Основы оценки стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основы оценки стоимости недвижимости

Тесты

1. К элементам сравнения можно отнести:

А 1 кв.м

Б. 1 комнату;

В. 1 участок земли;

Г. право собственности на объект;

2. К единицам сравнения можно отнести:

А цена за 1 кв.м

Б. цена за 1 га;

В. право собственности на объект;

3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?

А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)

Б. В относительных единицах (в процентах)

В. А и Б.

4. Метод валовой ренты является методом:

А. Доходного подхода

Б. Сравнительного подхода

В. Затратного подхода.

5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал?

А. Да, целесообразно

Б. Нет, нецелесообразно

6. Чем выше ставка капитализации, тем …

А. Стоимость объекта недвижимости выше

Б. Стоимость объекта недвижимости ниже

В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится

7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:

А. Дате составления отчета об оценке;

Б. Дате подписания договора на оценку;

В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки

8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:

А. быть позже даты оценки;

Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;

В. быть раньше даты проведения оценки.

9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:

А. В случае последующей купли-продажи объекта

Б. В случаях проведения оценки по решению суда

В. В исключительных случаях.

Г. Во всех случаях

Д А, Б

Е Б, В

10. В состав операционных расходов входят:

А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;

Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;

В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.

11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;

Б. Рыночную арендную ставку

В. А и Б.

12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Общую площадь объекта;

Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду

В. А и Б.

13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?

А. Потери от недозагрузки;

Б. Потери от не сбора арендных платежей;

В. Потери от неэффективного менеджмента;

Г. А и Б.

Д. А, Б и В.

14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний

15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний

16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:

А. Функциональный.

Б. Физический

В. Внешний

17. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи

В. А и Б.

19. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

А. Доходный

Б. Затратный

В. Сравнительный

20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

А. Доходный

Б. Затратный

В. Сравнительный

21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта

Б. Функциональный износ. К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

В. Внешний износ

22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?

А. Да

Б. Нет

23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения

Б. Для объектов на стадии строительства

В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы:

А. Метод рыночной экстракции;

Б. Кумулятивный;

В. Метод связанных инвестиций.

25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков?

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

В. А и Б

27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование:

А. Которое физически возможно

Б. Которое юридически допустимо

В. Которое финансово реализуемо

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки

28. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:

А. Премию за риск изменения политической ситуации;

Б. Премию за риск нестабильности;

В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;

Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.

Д. Все ответы верны.

29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал.

Б. Совершение сделки купли-продажи

В. А и Б

30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

Д. А, Б, В.

Е. А,Б, В и Г.

31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Определение ликвидационной стоимости

В. А и Б.

32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?

А. Затратный

Б. Сравнительный

В Доходный

33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания - 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 16 000 000 рублей ОР 2000*300=600000, ЧОД= 2200000-600000=1600000 V=16000000/10%

Б. 22 000 000 рублей

В. 28 000 000 рублей

34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

А. 4 500 000 рублей 50000 * 100= 5000000 20%-1000000, 10 % - 500000

Б. 5 000 000 рублей

В. 5 500 000 рублей

35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб. в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

R _о = M * R_m + ( 1 - M ) * R_e

R _о= V= 0,5-0,15+ (1-0,15)*0,2= 0,175

V=2000000/0,175=11 428 572

А. 10 000 000 рублей

Б. 11 428 572 рублей

В. 13 333 333 рублей

Г. 20 000 000 рублей.

36. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

ДВД= 400000* (1-0,1)= 360000

ЧОД=360000-50000=310000

V=310000/10%= 3100000

А. 500 000 рублей

Б. 3 100 000 рублей

В. 3 500 000 рублей

Г. 4 000 000 рублей

37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

V=10000000-1000000-500000=8500000

10500000-8500000=2000000

А. 500 000 рублей

Б. 1 000 000 рублей

В. 1 500 000 рублей

Г. 2 000 000 рублей

38. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.

капитализация дисконтирование недвижимость мультипликатор

V = ПВД_об * МВР_а

ПВД_об - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта 500 000;

МВР_а - усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам (5+6)/2=5,5;

V = 500 000 *5,5=2 750 000

А. 1 500 000 рублей

Б. 1 800 000 рублей.

В. 2 500 000 рублей

Г. 3 000 000 рублей

39. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 11 млн. рублей, обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне 10 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?

А. 12 500 000 рублей

Б. 11 000 000 рублей

В. 13 000 000 рублей

Г. 23 500 000 рублей

40. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500 руб./ кв.м. в год, площадь здания - 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 400 000 рублей

Б. 500 000 рублей

В. 1 200 000 рублей

Г. 10 300 000 рублей

41. Цена сопоставимого объекта 40 000 рублей/кв.м., его состояние лучше, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 1000 кв.м.

А. 29 950 000 рублей

Б. 30 050 000 рублей

В. 39 950 000 рублей

Г. 50 050 000 рублей

42. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6. От оцениваемого офисного помещения потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в квартал, а чистый операционный доход составляет 100 000 рублей в месяц. Определить стоимость оцениваемого объекта.

V = ПВД_об * МВР_а

ПВД_об - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта 500 000 * 4 = 2 000 000;

МВР_а - усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам 6;

V = 2 000 000 *6=12 000 000

А. 600 000 рублей

Б. 3 000 000 рублей

В. 7 200 000 рублей

Г. 12 000 000 рублей.

43. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 300 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 13%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 10 000 000 рублей

Б. 13 000 000 рублей

В. 16 900 000 рублей

44. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?

А. 8 000 000 рублей

Б. 12 000 000 рублей

В. 10 000 000 рублей

Г. 2 000 000 рублей

45. Ставка капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общая ставка капитализации (с учетом заемного капитала и его доли).

А. 19,2%

Б. 19,8%

В. 20,0%

Г. 20,6%

Размещено на Allbest.ru