Управление и планирование работы с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Александр Идрисов 

Президент Гильдии Инвестиционных и финансовых аналитиков

ПРОБЛЕМЫ

Низкая эффективность управления государственным имуществом, в первую очередь, обусловлена отсутствием практики, как стратегического, так и оперативного планирования на уровне предприятий. В результате государство как собственник (совладелец) предприятия не в состоянии решать задачи управления, так как не обладает необходимой информацией для принятия управленческих решений. 

Обязательным условием для эффективного управления является наличие целей. Целями для управления предприятием, как экономическим объектом, являются финансово-экономические показатели, которые могут быть определены в результате прогнозирования будущей деятельности предприятия. Целевые показатели могут быть определены, только в том случае, если предприятие имеет разработанный бизнес-план, из которого следует: как, в какие сроки, и почему определенные финансово-экономические показатели могут быть достигнуты. 

Безусловно, создание системы тотального планирования, наподобие ГОСПЛАНА СССР - это утопия. Однако, требование к обязательному планированию на предприятиях, полностью или частично принадлежащих государству, совершенно обосновано. Кстати, владелец любого предприятия в состоянии оценивать насколько эффективно используется его собственность, только сравнивая планируемые показатели с достигнутыми. К сожалению, за последние 10 лет государством не было сделано никаких практических шагов к тому, чтобы создать более ли менее работоспособную систему планирования в реальном секторе экономики. Причины назывались разные. В начале реформ многие говорили: "Мы теперь в рыночной экономике и в условиях неопределенности, а это значит - забудьте о планах". Позднее, многие открыли для себя, что, оказывается, все ведущие западные корпорации обязательно имеют и стратегические и оперативные планы развития. Но все-таки, настойчиво навязывалось мнение, что заставить планировать наши предприятия невозможно (недостаточная квалификация кадров, отсутствие опыта и т.п.). Но никто не говорил о главном, а возможно ли вообще какое-либо управление, если отсутствует необходимая информация на основе которой можно управлять! Чудес не бывает! Можно создать какое угодно количество органов, занятых управлением государственным имуществом, но управлять без четких целей и качественной информации невозможно. Нет планов - не будет конструктивных и последовательных действий, направленных на достижение определенных целей.

Неспособность руководства предприятия представить бизнес-план является первым и наиболее существенным признаком профессиональной несостоятельности высшего руководства предприятия и не может быть оправдана ничем, кроме нежелания руководства раскрывать финансовую информацию. Российские руководители предприятий зачастую не представляют себе, что главными задачами высшего руководства является обеспечение планирования, а также контроль за исполнением разработанных планов.

Уже давно пришло время, чтобы государство, как собственник, недвусмысленно напомнило им об этом. Наш более, чем 10-летний опыт консультирования и обучения специалистов в области бизнес-планирования показывает, что никаких серьезных технических или методических проблем для постановки на предприятиях процессов бизнес-планирования, в кратчайшие сроки и с минимальными затратами, не существует. Исторически сложившийся высокий базовый уровень образования в России обеспечивает возможность быстрого и эффективного обучения специалистов предприятий методам планирования. На каждом предприятии есть специалисты, интеллектуальный и образовательный уровень которых позволяет без особых усилий освоить методы и технологии бизнес-планирования.

Необходимо также принимать во внимание, что сотни российских и иностранных консультационных фирм оказывают сегодня услуги предприятиям по бизнес-планированию. При этом следует учитывать, что мы живем в XXI веке - веке информационных технологий. За прошедшие годы реформ, в России созданы специализированные программные продукты, которые сегодня получили высокую оценку профессионалов не только в России, но и за рубежом, переведены на многие иностранные языки и рекомендованы к использованию ведущими международными финансовыми институтами и организациями.

ЗАДАЧИ И ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Задачи управления государственным имуществом включают два основных блока: стратегическое управление и оперативное управление.

Стратегическое управление.

К вопросам стратегического управления относятся:

Инвестиционные решения:

§ Какие предприятия должны оставаться исключительно в государственной собственности?

§ Какие предприятия должны быть приватизированы полностью или частично?

§ Какие предприятия имеют потенциал роста в случае их реформирования, а, следовательно, могут быть предложены инвесторам после проведения соответствующих преобразований, обеспечивающих рост стоимости бизнеса?

§ Какие предприятия должны быть ликвидированы? 

Решения по вопросам долговых обязательств предприятий, особенно перед государственным бюджетом (как по налогам, так и по выданным кредитам и гарантиям): 

§ Какие предприятия должны быть подвергнуты процедуре банкротства?

§ Долговые обязательства каких предприятий должны быть реструктурированы и на каких условиях?

