Источники финансирования недвижимости в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

24

25

Содержание

Введение

1 Понятие девелопмента, его сущность, цели

2 Источники финансирование недвижимости

2.1 Ипотечное кредитование

2.1.1 Особенности ипотечного кредитования

2.2 Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку

2.3 Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций

2.4 Другие методы долгосрочного финансирования

3 Краткосрочное финансирование недвижимости

3.1 Методы краткосрочного финансирования

Заключение

Список литературы

Введение

Целью данной работы является планомерное и поэтапное изучение источников финансирования недвижимости в России: долгосрочного и краткосрочного финансирования недвижимости.

Рассмотрим и проанализируем методы долгосрочного и методы краткосрочного финансирования. Расскроем их положительные и, быть может, отрицательные стороны. Постараемся узнать в какой конкрентной ситуации следует использовать тот или иной вид финансирования.

Тема данного проекта является актуальной, поскольку недвижимость как и ее строительство всегда требовала, как правило, проведения деятельности по эффективному привлечению и использованию денежных средств - финансирования. Стало быть ни одно строительство или же рестоврации, реконструкции и вообще любого приобретения или улучшения недвижимого имущества не может проходить без его финансирования.

Работа состоит из введения, глав основной части, выводов (заключения), списка литературы и приложений.

Во введении обоснована актуальность выбора темы, определены предмет, объект, цель и соответствующие ей задачи, охарактеризованы методы исследования и источники информации, показаны научная и практическая значимость, выявлена проблема и поставлена гипотеза.

В первой главе рассмотрены общетеоретические вопросы девелопмента. Определяются основные понятия, обуславливается актуальность девелопмента.

В главе второй, практической, рассмотрены те же понятия, на практической основе «девелопмент».

1 Понятие девелопмента, его сущность, цели

Понятие "девелопмент" имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

2. Девелопмент - профессиональная деятельность по организации процессов инвестиционно-строительной деятельности.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в "нежилой"), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта - они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента, т.е. эффективность использования земельно-имущественного комплекса.

Прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти XX в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения (рис. 1):

· с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

· с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

· с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

· с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Рис. 1. Основные аспекты эффективности девелопмента

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности - неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное значение.

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы "улавливать" и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, - довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилиям государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий.

Эффективность земельно-имущественного комплекса определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце XX в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные "внешние эффекты", которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

В качестве инструментов такого контроля выступает, прежде всего, зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

Зонирование территорий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой - делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зонирование должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении.

Говоря о содержании понятия "девелопмент", нельзя не остановиться еще на одной стороне проблемы. Это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство: девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но только там, где есть создание объектов "на рынок", в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость

Создание каждого объекта недвижимости - особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным, прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих.

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

· постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

· определение основной стратегии девелопмента;

· исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

· анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

· проведение предварительных консультаций с органа ми государственного регулирования;

· прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

· определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

· формирование команды девелопера;

· подготовка бизнес-плана проекта;

· проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

· получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

· внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

· выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

· создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

· создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

· определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

· обеспечение сохранности и безопасности объекта;

· анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

· управление денежными потоками по проекту.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости процесс девелопмента может быть представлен следующими основными этапами (рис. 2).

Указанная схема (см. рис. 1, 2) прекрасно иллюстрирует, чем цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента.

Цель девелопмента - не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента - получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Основа анализа наиболее эффективного использования земельно-имущественного комплекса.

