Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО КУРСУ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

На тему: Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Содержание

Введение

1. Основы оценки стоимости недвижимости

1.1 Цель и основные этапы процесса оценки недвижимости

1.2 Принципы оценки недвижимости

1.3 Подходы и методы оценки недвижимости

2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Анализ наиболее эффективного использования

2.3 Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

2.4 Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

2.5 Определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом

2.6 Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Список литературы

Введение

оценка недвижимость рыночная стоимость

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются не расторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Недвижимое имущество находиться в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценки его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие0либо чрезвычайные обстоятельства.

Целью данной курсовой работы является:

1. изучить основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. применяя эти методы определить рыночную стоимость представленного нежилого помещения.

В первой части данной курсовой работы рассмотрены теоретические вопросы оценки стоимости недвижимости, во второй - проведен расчет рыночной стоимости нежилого помещения.

1. Основы оценки стоимости недвижимости

1.1 Цель и основные этапы процесса оценки недвижимости

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объекты недвижимости. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1. Определение задачи оценки.

2. Составление плана и договора на проведения оценки.

3. Сбор и анализ информации.

4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

1.2 Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделяют четыре группы оценочных принципов.

Первая группа принципов:

§ принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость;

§ принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой;

§ принцип ожидания определяется тем, какой доход 9с учетом величины и сроков получения или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Вторая группа принципов:

§ принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирование полезности и стоимости объекта;

§ остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент;

§ принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости;

§ принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Третья группа принципов:

§ принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения;

§ принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

§ принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

§ принцип изменения внешней среды предполагает при оценки объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

1.3 Подходы и методы оценки недвижимости

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости. Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус, накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости замещения.

Сравнительный подход - это подход оценки с точки зрения сравнения продаж основывается, на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Доходный подход - представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

§ прямой капитализации доходов;

§ дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта, генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различают эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание объекта недвижимости

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном здании.

Текущее использование помещения - нежилое помещение административного назначения.

Адрес оцениваемого объекта - г. Абаза, ул. Лазо 12.

Таблица 1 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

Наименование частей строения и пристроек	Площадь, м2	Высота, м	Объем, м3
Офис	63,1	2,75	174
Крыльцо	8,0

Техническое описание помещения

Год постройки здания 1992 Этажность 5

Таблица 2 - Конструктивные элементы помещения

Конструктивный элемент	Описание
ФУНДАМЕНТЫ	Б/ЛЕТОЧНЫЙ
НАРУЖНЫЕ СТЕНЫ (МАТЕРИАЛ) И ИХ ОТДЕЛКА	КИРПИЧНЫЕ,
ПЕРЕГОРОДКИ (МАТЕРИАЛ)	Ж/БЕТОННЫЕ ПЛИТЫ
ПЕРЕКРЫТИЯ (МАТЕРИАЛ)	Ж/БЕТОННЫЕ ПЛИТЫ
ПОЛЫ	КАФЕЛЬНАЯ ПЛИТКА
ПРОЕМЫ ОКОННЫЕ	ДВОЙНЫЕ СТВОРНЫЕ, ОКРАСКА
ПРОЕМЫ ДВЕРНЫЕ	ФИЛЕНЧАТЫЕ
ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА СТЕН	ЛАМИНАТ, ОБОИ, ПОБЕЛКА
ОТДЕЛКА ПОТОЛКОВ	ПОБЕЛКА, ПОДВЕСНОЙ

Таблица 3 - Благоустройство помещения

Вид благоустройства	Тип
ВИД ОТОПЛЕНИЯ	ЦЕНТРАЛЬНОЕ
НАЛИЧИЕ ВОДОСНАБЖЕНИЯ	ЦЕНТРАЛЬНОЕ
НАЛИЧИЕ ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЯ (ТИП ПРОВОДКИ)	СКРЫТЫЙ
НАЛИЧИЕ КАНАЛИЗАЦИИ	СБРОС В ГОРОДСКУЮ СЕТЬ
НАЛИЧИЕ ГОРЯЧЕГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ	ЦЕНТР.

