Анализ вторичного рынка недвижимости

27

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Томский Государственный Университет

Систем Управления и Радиоэлектроники (ТУСУР)

Кафедра автоматизации обработки информации (АОИ)

АНАЛИЗ ВТОРИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Курсовая работа

Студентка гр. 478

К.Ю. Луговая

2010

Содержание

Введение

1 Недвижимость: понятие и факторы формирования

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Рынок недвижимости: понятия, субъекты рынка, законодательная база

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

2. Принципы формирования динамики цен на рынке жилья в городе Томске

2.1 Основные виды стоимости недвижимости

2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

2.3 Сравнительный анализ стоимости жилья в Томске и РФ

2.4 Анализ динамики цен на вторичном рынке жилья в Российской Федерации

Заключение

Список использованных источников

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Целью курсовой работы является изучение вторичного рынка жилья в Российской Федерации.

Задачи:

1. Изучить понятие недвижимости

2. Сравнить цены 1 кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Томске и Российской Федерации;

3. Анализировать динамику цен на вторичном рынке жилья в Российской Федерации с 1998 - 2009 гг.

При написании данной курсовой работы использовалась научная литература, данные Росстата, Федеральные Законы, электронные ресурсы.

1. НЕДВИЖИМОСТЬ: ПОНЯТИЕ И ФАКТОРЫ ФОРМИРОВАНИЯ

1.1 Понятие недвижимости

В странах с рыночной экономикой недвижимость - это объект вложения денег, объект инвестиций.

Недвижимость - это земельные участки, строения и сооружения, которые настолько связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба.[1] Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ.[2] К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). [2]

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. [2]

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа:

1) Земля;

2) Жилье;

3) Нежилые помещения.

В зависимости от характера использования, недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.) [1].

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

1) Рынок земли (земельных участков);

2) Рынок жилья;

3) Рынок нежилых помещений;

4) Рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг [3].

Различают первичный и вторичный рынок жилья [1]:

- Первичным является рынок, на котором обращается новое жилье, собственниками которого являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти и частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья.

- Вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе (ст. 131, 164 ГК РФ). [2] Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта, с использованием специальных правил и методик, рыночной или иной стоимости недвижимости. Существует профессия оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). [2, 4]

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.) [5]. Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.) [6]. Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

рынок недвижимость жилье

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами [1, 3]:

- Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

- Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

- Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

- Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

- Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

- Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень транзакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния

регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу. Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работ на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и навсегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

- Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты, как между собой, так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

- Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более, собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

- Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате. Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности.

Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении. И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости. Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество = цене = потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка

в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого, принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводиться несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта [3].

2. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ И ДИНАМИКА ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ ТОМСКЕ

2.1 Основные виды стоимости недвижимости

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы (Рисунок 3.1) [3]:

* стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

* стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;

* специальные виды стоимости.

Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Первая группа - стоимость в обмене - характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие то вары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Рисунок 3.1 - Группы стоимости недвижимости

Формы проявления стоимости в обмене:

* рыночная;

* ликвидационная;

* утилизационная.

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [8].

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Иначе говоря, ликвидационная стоимость - стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Вторая группа - стоимость в пользовании - обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости в пользовании:

* при существующем использовании;

* инвестиционная;

* стоимость для целей налогообложения.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Третья группа стоимости - специальные виды стоимости объектов оценки.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения и стоимость воспроизводства используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости [9].

2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость. Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора, оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимость отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки [3].

2.3 Сравнительный анализ стоимости жилья в Томске и РФ

Сравнительный анализ проводится по 4 типам квартир:

1) Квартиры низкого качества - это квартиры в домах первых массовых серий, пониженной этажности (включая 5-этажные дома). Их отличает низкое качество строительных материалов, изношенность коммуникаций, неудобные планировки отсутствие хотя бы одного вида коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения);

2) Типовые квартиры - это квартиры в кирпичных, крупнопанельных и крупноблочных домах, построенных по типовым проектам. Как правило имеют улучшенную планировку квартир по сравнению с квартирами «низкого качества», но в силу износа и невысокого качества строительства уступают качеству современных домов;

3) Квартиры улучшенного качества - это квартиры в кирпичных, крупноблочных и крупнопанельных, а также в монолитных. Это квартиры с наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т.е. более удобные и просторные планировки квартир);

4) Элитные квартиры - это квартиры в кирпичных и монолитных, в том числе монолитно-кирпичных, домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам. А также дома более ранней постройки, прошедшие реконструкцию, и как правило расположенные в историческом центре города.[11]

Для проведения сравнительного анализа стоимости жилья в городе Томске и Российской Федерации я использую относительную величину сравнения (ОВСр).

Относительная величина сравнения рассчитывается по формуле:

ОВСр = П_Томск/П_РФ, где:

П_Томск - показатель первого одноименного исследуемого объекта - г. Томск;

П_РФ - показатель второго одноименного исследуемого объекта (база сравнения) - Российская Федерация.

