Оценка недвижимости

Содержание

Введение

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2. Применение подходов к оценке

2.1 Оценка объекта затратным подходом

2.2 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

2.3 Доходный метод

3.Согласование полученных результатов с итоговой оценкой стоимости

Заключение

Список литературы

Введение

В существующей экономике оценочная деятельность выступает важным и необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту. Бухгалтерский учёт выполняет свои задачи, но не может объективно учесть факторы вне организации, например изменение рыночной стоимости объектов недвижимости, основных средств, нематериальных активов. Независимая оценка позволяет восстановить объективно упущенные бухгалтерским учётом изменения и восстановить реальную стоимость объектов.

Кроме того, часто возникают случаи, когда необходимо оценить стоимость имущества, ранее не состоявшего на бухгалтерском учёте или состоявшего на учёте по «нулевой» стоимости. Во всех случаях оценщики, определив стоимость, дадут возможность восстановить реальную стоимость объекта и отразить её в бухгалтерском учёте. Акт независимой оценки, подкреплённый приказом руководителя предприятия - объективное основание для внесения изменений в данные бухгалтерского учёта. Независимая оценка значительно повышает доверие инвесторов, кредиторов и других заинтересованных организаций к данным, предоставленным бухгалтерией, бизнес-планам, кредитным заявкам.

Кроме того, независимая оценка может помочь предпринимателю в спорных ситуациях. Например, при оценке имущества кредитным отделом банка. Независимая оценка позволяет избежать предвзятости и односторонности в оценке.

Оценочная деятельность может вестись на основании соответствующей лицензии. Все вышеописанное подтверждает актуальность темы.

Таблица 1 Постановка задачи

Оцениваемый объект:	Нежилое помещение: общей площадью 500 кв.м.;
Месторасположение объекта:	В районе средней отдаленности от центра города
Оцениваемые права:	Полное право собственности
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости; Определение инвестиционной стоимости;
Действительная дата оценки:	01 июня 2006 г.;
Состав объекта оценки:	Нежилое помещение общей площадью 500 кв. м., расположенная на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома.

Цель работы заключается в изучении методов оценки недвижимости на примере конкретного объекта исследования. Для этого решим следующие задачи:

- рассмотрим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

- изучим методы оценки недвижимости

- проведем оценку конкретного объекта исследования.

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости имущества в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Ограничения для варианта ННЭИ:

- максимальная продуктивность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Процесс определения стоимости объекта оценки, как правило, включает в себя следующие этапы:

Этап 1. Постановка задачи, на котором:

идентифицируется и подробно описывается объект оценки;

устанавливается цель (цели) оценки;

устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащий определению;

устанавливается эффективная дата оценки (дата проведения оценки).

Этап 2. Составление плана работ и заключение договора на оценку, на котором определяются:

график работ по оценке (составляется Оценщиком и согласуется с Заказчиком);

источники и способы сбора информации, необходимой для проведения оценки;

затраты на сбор и обработку информации;

оценочная методология (стандарты), соответствующая цели оценки и задачам Заказчика;

окончательная величина вознаграждения Оценщика;

подписывается договор на оценку между Заказчиком и Оценщиком.

Этап 3. Сбор и обработка данных:

На этом этапе Оценщик собирает данные касательно объекта оценки (включая личный осмотр и фотографирование объекта), его месторасположении, окружении, а так же данные по рынку аналогичных оцениваемому объекту. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки:

Традиционно оценка стоимости проводится не для варианта его текущего использования, а для такого способа, который обеспечивал бы собственнику максимальный экономический эффект от использования объекта оценки.

Если наилучший и наиболее эффективный вариант использования не совпадает с текущим, то дальнейшая оценка производится исходя из предпосылки, что объект оценки используется по наилучшему и наиболее эффективному варианту.

Этап 5. Применение стандартных подходов оценки:

К этим подходам относятся сравнительный, затратный, и доходный подходы, вкратце рассмотренные выше.

Этап 6. Согласование полученных результатов, на котором проводится:

итоговая проверка данных, на которых основывалась оценка;

проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

проверка правильности всех математических расчетов;

синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием стандартных подходов к оценке, в единое заключение об оценочной стоимости объекта.

Этап 7. Составление отчета об оценке:

Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в обязательном порядке включает следующую информацию:

дату, цели и задачи проведения оценки;

указание на используемые стандарты оценки, имеющиеся лицензии на право осуществления оценочной деятельности;

методику определения стоимости объекта;

принятые при проведении оценки допущения - пределы применения полученного результата;

юридический адрес Оценщика;

сведения о профессиональной подготовке ответственных исполнителей.

