Оценка недвижимости

Оглавление

Введение

1. Основные понятия и методология процесса оценки

1.1 Основные понятия

1.2 Принципы оценки недвижимости

1.3 Основные подходы и методы в оценке недвижимости

1.3.1 Затратный подход к оценке недвижимости

1.3.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

1.3.3 Доходный подход к оценке недвижимости

1.4 Согласование результатов

2. Описание объекта оценки

2.1 Анализ среды местоположения объекта

2.1.1 Природные и климатические условия

2.1.2 Экологическое состояние окружающей среды

2.1.3 Экономика

2.2 Описание объекта оценки

2.3 Определение стоимости затратным подходом

2.4 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

2.5 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

2.6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Список литературы

Введение

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка объектов недвижимого имущества играет важную роль в настоящее время. В ряде случаев возникает необходимость в определении стоимости объектов: при подготовке к продаже, при определении величины арендной платы при заключении договоров аренды, при страховании, купле-продаже, передаче объекта в качестве залога, передача в доверительное управление; возмещение ущерба и т.д..

Оценка характеризуется следующими свойствами:

1) Результат выражается в денежных единицах и представляет собой конкретную величину.

2) При подготовке используется вся имеющаяся информация, на дату оценки, которая доступна оценщику в период подготовки отчета.

3) Оценщик выполняет необходимые процедуры с целью сбора и анализа всей информации, которая предположительно имеет отношение к проведению оценки.

4) Оценка основывается на рассмотрении всех концептуальных подходов, которые оценщик полагает имеющими отношение к ее проведению.

Целью данной курсовой работы является рассмотрение теоретических и практических основ, с помощью которых требуется определить стоимость офисного помещения.

Задачами курсовой работы являются:

1. Раскрыть понятия и принципы, на которых основана оценочная теория.

2. Расчет стоимости.

3. Согласование результатов и заключение о стоимости.

Курсовая работа выполнена, с использованием фактического материала, отражающего рыночную ситуацию по отрасли и по региону.

1. Основные понятия и методология процесса оценки

1.1 Основные понятия

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса РФ недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

1.2 Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Выделяют следующие принципы:

1. Принцип спроса и предложения определяется при определении рыночной стоимости объекта, т.к. обусловлен соотношением спроса и предложения на свободном рынке на дату оценки.

2. Принцип изменения требует, что каждая оценка стоимости должна быть привязана к определенной дате, учитывая, что физические, социальные, политические и экономические условия находятся в динамике и приводят к колебанию цен и стоимости.

3. Принцип конкуренции гласит, что цены устанавливают посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей? продавцов и других участников рынка.

4. Принцип замещения, в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за объект оценки больше, чем стоимость приобретения другого равным образом подходящего объекта ( т.е. объекта равной полезности или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки ).

5. Принцип вклада гласит, что стоимость любого фактора производства или компонента объекта оценки зависит от того, на сколько его присутствие добавляет к общей стоимости объекта-оценки или на сколько уменьшится общая стоимость объекта-оценки в отсутствии данного компонента.

6. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования предполагает вероятное, разумное и законное использование, достаточно обосновано, финансово осуществимо объекта-оценки, которое физически возможно и приводит к наивысшей стоимости.

7. Принцип ожидания определяется тем, какой доход ( с учетом величины и срока получения ) или какие выгоды или удобства от использования объекта-оценки, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

8. Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений к объекту, будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

9. Принцип полезности означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его стоимость и полезность.

1.3 Основные подходы и методы в оценке недвижимости

В общем случае, для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода:

1. затратный

2. доходный

3. сравнительный.

1.3.1 Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход - основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых объектов недвижимости с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли. Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Затратный подход также включает в себя принципы наилучшего и эффек тивного использования, вклада, сбалансированности и др.

Затратный подход производит оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода осуществляется в такой последовательности:

- вычисление рыночной стоимости участка земли;

- расчет восстановительной стоимости строительства зданий и сооружений;

- оценка величины накопленного износа;

- итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

При применении затратного подхода участок земли оценивается, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования.

1.3.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход основывается на прямом сравнений оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр па продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Сравнительный подход оценки недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения. Определение стоимости объекта недвижимости при сравнительном подходе, т.е. сравнительном анализе продаж, производится в следующем порядке:

1. анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов недвижимости (таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2. проверка информации о сделках;

3. выбор подходящих единиц сравнения;

4. выявление адекватных элементов сравнения;

5. внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6. сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

Выделяется несколько условий применения сравнительного подхода:

- объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;

- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть согласованы.

