машины, инструменты не включаются в сметную стоимость СМР, так как не подвергаются переработке в процессе строительного производства. Оборудование оплачивается заказчиком отдельно от СМР и затраты на него не включаются в сметную стоимость СМР.

Таким образом, сметная стоимость СМР является основой договорной цены на продукцию строительства, является частью сметной стоимости строительства и складывается из прямых затрат, накладных расходов и плановых накоплений.

Прямые затраты определяются как сумма стоимости материалов, изделий и конструкций, стоимости эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих.

Потребность в материальных ресурсах рассчитывается на основе физических объемов работ и производственных норм расходов, разрабатываемых непосредственно строительной организацией. Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций определяется на основании Сборников сметных цен на материалы, изделия и конструкции для условий строительства в республике, а также оптовых цен, введенных в действие с 1.01.1991г. с начислением транспортных, снабженческо-сбытовых, заготовительно-складских и других расходов.

Расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов определяются исходя из проектной потребности времени их работы в машино-сменах (машино-часах) и плановой калькуляции стоимости машино-смен, а также на основе единичных расценок на монтаж оборудования в ценах, введенных в действие с 1.01.1991 г.

Расходы на оплату труда рабочих рассчитываются исходя из проектной потребности в затратах труда рабочих, тарифов, ставок в соответствии с принятой в строительной организации системой оплаты труда. Затраты на основную заработную плату определяются исходя из действующих тарифов на строительную продукцию и работы в базисных ценах 1991 года.

В стоимости СМР значительную часть занимают расходы, связанные с управлением, организацией и обслуживанием строительного производства, т.е. накладные расходы. В состав накладных расходов включаются: административно-хозяйственные расходы (оплата труда АУП, мастеров строительных участков и других категорий работников; отчисления фонду социальной защиты и другие налоги от ФОТ; услуги связи, канцелярские и другие расходы), затраты по обслуживанию работников строительства (подготовка и переподготовка кадров, охрана труда и техника безопасности), расходы по организации работ на строительных площадках (ремонт инструмента, разборка временных сооружений, оплата труда групп проектирования производства, благоустройство и содержание строительных площадок), прочие расходы (страхование имущества, платежи по кредитам банков, земельный и экологический налог, расходы на рекламу и др.).

Пример расчета стоимости строительно-монтажных работ за текущий год в фактических ценах (тыс. рублей):

ОТРАСЛЬ - здравоохранение

ЗОНА - промышленно-гражданское строительство

ОБЪЕКТ - поликлиника Завода автоматических линий

Фонд развития строительной науки создан в 1993 году постановлением Совета Министров Республики Беларусь «О мерах по совершенствованию финансирования строительной науки» и формируется за счет средств инвестора в размере 1% от стоимости СМР.

Важную часть цены на продукцию строительства представляет прибыль или плановые накопления. За счет прибыли строительные организации уплачивают налоги в соответствии с законодательством (на недвижимость, на прибыль, местные налоги), отчисляют средства на прирост собственных оборотных средств и создают фонды стимулирования и социального развития.

В соответствии с действующей методикой определения цен на строительную продукцию в Республике Беларусь утверждены обязательные предельные нормы накладных расходов и плановых накоплений для строек, финансируемых за счет государственного бюджета, во всех остальных случаях эти нормативы носят рекомендательный характер. Нормы накладных расходов и плановых накоплений установлены в процентах к сумме основной заработной платы и стоимости эксплуатации строительных машин, учтенных в сметах затрат, в базисных ценах 1991 года. Предельные нормы накладных расходов и плановых накоплений установлены отдельно для зон промышленно-гражданского строительства, включая город Минск, и строительство в сельских районах.

Свободные (договорные цены) на строительную продукцию устанавливаются инвестором (заказчиком) и генподрядчиком на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений. Эта цена формируется с учетом спроса и предложения на строительную продукцию, стоимости материалов, применяемых машин и механизмов, обеспечения прибыли подрядной организации, уплаты налогов.

В республике разработано Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов (тендеров) в строительстве. Целью организации торгов является повышение эффективности производства, качества строительства на основе конкуренции между строительными организациями.

Договорные цены на строительную продукцию формируются по стройкам в целом, с распределением по объектам и комплексам. В состав свободной договорной цены, включаются также налоги, рассчитанные от текущего уровня сметной стоимости СМР - это отчисления в местные целевые бюджетные фонды (1,15%), в фонд поддержки сельскохозяйственных производителей и аграрной науки (3%), налога на добавленную стоимость (18%).

Размещено на Allbest.ru