Оценка складской недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

1. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие рыночной стоимости

1.2 Виды стоимости объекта недвижимости

2. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Особенности оценки складкой недвижимости

2.2 Содержание отчета об оценке складской недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

1.1 Понятие рыночной стоимости

Чтобы получить результат оценки, необходимый заказчику для принятия обоснованных решений, нужно четко сформулировать цели оценки, в зависимости от которых определению подлежат различные виды стоимости.

Для различных целей оценки могут применяться и другие виды стоимости. Так, при обосновании инвестиционных проектов развития бизнеса, оценки бизнеса с учетом инвестирования рассчитывают инвестиционную стоимость, а если предполагается ликвидация предприятия и реализация его активов по отдельности, определяется ликвидационная стоимость.

2.1 Особенности оценки складкой недвижимости

Оценка недвижимости нежилого назначения, как правило, проводится для следующих целей:

Сопроводительное письмо

К Отчету №… об оценке объекта недвижимости

В соответствии с договором на оценку, оценщиком произведена оценка нежилых складских помещений общей площадью - 1300 кв.м., расположенных на 2 этажах здания и в цокольном этаже, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. ….

Данная работа проводилась с целью консультации Заказчика относительно рыночной стоимости Объекта недвижимости. По информации, полученной от Заказчика, результаты оценки будут использованы при подготовке к совершению сделки с оцениваемым недвижимым имуществом, с заложением данного имущества в залог банку.

Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа всей предоставленной Заказчиком информации об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях оценщика

Проверка финансовых и иных данных, предоставленных Заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята как достоверная.

Обращаем Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а лишь предваряет последний. Части прилагаемого отчета об оценке не могут использоваться отдельно, а только в связи с полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.

В результате проведенных исследований оценщик пришел к заключению, что:

рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 1300 кв.м., расположенных на цокольном, 1, 2 этаже здания, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11, с учетом всех ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на 12 мая 2006 года составляет (с учетом НДС):

9 613 256,752 руб.

(девять миллионов шестьсот тринадцать тысяч двести пятьдесят шесть рублей 75 копеек)

Предлагаемая Вашему вниманию оценка, выполнена с наивысшей ответственностью и прилежанием, при соблюдении требования о независимости оценщика, при выполнении условия страхования гражданской ответственности оценщика; в полном соответствии с Федеральным законом от 29.07.98г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519).

Выражаю Вам свою признательность за возможность оказания услуг Вашей организации.

С уважением, … .

1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Характеристика объекта оценки

Таблица 1

2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Балансовая стоимость объекта оценки не предоставлена. В отчете об оценке данная величина является расчетной.

По согласованию с Заказчиком, рыночная стоимость земельного участка или стоимость права аренды не рассчитывается.

В расчет рыночной стоимости объекта оценки включается юридический риск.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

3. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных исследований итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом всех ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на 12 мая 2006 года составляет (с учетом НДС):

4 685 070, 37 руб.

(Четыре миллиона шестьсот восемьдесят пять тысяч семьдесят рублей 37 коп)

4. СТАНДАРТИЗОВАННЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Примечание. В практике оценки имущества используются следующие принципы - спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества - дата , по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Услуги по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Стоимость имущества.

Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.

Стоимость имущества при существующем использовании - рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предложении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Примечание. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

5. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки.

Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечание.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа сравнительных продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Примечание.

1. Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2. Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.

3. По характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу

Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

6. ОБЩИЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывает услуги оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающее условие - заявление в отчете, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества.

Аренда - право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом.

Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом.

Рыночная арендная плата - переменная арендная плата в период действия договора.

Рыночная цена - предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.

Внутренняя норма прибыли - норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций.

Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход, за исключением операционных расходов.

Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

Дисконтирование - способ определения стоимости имущества на определенный момент времени.

Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет доходов или перепродажи.

Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства доходов от имущества.

Копия - точное воспроизводство объекта оценки.

Аналог - объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

7. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого Объекта недвижимости включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости. Был проведён также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Применение методов оценки объекта: для расчета рыночной стоимости объекта были рассмотрены все три метода оценки, принятые Государственными стандартами.

Подготовка отчёта об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

8. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ

Описание внутренней отделки помещений

В помещениях на этажах напольное покрытие представлено железобетонными перекрытиями, частично покрашено, стены не покрашены, 2/3 стен 2-го этажа отделано панелями из МДФ, потолки побелка, окна металлические двустворчатые, двери металлические. В помещениях освещение - лампы дневного света.

Описание повреждений внутренней отделки объекта оценки.

Наблюдается нарушение окрасочного слоя по всему периметру стен, разрушения деревянного короба, расположенного в потолочной части. Многочисленные протечки, наблюдаются сколы штукатурки потолка и стен - преимущественно в районе оконных проемов. Провисание проводки по всей длине этажей. На 1 этаже многочисленные повреждения бетонного основания стен (штробление), вскрытие проводки.

Выводы: Состояние внутренней отделки 1 этажей очень запущенное. Требуется капитальный ремонт.

Описание конструктивных элементов и состояния

Таблица 2

оценка стоимость складская недвижимость

9. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Анализ рынка нежилых помещений выполнен с целью обзора ситуации, сложившейся в настоящее время в секторах рынка недвижимости г.Челябинска, представленных в оцениваемом объекте.

При разработке данного раздела были использованы данные материалы статистико-аналитического обзора нежилого фонда города, обзоры периодической печати.

Данный анализ носит ограничительный характер, поскольку рассматривается непосредственно рынок помещений.

Помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

1. Специализированные учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью на рынке достаточно трудно зафиксировать - информация по проведенным сделкам крайне противоречива, часто не соответствует действительности. Данная информация до сих пор к сожалению является конфиденциальной и не подлежит разглашению;

2. Специализированные учреждения, имеющие площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие склады, расположенные в приспособленных помещениях. Используются учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи - информация близка к действительности;

3. площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах.

4. Строящиеся или построенные здания с площадями, принадлежащие компаниям-операторам недвижимости или различным организациям, осуществляющих долевое участие в строительстве. Активно развивающийся сегмент рынка недвижимости. Отмечен ежегодный ввод новых объектов в данном секторе недвижимости. Отличается очень развитой инфраструктурой, техническим обеспечением, архитектурным оформлением. Здания и помещения, отвечающие всем современным требованиям к объектам недвижимости.

10. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Оценщик решил рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

- жилое;

- офисное;

- торговое;

- производственное;

- складское.

При анализе оптимального варианта использования Оценщик провел качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Жилое назначение Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

Производственное складское назначение Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения соответствует действительности Объекта оценки в качестве складских помещений, Оценщик принял решение, что производственное и складское назначение объекта соответствует критерию максимальной эффективности.

Назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве складских помещений:

1. Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;

2. Складская планировка;

3. Расположение объекта далеко от центра;

4. Объект находится на 1-2 этажах.

Торговое назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

1. Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

2. Отсутствие витрин;

3. Объект оценки расположен в районе нежилой застройки;

4. Наличие только одного входа;

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход

- сравнительный подход

- доходный подход

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами и методами, проводится согласование результатов и устанавливается оценка стоимости недвижимости, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту. Данный расчет проводится методом математического взвешивания с присвоением каждому из подходов весовых коэффициентов. Окончательная оценка, в данном случае, корректируется на величину юридического риска.

12. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия Продавца и Покупателя. Данный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний закрытого типа. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод рынка капитала, который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого Объекта. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.).

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных предприятий либо цен приобретения целых аналогичных предприятий.

Метод отраслевых соотношений основан на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях производства. Формулы и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах предприятий. Используется для ориентировочных оценок предприятий.

Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. В данном случае рассматривались как цены предложений так и цены продаж объектов.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- состояние рынка;

- местоположение,

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В то же время, основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться при выполнении процедур сравнительного подхода, являются:

Невозможность проверки выполнения всех условий и требований, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта недвижимости могла считаться рыночной;

Недостаточная полнота данных о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов;

Отсутствие критерия подбора аналогов из базы данных, так как сравнивать приходиться по большому числу факторов;

Первые две проблемы являются труднопреодолимыми, так как информация подобного рода относится к разряду коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.

Что касается вопроса методологии расчета поправок к стоимости объектов-аналогов, то несмотря на существование разнообразных процедур, применяемых для расчета корректирующих коэффициентов, приходится все еще ограничиваться экспертным методом, который базируется на профессиональном опыте и интуиции, что является заведомо субъективным подходом и порой вызывает недоверие у Заказчика и различных контролирующих структур.

Привлечение для расчета стоимости в рамках расчета сравнительного подхода современных математических методов позволяет преодолеть влияние субъективизма оценщика.

В данных наших расчетах мы используем опыт использования элементов линейной алгебры при определении стоимости объектов недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Эта методика применяется в случае, если число отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число ценоформирующих факторов.

Со = Цi + ??Цij,

где

Со - стоимость объекта-аналога;

Цi - цена i-го аналога;

?Цij - корректировка цены i-го аналога на различие с объектом оценки по j-му ценоформирующему фактору

?Цij = (Х0j-Хij)Ч?Сj = ?Хij Ч ?Cij,

где

Х0j - значение j-го ценообразующего фактора для объекта оценки;

Хij - значение j-го ценообразующего фактора для i-го аналога;

?Сj - вклад в стоимость единицы j-го ценоформирующего фактора.

В результате получим систему из n линейных уравнений, после проведения необходимых преобразований получим основную формулу расчета:

?ХЧС = Ц (3) => С = ?ХЧЦ ,

где

?Х - обратная матрица ?Х

Признаки или факторы, по которым мы сравниваем различные объекты при поиске аналогичных классифицированы как качественные и количественные.

Качественный признак - это признак, характеризующий некоторое свойство или состояние, а также наличие или отсутствие данного свойства у рассматриваемого объекта.

Количественный признак - это признак, отдельное значение которого, полученное в результате измерения, наблюдения или счета, выражается определенным числом.

В зависимости от объема информации, экспертные оценки обладают различной способностью к математической формализации.

1. Шкала наименований (номинальная);

2. Порядковая (ранговая) шкала;

3. Интервальная шкала;

4. Шкала отношений;

5. Абсолютная шкала.

В процессе отбора наиболее существенных ценообразующих факторов оценщик отдал предпочтение следующим количественным и качественным характеристикам:

1. Местоположение объекта и его ближайшее окружение;

2. Техническое состояние (средневзвешенный физический износ);

3. Уровень отделки;

4. Общая площадь;

5. Условия финансирования.

Из отобранных характеристик качественными являются оценка местоположения и условия финансирования. Для того чтобы перевести качественные в количественные, проранжируем объекты-аналоги выбранного вида деловой активности с помощью шкалы "1-9". Для выбора условий финансирования воспользуемся бинарной переменной, принимающей значение 1 - совпадающее с объектом оценки и значение 0 - отличие.