§ Долговые обязательства каких предприятий следует продать на рынке заинтересованным инвесторам (в случае решения о смене собственника, приватизации предприятия)? 

Проблемы выбора направлений развития конкретных государственных предприятий:

§ На каких стратегических областях бизнеса (отраслях и товарно-рыночных группах) должно концентрировать свои усилия и ресурсы предприятие?

§ Какие цели и плановые показатели должны быть установлены для предприятия для оценки эффективности деятельности его менеджмента?

§ Какую стратегию развития должно выбрать предприятие для достижения поставленных целей?

§ Должно ли предприятие быть подвергнуто реструктурированию для приведения в соответствие с определенными стратегическими приоритетами, какие подразделения и избыточные активы должны быть ликвидированы или проданы, а какие преобразованы или созданы вновь?

§ Какова должны быть стратегия финансирования, каким образом и из каких источников могут быть профинансированы требуемые преобразования?

Оперативное управление.

Оперативное управление включает три основные группы задач: планирование, контроль и принятие управленческих решений. Высокая эффективность управления государственным имуществом может быть обеспечена посредством реализации, одной из наиболее распространенных концепций современного менеджмента, - "управление по целям". Управление по целям предполагает наличие ясных, измеримых и достижимых целей, а также стратегии и плана действий, которые обеспечат достижение поставленных целей. Планирование бизнеса - это не шаг назад, а профессиональный взгляд в будущее. Отсутствие целей и планов порождают безответственность в управлении предприятиями. Если нет целей и не определены пути их достижения, то нет и четких критериев для оценки эффективности менеджмента. В результате, процедуры контроля со стороны собственника (в данном случае государства) из важнейших управленческих функций превращаются в пустую формальность. Таким образом, наличие бизнес-плана, включающего определенные цели (в виде финансово-экономических показателей), а также основные положения стратегии развития предприятия и выполнения операций, является важнейшим условием для создания системы управления по целям. 

Контроль - важнейшая задача управления. Эффективный контроль возможен только при выполнении следующих условий: 

§ Наличие измеримых критериев оценки

§ Справедливость (сведение к минимуму субъективных подходов к оценке)

§ Реализуемость

§ Регулярность 

Как уже говорилось выше, если определены цели в виде конкретных значений финансово-экономических показателей деятельности предприятия, а также разработан и утвержден бизнес-план деятельности предприятия, содержащий подробную информацию о том: как и в какие сроки целевые показатели будут достигнуты, появляется возможность оценивать эффективность менеджмента предприятия наиболее справедливым и открытым способом, путем сравнения текущих показателей с запланированными и утвержденными ранее. Необходимо также принимать во внимание, что управление государственным имуществом должно осуществляться через представителей государства в Советах директоров предприятий и наличие согласованного и утвержденного Советом директоров бизнес-плана и целевых показателей позволит значительно сократить трудоемкость оценки эффективности менеджмента. Более того, в этом случае такая оценка может проводиться представителем государства заочно, без непосредственного участия в заседании Совета директоров предприятия. Учитывая, что для обеспечения контроля достаточно стандартной бухгалтерской отчетности предприятия с некоторыми дополнениями и комментариями, контроль и оценка деятельности предприятий может осуществляться с периодичностью один раз в квартал. 

По результатам анализа эффективности текущей деятельности предприятий, должны приниматься управленческие решения. Фактически, управленческие решения - это воздействия, посредством которых государство реализует свою политику управления имуществом. В отличие от стратегических решений (перепрофилирование, ликвидация, приватизация, реструктуризация и т.п.), оперативные управленческие решения направлены на решение двух основных задач: 

§ внесение корректив и утверждение уточненного бизнес-плана предприятия, в соответствие с объективными изменениями внешней среды (рыночного спроса, законодательства, пересмотра государственных программ и т.п.);

§ решение кадровых вопросов: смещение и замена высшего руководства предприятия, в случае не выполнения согласованных и утвержденных плановых показателей.

В практику должно быть введено жесткое правило: контракт с исполнительным руководителем предприятия может быть подписан только после согласования и утверждения бизнес-плана. Значения утвержденных целевых финансово-экономических показателей деятельности предприятия должны быть зафиксированы в приложении к контракту. При этом в контракте должно содержаться обязательное условие, что руководитель предприятия будет смещен с должности в случае невыполнения согласованного и утвержденного Советом директоров бизнес-плана. 

