Размещено на http://www.allbest.ru/

Описание объекта недвижимости

Объект оценки расположен по адресу: Россия, г.Пермь, Комсомольский проспект, 60 (р-он Строительного колледжа).

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Объект оценки представляет собой земельный участок прямоугольной формы площадью 960 м² и помещение, общая площадь которого составляет 614 м². Данный объект расположен в 2-хэтажном здании 1965 года постройки. Фундамент бутобетонный ленточный. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы дощатые, линолеум, паркет, бетонные. Кровля рулонная. Здания оборудованы электроосвещением, отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, радио и телефоном. Высота здания 7,5 м, строительный объем 2,558 м³.

Право собственности на здание принадлежит компании ООО «Шторм». Земля арендуется. Никаких иных ограничений на данное право не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве магазина.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:

· на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

· на втором - лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого и торгового назначений.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здание в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду. Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве торгового.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания торгового назначения.

недвижимость рыночная стоимость доходный

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка по затратному подходу

Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному подходу - это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.

В данной работе при расчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ.

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1. Метод количественного анализа;

2. Метод разбивки по компонентам;

3. Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = В_ед V_стр К_п К_н К_м К_в К_пз К_ндс, где

В_ед - восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

V_стр - строительный объем объекта;

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

К_н - коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

К_пз - коэффициент прибыли застройщика;

К_ндс - величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

Определение износа объекта недвижимости

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

В бухгалтерском учете износ - это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа;

2. Метод срока жизни;

3. Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:

· физический износ;

· функциональный износ;

· внешний износ.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы.

· неустранимый - затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;

· устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

В_ед - определяем исходя из сборника УПВС (СБОРНИК № 33 УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ТОРГОВЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ. МАГАЗИНЫ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЕ, ПРОМТОВАРНЫЕ И СМЕШАННОЙ ТОРГОВЛИ ДВУХЭТАЖНЫЕ И БОЛЕЕ). Характеристика зданий: здания с подвалом. Фундаменты сборные железобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные, паркетные и из релина. Отделка повышенного качества. Отепление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности I.

Так как наш объект находится в 3-ом территориальном поясе (г. Пермь), его строительный объем не превышает 5000 куб .м., то

В_ед = 28,7 руб.

1. V_стр - 2558 м³.

2. К_п и К_н равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

3. К_м - для г. Перми данный коэффициент составляет 1.

К_в = К_69-84К_84-2008. К_69-84 = 1,18.

К_91-2008 = 38,4641,01151,0111,011,009 (на апрель2004) = 46,751

5. К_пз = 1,2. К_ндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 28,7*2558*1*1*1*1,18*46,751*1,2*1,18 = 4918946,17.

Вычислим износ объекта недвижимости:

Конструктивный элемент	Уд. вес., %	Износ, %	Средн.-взвеш.,%
Фундаменты	6	20	1,20
Стены и перегородки	10	30	3,00
Перекрытия	10	20	2,00
Крыши	16	20	3,20
Полы	7	30	2,10
Проемы	20	25	5,00
Отделочные работы	5	30	1,50
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	23	25	5,75
Прочие работы	3	30	0,90
Всего			24,65

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ*(1-Ф) = 4918946,17* (1-0,2465) = 3706425,89 руб.

Оценка по сравнительному подходу

Подход сравнительного анализа продаж - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

С_он = Р_к D, где

Р_к - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

D - сумма поправочных корректировок.

Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

a. собственное досье оценщика;

b. internet, электронная база данных;

c. досье брокеров по недвижимости;

d. страховые компании и т.д.

2. Проверка информации о сделках

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:

	местополож.	состояние здания	площадь	цена
объект №1	Ул.Островского	Хорошее	750	7200000
объект №2	Комсомольский проспект	Хорошее	854	7350000
объект №3	Комсомольский проспект	удовлетв	485	4247000

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,…, К₈) в процентах:



	местополож.	К1	состояние здания	К4	площадь	К5
объект №1	Ул. Островского	10	удовлетв	3	1 152	5
объект №2	Комсомольский проспект	0	удовлетв	5	140	5
объект №3	Комсомольский проспект	0	новое	3	610	0

Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

	объект№1	объект№2	объект№3
Валовые корректировки	18	10	3

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

, где

V_i, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n - количество объектов аналогов.

	объект№1	объект№2	объект№3
Веса	0,21	0,34	0,45

Окончательно получаем:

	Цена за объект	Цена за 1 кв.м.	Чистая корр.	Итого за 1 кв.м.	Вес	Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки
объект №1	72000000	9600	18	7872	0,21	8037
объект №2	73500000	8606	10	7745	0,34
объект №3	42470000	8756	3	8493	0,45

Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом:

8037*614= 4934513,34 руб.

Оценка по доходному подходу

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

· метод валовой ренты;

· метод прямой капитализации;

· метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.

2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

· налоги на имущество;

· арендная плата за использование земельного участка;

· страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

· коммунальные услуги;

· зарплата персонала;

· содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R = , где

 - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;

- премия за риск вложения в доходную недвижимость;

- премия за низкую ликвидность объекта;

- премия за некачественный менеджмент.

- норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу

	местополож.	состояние здания	площадь	цена
объект №1	Ул.Островского	Хорошее	750	7200000
объект №2	Комсомольский проспект	Хорошее	854	7350000
объект №3	Комсомольский проспект	удовлетв	485	4247000

	местополож.	К1	состояние здания	К4	площадь	К5
объект №1	Ул. Островского	10	удовлетв	3	1 152	5
объект №2	Комсомольский проспект	0	удовлетв	5	140	5
объект №3	Комсомольский проспект	0	новое	3	610	0

Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

	объект№1	объект№2	объект№3
Валовые корректировки	18	10	3
Веса	0,21	0,34	0,45

Окончательно получаем:

	Ставка за 1 кв.м.	Чистая корр.	Итого за 1 кв.м.	Вес	Ставка арендн платы объекта оценки
объект №1	2700	18	2214	0,21	2705
объект №2	3000	10	2700	0,34
объект №3	3300	3	3201	0,45

ПВД = 2705*614 = 1660870;

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 1660870. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

ЧОД = ЭВД - 20% = 1328696;

Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 24,65%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=1/ (125*(1-0,2465))=0,01

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

1328696/0,18= 7381644,44 руб.

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:

3706425,89 *0,1+4934513,34 *0,45+7381644,44 *0,45 = 370642,58+ 2220530,99+ 3321739,98 = 5912913,46 руб.

Список литературы

1. Грабов П.Г. «Экономика и управление недвижимостью», - АСВ. 2005

2. Крутик А.Б. «Экономика недвижимости», - Лань. 2001.

3. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России», - Экзамен. 2000.

4. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.

Размещено на Allbest.ru