Данный метод характеризует сравнительные размеры одноименных абсолютных величин (кв.м.), относящихся к одному и тому же периоду времени (2009 год), но к различным объектам или территориям. Посредством этих показателей сопоставляется стоимость 1 кв. м. на вторичном рынке жилья в городе Томске и Российской Федерации. Подсчеты осуществляются по данным, предоставленным в таблице 3.1 [10].

Таблица 3.1 - Средние цены на вторичном рынке жилья в 2009 году на конец периода в рублях за 1 кв.м. общей площади

Тип	Томск	Российская Федерация
Типовые квартиры	37437,6	48940
Квартиры улучшенной планировки	39536,4	53956
Элитные квартиры	39289,8	88140
Квартиры низкого качества	52122,8	48439

Типовые квартиры: ОВСр = 37437,6/48940 = 0,764969 или 76,5%

Квартиры улучшенной планировки: ОВСр = 39536,4/53956 = 0,732753 или 73,2%

Элитные квартиры: ОВСр = 39289,8/88140 = 0,445766 или 44,5%

Квартиры низкого качества: ОВСр = 52122,8/48439 = 1,07605 или 107,6%

Исходя из таблицы 3.1 и вышеприведенных расчетов можно судить о том, что в Томске цены на рынке вторичного жилья в целом ниже, чем по России примерно в 1,5-2 раза. Исключением из общего фона становятся квартиры низкого качества, цена за 1 кв.м. на которые находится на одном уровне с общероссийским.

2.4 Анализ динамики цен на вторичном рынке недвижимости в Российской Федерации

При изучении явления во времени перед исследователем встает проблема описания интенсивности изменения и расчета средних показателей динамики. Решается она путем построения соответствующих показателей.

Для характеристики интенсивности изменения во времени такими показателями будут:

1) Абсолютный прирост - показывает, на сколько единиц выросло явление;

2) Коэффициент роста - показывает, во сколько раз выросло явление. Если коэффициент роста выражается в процентах, то его называют темпом роста;

3) Темп роста - показывает, сколько процентов составляет данный уровень от предыдущего;

4) Темп прироста - показывает, на сколько процентов выросло явление.

Для расчета показателей динамики на постоянной базе каждый уровень ряда сравнивается с одним и тем же базисным уровнем. В нашем случае базисным уровнем является 1998 год. Исчисляемые при этом показатели называются базисными. Для расчета показателей динамики на переменной базе каждый последующий уровень ряда сравнивается с предыдущим, т.е. 2009 год я сравниваю с 2008. Такие показатели называются цепными.

Эти показатели я рассчитываю по данным, приведенным в таблице 3.2 [10].

Таблица 3.2 - Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской Федерации на конец периода; рублей за 1 квадратный метр общей площади

	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009
Все квартиры	4941	6151	6590	9072	11557	13967	17931	22166	36615	47206	56495	52895
В том числе:
Типовые квартиры	4431	5371	6422	8789	11254	13659	17911	21916	36198	44630	53752	48940
Квартиры улучшенной планировки	5400	6605	7422	9927	12467	14720	18929	23486	38616	48383	57506	53956
Элитные квартиры	8247	12130	12009	15476	16663	22906	30405	34995	67979	71549	83207	88140
Квартиры низкого качества	3943	4548	5483	7152	9183	12004	15457	19247	32961	40589	50010	48439

Результаты своих расчетов я заношу в таблицу 3.3:

Таблица 3.3 - Средние показатели динамики изменения цен на вторичном рынке жилья по Российской Федерации

	Абсолютный прирост	Коэффициент роста	Темпы роста	Темпы прироста
	базисный	цепной	базисный	цепной	базисный	цепной	базисный	цепной
Все квартиры	47954	-3600	10	0,93	1070	93	970	-6
Типовые квартиры	44509	-4812	11	0,91	1104	91	1004	-8
Квартиры улучшенной планировки	48556	-3550	9	0,93	999	93	899	-6
Элитные квартиры	79893	4933	10	1	1068	105	968	5
Квартиры низкого качества	44496	-1571	12	0,96	1228	96	1128	-3

Базисные показатели рассчитаны по 2009 году по сравнению с 1998, т.е. 1998 год я принимаю за базу. Цепные показатели рассчитаны по 2009 году по сравнению с 2008 годом.

Абсолютный базисный прирост на все типы квартир имеет положительный знак, показывающий, насколько уровень изучаемого периода выше базисного. Но абсолютный цепной прирост на некоторые типы квартир имеет отрицательный знак. Соответственно, это показывает, на сколько в 2009 году цены ниже, чем в 2008. Лишь элитные квартиры выросли в цене в 2009 году по сравнению с 2008 на 4933 рублей за 1 кв. м. общей площади.

