Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого. При этом бывает довольно сложно оценить разницу в полезности между существующим объектом и предложенным новым, который будет иметь современные дизайн и планировку.

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

1. На основе сметной стоимости строительства.

В нашей стране стоимость строительства определялась и продолжает определяться как сметная стоимость строительства в соответствии со Сметными кормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции - IV часть Строительных норм и правил (СНиП).

1. Строительно-монтажные работы.

Основная заработная плата строительных рабочих.

Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.

Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4. Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ+НР)

1.5. Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ Св,смр = С + НП)

Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Затраты по функциям заказчика.

Оплата юристов и других консультантов.

Страховые платежи.

Налоги (транспортный налог, налог на автодороги, НДС).

Расходы по продаже.

Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.

Прочие затраты.

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты застройщика (33 = Св,смр + ЗО + ПЗЗ)

4. Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость объекта (Св,об = ЗЗ + ПрЗ).

2. Индексный способ оценки объекта недвижимости - предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организации, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3. Метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и пр.

4. Метод разбивки на компоненты. Заключается в определении удельной стоимости единицы намерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, на рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. д.).

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:

оценка стоимости земельного участка;

оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;

вычет накопленного улучшениями износа;

суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Затратный подход используется в следующих случаях:

наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь ...);

в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;

для целей страхования;

при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;

при оценке земельного участка методом физического остатка;

при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции;

в инвестиционных проектах -- при реконструкции существующего объекта или строительстве нового;

для целей налогообложения;

для получения кредита в банке.

В России затратный метод использовался при переоценке основных фондов на 1 января 1995 года и 1 января 1996 года, но без оценки реального физического износа.

Затратный метол не следует применять в следующих случаях:

для зданий, имеющих историческую ценность;

когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;

когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью. - М.: ЮНИТИ, 2002.

Грабовый В.Д. Экономика и управление недвижимостью. - М.: Дело, 1998.

Оценка недвижимости / Под ред. В.Е. Есипова. - М.: ПРИОР, 1999.

Тарасевич В.Н. Оценка недвижимости. - М.: Инфра-М, 2000.