Отчет об оценке подписывается оценщиком -- ответственным исполнителем (специалистами), а также руководителем с приложением печати Оценщика.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

юридически допустимо;

физически возможно;

финансово оправдано;

наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки). Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству. Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Объект расположен в районе средней отдаленности, но рядом с его расположением проходят крупные транспортные магистрали. Подъезд транспортом осуществляется по одной из крупнейших улиц города.. Инфраструктура района развитая. Рядом располагаются: жилые дома, детский сад, школа, продуктовые магазины. В самом доме находятся только жилые квартиры.

2. Применение подходов к оценке

2.1 Оценка объекта затратным подходом

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости- метод оценки рыночной стоимости недвижимости на основе определения затрат на приобретение и освоение земельного участка под застройку, на осуществление проектных и изыскательских работ, на производство строительно-монтажных и пусконаладочных работ, на приобретение оборудования, кабельной и другой продукции с использованием сметной документации. Рыночная стоимость недвижимости определяется при этом на основе первоначальной стоимости недвижимости за вычетом ее износа (физического и морального). [5,65]

Затратный подход, чаще называемый имущественным, заключается в том, что стоимость предприятия соответствует затратам, которые понес владелец. Все затраты (как текущего, так и капитального характера) материализуются в имуществе предприятия. Но деятельность компании, как мы уже знаем, может финансироваться и за счет заемного капитала. Следовательно, задача определения стоимости собственного капитала сводится к расчету рыночной стоимости всех активов предприятия, которая затем уменьшается на величину заемного капитала

Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предприятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, принимаемых к расчёту (Р.IV + Р.V - с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается стоимость чистых активов предприятия. [5,45]

Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки недвижимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается последовательно. [9,49]

При определении восстановительной стоимости зданий и части сооружений нами были используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.хх г. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.

В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.

Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается ''наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.

В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:

для целей налогообложения недвижимости;

для установления ставок земельного налога;

для установления величины арендной платы;

для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

для оценки эффективности существующего функционального использования территории;

для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;

для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку.

К сожалению, в силу огромной трудоемкости и часто относительно низкой стоимости предлагаемых контрактов при оценке действующего предприятия этот метод не применяется большинством оценочных компаний.

Игнорирование затратного подхода приводит к искажению стоимости, ведь он дает прямое представление о потенциале производственных мощностей оцениваемого предприятия и меньше других методов подвержен субъективизму.

Итак затратный подход включает несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором -сходятся здания, сооружения.

Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость смещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. [4,46]

Затратный подход -- подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физического, функционального, экономического:

Соб.т = ВС-О

Соб.т -- текущая стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС -- восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства (Св) или стоимости замещения (С3);

О -- обесценение, вызванное выявленными элементами накопительного износа: физическим, функциональным, экономическим .

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оцениваемого оборудования как Нового, без учета износа и соотносится к дате оценки Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа), являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Оценку недвижимости затратным подходом проводят по формулам 1-4.

С з.п = С3+Сн.с.-Ин, (1)

С з.п. = 45000+4800000+239895 = 5084895 руб.

где С3.п - стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.; С3 - стоимость земли, тыс. руб.; Снс - стоимость нового строительства, улучшений; Ин - накопленный строением износ, тыс. руб.

С3 = П3 * Цз, (2)

Сз = 150*300 = 45000 руб.

где П3 - площадь земельного участка, м2; Цз - цена земли, тыс. руб/м2

Снс = ПИ + КИ + ПП, (3)

Снс. = (8000*20%) + 8000 = 9600

где ПИ - прямые издержки; КИ - косвенные издержки; ПП -прибыль предпринимателя.

Ин = 1- (1-Иф)(1- Ифункц)(1- Ивн), (4)

Ин = 1(1-54,31)*(1-10)*(1-0) = 479,79

где Иф - физический износ нежилого помещения, доли; Ифункц -функциональный износ нежилого помещения в долях; Ивн -внешний износ нежилого помещения в долях.

При проведении расчетов затратным подходом необходимо учесть следующее:

1. Цена земли принимается равной 300 руб / м2

2. П3 - площадь земельного участка, м2. П3 рассчитывается по формуле

Пз = П н.п../N эт*1.5 = 500/5 *1,5= 150

где Пн.п - площадь объекта, м2; N эт - количество этажей (из анализа ННЭИ); 1,5 - коэффициент плотности застройки.

3. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 20 %, прямые и косвенные издержки на возведение аналогов составляют 8000 руб / м2.

4. Величина функционального износа - 10 %, внешнего -0. Расчет представлен в табл. 2.

Таблица 2 Расчет физического износа нежилого помещения

Конструктивные элементы здания	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Взвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	10	25	2,5
Стены и перегородки	21	25	5,25
Покрытия, перекрытия	24	25	6
Полы	9	2* 25=50	4,5
Кровля	4	1,7* 25=42,5	1,7
Проемы	8	2* 25 =50	4
Отделка внутренняя	4	2* 25=50	2
Разные работы	2	25	0,5
Санитарно-технические устройства	12	2* 25 = 50	6
Электроосвещение	6	1,5*25=50	3
Итого	100	-	35,45
Конструктивные элементы здания	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Взвешенное значение физического износа, %
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению	1,25
Итого физический износ здания, %	44,31 (44,31 = 35,45*1,25)

Результаты расчетов затратным подходом запишем в табл. 3.

Таблица 3 Определение стоимости объекта затратным подходом

Показатели	Значение
1. Площадь земельного участка, м	150
2. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб / кв.м.	300
3. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.	45000
4. Площадь здания, м2	500
5. Стоимость возведения 1 м2, руб.	9600
6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.	4800000
7. Физический износ объекта оценки, %	44,31
8. Функциональный износ объекта оценки, %	10
9. Внешний износ объекта оценки, %	0
10. Итого накопленный износ, %	54,31
11. Итого накопленный износ, руб.	239895
12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, руб.	5084895
Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. руб.	5084895

2.2 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов или услуг аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу), которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

Данные о продажах аналогичных объектов представлены в табл. 4.

Таблица 4 Данные о продажах аналогов объекта оценки

Аналоги	Местоположение	Площадь, м5	Материал стен	Состояние помещения
А1	с/о	Пнп+ 10	к	хор
А2	с/о	Пн.п	к	ср
A3	о	пн.п +зо	п	хор

На основе сравнительного анализа аналогов объекта оценки, рассчитаем скорректированные цены, т.е. три варианта стоимости объекта оценки. Поправки вносим от объекта сравнения к объекту оценки. Результаты проведения расчетов следует записать в табл. 5.

Таблица 5 Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. руб.	--	4700000	4200000	4050000
Площадь, м2	500	510	500	530
Цена продажи 1 м2 тыс. руб.	--	9216	8400	7642
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, тыс. руб/ м2	--	9216	8400	7642
Местоположение	с/о	с/о	с/о	о
Корректировка	-	1,0	1,0	0,85
Скорректированная цена, тыс. руб / м2	-	9216	8400	6495,70
Материал стен	к	к	к	п
Корректировка	-	1,0	1,0	0,95
Скорректированная цена, тыс. руб/ м2		9216	8400	6877,80
Состояние помещения	Ср.	Хор.	Ср.	Хор.
Корректировка	--	1,10	1,0	1,10
Скорректированная цена, тыс. руб/ м2	_	10137,6	8400	7642
Весовой коэффициент	--	1,03	1,0	0,98
Взвешенное значение, тыс. руб/ м2	-	9493	8400	7489
Стоимость 1 м , тыс. руб.	8461 руб.
Стоимость объекта оценки, тыс. руб.	500*8461 = 4230500 руб.

В результате анализа рынка выявлено:

1) нежилые помещения, расположенные в отдаленном районе, в среднем на 15 % дешевле, чем расположенные в районе средней отдаленности;

2) помещения в среднем состоянии на 10 % дешевле, чем находящиеся в хорошем состоянии;

3) кирпичные нежилые помещения в среднем на 5 % дороже, чем панельные.

В процессе согласования скорректированных цен для каждой из них необходимо выбрать весовой коэффициент. Основной критерий выбора весового коэффициента - степень похожести анализируемого аналога на оцениваемый объект. Коэффициенты выбираются на основе логического анализа, возможно также применение метода расстановки приоритетов [3], метода иерархий (Т. Саати) и др. При согласовании скорректированных цен очень похожих продаж допускается расчет среднеарифметического этих цен (см. табл. 6).

2.3 Доходный метод

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле

СД..П = ЧОД/СК, (5)

Сд.п. = 768282/20

где Сд..п - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб; ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год, тыс. руб; СК - ставка капитализации (см. прил. 1).