1.3.3 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход от объекта оценки. Поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость. Доходный подход более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, полученные на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц. Таким образом, доходный подход очень важен при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимости.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации потока доходов.

Этапы расчета:

1. Определение ожидаемого годового операционного дохода при условии наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

2. Расчет ставки капитализации;

3. Определение стоимости объекта.

1.4 Согласование результатов

После расчета стоимости недвижимости с помощью трех классических подходов оценщик должен определить итоговую величину стоимости.

Здесь оценщик должен окончательно взвесить приемлемость выбранного уровня стоимости, определить, насколько она соответствует ситуации оценки и оцениваемой собственности, а также дать свое профессиональное суждение об окончательной величине оценочной стоимости, которым он считает логичным и обоснованным. Он должен проанализировать полученные результаты, выяснить причины, приведшие к расхождению и по результатам такого анализа, а может быть, и дополнительного исследования принять окончательное решение о величине оценочной стоимости.

Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Метод анализа иерархий

Для решения проблемы придания удельных весов используемым оценочным подходам при согласовании результатов оценки, полученных несколькими подходами, можно применять структурированный подход в виде иерархии или сети. Метод основан на декомпозиции проблемы и последовательной обработке суждений эксперта с использованием парного сравнения. Парные сравнения позволяют последовательно выявлять важность критериев и подкритериев. Применение метода анализа иерархий происходит в четыре этапа:

1) Структурирование проблемы в иерархическом виде

Должна быть выявлена цель оценки, которую необходимо достичь, и задачи, решение которых способствует этому. Исчерпывающее решение всех поставленных задач маловероятно, если они не расположены по одной на каждом уровне иерархии. Компоновка решений задач оптимальным образом, приводит к достижению цели с приемлемым уровнем точности. В качестве критериев могут выступать:

- наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца;

- количество и полнота (качество) данных, которые используются в исследовании объекта оценки;

- наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний;

- использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость;

- другие критерии.

2) Построение расчетной модели значимости критериев

Ситуация моделируется с использованием двухмерной обратно симметричной матрицы n/n, где n - количество выявленных критериев. В ячейке на пересечении столбца и строки выставляется соотношение значимости между парой критериев. Матрица помогает ответить на вопрос: какой из сравниваемых критериев наиболее важен, если один важнее другого, то насколько. Одинаковые по значимости критерии имеют значение 1. абсолютное преимущество выражается максимальным значением 9. таким образом, в промежутке между этими значениями находятся значения, позволяющие более точно выражать критерии значимости отношений.

3) Распределение критериев по подходам

Каждый критерий подлежит использованию в матрице m/m, где m - количество используемых в процессе подходов. Сравниваются альтернативы, полученные отдельно по каждому критерию выбранного уровня. Количество матриц должно соответствовать количеству критериев n.

4) выявление удельных весов для каждого подхода

5) определение итоговой стоимости объекта.

2. Описание объекта оценки

2.1 Анализ среды местоположения объекта

2.1.1 Природные и климатические условия

Хабаровск -- город (с 1880) в России, с 1926 город являлся административным центром Дальневосточного края, с 1938 -- Хабаровского края. Железнодорожная станция, узел автодорог, аэропорт, речной порт.

Население 614,8 тыс. чел. (2005). Площадь города -- 37,2 тыс. га. Город расположен на правом берегу реки Амур на Среднеамурской низменности, в 30 км от границы с Китаем, в 8533 км к востоку от Москвы. Наводнения здесь бывают в июле-августе, когда наступает сезон муссонных дождей. Обилие солнечных дней, чистый свежий воздух из-за постоянных ветров из природной аэродинамической трубы - долины Амура.

На территории города преобладает горный рельеф (свыше 70% территории). Климат умеренно-муссонный, с холодной малоснежной зимой и жарким влажным летом. Средняя температура января: от -22^оС; июля: +21^оС. Осадков в год выпадает до 800 мм. Вегетационный период 170-180 дней.

На территории Хабаровска распространены дерново-подзолистые, болотистые и бурые почвы. Растительность: хвойно-широколиственные леса с элементами маньчжурской флоры (аянская ель, белокорая пихта).

В последнее время в Хабаровске активно ведется благоустройство города и восстановление исторической справедливости в отношении православия - восстанавливаются и строятся храмы.

2.1.2 Экологическое состояние окружающей среды

По данным наблюдений Дальневосточного ЦМС за 2005 г., экстремально высоких и высоких уровней загрязнения атмосферного воздуха на территории края не отмечалось.