Каждый из которых имеет свои специфические интересы, связанные с реализацией проектов девелопмента, и играет свою роль в процессе движения проекта:

· собственник объекта недвижимости, заинтересованный, как правило, в умножении своего богатства путем повышения ценности недвижимого имущества или получения дохода. В качестве собственника могут выступать как частные (физические или юридические) лица, так и государство или органы муниципального самоуправления. (К существенным особенностям российского рынка относится то, что чаще всего в качестве субъекта собственности на земельные участки, выделяемые под застройку, выступает государство.);

· государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства, эксплуатации недвижимости;

· инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития. Это могут быть банки, кредитующие строительство (в том числе под залог результатов развития или иной недвижимости собственника), негосударственные инвестиционные фонды (типа страховых и пенсионных фондов), специализированные финансовые институты, иные юридические и физические лица;

· подрядчики - проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование и выполнение строительно-монтажных, отделочных, пусконаладочных работ;

· профессиональные советники: инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налоговому планированию и бухучету, консультанты по строительству и архитектуре, сметчики, инженеры-проектировщики, менеджеры по проекту и сдаче в аренду результатов развития объекта, другие "узкие" специалисты: геодезисты, археологи, специалисты по отдельным секторам рынка, юристы и др. Все они на различных этапах развития и в различной мере содействуют решению отдельных специальных вопросов проекта.

Рис. 2. Этапы девелопмента

2. Долгосрочное финансирование недвижимости

Долгосрочное финансирование - финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, СПб 2008г., ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СЛОВАРЬ ОПРЕДЕЛЕНИЙ И ТЕРМИНОВ.

Когда предприятие осуществляет долгосрочные проекты, оно прибегает к внешним и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации и акции.

Схема 1 - источники долгосрочного финансирования

Долгосрочная ссуда - это задолженность, срок погашения которой свыше одного года. Самым распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека.

Также фирма может прибегнуть к долгосрочной аренде с правом выкупа - лизингу. Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации.

Существуют еще и такие методы долгосрочного финансирования как девелопмент.

2.1 Ипотечное кредитование

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2007г.. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Как таковой, институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.

В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (I часть) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334-358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству. С введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке - она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

2.1.1 Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2007г.. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности. Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

- Достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

- Останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

- Не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

- Имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

- Имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени».

2.2 Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве.

Основные варианты долевого участия:

- Со стопроцентной единовременной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства - взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- С поэтапной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

- С зачетом имеющегося жилья -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

Продажа в рассрочку -- способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

2.3 Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций

Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации. Они представляют собой долговые обязательства предприятия выплатить держателю этой облигации ее стоимость плюс проценты. Номинальная стоимость облигации называется ее достоинством.

Срок погашения облигации обычно составляет десять или более лет. Облигации бывают обеспеченные и необеспеченные. У обеспеченных облигаций гарантией является имущество. Необеспеченные облигации (дебентуры) гарантируются только репутацией предприятия. Процентная ставка по облигациям зависит от надежности предприятия. Менее надежная компания обычно предлагает более высокие процентные ставки по облигациям. Облигации таких компаний называются "бросовыми". А облигации компаний, которые входят в привлекательную для инвестиций категорию, являются наиболее надежными. Облигации бывают также серийными и срочными. Долг по серийным облигациям погашается сериями через определенные промежутки времени, а срок погашения срочных облигаций истекает в одно время. Для облегчения погашения своего долга компании создают специальный фонд погашения, из которого ежегодно выделяется определенная сумма для выплаты долга по облигациям. Если предприятие оставляет за собой право выкупать облигации раньше срока их погашения, то такие облигации называются отзывными. Также компания может оговаривать возможность выкупа облигаций за свои акции. Такие облигации называются конвертируемыми. Владельцы акций компании юридически являются ее совладельцами, собственниками. Каждый из акционеров имеет право на участие в прибыли компании. Акционер при вхождении в долю получает сертификат акций, т.е. документ, который подтверждает право собственности акционера. Условная номинальная цена акции называется нарицательной стоимостью. Совокупность всех акций, которые были запущены в продажу, называется уставным капиталом. Прибыль распределяется среди акционеров в форме дивидендов.