Государство, как любой другой собственник, должно обеспечивать управление государственным имуществом с максимально эффективностью. Собственник осуществляет управление своим имуществом посредством своих полномочных представителей, принимающих участие в органах управления предприятиями (Советах директоров и Общих собраниях акционеров), полностью или частично принадлежащих государству. При этом важнейшим ограничением является то, что доверенным лицом - представителем государства ни в коем случае не может быть менеджер, осуществляющий управление текущими операциями предприятия. Иначе, представитель государства будет вынужден оценивать эффективность самого себя, а это нонсенс, которые, к сожалению, имеют место в российской практике (пример - ГАЗПРОМ).

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА

Все объекты государственного имущества следует разделить на две основные группы:

§ Предприятия, которые должны находится исключительно в государственной собственности (не коммерческие объекты)

§ Объекты, с возможностью коммерческого использования (предприятие, действующее на открытом конкурентном рынке).

Такое разделение предопределяет принципы управления имуществом.

По отношению к объектам (предприятиям), которые должны находиться исключительно в государственной собственности государство выполняет функции старшего менеджера (управляющего), принимающего ключевые стратегические и оперативные решения по управлению деятельностью предприятий. В том числе государство определяет: что будет производить предприятие, в каком объеме, по какой стоимости и как будет осуществляться финансирование предприятия. При этом целью государства - менеджера является обеспечение производства необходимых продуктов или услуг, требуемого качества, заданного объема и при определенных условиях рентабельности.

По отношению к коммерческим объектам, которые полностью или частично находятся в государственной собственности, государство должно действовать исключительно как инвестор (совладелец). В этом случае предприятие для государства является объектом инвестиций, следовательно, принципы управления должны основываться на методах и подходах, применяемых в инвестиционном менеджменте. Целью государства - инвестора является обеспечение максимальной рентабельности инвестированного капитала и рост рыночной стоимости имущества (акций).

Объекты - исключительно в государственной собственности.

К объектам государственной собственности, по отношению к которым государство действует как менеджер, могут быть отнесены следующие предприятия: 

§ Оборонные предприятия

§ Научно-исследовательские центры, имеющие стратегическое значение для развития государства

§ Социальные объекты, не являющиеся привлекательными с коммерческой точки зрения

§ Объекты инфраструктуры, включая: транспорт, дороги, связь, порты, газопроводы и т.п. (могут находится, как в государственной, так и в частной собственности)

§ Объекты, значимые с точки зрения макроэкономического влияния (могут находиться как в государственной, так и в частной собственности).

Как уже отмечалось ранее, важнейшим отличием предприятий, относящихся к категории исключительно государственных, является отсутствие конкурентного рынка значимых для государства продукции или услуг, потребность в которых не может быть покрыта посредством проведения закупок у независимых, в том числе иностранных, производителей. Учитывая, что главной целью государства, в данном случае, является обеспечение производства требуемых товаров и услуг, функции государства при управлении данной категории предприятий направлены на решение следующих задач: 

1. Экспертиза плана деятельности предприятия 

2. Определение значений основных финансово-экономических показателей 

3. Утверждение плана предприятия, включая штатное расписание и условия оплаты труда 

4. Регулярный текущий контроль исполнения плана 

5. Принятие управленческих решений (корректировка планов, решение кадровых вопросов). 

Планирование на государственных предприятиях осуществляется, как правило, на основе государственного заказа. При этом государство определяет: 

§ Номенклатуру продукции или услуг

§ Объемы и условия поставки

§ Закупочные цены

§ Нормативы себестоимости и рентабельности, включая размеры дотаций в случае плановой убыточности предприятия

§ Источники и условия финансирования.

Объекты с возможностью коммерческого использования.

Как изложено выше, управляя коммерческими объектами государство как собственник руководствуется принципами инвестиционного менеджмента. К коммерческим объектам относятся предприятия, частично или полностью принадлежащие государству и осуществляющие свои операции на открытом, конкурентном рынке. Важнейшим критерием при определении коммерческой природы предприятия является наличие реальных или потенциальных конкурентов, которые также могут предложить свои продукты или услуги для того целевого рынка, на котором действует предприятие. При управлении коммерческими объектами важнейшей задачей государства является формирование и управление (продажа или приобретение пакетов акций) инвестиционного портфеля, обеспечивающего минимальные риски и максимальную доходность инвестированного капитала, не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе. При этом, учитывая, что многие объекты собственности имеют высокую государственную значимость (экономическую, социальную и т.п.) и требуют индивидуального подхода, а структура и состав портфеля определен и ограничен, функции управления государства-инвестора, в своей основе, близки функциям фонда прямых инвестиций.

Идентификация объектов государственного имущества 

(Государственное или коммерческое) 

Принимая во внимание, что принципы государственного управления предприятиями, находящимися исключительно в государственной собственности, существенно отличаются от принципов, на основе которых осуществляется управление коммерческими предприятиями, следует в первую очередь разделить все предприятия, полностью или частично принадлежащие государству на две основные группы. 