Таблица 4 - Характеристика района оцениваемого объекта

Состояние окружающей среды	Вблизи объекта оценки отсутствуют промышленные предприятия, АЗС станции, вследствие этого состояние окружающей среды можно считать удовлетворительным.
Характеристика района	Объект расположен в районе с довольно развитой инфраструктурой, в центре города. Местоположение объекта отличается хорошей доступностью транспортных средств, удобными подходами и подъездами.

2.2 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Определяя наиболее эффективное использование, мы принимали во внимание следующие обстоятельства:

центральный район - место расположения земельного участка - имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;

район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.

2.3 Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

(1)

Ki - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.

, (2)

V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

, (3)

ПВСтекущая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И84/69 - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19);

И91/84 - 1,59;

Итекущий/91 - 37,771 - индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

НПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Определение физического износа зданий стоимостным методом.

Таблица 5 - Стоимость конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы	% разбивка Конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента, %	Корректирующий коэффициент	Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб.
Восстановительная стоимость				507653
Фундаменты бетонные ленточные		3,0%	1,0	15230
Стены, перегородки в т.ч.	31%
Стены	86%	26,7%	1,0	135340
Перегородки	14%	4,3%	1,0	22032
Перекрытия		16,0%	1,0	81225
Кровля, в т.ч.	3%			0
Конструкция крыши	40%	1,2%	1,0	6092
Кровельное покрытие	60%	1,8%	1,0	9138
Полы в т.ч.	8%
* керамические	80%	6,4%	1,0	32490
из линолеума	20%	1,6%	1,0	8122
Проемы, в т.ч.	10%
Окна	56%	5,6%	1,0	28429
Двери	44%	4,4%	1,0	22337
Отделка внутренняя, в т.ч.	7%
Окраска	10%	0,7%	1,0	3554
Ламинат	45%	3,2%	1,0	15991
Обои	25%	1,8%	1,0	8884
Подвесной потолок	20%	1,4%	1,0	7107
Прочие, в т.ч.	7%
Крыльца, лестницы	51%	3,6%	1,0	18123
Прочие (козырьки, отмостки)	49%	3,4%	1,0	17413
Санитарно-технические устройства в т.ч.	15%
Центральное отопление	25%	3,75%	1,0	19037
Холодное водоснабжение	10%	1,50%	1,0	7615
Горячее водоснабжение	12%	1,80%	1,0	9138
Внутренняя канализация	14%	2,10%	1,0	10661
Электрооборудование	30%	4,50%	1,0	22844
Итого	91,0%	98,7%		500800

Таблица 6 - Неисправимый физический износ

Наименование	Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб.	Действит. возраст, лет	Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет	Коэф. к ст-ти	Неисправимый физический износ, руб.
Фундаменты	15 230,00	13,00	60,00	0,22	3 299,83
Стены	135 340,00	13,00	50,00	0,26	35 188,40
Перегородки	22 032,00	13,00	75,00	0,17	3 818,88
Кровля, в т.ч.
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные	87 317,00	13,00	20,00	0,65	56 756,05
* кровельное покрытие	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Полы в т.ч.
* керамические	32 490,00	2,00	60,00	0,03	1 083,00
* из линолеума	8 122,00	2,00	10,00	0,20	1 624,40
Проемы, в т.ч.
Окна	28 429,00	13,00	40,00	0,33	9 239,43
Двери	22 337,00	2,00	50,00	0,04	893,48
Отделка внутренняя, в т.ч.
Окраска	3 554,00	2,00	5,00	0,40	1 421,60
Ламинат	15 991,00	2,00	15,00	0,13	2 132,13
Обои	8 884,00	2,00	8,00	0,25	2 221,00
Подвесной потолок	7 107,00	2,00	10,00	0,20	1 421,40
Прочие, в т.ч.
Лестницы, крыльца	18 123,00	2,00	40,00	0,05	906,15
Остальные (козырьки, отмостки)	17 413,00	2,00	8,00	0,25	4 353,25
Санитарно-технические устройства в т.ч.
Центральное отопление	19 037,00	13,00	35,00	0,37	7 070,89
Внутренний водопровод	7 615,00	13,00	30,00	0,43	3 299,83
Горячее водоснабжение	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Внутренняя канализация	10 661,00	13,00	30,00	0,43	4 619,77
Электрооборудование	22 844,00	13,00	25,00	0,52	11 878,88
Итого	500 802,00				159 147,97