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от объекта оценки.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта

ПВД = Пн..п*А*n, (6)

ПВД = 500*200*12 = 1200000 руб.

где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, 200 руб/м2, п - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недо-загрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле

ДВД= ПВД-У]-У2, (7)

ДВД = 1200000-12000-24000 = 1164000

где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. руб, У2 -убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

У1 = 1200000*1/100 = 12000

У2 = 1200000*2/100 = 24000

В данном случае предполагаемые убытки от недозагруженности помещений составляют 1 %, убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов - 2 % от ПВД.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле

ЧОД = ДВД-Р, (8)

ЧОД = 1164000-395817 = 768282

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб. Расходы арендодателя составляют:

- по управлению - 10 % от ДВД;

- страхование - 0,1 % от стоимости нового строительства (см. табл. 3);

- налог на имущество - 2 % в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения за вычетом накопленного износа (упрощенно);

- резервы - 1,85 % в год от стоимости нового строительства;

- прочие операционные расходы - 20 % от ДВД.

Р = 116400+1164+23820+21534+232800 = 395817 руб

Образец расчета чистого операционного дохода представлен в табл. 7.

Таблица 7 Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	руб/м2	200
2	Площадь оцениваемого помещения	mz	500
3	ПВД за год	тыс. руб.	1200000
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. руб.	36000
5	ДВД за год	тыс. руб.	1164000
6	Расходы арендодателя, всего: в том числе: - по управлению	руб.	116400
	- на страхование - налог на имущество - резервы -прочие	руб. руб. руб. руб.	1164 23820 21534 232800
7	ЧОД	руб.	768282
8	Ставка капитализации	%	20
9	Стоимость объекта оценки	руб.	3841410

Доходный подход наиболее важен для инвесторов, так как позволяет учитывать ожидаемый доход.

3. Согласование полученных результатов с итоговой оценкой стоимости

После определения стоимости объекта оценки тремя подходами полученные стоимостные показатели сводят в итоговую оценку стоимости объекта. Как правило, один считается базовым, два других используют для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов к оценке выбирается «вес». При этом учитывается значимость, преимущества и недостатки каждого подхода в конкретной ситуации, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Таблица 8 Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

Подходы к оценке	Стоимость объекта оценки, руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	5084895 4230500 3841410	0,4 0,3 0,3
Итого стоимость объекта	4385601	1,00
Рыночная стоимость объекта оценки округленно, руб.	4400000

Рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина, итоговый результат округляется.

Аанализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 40 %;

Затратный и доходный подходы имеют меньший вес и принимается равным 30 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки нежилого помещения составляет 440 тыс. руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.

Заключение

1. Доходный подход.

При оценке сложных объектов оценщик имеет право не давать результирующую стоимость в рамках доходного подхода ввиду невозможности логически обоснованно предсказать будущее развитие ситуации.

Оценщик должен уметь правильно сформулировать несколько сценариев, скажем, оптимистический, консервативный и пессимистический и вычислить для них соответствующие стоимости, а право выбора сценария он может предоставить заказчику отчета.

Ввиду разного уровня квалификации оценщиков, мы считаем целесообразным издание ежеквартальных бюллетеней по ставкам дисконтирования по всем отраслям промышленности под руководством Минимущества РФ и при участии ведущих оценщиков. Эти данные должны иметь рекомендательный характер.

2. Сравнительный подход.

Мы считаем ошибочным вычисление капитализированных стоимостей предприятий-аналогов на дату оценки в силу значительных колебаний курсовой стоимости акций и, в частности сезонной зависимости.

Надо уметь отсеивать некоторые предприятия-аналоги ввиду их недостоверной капитализации, а по оставшимся предприятиям уметь определенным образом усреднять и прогнозировать их капитализированные стоимости. В статье предложены возможные способы решения этой задачи.

3. Имущественный подход.

Мы считаем недопустимым игнорирование оценщиками имущественного подхода при оценке стоимости недвижимости.

4. О процедуре согласования результатов при оценке действующего предприятия и получении итоговой результирующей стоимости.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: ФЗ № 51.

2. Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М.: Кремль, 29 июля 1998 г., ФЗ № 135.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003.

4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.

5. Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2003 г.

6. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.:ИНФРА - М., 2004 г.

7. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса.- СПб.: Питер, 2002 г.

8. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности, 2002 г.

9. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абдулаева Н.А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2002 г.

10. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г.