Предприятие может выпускать два вида акций: привилегированные и обыкновенные. Держатели привилегированных акций имеют право получить дивиденды в первую очередь. Однако привилегированные акции не являются "голосующими", т.е. их владельцы не играют никакой роли в принятии решений, касающихся компании. Держатели обыкновенных акций получают дивиденды в последнюю очередь, но они имеют право участвовать в делах компании, например, в выборе совета директоров, принятии решений о крупных приобретениях и т.п. Цена на привилегированные акции обычно стабильна, а цена обыкновенных акций может резко меняться, и держатель обыкновенной акции при благоприятном стечении обстоятельств может продать ее по гораздо большей цене, чем приобрел.

2.4 Другие механизмы долгосрочного финансирования

Так же на рынок выводятся и совершенно новые механизмы финансирования. Так, например, девелоперская компания Setl City заключила с Северо-Западным банком Сбербанка России соглашение о реализации проектов строительства жилья с применением схемы целевого фондирования. Соглашение предусматривает финансирование нескольких проектов возведения жилья за счет банковского кредита. Суть такова. Строители получают от банка заем под конкретный объект. Квартиры будут продавать только после ввода дома в эксплуатацию, но забронировать жилье можно пока идет стройка. Для этого необходимо открыть беспроцентный накопительный счет в Сбербанке. Каким будет первоночальный взнос на депозит, строители пока затрудняются ответить. Уровень процентных ставок, а она будет плавающая, будет тем ниже, чем больше наберется потенциальных покупвтелей с депозитным счетом.

Такая схема выгодна застройщику, потому что предполагает белее низкие ставки, чем по обычным банковским кредитам. Доверяя банку, покупатель доверяет и застройщику, и тот сможет привлечь новых клиентов, ранее опасавшихся приобретать жилье в незавершенных домах. Это дает возможность строительным компаниям формировать спрос. Преимущества получают и покупатели жилья. При долевом участии граждане, передавая свои средства застройщикам, берут на себя инвестиционные риски. А в рамках предложения Сбербанка покупатель сохраняет деньги на целевом накопительном счете. Таким образом, клиенту остаются только риски банка, уровень которых минимален.

Сбербанк уже выделяет займы для двух проектов Setl City. На возведение жилого комплекса «Континенталь» на Краснопупиловской ул. открывается невозобновляемая кредитная линия в сумме 505,4 млн рублей, на дом по Дунайскому пр. - 949,384 млн рублей. Общая площадь жилья составит 42600 км.м (по 211 квартир в каждом доме). Запланированная дата окончания строительства первый квартал 2008г и конец 2009 г соответственно Недвижимость и строительство петербурга, №46(430) 27.11.06-04.12.06..

Данный метод финансирования может решить проблему с обманом дольщиков, ведь известны сотни случаев, когда граждане годами ждут своих недостроеных квартир и при этом не могут к тому же пролучить обратно своих денег даже через суд.

3. Краткосточное финансирование

Краткосрочное финансирование - финансирование в период создания объекта недвижимости Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, СПб 2008г., ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СЛОВАРЬ ОПРЕДЕЛЕНИЙ И ТЕРМИНОВ.

Краткосрочное финансирование имеет широкое место применения в строительстве не дорогостоящих проектов недвижимости (коттеджи, гаражи, амбары, эстокады и т.п.). В крупных же проектах и проеках требующих больших финансовых затрат краткосрочное финансирование не распространено, потому что высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта или может быть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект (стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта), что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.

3.1 Механизмы краткосрочного финансирования

К механизмам краткосрочного финансирования относятся:

1. Торговый кредит. Это самый распространенный источник краткосрочного финансирования. Он представляет собой кредит, который застройщик предоставляет покупателю. Оформление этой сделки может производится договором или устно. Формами торгового кредита являются открытый кредит и простой вексель. Открытый кредит (открытый счет) позволяет покупателю приобретать недвижимость с отсрочкой оплаты. Это неофициальное соглашение, по которому покупатель получает недвижимость до того, как заплатит за нее. Простой вексель представляет собой долговое обязательство покупателя в письменной форме выплатить определенную сумму денег застройщику к конкретному сроку.