Таблица 7 - Общий физический износ

№ п/п	Наименование износа	Сумма износа, руб.
1	Исправимый физический износ	0,00
2	Неисправимый физический износ короткоживущих элементов.	159 147,97
	Итого физический износ	159 148,00
	Итого физический износ в процентах, %	32,00

Таблица 8 - Определение стоимости оцениваемого здания затратным подходом

Показатель	Ед. изм.	Величина
Строительный объем 1го этажа	куб. м.	174,00
Полезная площадь здания.	кв. м.	49,10
Полезная площадь подвала.	кв. м.	0,00
Общая полезная площадь первого этажа и подвала	кв. м.	49,10
Группа капитальности здания (сб. УПВС общая часть)	-	I
Территориальный пояс	-	4,00
Класс отделки	-	улучшенная
Стоимость строительства 1 куб.м. здания в ценах 1969 г. УПВС №28, табл. 44	руб./м3	30,00
Коэффициент, учитывающий климатический район		1,08
Коэффициент, учитывающий полезную высоту		1,05
Индекс удорожания СМР за период с 1969г. по 1984г Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983г	-	1,19
Справка индексов изменения стоимости СМР к ценам 1991/1984гг без учета НДС и спецналога №05 от 26.08.2003г	-	1,59
к ценам 2005 г (управеление статистики)	-	37,771
Стоимость нового строительства в ценах 1991 г.	руб.	11 200,25
Стоимость нового строительства в ценах 2005 г.	руб.	423 044,57
Прибыль инвестора	%	20,00%
Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя	руб.	507 653,49
Стоимость нового строительства с учетом корректировок (см. прилож. стоимость конструктивных эл-тов)	руб.	500 800,16
Стоимость 1кв. м. общей площади здания (восстановительная)	руб.	10 200,00
Ифиз -Физический износ	%	32,00%
Физический износ	руб.	160 256,05
Итого (минус физический износ)	руб.	340 544,11
Функциональный износ	%	0,00%
Стоимость здания	руб.	340 500

Стоимость земельного участка. Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.

Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его. Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не включается в общую стоимость объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.

2.4 Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;

2. сбор и проверка информации по объектам-аналогам;

3. вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;

4. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 9.

Таблица 9 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
	ул. Лазо	ул. Пролетарс кая	ул. Ленина	ул. Лазо	ул. Кулакова	ул. Лазо
Источник информации		газета «Абазинский курьер»	газета «Абазинский курьер»	газета «Абазинский курьер»	газета «Абазинский курьер»	газета «Абазинский курьер»
Цена продаж (предложений), рублей		450 000	500 000	350 000	800 000	600 000
Общая площадь (кв. м.)	49,1	50	63	30	86	52
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.		8 946	7 886	11 628	9 302	11 472
Условия продажи	Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Предложе ния	Предложе ния
Корректировка, %	1	0%	0%	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.		8 946	7 886	11 628	8 837	10 899
Условия рынка (время продажи)	Август 05	Май 05	Август 05	Сентябрь 05	Октябрь 05	Октябрь 05
Индекс инфляции	12,00%	1,000	1,034	1,003	0,993	0,974	0,974
Корректировка, %	1,00%	2	3,37%	0,30%	-0,73%	-2,60%	-2,60%
Скорректированная цена, руб.		9 248	7 910	11 543	8 607	10 615
Место положения здания	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Корректировка, %	3	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		9248	7910	11543	8607	10615
Физические характеристики
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %	4	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.		0	0	0	0	0
Материал перекрытий	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты
Корректировка, %	5	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.		0	0	0	0	0
Наличие коммун. систем	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %	6	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.		0	0	0	0	0
Техническое состояние объекта	отличное	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	отличное	отличное
Корректировка, %	7	5%	5%	5%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.		462	396	577	0	0
Скорректированная цена физических характеристик		462	396	577	0	0
Общая сумма корректировок		9710	8306	12120	8607	10615
Количество корректировок k		2	2	2	2	2
Общее количество корректировок K =У k	10
Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K	0,2	0,20	0,20	0,20	0,20
Величина y, обратное m	5,00	5,00	5,00	5,00	5,00
Сумма y	25,00
Вес аналога W=y/Уy	1,00	0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
		1942	1661	2424	1721	2123
Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2	9872
Площадь помещения, м2	49,1
Итого по зданию (руб.)	484 700

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.