Воздушный бассейн г. Хабаровска наиболее всего загрязнен основными примесями - оксидом углерода, диоксидом азота, взвешенными веществами. С конца октября 2005 г. в воздушном бассейне города наблюдалось ухудшение экологической обстановки, причиной которого явились лесные пожары на территории края. В этот период времени отмечался рост концентраций основных примесей, особенно в районах с наиболее интенсивным движением автомобильного транспорта. Максимальные концентрации оксида углерода и диоксида азота часто превышали предельно допустимые концентрации и достигали уровня 3,5 и 4,9 ПДК соответственно.

Уровень радиационного загрязнения на территории края находился в пределах фоновых значений.

Характерным для Амура и Амурской протоки у г. Хабаровска является загрязнение азотными соединениями, взвешенными веществами, солями тяжелых металлов (медью, цинком), легкоокисляемыми органическими веществами, железом общим, где концентрации загрязняющих веществ в разной степени превышали предельно допустимые значения.

В связи с чрезвычайной ситуацией на р. Амур в декабре (загрязнение бензолом и его производными р. Сунгари на территории КНР) ежедневно проводились гидрохимические наблюдения. По результатам анализов, случаев экстремально высоких и высоких загрязнений не выявлено. Отмечалось незначительное превышение предельно допустимых концентраций по фенолам, нефтепродуктам, азоту аммонийному и железу общему.

2.1.3 Экономика

Минерально-сырьевые ресурсы края богаты и разнообразны. Хабаровский край располагает также наибольшими среди регионов Дальнего Востока запасами древесины.

Хабаровский край занимает ключевые позиции в транспортной системе Дальнего Востока. По территории края проходят Транссибирская и Байкало-Амурская железнодорожные магистрали, соединенные двумя ветками: Хабаровск-Комсомольск-на-Амуре и Ургал-Известковая. Конечная точка БАМа -- порт Ванино -- является пунктом паромной переправы Ванино-Холмск на Сахалин, Через Хабаровский край проходит важная транспортная ось -- река Амур с портами Хабаровск, Комсомольск-на-Амуре и Николаевск-на-Амуре. В то же время природно-климатические условия малоблагоприятны для ведения высокопродуктивного зернового сельского хозяйства. Северо-восток Хабаровского края представляет собой малонаселенную труднопроходимую местность.

Специализация. Основные отрасли специализации Хабаровска - транспорт, промышленность, лесное хозяйство. Аэропорт Хабаровска -- важнейший пересадочный узел внутрироссийских и международных воздушных перевозок во всей азиатской части России.

На территории края развиты молочно-мясное животноводство, птицеводство, пчеловодство.

Промышленность Хабаровского края: машиностроение и металлообработка (производство морских и речных судов, станков, трансформаторов, компрессоров, сельскохозяйственных машин, кабеля); черная металлургия, лесная, деревообрабатывающая, целлюлозно-бумажная, горнодобывающая (добыча угля, руд цветных металлов), рыбная, нефтеперерабатывающая (нефтепровод Оха-Комсомольск-на-Амуре) промышленность. Развита промышленность стройматериалов, легкая, пищевая. Добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства и производство электроэнергии, газа и воды.

2.2 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки приведено в задании.

2.3 Определение стоимости затратным подходом

Для определения величины затрат обычно используют различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.)

Рассчитать строительный объем здания:

Vзд.=h * S = 5,02*750 = 3765 м3

где h =5,02 м - высота здания;

S = 750 м2 - площадь здания.

В сборнике УПВС № 18 табл. 41 (приложение 1) найдём восстановительную стоимость 1 м3 здания в рублях, в ценах 1969 года (методом интерполяции).

Восстановительная стоимость объекта оценки:

СС = V·С69·К84·К91·Ктек·Ккр,

где V =3765 м3, - строительный объем здания,

С69 =25,50 руб./м3,- стоимость единицы объема в ценах 1969 года,

К84 =1,19, - коэффициент перехода в цены 1984 года,

К91 = 1,51- коэффициент перехода в цены 1991 года,

Ктек = 60,49 - коэффициент перехода в текущие цены,

Ккр - коэффициент климатического района (Хабаровск относится к 5 территориальному поясу, 1 климатическому району, Ккр = 1,09)

Св =3765*25,5*1,19*1,51*60,49*1,09=11 374 679,0692 руб.

Стоимость объекта оценки с учетом НДС

Соо = Св · НДС =11374679,0692 * 1,18 = 13 422 121,3017 руб.

Далее необходимо учесть ПП:

ПП = Соо · 0,4= 13422121*0,4=5 368 848,5206 руб.

Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получим полную восстановительную стоимость объекта оценки:

С = ПП+ Соо= 18 790 969,82руб.

Определение износа

1. Определение физического износа

Рассчитывается методом экономического возраста.

Табл. 1

Определение устранимогоо физического износа (отложенный ремонт)

Наименование	Удельный вес по аналогу, %	Стоимость строительства, руб.	Износ, %	Износ, руб.	Стоимость с учетом отложенного ремонта, руб
Фундамент	5%	939 548,49р.	0,22	206 700,67р.	732 847,82р.
Стены	22%	4 134 013,36р.	0,22	909 482,94р	3 224 530,42р.
Перегородки	6%	1 127 458,19р.	0,22	248 040,80р.	879 417,39р.
Перекрытия	15%	2 818 645,47р.	0,22	620 102,00р.	2 198 543,4р.
Кровля	4%	751 638,79р.	0,22	165 360,53р.	586 278,26р.
Полы	9%	1 691 187,28р.	0,22	372 061,20р.	1 319 126,08р.
Проемы оконные	7%	1 315 367,89р.	0,22	289 380,93р.	1 025 986,95р.
Проемы дверные	3%	563 729,09р.	0,22	124 020,40р.	439 708,69р.
Внутренняя отделка	6%	1 127 458,19р.	0,22	248 040,80р.	879 417,39р.
санитарное и электротехническое оборудование	20%	3 758 193,96р.	0,22	826 802,67р.	2 931 391,29р.
Прочие работы	3%	563 729,09р.	0,22	124 020,40р.	439 708,69р.
Всего	100	18 790969,80р.		4134013,36р.	14656956,44р.

Табл. 2

Определение эффективного возраста объекта оценки

Наименование	Значение
Стоимость строительства силовых элементов, руб	9 019 665,50р.
Износ силовых элементов, руб.	1 984 326,41р.
Коэффициент износа, Ки	0,22
Нормативный срок службы, лет.	100
Эффективный возраст, лет	22

Табл. 3

Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Наименование	Значение
Стоимость нового строительства, руб.	18790969,8
Исправимый физический износ, руб.	4134013,356
Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым износом, руб.	2382802,348
Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физ. износом	12274154,1
Неисправимый физ. износ долгоживущих элементов	2700313,901

Табл. 4

Физический износ

Наименование	Значение
Исправимый физ. Износ, руб.	4 134 013,36р.
Неисправимый физ. Износ короткоживущих элементов, руб.	4 799 106,31р.
Неисправимый износ долгоживущих элементов, руб.	2 700 313,901р.
Итого физический износ, руб.	11 633 433,571р.

2. Определение функционального износа

В ходе осмотра объекта недвижимости были выявлены недостатки, требующие замены и модернизации, а именно:

· замена деревянных окон на пластиковые: 10 штук;

· установка вентиляции.

Стоимость одного окна 11 000 рублей (включая установку: демонтаж старого и монтаж нового окна)

5шт.* 11 000 = 55 000 руб.

Стоимость вентиляции 500 рублей на 1м2:

500*750=375 000 руб.

Величина функционального износа:

Ифун. = 55 000 + 375 000 =430 000 рублей.

3. Внешний (экономический) износ

Рассчитывается:

Цена за 1 м2 аренды в месяц офисного помещения по ул. Краснореченская составила 51,33 руб.

Коэффициент потери от недозагрузки = 12 % (по заданию)

Общая площадь здания 750 м2

R - ставка капитализации (R = 22,09%, расчёт показан в доходном подходе)

ЧОД рассчитывается в доходном подходе.

4. Совокупный износ

Совокупный износ объекта оценки определяется по формуле:

Исов = Ифиз + Ифун +Иэк

Исов = 11 315 922,01+430 000+104 437,132=11 850 359,142

Определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка находится методом капитализации по формуле:

Сз.у.= РД / R

где: РД - рентный доход,

R - ставка капитализации.

Рентный доход определяется по формуле:

РД = Sз.у. * Р * Кдифф.*Квид

где: Sз.у.= 850м2 - площадь земельного участка,

Р - рента, для 42м зоны города размер земельного налога на 2010год равен 51,33 (постановление Мера города Хабаровска от 21 Ноября 2009 года № 4089).

Кдифф = 1,56 - коэффициент дифференциации ставки земельного налога

Квид=8 - коэффициент вида деятельности арендатора. Принят по постановлению правительства Хабаровского края от 28.02.05 №10

РД =850*51,33*1,56*8 =544 508,64 руб.

Ставка капитализации определяется по формуле:

R = БС + Р=22,09%

Стоимость объекта, полученная затратным подходом, равна девять миллионов четыреста пять тысяч рублей четыре копейки.