2. Ссуды от финансовых институтов. Предприятие может обратиться к коммерческому банку или другому финансовому институту за краткосрочной ссудой. Ссуды бывают обеспеченные и необеспеченные. Обеспеченная ссуда - это такая ссуда, которая выдается под гарантию какой-нибудь ценности, которую кредитор получает в случае банкротства заемщика (в данном случае недвижимость). Ссуда под счета дебиторов подразумевает, что в качестве залога используется задолженность предприятию со стороны его клиентов по открытым счетам. Дебиторская задолженность может продаваться сторонней финансовой компании. Эта процедура называется факторингом. Когда фирма берет в долг под залог товарно-материальных запасов, банк принимает от нее расписку о том, что если фирма не уплатит долг, то ее товарно-материальные запасы перейдут кредиторам. Краткосрочные ссуды также выдаются под залог любого движимого ("ликвидного") имущества, например, автомобилей и прочей техники. Необеспеченная ссуда дается без какого-либо залога. В этом случае кредитор полагается на доходность предприятия или его репутацию. В качестве гарантий кредитор требует, чтобы заемщик держал определенную сумму денег на банковском счете (компенсационный остаток). Другим видом необеспеченной ссуды является "кредитная линия". Она представляет собой максимальную сумму, которую банк согласен выдавать компании в течение определенного периода времени.

3. Векселя. Это краткосрочный источник финансирования, который представляет собой долговую расписку, выпускаемую компанией. Компания, которая выпускает векселя, обязуется вернуть денежную сумму, указанную в векселе, в определенный срок. Инвестор покупает вексель по цене ниже номинала (в этом и состоит "его интерес"), а в конце срока получает полную стоимость векселя. Например, компания "Toys Inc." выпустила вексель на сто дней стоимостью 1000 долларов. Этот вексель является обязательством компании выплатить 1000 долларов держателю векселя через сто дней. Но покупатель, приобретая вексель, заплатит за него не 1000 долларов, а меньше, например, 900 долларов.

4. Так же краткосрочным финансированием может быть и выполнение подрядного договора, то есть подрядчик выполняя работы вкладывает в недвижимость свои финансовые ресурсы (затраты на материалы, транспортные услуги, поощрения работников и др.), которые он получает обратно плюс прибыль предприятия после окончания работ (строительства).

Заключение

девелопмент финансирование недвижимость

В данной работе мы рассмотрели финансирование недвижимости, точнее краткосрочное и долгосрочное финансирование недвижимости. Хочется отметить, что каждый из видов финансирования применяется, исходя из объема вложенных средств:

1. Краткосрочное финансирование используется при не большом объеме затрат;

Это происходит из-за риска невозможности быстрой продажи объекта и как следствие невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.

2. Долгосрочное финансирование - при больших затратах.

В долгосрочном финансирование то же есть отрицательные стороны, например при невыполнение обязательств по долгосрочному кредиту, заемщик теряет не только доход полученный от займа, но и оставленную в заем недвижимость. Облигации и акции могут оказатся невостребованными.

В каждом виде есть несколько механизмов финансирования и как можно было убедиться создаются все новые, более удобные, экономически выгодные как для продовца так и для покупателя методы.

Список литературы

1. Гражданский кодекс.

2. Асаул А.Н., Экономика недвижимости, АСВ, СПб 2008г.

3. Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, СПб 2008г.

4. Григоренко С.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2008г.

5. Игнатов Л.Л., Экономика недвижимости, МГТУ, М 2008г.

6. Куртик, Экономика недвижимости, изд-во «Лань», СПб 2008г.

7. Мазур, Девелопмент, изд-во «Экономика», М 2007г.

8. Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2005г.

9. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.Л., Экономика недвижимости, ИНЖЭКОН, СПб 2007г.

10. Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2007г.

Размещено на http://www.allbest.ru/