2.5 Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. расчет ставки капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Определение потенциального валового дохода. ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.

Таблица 10 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Источник информации		Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы
Район	Лазо	Ленина	Кулакова	Набережная	Набережная
Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС.		577	990	685	489
Условия рынка аренды (дата)		III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.
Корректировка %		0%	0%	0%	0%
Общая площадь, м2	49,1	30,1	30,1	58,6	33,28
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Местоположение	центр	центр	центр	центр	центр
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Физические характеристики	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Характер помещения	Встр.	Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая корректировка в рублях		0,00	0,00	0,00	0,00
Откорректированная цена, руб./м2		577,00	990,00	685,00	489,00
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год	685

Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 685 руб./м2 в год.

Определение действительного валового дохода. ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 10 %, следовательно загрузка на уровне 90 %.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.

Коммунальные платежи

На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.

На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 15% в год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 3 % от валового дохода.

Резерв на капитальный ремонт.

Эта статья расходов учитывает затраты на капитальный ремонт и перепрофилирование здания. По нашим подсчетам она составит 1,2 % от восстановительной стоимости объекта.

Прочие расходы

В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 3 % от валового дохода.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.

Систематический риск - связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Таблица 11 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)

Факторы риска	Уровень изменчивости фактора риска
	Низкий уровень	Нормальный уровень	Высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00
ПОЛИТИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Риск национализации					1
Риск экспроприации					1
Риск военных действий и гражданских беспорядков				1
Коррупция					1
Изменение государственной политики						1
СОЦИАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ
Уровень образования и культура населения, потребности			1
Структура населения			1
Плотность заселения			1
Демография			1
ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Уровень инфляции			1
Налоги в области недвижимости			1
Финансирование строительства и реконструкции			1
Предложение			1
Спрос			1
Уровень жизни населения				1
Состояние и перспективы строительства			1
Сроки кредитования				1
Процентные ставки				1
Условия выделения средств				1
Перспективы рынка недвижимости			1
ФИЗИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Экология					1
Географическое положение		1
Геология			1
Геодезия			1
Топография			1
Природа					1
Сейсмичность						1
Технолоические решения в области землепользования			1
Количество наблюдений	0	1	15	5	5	2	0	0	0
Вес	0	0,63	11,25	4,4	5	2,5	0	0	0
Взвешенная сумма	23,78
Количество факторов	28
Оценка коэффициента Бета	0,849

Таблица 12 - Расчет уровня бета - коэффициента (наиболее вероятный вариант)

Факторы риска	Уровень изменчивости фактора риска
	Низкий уровень	Нормальный уровень	Высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00
ПОЛИТИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Риск национализации					1
Риск экспроприации					1
Риск военных действий и гражданских беспорядков					1
Коррупция					1
Изменение государственной политики					1
СОЦИАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ
Уровень образования и культура населения, потребности				1
Структура населения				1
Плотность заселения				1
Демография				1
ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Уровень инфляции						1
Налоги в области недвижимости						1
Финансирование строительства и реконструкции				1
Предложение				1
Спрос					1
Уровень жизни населения					1
Состояние и перспективы строительства				1
Сроки кредитования						1
Процентные ставки						1
Условия выделения средств						1
Перспективы рынка недвижимости				1
ФИЗИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Экология					1
Географическое положение					1
Геология					1
Геодезия					1
Топография					1
Природа					1
Сейсмичность					1
Технологические решения в области землепользования
Количество наблюдений	0	0	0	8	14	5	0	0	0
Вес	0	0	0	7,04	14	6,25	0	0	0
Взвешенная сумма	27,29
Количество факторов	27
Оценка коэффициента Бета	1,011