2.4 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

В процессе анализа рынка были подобраны следующие объекты (таблица №2), пригодные для выполнения оценки расчётов стоимости сравнительным подходом.

Табл. 5

Таблица объектов аналогов

Наименование показателя	Аналоги
	1	2	3
Функциональное назначение	производственное здание	производственное помещение	производственное помещение
Местоположение	ул. Суворова	ул. Краснореченская	ул. Промышленная
Описание	Отдельно стоящее кирпичное здание; ремонт, новая электропроводка; отопление, водоснабжение	Помещение в отдельно стоящем кирпичном здании; отдельный вход; все коммуникации; производственные и складские помещения	Отдельно стоящее здание цеха; все коммуникации; автопарковка
Площадь здания, кв. м.	1373	2780	1649
Условия продажи	открытый рынок	открытый рынок	аукцион (без НДС)
Год постройки	1988	1956	1988
Время продажи	май 2007	март 2008	ноябрь 2007
Стены	кирпич	кирпич	кирпич, ж/б
Этаж/этажность	1,2/2	-	1/1
Состояние	хорошее	удовлетворительное	удовлетворительное
Площадь земельного участка, м2.	3 000	3 000	3 176,20
РЦЦС на дату продажи	40,59	46,44	44,36
Цена продажи, т.р.	5 000	11 500	20 844
Цена за 1м2, руб.	3 700,00	4 100,00	12 600,00

Установим стоимость объекта недвижимости на основе сравнительного анализа выбранных аналогов.

Табл. 6

Таблица корректировок по сравнимым продажам

Элемент сравнения	Ед. измрения	Объекты сравнения
		Объект оценки	1	2	3
Цена продажи	руб.		5 000	11 500	20 844
Общая площадь	м2	750	1 373	2 780	1 649
Цена за 1м2	руб./м2		3 700	4 100	12 600
Корректировки
Дата продажи			март 2007	март 2008	ноябрь 2007
РЦЦ на дату продажи			40,59	46,44	44,36
Корректировка	%		1,49	1,3	1,36
Скорректированная цена	руб/м2		5 513,00	5 330,00	17 136,00
Местоположение		ул. Краснореченская	ул. Суворова	ул. Краснореченская	ул. Промышленная
Коэффициент диф.	%	1,81	1,04	2,1	1,31
Корректировка	руб/м2		1,29	0,86	1,38
Скорректированная цена			7 111,77	4 583,80	23 647,68
Физические характеристики:
Износ		22%	10%	60%	60%
Корректировка	%		2,2	0,36	0,36
Скорректированная цена	руб/м2		15 645,89	1 650,17	8 513,16
Площадь		750	1 373	2 780	1 649
Корректировка	%		15,79	51,48	23,43
Скорректированная цена	руб/м2		15 661,68	1 701,65	8 536,59
Весовой коэффициент			40%	20%	40%
Средневзвешенная цена c учетом весовых коэф.	Руб/м2		6 264,67	340,33	3 414,64
Стоимость объекта оценки	тыс.руб.	10 019,64

Корректировки на отличия аналогов от объекта были внесены на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.

При анализе аналогов объекта оценки были учтены следующие отличия:

- Корректировка на площадь

Корректировку на площадь рассчитаем по формуле:

=(S_ОО - S_ОА)*(-0,02536)

- Дату продажи;

Поправка на время продажи объекта отражает фактическое изменение покупательной стоимости валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т. е. инфляцию на рынке недвижимости.

=РЦЦС_ОО на дату оценки / РЦЦС_ОА на дату продажи

- Поправка на масштаб рассчитывается по формуле:

П_масш = (S_ОО - S_ОА) * (-0,02536)

Местоположение;

Необходимый элемент сравнения, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

1. Определяем по карте зону города

2. Определяем коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога.

3. Корректировка: К.диф._ОО / К.диф._ОА=

- Износ.

Корректировку на износ рассчитаем по формуле:

(1 - И_ОО) /(1 - И_ОА)

Стоимость объекта, полученная затратным подходом, равна десять миллионов девятнадцать тысяч шестьсот сорок рублей.

2.5 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Определим стоимость офисного здания на основе доходного подхода методом капитализации потока доходов.

Стоимость объекта (Соб), определяется по формуле:

,

где ЧОД - чистый доход; R - ставка капитализации.

Определение доходов:

1) Потенциальный валовой доход (ПВД)

*12мес.,

где S = 750 м² - площадь объекта недвижимости, м²;

Аст = 500 руб./м² - ставка аренды за 1м.

