Главная
Коллекция "Otherreferats"
Экономика и экономическая теория
Метод затрат для оценки объектов недвижимости
Метод затрат для оценки объектов недвижимости
Рассмотрение метода затрат для оценки объектов недвижимости. Этот метод предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 25.12.2010 |
| Размер файла | 18,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru
Федеральное агентство по образованию
ГОУ ВПО "Сибирский государственный технологический университет"
Кафедра "Экономики и организации отраслей химико-лесного комплекса"
Контрольная работа
По дисциплине "Оценка недвижимости"
Метод затрат для оценки объектов недвижимости
Выполнила: студентка ЗХТФ, 4 курс,
спец.0605кс, 1 группа,
Кунгурова Е.А.
Красноярск
2010
Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа, К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенного.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и принципе замещения, утверждающем, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.
Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре этапа:
1) оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;
2) вычет накопленного улучшениями износа;
3) оценка стоимости земельного участка;
4) суммирование стоимости земельного участка и улучшений.
Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность; когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать отдельно оценку земельного участка.
Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
Для реализации первого этапа в затратном подходе существуют четыре основных метода оценки стоимости восстановления (замещения) улучшений: сметный, индексный, сравнительной единицы, поэлементный.
Метод на основе сметной стоимости строительства заключается в составлении сметы затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные расходы и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м3, 1 м2 и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.
Поэлементный метод расчета представляет собой модификацию сметного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1м3 кирпичной кладки, 1 м2 кровельных покрытий и т.п.).
Износ и амортизация улучшений
Износ (или устаревание) - это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Существуют три вида износа: физический, функциональный и экономический (внешний). Для функционального и внешнего износа целесообразно использовать термин "устаревания".
Физический износ - это потеря потребительной стоимости объектом, обусловленная изменениями его физических свойств со временем и в зависимости от условий эксплуатации (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и др.). Физический износ в бухгалтерском учете отражается в нормах амортизационных отчислений. Основные методы расчета физического износа -- экспертный, нормативный, по сроку службы.
Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов.
Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:
Удельный вес конструктивного элемента * процент износа этого элемента / 100
Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.
Существуют устранимый и неустранимый физические износы.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Неустранимый физический износ определяется тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.
При экспертном методе расчета физического износа путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.
Нормативный метод расчета физического износа объекта недвижимости (кроме земли) определяет Налоговый кодекс РФ. Данный метод предполагает использование действующих в настоящее время Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации.
Для целей оценки недвижимости нормативный метод наименее предпочтителен, он позволяет получить только ориентировочное представление о состоянии объекта без детального визуального осмотра.
Функциональное устаревание - потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и др.). Функциональный износ в отечественной практике именуется часто "моральным" износом, однако следует устранить этот термин из обихода оценщика. Введенный во времена плановой экономики, этот термин расплывчато отражает часть функционального устаревания и часть внешнего. Так, моральный износ 2-й формы, появляющийся в результате создания новых, более экономичных объектов, - что происходит в исследуемой отрасли, -- отражает лишь часть функционального управления, называемого технологическим. Операционное же функциональное устаревание при этом не отражается вообще. Моральный износ 1-й формы, наступающий вследствие удешевления воспроизводства объектов, - что происходит вне исследуемой отрасли, - является лишь одним из многих факторов, формирующих внешнее устаревание. Так же как и физический износ, функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.
Для приблизительного расчета функционального устаревания объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из анализа срока жизни объекта. затрата недвижимость оценка воспроизводство износ
Экономическое (внешнее) устаревание - снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов (изменение соотношения факторов спроса и предложения, обострение конкуренции, изменение цен на энергоносители, ограничительные правительственные меры и акты, негативное изменение экономического окружения - ситуса: постройка рядом с объектом аэропорта, завода, скоростной магистрали, и т.п.).
Экономическое (внешнее) устаревание, как правило, неустранимо.
Одним из способов измерения внешнего устаревания является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой -- нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего устаревания.
Другим способом измерения внешнего устаревания является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину воздействия внешнего устаревания.
Продолжительность физического срока жизни, экономический срок жизни и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов старения, имеющих силу законов природы, и условий эксплуатации.
Физический износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо. Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений - денежного выражения перенесенной стоимости, соответствующего степени износа.
Для определения амортизационных отчислений применяются следующие основные способы.
Линейный (равномерный) метод - начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные товары.
Способ уменьшаемого остатка - амортизация начисляется исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).
Способ списания стоимости по сумме числа лет срока полезного использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта на консервации, в ремонте, реконструкции, когда начисление амортизации приостанавливается.
Способ списания стоимости пропорционально объему продукции позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.
Оценка рыночной стоимости земельных участков - определение стоимости земельного участка рассматривается с позицией его доступности для наиболее эффективного использования. Существует 6 методов оценки стоимости земельных участков:
1) метод сравнения продаж;
2) метод распределения;
3) метод выделения;
4) метод остатка для земли;
5) метод предполагаемого использования;
6) метод капитализации земельной ренты.
Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах. Эти районы должны иметь схожие по составу ценообразующие факторы с теми, что воздействуют на территорию размещения оцениваемого объекта (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).
Метод распределения основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах улучшенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.
В соответствии с методом выделения рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.
Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду, строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым, земельных участках.
Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности земли. Он может применяться при оценке любого земельного участка, у которого есть перспектива развития (обустройства) - немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли.
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.
Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты.
Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования.
При отсутствии рынка инвестиций в качестве ставки капитализации рекомендуется использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которую можно определять каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Федерации.
Список используемой литературы
1. Мазурова Е.Н. Экономика недвижимости: курс лекций для самостоятельной работы студентов специальности 060800, 080502,65) Экономика и управление на предприятии по отраслям очной, заочной и очно-заочной форм обучения / Е.Н.Мазурова. - Красноярск: СибГТУ, 2008. - 140 с.
2. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.: КНОРУС, 2009. - 304 с.
3. Дубровская Т.В. Экономика недвижимости: Сборник задач для студентов специальности 080502 всех форм обучения / Т.В. Дубровская, Ю.В. Яричина. - Красноярск: СибГТУ, 2005 - 75 с.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.
курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014Отчет о лабораторной работе. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта.
контрольная работа [12,5 K], добавлен 06.01.2009Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