При определении предприятий, которые должны находится исключительно в государственной собственности, следует использовать следующие критерии: 

§ Необходимость сохранения предприятия. Наличие непреодолимых обстоятельств, определяющих необходимость обязательного существование данного предприятия (причины, по которым данное предприятие не может быть ликвидировано или перепрофилировано);

§ Невозможность коммерческого финансирования (дополнительные критерии). 

§ Приведенные ниже группы факторов являются ключевыми при определении предприятия, которые должны находится исключительно в государственной собственности. 

Группа 1: Необходимость сохранения предприятия 

(1) Угроза утраты национальной безопасности в случае ликвидации, перепрофилирования или приватизации предприятия. 

(2) Предприятие производит такие товары или услуги, потребности в которых должны быть обязательно покрыты, и для которых не существуют или, по объективным причинам, не могут быть использованы товары-заменители от независимых (коммерческих) производителей (например: производство ядерного оружия) 

(3) Продукты или услуги, создаваемые предприятием, имеют значение для формирования стратегического потенциала государства (например: фундаментальные научные исследования области космоса). 

Группа 2: Невозможность коммерческого финансирования 

(4) Объективные ограничения рентабельности предприятия (плановая убыточность) 

(5) Предприятие не может быть привлекательным для инвесторов, вследствие отсутствия потенциала роста (развития) или не располагает необходимым обеспечение для банковских займов 

(6) Предприятие не может обеспечить раскрытие финансово-экономической информации, вследствие повышенных требований секретности 

(7) Неприемлемый для инвесторов уровень рисков.

Например, единственным потребителем продукции предприятия является государство, а свободный рынок для данной продукции или услуг отсутствует. 

Для принятия решений, какие предприятия следует отнести исключительно к государственной собственности, можно использовать следующую матрицу (Табл. 1), демонстрирующую различные сочетания факторов. 

Табл. 1

Г - исключительно государственное 

К - может быть коммерческим. 

Следует учитывать, что сами по себе факторы 2-ой группы, обуславливающие невозможность коммерческого финансирования объекта, не могут быть определяющими при отнесении предприятия к государственной или коммерческой форме собственности, а могут рассматриваться только в совокупности с факторами из 1-ой группы (необходимость существования предприятия). Например, такие факторы как: текущая убыточность, неплатежеспособность, необходимость сохранения рабочих мест, не являются определяющими. Предприятие неплатежеспособно не потому, что оно является государственным, а потому, что неэффективно управляется и смена менеджмента или реструктуризация может привести к улучшению его положения.

Функции государства по управлению промышленностью часто путают. Государство-инвестор пытается решить проблемы повышения эффективности деятельности предприятия (проблемы управления) посредством инвестирования бюджетных средств. Одним из ярких примеров ошибочного понимания роли государства в управлении промышленностью является деятельность Правительства г. Москвы, которое стало собственником ряда неэффективно действующих предприятий вложив в них дополнительные бюджетные средства. В большинстве случаев это приводит просто к потере денежных средств. В некоторых случаях, предприятия имеющие потенциал роста начинают "оживать" в результате бюджетных вливаний, но никто не вспоминает о том, что этого результата можно было добиться без использования бюджетных средств, а путем создания условий для привлечения частного капитала. 

Требования секретности, как ограничения представления инвесторам финансовой информации, а, следовательно, невозможности привлечения капитала из внебюджетных источников, также не является решающим фактором. Если предприятие имеет объективную возможность выделить секретное производство в отдельное юридическое лицо, все ограничения на предоставление этим предприятием финансовой информации инвесторам снимаются, так как секретное производство останется в государственной собственности и по нему информация предоставляться не будет. С другой стороны, уже сегодня существуют открытые акционерные общества, выполняющие государственные оборонные заказы. Однако, если этим предприятиям потребуется дополнительный капитал для развития производства гражданской продукции, то они должны будут выделить гражданское производство в отдельное юридическое лицо для привлечения капитала из коммерческих источников.