ПВД = 500*750*12 = 4 500 000 руб.

2) Действительный валовой доход (ДВД)

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы

Потери на недозагрузку обусловлены 2 факторами:

1. От неплатежей (1,3% от ПВД) = 1,3% * 4 500 000 = 58 500 руб.

2. От недозагрузки (12% от ПВД) = 12% * 4 500 000 = 540 000 руб.

Прочие доходы отсутствуют.

ДВД =4 500 000-58 500-540 000=3 901 500 руб.

3) Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД - ОР

где: ОР - операционные расход - денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Делятся на 3 группы:

1. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

a. налог на имущество (3% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = (18 790 969,8 - 11 633 433,57)*3% = 214 726,08 руб.

b. страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = (18 790 969,8 - 11 633 433,57)* 1% = 71 575,36 руб.

c. зарплата административно-хозяйственного аппарата, включает в себя з/п следующих работников:

- директор - 25 тыс. руб.

ИТОГО: 25 000*12 мес. = 300 000 руб. в год.

У_Пост = 214 726,08+71 575,36+300 000 = 586 301,44 руб. в год

2. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

У_пер. = 43% от ДВД = 43%*3 901 500=1 677 648,87 руб.

3. Резерв на замещение.

ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 586 301,44+1 677 648,87+117 175,59 = 2 381 125,09 руб.

ЧОД = 3 901 500 - 2 381 125 = 1 520 374,09 руб.

Ставка капитализации (R)

Расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения состоит из двух частей:

1. Ставка доходности инвестиций, является компенсацией инвестору за использование его денежных средств;

2. Норма возврата капитала (НВК) равна норме амортизации и составляет: Шифр НА-10003; НА = 1,7%

R = БС + Р + НВК

БС - ставка по депозитам наиболее надёжных банков РФ = 7,5%

Р - степень оправданности ожидания в получении будущих доходов.

Р₁ = 44 / 9 =4,89 %

1. Поправка на ликвидность (поправка на длительность экспозиции при продаже) = 5 %.

2. Риск управления берётся приблизительно = 3%.

Р = Р₁ + Р₂ + Р₃

Р = 4,89% + 5% + 3% = 12,89%

Расчёт ставки капитализации:

R = 7,5% + 12,89% + 1,7% = 22,09%

Стоимость объекта, полученная затратным подходом, равна шесть миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи шестьсот тридцать четыре рубля шестьдесят семь копеек.

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что из возможных вариантов использования объектов недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Корпоративные гаражи

Определение доходов:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД = S ? А_ст ? 12 мес. = 750 ? 650 ? 12 = 5 850 000 руб.,

2. Действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы

2.1. Потери на недозагрузку обусловлены 2 факторами:

2.1.1 От неплатежей (1,4 % от ПВД) = 1,4 % ? 5 850 000= 81 900 руб.

2.1.2. От недозагрузки (6 % от ПВД) = 6% ? 5 850 000 = 351 000 руб.

2.1.3. Прочие доходы отсутствуют.

ДВД = 5 850 000-432 900=5 417 100 руб.

3. Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД - ОР,

3.1. Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

3.1.1. налог на имущество (3 % от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 157 536,23*3 % =214 726,08 руб.

3.1.2. страхование недвижимости (2,5% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 157 535,43 ? 1 % = 71 575,35 руб.

У_пост. = 214 726,08+178 938,4 = 393 664,48 руб. в год.

3.2. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

У_пер. = 43 % от ДВД = 43 % ? 5 417 100 = 2 329 353 руб.

3.3. Резерв на замещение составляет 117 175,59 руб.

a. Операционные расходы:

ОР = У_пост. + У_пер. + РЗ =393 664,48+2 329 353+117 175,59= 2 840 193,07руб.

ЧОД = 5 417 100 - 2 840 193,07 = 2 576 906,93 руб.

4. Ставка капитализации:

R = БС + Р + НВК = 5 % + 15,5 % + 1 % = 21,5%.

5. Стоимость объекта:

С_об. = ЧОД / R = 2 576 906,93 / 21,5 % = 11 985 613,62 руб.

6. Срок окупаемости проекта:

где В - вложения в недвижимость (равны стоимости объекта недвижимости, определенному по затратному подходу),

ЗКВ - затраты на капитальный ремонт (равны физическому износу объекта оценки, определенному в затратном подходе).

7. Рентабельность (экономическая эффективность) определяется по формуле:

где З - затраты, складывающиеся из вложений в недвижимость и затрат на капитальный ремонт (9 405 566,04+11 633 433,571=21 038 999,611 руб.)