Таблица 13 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)

Факторы риска	Уровень изменчивости фактора риска
	Низкий уровень	Нормальный уровень	Высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00
ПОЛИТИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Риск национализации							1
Риск экспроприации							1
Риск военных действий и гражданских беспорядков							1
Коррупция							1
Изменение государственной политики
СОЦИАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ
Уровень образования и культура населения, потребности						1
Структура населения						1
Плотность заселения						1
Демография					1
ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Уровень инфляции							1
Налоги в области недвижимости							1
Финансирование строительства и реконструкции							1
Предложение								1
Спрос							1
Уровень жизни населения							1
Состояние и перспективы строительства							1
Сроки кредитования							1
Процентные ставки							1
Условия выделения средств							1
Перспективы рынка недвижимости								1
ФИЗИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
Экология							1
Географическое положение							1
Геология							1
Геодезия							1
Топография							1
Природа							1
Сейсмичность							1
Технологические решения в области землепользования
Количество наблюдений	0	0	0	0	1	3	20	2	0
Вес	0	0	0	0	1	3,75	30	3,5	0
Взвешенная сумма	38,25
Количество факторов	26
Оценка коэффициента Бета	1,471

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Таблица 14 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)

Факторы риска	Уровень фактора риска
	Низкий риск	Средний риск	Высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Транспортная доступность		1
Пешеходная доступность			1
Наличие и состояние коммуникаций		1
Размещение объекта в плане города (района)			1
Примыкающие окружение			1
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Физические параметры			1
Объемно-планировочные показатели			1
Качество строительства и эксплуатации		1
Состояние объекта			1
Функциональная пригодность и использование		1
Привлекательность и комфорт			1
УСЛОВИЯ ПРОДАЖ
Залоги и заклады		1
Мотивы продавцов и покупателей		1
Даты известных сделок по аналогам	1
Особые условия сделок		1
ФИНАНСОВО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ФАКТОРЫ
Доходы		1
Ликвидность		1
Эксплуатационные расходы		1
Стоимость строительства и реконструкции		1
Количество наблюдений	1	11	7	0	0	0	0	0	0
Вес	0,5%	11,0%	14,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Взвешенная сумма	25,5%
Количество факторов	19
Итоговый несистематический риск	1,34%

Таблица 15 - Расчет уровня несистематического риска (наиболее вероятный вариант)

Факторы риска	Уровень фактора риска
	Низкий риск	Средний риск	Высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Транспортная доступность						1
Пешеходная доступность						1
Наличие и состояние коммуникаций						1
Размещение объекта в плане города (района)						1
Примыкающие окружение						1
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Физические параметры					1
Состояние объекта					1
Функциональная пригодность и использование					1
Привлекательность и комфорт						1
УСЛОВИЯ ПРОДАЖ
Залоги и заклады					1
Мотивы продавцов и покупателей					1
Даты известных сделок по аналогам					1
Особые условия сделок					1
ФИНАНСОВО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ФАКТОРЫ
Доходы					1
Ликвидность					1
Эксплуатационные расходы					1
Стоимость строительства и реконструкции					1
Количество наблюдений	0	0	0	0	11	6	0	0	0
Вес	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	38,5%	27,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Взвешенная сумма	65,5%
Количество факторов	17
Итоговый несистематический риск	3,85%

Таблица 16 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)

Факторы риска	Уровень фактора риска
	Низкий риск	Средний риск	Высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
Транспортная доступность								1
Пешеходная доступность								1
Наличие и состояние коммуникаций								1
Размещение объекта в плане города (района)								1
Примыкающие окружение								1
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Физические параметры								1
Состояние объекта								1
Функциональная пригодность и использование								1
Привлекательность и комфорт								1
УСЛОВИЯ ПРОДАЖ
Залоги и заклады							1
Мотивы продавцов и покупателей							1
Даты известных сделок по аналогам							1
Особые условия сделок							1
ФИНАНСОВО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ФАКТОРЫ
Доходы							1
Ликвидность							1
Эксплуатационные расходы							1
Стоимость строительства и реконструкции							1
Количество наблюдений	0	0	0	0	0	0	8	9	0
Вес	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	44,0%	54,0%	0,0%
Взвешенная сумма	98,0%
Количество факторов	17
Итоговый несистематический риск	5,76%

