Оценка объекта недвижимости (жилая квартира)

привлекательность жилой недвижимости

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».

По российскому ГОСТу:

«Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика».

Московский закон дает более детальные формулировки:

«Под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности» Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебник. - СПб.: Лань, 2001..

При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.

Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой! стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо разделить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховку стоимость этого имущества или оспорить сумму, которую страховая компания оценила ущерб.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Функция оценки - это сфера ее последующего пользования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.

Главная задача оценки - выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

Ш стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвести соответствующие ее корректировки (при использовании метода сравнительного анализа продаж);

Ш величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

Ш уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при пользовании затратного подхода) Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Тандем, 2000..

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания.

2. Практическая часть. Оценка объекта недвижимости (жилая

2.1 Описание объекта

2.1.1 Акт осмотра объекта

В таблице 1 представлено описание объекта оценки.

Таблица 1. - Описание квартиры

В таблице 2 представлена дополнительная информация по внутренней отделке квартиры.

Таблица 2

После проведения осмотра можно сделать выводы, что состояние квартиры хорошее.

На рисунке 1 представлена планировка квартиры.

Рис. 1. - План квартиры

На рисунке 2 представлено расположение квартиры в подъезде.

Рис. 2. - Расположение квартиры на лестничной площадке

2.1.2 Анализ местоположения объекта

Объект расположен в Ленинском районе г. Новосибирск. Ближайшие транспортные магистрали - ул. Планировочная и ул. Котовского. Подъезд транспортом осуществляется по улице Котовского. Инфраструктура района развитая. Рядом располагаются: жилые дома, детский сад, школа, продуктовые и хозяйственные магазины.

На рис. 3 представлено месторасположение дома.

Рис. 3. - Месторасположение дома

Информация по району расположения представлена в таблице 3.

Таблица 3. - Информация по району расположения объекта

2.1.3 Допущения и ограничения

1. В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщик исходил из достоверности всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предоставленных Заказчиком.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на владение оцениваемым имуществом, достоверность которых зафиксирована со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность.

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

ЧОД = 116400 - 1500*12 = 98400 руб.

ТС = 98400 / 0,08 = 1 230 000

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

ТС = ТС (ППД) + ТС(Р),

где ТС (ППД) - текущая стоимость периодического потока доходов;

ТС (Р) - текущая стоимость реверсии.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

ТС = ЧОД₁ / (1+i) + ЧОД₂ / (1+j)² +... + ЧОД_n / (1+j)ⁿ + ТС(1+ j)/(1+ i)ⁿ

где i - ставка дохода на собственный капитал;

n - прогнозный период.

ТС (1 + ]) - стоимость реверсии,

где ? - увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР - стоимость реверсии.

Таким образом, мы получаем:

ТС = 98400/(1+0,15) + 98400/(1+0,15)² +98400/(1+0,15)³ +

+ТС(1+0,25)/(1+0,15)³

ТС = 224736 + ТС*0,9

ТС = 1 331 736 руб.

2.2.2 Оценка методом сравнения рыночных аналогий

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым.

Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 1999..

В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.

Сравнительный подход к оценке недвижимости - или рыночный подход включает два основных метода:

Ш метод прямого сравнительного анализа продаж;

Ш метод валового рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнительного анализа продаж, основав на принципе замещения, который гласит: «типичный» покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2002..

Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуются:

Ш знание рынка недвижимости,

Ш аналитика достаточного количества реальных сделок;

Ш правильное применение необходимых поправок.

Проведем оценку методом сравнения.

В таблице 4 приведено описание оцениваемого и сравниваемых объектов.

Таблица 4. - Описание оцениваемого и сравниваемого объектов

Для определения поправок присвоим объектам недвижимости условные коэффициенты и найдем соотношение между коэффициентами, характеризующими оцениваемую квартиру и коэффициентами, характеризующими сравнимые объектами (соответствие коэффициентов различным особенностям объекта недвижимости см. в приложении).

Таблица 5. - Поправки, характеризующие оцениваемый и сравнимые объекты недвижимости

Общая стоимость оцениваемой квартиры составляет:

18,49 * 56 = 1035,4 тыс. руб.

Так как все цены, предложенные в таблице выше, являются ценами предложения, то необходимо снизить полученную стоимость на 4%. Таким образом, мы получаем: 1035,4 - 4% = 993,98 тыс. руб. за квартиру в целом.

Расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет 993,98 тыс. руб.

2.3 Согласование результатов

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждому подходу. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2002..

После проведения расчетов, мы получили следующие показатели:

1. оценка методом сравнения - 994 тыс. руб. (округленно);

2. доходным подходом:

Ш методом прямой капитализации - 1230 тыс. руб.;

Ш методом дисконтир. будущих потоков - 1332 тыс. руб. (округленно).

Заключение