Стоянка

Определение доходов:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД = S ? А_ст ? 12 мес. = 750 ? 800 ? 12 = 7 200 000 руб.,

2. Действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы

2.1. Потери на недозагрузку обусловлены 2 факторами:

2.1.1.От неплатежей (1,4 % от ПВД) = 1,4 % ? 7 200 000 = 100 800 руб.

2.1.2.От недозагрузки (10 % от ПВД) = 10% ? 7 200 000 = 720 000 руб.

2.1.3.Прочие доходы составляют: 8 700 000 руб. (аренда рекламных плоскостей)

ДВД = 7 200 000-820 800+8 700 000=15 079 200 руб.

3. Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД - ОР,

3.1. Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

3.1.1. налог на имущество (2,5 % от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 157 536 ? 2,5 % = 178 934 руб.

3.1.2. страхование недвижимости (1,9 % от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 157 536 ? 1,9 % = 135 993,184 руб.

У_пост. = 178 934 + 135 993,184 = 314 927,184 руб. в год.

3.2. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

У_пер. = 43 % от ДВД = 43 % ? 15 079 200 = 6 484 056 руб.

3.3. Резерв на замещение составляет 117 175,59 руб.

3.4. Затраты на приобретение рекламных щитов составляют: 575 800 руб.

3.5. Операционные расходы:

ОР = У_пост. + У_пер. + РЗ = 314 927,184 + 6 484 056 + 575 800 = 7 374 783,184руб.

ЧОД = 15 079 200 - 7 374 783,184 = 7 704 416,816 руб.

4. Ставка капитализации:

R = БС + Р + НВК = 5 % + 15,5 % + 1 % = 21,5 %.

5. Стоимость объекта:

С_об. = ЧОД / R = 7 704 416,816/ 21,5 % = 35 834 496,81 руб.

6. Срок окупаемости проекта:

где В - вложения в недвижимость (равны стоимости объекта недвижимости, определенному по затратному подходу),

ЗКР - затраты на капитальный ремонт (равны физическому износу объекта оценки, определенному в затратном подходе).

7. Рентабельность (экономическая эффективность) определяется по формуле:

где З - затраты, складывающиеся из вложений в недвижимость и затрат на капитальный ремонт

Выводы:

При использовании данного объекта в качестве автостоянки получаем наибольший чистый операционный доход (7 704 416,816рубль), наименьший срок окупаемости (3 мес.), наибольшая стоимость продажи (35 834 496,81 руб.) и наибольшую рентабельность (35,2%). Значит, вложение средств в объект оценки с рассматриваемым видом деятельности для инвестора наиболее выгоден, чем при его же использовании в качестве корпоративного гаража или обрабатывающей промышленности.

Обрабатывающая промышленность

Определение доходов:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД = S ? А_ст ? 12 мес. = 750 ? 600 ? 12 = 5 400 000 руб.,

2. Действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы

2.1. Потери на недозагрузку обусловлены 2 факторами:

2.1.1. От неплатежей (1,4 % от ПВД) = 1,4 % ? 5 400 000 = 75 600 руб.

2.1.2. От недозагрузки (2,5 % от ПВД) = 2,5 % ? 5 400 000 = 135 000 руб.

2.1.3. Прочие доходы составляют 6 000 000 (выручка от продажи продукции).

ДВД =5 400 000 - 210 600 + 6 000 000-= 11 189 400 руб.

3. Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД - ОР,

3.1. Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

3.1.1. налог на имущество (2,2 % от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 157 536 ? 2,2 % = 157 465,792 руб.

3.1.2. страхование недвижимости (4% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 7 157 536 ? 4 % = 286 310,44 руб.

У_пост. = 157 465,792 + 286 310,44 = 443 767,232 руб. в год.

3.2. Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

У_пер. = 43 % от ДВД = 43 % ? 11 189 400 = 4 811 442 руб.

3.3. Резерв на замещение составляет 498 343 руб.

3.4. Затраты на приобретение продукции составляют: 2 500 000 руб.

3.5. Операционные расходы:

ОР = У_пост. + У_пер. + РЗ = 443 767,232 + 4 811 442 + 2 500 000= 7 755 209,232

ЧОД = 11 189 400 - 7 755 209,232= 3 434 190,768 руб.

4. Ставка капитализации:

R = БС + Р + НВК = 5 % + 15,5 % + 1 % = 21,5 %.

5. Стоимость объекта:

С_об. = ЧОД / R = 3 434 190,768/ 21,5 % = 15 972 980,31 руб.

3. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Метод анализа иерархий

В качестве критериев могут выступать:

- наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца;

- количество и полнота (качество) данных, которые используются в исследовании объекта оценки;

- наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний;

- использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость;

Табл. 7

Присвоение условных обозначений критериям

Формулировка критерия	Обозначение
Наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца	К1
Количество и полнота данных, которые используются в исследовании объекта оценки	К2
Наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний	К3
Использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость	К4

Табл. 8

Вычисление весов критериев

Критерии	К1	К2	К3	К4	расчет	Вес критерия
К1	1	5	7	3	(1·5·7·3)1/4 = 3,2	3,2/5,27 = 0,61
К2	1/5	1	5	3	(1/5·1·5·3)1/4 = 1,3	1,3/5,27 = 0,25
К3	1/7	1/5	1	3	(1/7·1/5·1·3)1/4 = 0,31	0,31/5,27 = 0,06
К4	1/3	1/3	1/3	1	(1/3·1/3·1/3·1)1/4 = 0,44	0,44/5,27 = 0,08
Сумма					5,27	1

Табл. 9

Сравнение оценочных подходов по критерию К1

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1	1/6	(1·1·3/6)1/3 = 0,66	0,66/3,97 = 0,16
Сравнительный	1	1	1/3	(1·1·1/3)1/3 = 0,69	0,69/3,97 = 0,18
Доходный	6	3	1	(6·3·1)1/3 = 2,62	2,62/3,97 = 0,66
				3,97	1

Табл. 10

Сравнение оценочных подходов по критерию К2

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	6	1/4	(1·6·1/4)1/3 = 1,14	1,34/3,19=0,29
Сравнительный	1/5	1	1/5	(1·1/5·1/5)1/3 = 0,34	0,34/3,19= 0,09
Доходный	4	5	1	(4·5·1)1/3 = 2,71	2,71/3,19 = 0,69
				3,19	1

Табл. 11

Сравнение оценочных подходов по критерию К3

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1/3	1/3	(1·1/3·1/3)1/3 = 0,48	0,48/3,36 = 0,14
Сравнительный	3	1	1	(3·1·1)1/3 = 1,44	1,44/3,36 = 0,43
Доходный	3	1	1	(3·1·1)1/3 = 1,44	1,44/3,36 = 0,43
				1,44+1,44+0,48=3,36	0,43+0,43+0,14=1

Табл. 12

Сравнение оценочных подходов по критерию К4

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	6	1/5	(1·6·1/5)1/3 = 0,84	0,84/3,79 = 0,22
Сравнительный	1/3	1	1/3	(1/3·1·1/3)1/3 = 0,48	0,48/3,79 = 0,13
Доходный	5	3	1	(5·3·1)1/3 = 2,47	2,47/3,79 = 0,65
				3,79	1

Табл. 13

Расчет итоговых удельных весов

Подход	К1 (0,61)	К2 (0,25)	К3 (0,06)	К4 (0,08)	Расчет	Итоговый вес подхода
Затратный	0,16	0,29	0,14	0,22	0,1961	0,19
Сравнительный	0,17	0,09	0,43	0,13	0,1624	0,16
Доходный	0,66	0,69	0,43	0,65	0,6529	0,65
Сумма	1	1	1	1		1

Таким образом, в соответствии с расчетом, затратному подходу целесообразно присвоить удельный вес 0,19, сравнительному - 0,16, доходному - 0,65.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

2. Сравнительный подход отражает цену, которая может возникнуть на рынке с учетом изменения рынка и предпочтений покупателей.

3. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опираются, в основном, на стремление в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного, для каждого конкретного объекта недвижимости можно назначить объективные удельные веса (весовые коэффициенты) в определении итоговой стоимости.

Стоимость объекта определяется по формуле:

,

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного, доходного подходов соответственно, руб.;

Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности каждого из подходов соответственно.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки офисного помещения, расположенного по адресу ул. Краснореченская 123, по состоянию на 01.12.09, с учетом округления составляет семь миллионов восемьсот шестьдесят три тысячи девятьсот двенадцать рублей.

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.98.

2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. № 519)

3. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р). Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат, 1988.

4. ВСН 57-88 (р). Положение по техническому обследованию жилых зданий. - М.: Госгражданстрой, 1991.

5. ВСН 53-91 (р). Правила физического износа жилых зданий. - М.: Госгражданстрой, 1991.

6. УПВС №18. Бытовые помещения. Таблица 41.

7. Шувалова С.Н. Оценка стоимости объекта недвижимости: учеб.пособие для выполнения курсовой работы / С.Н.Шувалова. - Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2007. - 95 с.