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Безрисковая ставка

Наименование	Величина	Примечание
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ	8,7%	Источник информации: Гарант - справочная правовая система

Таблица 17 - Определение ставки дисконтирования

Rе = Rf + в (Rm - Rf)+Rн
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Rf - Безрисковая ставка	8,70%
в -коэффициент бета	0,849	1,011	1,471
Rm - рыночная норма дохода	13,00%
Rн - компенсация за несистематический риск	1,34%	3,85%	5,76%
Ставка дисконта, Rе	13,69%	16,90%	20,79%
Среднее зачение ставки дисконта, Rе	17%

Таблица 18 - Определение ставки капитализации

Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск)
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Срок возврата капитала, лет	5	10	15
Ставка возмещения капитала %, Ск	20,00%	10,00%	6,67%
Ставка капитализации, Rк реал	37%	27%	23,67%
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср	29,00%

Таблица 19 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока

Наименование	ед. изм.	результат
ДОХОДЫ.
Сдаваемое помещение наземной части здания	м2	49,1
Арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без НДС	руб./м2 год	685
Арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с НДС 18%.		809
Стоимость аренды наземной части здания помещения, за год	руб./год	39702
Прочие доходы	руб.	0
Потенциальный валовой доход.	руб.	39702
Потери от недоиспользовании площадей	%	5%
Итого потери по недоиспользованию площадей	руб.	1985
Потери при сборе арендной платы.	%	5%
Итого потери при сборе арендной платы.	руб.	1985
Действительный валовой доход	руб.	35732
Операционные расходы
Постоянные расходы
Налог на имущество (2,2% от балансовой = первоначальная восстановительная - износ)	%	7492
Итого постоянные расходы	руб.	7492
Переменные расходы	руб./год	3405
Прочие переменные расходы	руб./год	794
Резерв на замещение	руб./год	1702
Итого операционные расходы.	руб.	13394
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД.	руб.	22338
Коэффициент возвратной капитализации (%)	%	29%
Текущая стоимость имущества с округлением	руб.	76000
Стоимость одного м2 общей площади, руб.	руб./м2	1548
Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 76 000 рублей.

2.6 Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 4:

V=V1*Q1+V2*Q2 (4)

где V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q1 и Q2 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Таблица 20- Определения веса для согласования результатов

Наименование	Затратный подход	Метод сравнительного анализа продаж	Доходный метод
Полнота информации	0,4	0,5	0,1
Достоверность информации	0,4	0,5	0,1
Допущения, принятые в расчётах	0,4	0,5	0,1
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,1	0,6	0,3
Способность учитывать доходность объекта	0,2	0,4	0,4
Способность прогнозирования во времени	0,2	0,4	0,4
Способность учитывать конструктивные особенности	0,7	0,2	0,1
Усредненное значение:	0,34	0,45	0,21

Таблица 21 - Согласование результатов по объекту недвижимости

Подходы	Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами	Веса	Итоговая цена оценки объекта (руб.)
Затратный	340 500	0,34	115 770
Сравнительный	484 700	0,45	218 115
Доходный	76 000	0,21	15 960
Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления)	350 000 (триста пятьдесят тысяч)

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ФОТОФОКУС» составляет 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Список использованных источников

1. Федеральный закон №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

2. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А., «Оценка недвижимости». Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2005.-496с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. - М.: Издательство «Эксмо», 2004. - 480 с.

5. «Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете». - М.: Издательство «Энергия», 1971.

6. Сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий, и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС №28). - М.: Издательство литературы по строительству, 1970.

7. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

8. ВСН 58 - 88 (р.) “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения”.

9. ГАРАНТ - справочная информационная система. Документ «Справка об учетной ставке ЦБР».

10. ГАРАНТ - справочная информационная система. Документ «Ставки по кредитам предприятиям и депозитам физ. Лиц в рублях». «Вестник Банка России».