Базисный коэффициент роста показывает, что цены на 1 кв. м. жилья с 1998 года, т.е. за 11 лет, выросли в среднем в 10 раз. По цепному коэффициенту роста мы можем судить, что цены на квартиры с 2008 года по 2009 незначительно упали и лишь цена 1 кв.м. элитных квартир осталась прежней.

Базисный темп роста больше единицы почти на все типы квартир. Это показывает на увеличение изучаемого уровня (2009 год) по сравнению с базисным (1998 год). При вычислении цепного темпа роста выяснилось, что в период с 2008 года по 2009 цены на квартиры снизились в среднем на 5 %, и лишь цены за 1 кв.м. элитных квартир увеличились на 5 %.

По базисному темпу прироста, показывающему, на сколько процентов подорожал 1 кв. м. на рынке жилья мы можем судить, о том, что в период с 1998 по 2009 год квартиры низкого качества подорожали больше остальных. Меньший процент роста цен составляют квартиры улучшенной планировки. Цепной темп прироста говорит нам о том, что с 2008 года цены на квартиры снизились на 3-8 %, и лишь элитные квартиры подорожали в данный период на 5 %.

В целом, исходя из предоставленной выше таблицы, в период с 1998 г. по 2009 г. произошло резкое повышение цен на квадратный метр на рынке вторичного жилья в РФ. Однако, за период 2008-2009 гг. наблюдалось снижение цен вследствие сильного снижения спроса на вторичное жилье, что в свою очередь произошло из-за снижения цен и повышения спроса на рынке первичного жилья. Причем, из этих показателей выбиваются показатели на элитное жилье. Здесь преобладает тенденция к росту, который в свою очередь происходит неравномерными скачками.

Далее приведен график (Рисунок 3.4) изменения цен на различные типы жилья на вторичном рынке недвижимости в период с 1998г. по 2009г.

Рисунок 3.2 -- Изменение цен на вторичном рынке жилья в Российской Федерации в период с 1998г. по 2009г.

Данный график наглядно подтверждает резкий скачкообразный рост цен на элитное жилье, а также отчетливый рост цен на другие типы жилья, начинающийся с 2005 года.

Заключение

В данной курсовой работе я изучила понятие «недвижимость», провела сравнительный анализ стоимости жилья в Томске и РФ и проанализировала динамику цен на вторичном рынке жилья в Российской Федерации.

В результате проделанной работы выяснилось, что на сегодняшний день цены за 1 кв. м. на вторичном рынке жилья стремительно растут. Следовательно, в России, несмотря на высокий объем строительства нового жилья, вторичный рынок жилья пользуется большой популярностью. Здесь дело, конечно же, в востребованности вообще любого жилья, особенно в больших городах, где число жителей планомерно растет. Большинство из тех, кто нуждается сегодня в улучшении жилищных условий, может позволить себе квартиру или комнату именно на вторичном рынке.

Вторичный рынок недвижимости не потерял своих позиций, несмотря на то, что сейчас приобрести жилье на первичном рынке не составляет труда. Это происходит потому, что стоимость 1 кв. м. квартиры в новостройке очень высока.

Список использованных источников

1. Афонасова, М.А. Экономика недвижимости / М.А. Афонасова - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

2. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2,3,4: офиц. текст по состоянию на 1 апреля 2010 г ./М-во юстиции Рос. Федерации. - Нск.: Сибирское Университетское издательство, 2010. - 473 с.

3. Ковалев, М.М. Оценка собственности и рынок недвижимости / М.М. Ковалев, Н.Ю. Трифонов - Минск: 2003 . - 208 с.

4. О залоге Федеральный закон РФ от 26.07.2006 N 129-ФЗ // Российская газета - 2006. - 19 июля. - С.7.

5. О земельной реформе закон РСФСР о 23.11.90 N 374-1 // Российская газета - 2007- 27 марта - С.14.

6. О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий: Указ Президента РФ от 25.03.1992 г. №301 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ - 2000. - № 14. - Ст. 761.

7. О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей: Указ Президента РФ от 07.12.1993 №2118 // Собрание актов Президента и Правительства РФ - 2000. - № 50. - Ст. 8.

8. Об оценочной деятельности в РФ Федеральный закон РФ от 27.07.2006 N 157-ФЗ // Российская газета - 2006. - 17 июля. - С.10.

9. Куличенко Е.В. Стоимость недвижимости и ее основные виды [Электронный ресурс]. -- Информационный бизнес-портал -- Москва, 2010. -- Режим доступа к сайту: http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/3.html

10. Росстат [Электронный ресурс]. -- Режим доступа к сайту: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab8.htm

11. Курочкина А.В. Рынок жилья [Электронный ресурс]. -- Режим доступа к сайту: http://www.samarastat.ru/p/Kurochkina.htm

Размещено на Allbest.ru