ЕДИНАЯ СИСТЕМА ПЛАНИРОВАНИЯ

управление имущество планирование

Одним из важнейших механизмов управления государственным имуществом является система планирования. На первый взгляд, создание глобальной единой системы планирования в России выглядит как утопия. В действительности, это не так. Система планирования, охватывающая все предприятия, полностью или частично, принадлежащие государству может быть создана в кратчайшие сроки, не превышающими 6 месяцев и с минимальными затратами. В первую очередь это обусловлено следующими факторами: 

§ Высоким уровнем развития информационных технологий и наличием специализированных программных продуктов, признанных специалистами по менеджменту и финансовому анализу не только в России, но и в зарубежных странах, а также их доступной стоимостью

§ Более чем 10-летним профессиональным опытом в области бизнес-планирования на предприятиях различных отраслей промышленности

§ Успешным практическим опытом обучения специалистов российских и иностранных предприятий

§ Наличием развитой учебной инфраструктурой (более 50 ВУЗов), обладающей необходимой учебной базой, квалифицированными преподавателями и информационными технологиями

§ Наличием, практически в каждом регионе, консультационных фирм, имеющих специалистов достаточно высокой квалификации, чтобы оказывать содействие предприятиям в разработке бизнес-планов

§ Наличием организованной и квалифицированной консультационной поддержки по вопросам бизнес-планирования в сети Internet. 

§ При этом система планирования должна отвечать следующим требованиям:

§ Минимальная трудоемкость в использовании (возможность автоматизации основных процедур планирования и анализа эффективности)

§ Глобальность (возможность охвата всех предприятий, полностью или частично, находящихся в государственной собственности)

§ Универсальность (применение стандартных методов подходов к различным отраслям деятельности и видам предприятий)

§ Соответствие общепринятой практике стратегического и оперативного корпоративного планирования

§ Соответствие отчетных документов международным стандартам финансовой отчетности (IAS), для обеспечения возможности представления информации о деятельности предприятия представителям государства, а также российским и иностранным акционерам (инвесторам) в едином формате

§ Информационная совместимость (обеспечение возможности беспрепятственного информационного обмена информацией между предприятиями и органами управления на федеральном, региональном и муниципальном уровнях)

§ Легкостью в освоении и наличие необходимой инфраструктуры для обучения.

Минимальная трудоемкость в использовании. 

Наиболее важный фактор, способствующий развитию процессов бизнес-планирования. Главную роль в снижении трудоемкости сыграли специализированные программные продукты для планирования и анализа нового поколения, базирующиеся на методах имитационного моделирования денежных потоков. Низкая трудоемкость разработки бизнес-планов обеспечивается тем, что современные программные продукты имеют развитый пользовательский интерфейс, эффективные средства моделирования и анализа, а также не требуют от пользователей специальных знаний в области программирования. 

Лидерами среди существующих программных продуктов для корпоративного планирования и финансового анализа на российском и международном рынках, являются российские программные продукты серии Project Expert (Business Builder) произ-водства консультационной фирмы ПРО-ИНВЕСТ КОНСАЛТИНГ. Данные продукты были рекомендованы EБРР, IFC, UNIDO. Сегодня в России более 5000 легальных пользователей данных программных продуктов. 

Использование современных технологий коммуникаций позволяет формировать, хранить и передавать информацию на длительные При этом программные продукты должны позволять строить финансовые модели различных предприятий, независимо от масштабов и отраслей деятельности.

Инвестиционные решения: 

§ Какие предприятия должны оставаться исключительно в государственной собственности?

§ Какие предприятия должны быть приватизированы полностью или частично?

§ Какие предприятия имеют потенциал роста в случае их реформирования, а, следовательно, могут быть предложены инвесторам после проведения соответствующих преобразований, обеспечивающих рост стоимости бизнеса?

§ Какие предприятия должны быть ликвидированы? 

Решения по вопросам долговых обязательств предприятий, особенно перед государственным бюджетом (как по налогам, так и по выданным кредитам и гарантиям): 

§ Какие предприятия должны быть подвергнуты процедуре банкротства?

§ Долговые обязательства каких предприятий должны быть реструктурированы и на каких условиях?

§ Долговые обязательства каких предприятий следует продать на рынке заинтересованным инвесторам (в случае решения о смене собственника, приватизации предприятия)? 

Проблемы выбора направлений развития конкретных государственных предприятий: 

§ На каких стратегических областях бизнеса (отраслях и товарно-рыночных группах) должно концентрировать свои усилия и ресурсы предприятие?

§ Какие цели и плановые показатели должны быть установлены для предприятия для оценки эффективности деятельности его менеджмента?

§ Какую стратегию развития должно выбрать предприятие для достижения поставленных целей?

§ Должно ли предприятие быть подвергнуто реструктурированию для приведения в соответствие с определенными стратегическими приоритетами, какие подразделения и избыточные активы должны быть ликвидированы или проданы, а какие преобразованы или созданы вновь?

§ Какова должны быть стратегия финансирования, каким образом и из каких источников могут быть профинансированы требуемые преобразования?

Размещено на Allbest.ru