Основные понятия рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Факультет региональной экономики и управления

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Контрольная работа по дисциплине: Экономика недвижимости

На тему: Основные понятия рынка недвижимости

Выполнила:

Студентка 5 курса спец. 080502(4)

Преподаватель:

Санкт-Петербург 2010

Содержание

1. Основные понятия о рынке недвижимости

2. Структура рынка

3. Виды деятельности, связанные с анализом рынка

4. Анализ рынка недвижимости. Цели и этапы

5. Стоимость, цена. Факторы, влияющие на стоимость объекта

Список литературы

1. Основные понятия о рынке недвижимости

Недвижимость (недвижимое имущество) - земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Real estate, Realty).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и др. имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

2. Структура рынка

недвижимость имущество доступность ликвидность

Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости) - это:

1) жилье (жилые помещения):

- квартиры в многоквартирных жилых домах;

- индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи);

- помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах.

2) коммерческая недвижимость:

- гостиницы, мотели, дома отдыха;

- бизнес-центры, офисные помещения;

- торговые центры, магазины;

- рестораны;

- пункты сервиса.

3) промышленная недвижимость:

- заводские помещения;

- паркинги, гаражи;

- офисы-склады;

- помещения научно-исследовательских организаций.

4) недвижимость социально-культурного назначения:

- больницы, поликлиники;

- школы;

- здания правительственных и административных учреждений;

- церкви, монастыри и др. культовые сооружения.

5) земля (земельные участки).

Субъекты рынка недвижимости:

· продавец (арендодатель);

· покупатель (арендатор);

· профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).

Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН):

А. Институциональные участники рынка:

1) Специалисты по инвентаризации земли и строений.

2) Нотариусы и органы регистрации имущественных прав.

3) Институциональные участники градостроительного развития (территориальные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством.

4) Проектировщики.

5) Строители. Заказчик строительства, генеральный подрядчик, субподрядчики.

6) Специалисты по технической эксплуатации объектов.

Б. Неинституциональные участники рынка:

1) Риэлторы - ПУРН, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке.

2) Брокеры - ПУРН, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающие комиссионное вознаграждение.

3) Агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.

4) Оценщики недвижимости - ПУРН, занимающиеся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики).

5) Финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - ПУРН, занимающиеся финансированием (банкингом) операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование.

6) Девелоперы - ПУРН, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке (например, организация и финансирование инвестиционного проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажа объекта полностью или по частям или сдача в аренду).

7) Управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - ПУРН, занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности.

8) Аналитики - ПУРН, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов.

9) Специалисты по маркетингу, по связям с общественностью (паблик рилейшнз), по рекламе.

10) Юристы.

11) Страховщики.

12) Участники фондового рынка недвижимости.

13) Члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

3. Виды деятельности, связанные с анализом рынка

Оценочная деятельность - деятельность по установлению в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной и другой).

Маркетинг недвижимости - вид деятельности, имеющий целью определение потребностей рынка в конкретных видах объектов недвижимости и включающий в себя анализ рынка, выработку и осуществление мероприятий по повышению ликвидности конкретных объектов и доходности бизнеса, поиску покупателей, продвижению объектов и услуг.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке, и включающий в себя следующие частные цели: анализ и прогноз состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций.

4. Анализ рынка недвижимости. Цели и этапы

Каждая из выделенных в определении 7 - частных целей анализа рынка является самостоятельным направлением деятельности, включающим свой ряд задач, показанных на схеме. В то же время некоторые из задач являются общими для нескольких направлений. Кроме того, одни направления используют результаты, полученные другими. В этом проявляется взаимосвязь и единство целей анализа рынка.

Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости объектов недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена во второе направление. В то же время при прогнозировании стоимости необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами первого направления.

Прогнозирование стоимости, как и прогнозирование состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций, является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ состояния рынка включает следующие этапы:

- Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам).

- Изучение состава и состояния приватизированного фонда, стоимости и темпов приватизации.

- Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства.

Анализ законодательной и нормативной базы.

Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления).

Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение.

Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд.

Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке.

Прогнозирование конъюнктуры рынка.

Анализ ценовой ситуации включает следующие этапы:

- Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории).

- Исследование влияния параметров качества и размеров на цену.

- Исследование влияния расположения на цену.

- Оперативная оценка стоимости.

Анализ состояния рынка.

Изучение экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране.

Прогнозирование стоимости.

Анализ доступности и ликвидности включает:

- Анализ характера развития и состояния экономики региона.

- Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов.

- Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости.

Анализ ценовой ситуации.

Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них.

Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов.

Прогнозирование доступности и ликвидности.

Анализ эффективности инвестиций включает:

- Анализ цен на объекты-аналоги.

- Прогнозирование цен на объекты инвестиций.

Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения.

Оценка и прогнозирование затрат на проект.

Расчет потока доходов Расчет налогов и отчислений.

Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

5. Стоимость, цена. Факторы, влияющие на стоимость объекта

Понятие о стоимости и о категориях цены.

Стоимость объекта недвижимости - это цена, которая сложилась бы на свободном, открытом, конкурентном рынке на определенную дату, при равновесии спроса и предложения, при соблюдении всех условий справедливой сделки (компетентность, информированность, добровольность сторон).

Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично - по нюансам содержания.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют без давления, в своих наилучших интересах.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за данный объект на определенную дату. Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку объекта. Термин "цена" также используется в американской практике для обозначения "запрашиваемой цены" продавца.

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- мотивы продавца и покупателя являются типичными;

- обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

- цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;

- платеж осуществляется в денежной форме.

Из приведенных определений следует, что в мировой практике до продажи объекта речь может идти об оценке его стоимости, а понятие цены объекта недвижимости возникает только после его продажи, как свершившийся факт.

У нас первое чаще всего называют "оценочная стоимость" (или просто стоимость), второе - "цена сделки", а стоимость, по которой объект выставлен на продажу, именуют "ценой предложения".

При этом, в зависимости от включения или не включения в цену комиссионного вознаграждения брокера и других расходов покупателя, цена предложения может разделяться на цену предложения владельца объекта недвижимости (продавца) и цену агентства, а цена сделки - на цену продажи и цену покупки объекта.

Кроме приведенных категорий цен, при анализе ценовой ситуации необходимо пользоваться не только ценами на конкретные объекты недвижимости, но и средними ценами на определенный вид и тип объектов в определенном районе, а также средними ценами по всей совокупности объектов города.

При анализе динамики цен средние цены сделок должны определяться по совокупности сделок, совершенных за определенный период (неделя, месяц, квартал). Средние цены предложений в зависимости от решаемой задачи могут определяться по состоянию на конкретную дату (например, путем осреднения цен на все объекты, выставленные на продажу и находящиеся в базе данных на 01.01.200_ г.), либо аналогично средним ценам сделок (по всем объектам, выставленным на продажу за определенный период).

Кроме того, при анализе будущих сделок необходимо пользоваться понятием прогнозируемой цены объекта или прогнозируемой средней цены.

Рекомендуемая терминология

Рекомендуемый термин	Содержание	Как задать вопрос
Стоимость квартиры	Сумма, названная профессиональным оценщиком (на дату оценки)	Какова оценка стоимости Вашей квартиры?
Цена предложения (продавца)	Сумма, названная владельцем квартиры при выставлении ее на продажу	За какую цену Вы хотите продать квартиру?
Цена предложения (агентства)	Сумма, названная агентством при выставлении квартиры на продажу (с учетом комиссионных)	Сколько я должен заплатить при покупке этой квартиры?
Цена сделки для продавца (цена продажи)	Сумма, полученная владельцем квартиры	За какую цену Вы продали квартиру?
Цена сделки для покупателя (цена покупки)	Сумма, отданная покупателем	За какую цену Вы купили квартиру?
Средняя цена предложения (с учетом или без комиссионных и иных расходов)	Среднее значение цен предложения на определенные типы квартир, выставленных на продажу за определенный период времени	По какой цене предлагали квартиры в таком-то месяце?
Средняя цена продажи	Среднее значение цен продажи по сделкам, совершенным за определенный период времени	По какой цене продавались квартиры в таком-то месяце?
Средняя цена покупки	Среднее значение цен покупки по сделкам, совершенным за определенный период времени	По какой цене можно было купить квартиру в таком-то месяце?
Прогнозируемая цена	Наиболее вероятная средняя цена 1 кв. м (предложений, или сделок) на определенные типы квартир (или на всю совокупность квартир города) на определенную дату в будущем	Какие цены ожидаются к такому-то времени?

Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.

Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости:

· физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);

· социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;

· экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости населения и пр.;

· политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика.

Кроме этого, факторы следует разделять по объекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона.

· Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости от трех групп факторов, определяющих:

- качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.);

- местоположение объекта (удаление от центра города, станций метро, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.);

- размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.).

Данные о ценах. Первоначальным, источником данных о ценах являются листинги фирм и данные о сделках.

Листинги предложений брокерских, информационных, рекламных агентств содержат перечень квартир, выставленных на продажу, их описание и цену предложения.

Обработка листингов и данных о сделках позволяет получить не только данные о ценах, но и такие характеристики рынка, как:

· объем предложения - число квартир, поступивших на продажу за определенный период времени (месяц);

· структура предложения - доля (процент) квартир различных типов (по качеству, размеру, местоположению) в общем объеме предложения;

· объем спроса - число заявок на покупку квартир, поступивших за месяц;

· структура спроса - доля (процент) заявок на различные типы квартир за месяц;

· соотношение спроса и предложения - отношение числа заявок на покупку к числу предложений на продажу квартир различных типов за месяц;

· объем сделок - число сделок за месяц;

· структура сделок - доля сделок по квартирам различных типов в общем объеме;

· активность фирмы - отношение числа сделок на квартиры различных типов к числу предложений и среднее время экспозиции (от момента выставления на продажу до момента продажи);

· активность рынка - отношение числа сделок, зарегистрированных в городском органе регистрации (КМЖ, БТИ) за месяц, к общему числу приватизированных квартир;

· ликвидность объектов - среднее время экспозиции квартиры (время от момента выставления на продажу до момента продаж

Список литературы

1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.

2. Белых П.П. Формирование портфеля недвижимости / Финансовая акад. при правительстве РФ. Институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 263 с.

3. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие / Н.В. Буланова. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. - 147 с.

4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. - СПб.: Питер, 2001. - 336 с.

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин - 3-е изд. перераб. и доп. - М.: Проспект. 2004. - 635 с.

7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.

Размещено на Allbest.ru