Анализ недвижимости

Рынок недвижимости -- система отношений (юридических, правовых, информационных, интеллектуальных, финансовых), возникающих в процессе обмена прав собственности объектов недвижимости на капиталы в условиях конкуренции.

Острым остается вопрос покупки нового жилья ввиду высокой цены, при высоком отложенном спросе, т.к. у основной массы населения сохраняется низкий уровень доходов.

Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса в силу высокой стоимости и недостаточного объема вводимого жилья.

Принятие в последнее время ГД РФ Земельного Кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения ставило основной целью создание инвестиционно привлекательного климата в России. Однако, ошибки Правительства, недостатки законов, отсутствие полного кадастра, завышенные ставки налогообложения, коррупция, слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости не позволяют создать динамично развивающийся, конкурентно способный, цивилизованный рынок недвижимости.

Кардинально решить проблему развития рынка недвижимости возможно за счет активного участия государства, финансовых коммерческих структур через:

Ш создание системы эффективного ипотечного кредитования;

Ш возрождения жилищного кооперативного строительства и поддержка его государством;

Ш снижения процентов по кредитам на постройку жилья;

Ш льготное налогообложение и борьбу с коррупцией;

Ш создание легальной цивилизованной конкурентной среды на рынке недвижимости;

Ш государственный контроль за целевым использованием средств на строительство жилья. Поскольку рынок недвижимости является одним из сегментов рынка товаров и услуг, то все происходящее на рынке недвижимости будет отражаться на его основных параметрах.

Госкомстат дает следующие цифры (таблица 1) Миронова Н.Н., Шутько С.А. Экономика недвижимости. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2004..

Таблица 1 Сравнительная характеристика нового жилья

Таким образом, дефицит на рынке сохраняется, увеличивая спрос на жилье с минимальной площадью, а цены будут продолжать расти в соответствии с реальной инфляцией.

Главная задача анализа -- выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

Ш стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвести соответствующие ее корректировки (при использовании метода сравнительного анализа продаж);

Ш величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

Ш уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при пользовании затратного подхода) Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: Тандем, 2000..

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания.

2. Анализ вторичного жилья

Взаимодействие предложения и спроса определяет уровень цены объекта недвижимости. Спрос на жилье по-прежнему неудовлетворен.

Как спрос, так и предложение на объекты недвижимости изменяются в зависимости от сезона и деловой активности, носят циклический характер.

Так спрос (соответственно и цена) на квартиры имеет осенний постепенный рост с падением (деловая активность, праздники, ввод жилья) после нового года и последующим ростом до мая. Летом -- стабилизация и некоторое падение цен.

Следует отметить, значительное влияние на цены ввода в строй крупных строительных объектов по реальным (не завышенным) ценам. Ориентация на увеличение площади квартир (1 ком. от 40м², 2-х от 60м², 3-х от 90 м² и выше) приводит к дефициту, росту цен на вторичном рынке, снижению уровня предложения типовых квартир и как следствие их подорожанию. Загородная недвижимость (коттеджи, участки, дачи) в сезонном колебании цен имеет обратную тенденцию: весна-лето -- пик, осень-зима -- постепенный спад Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебник. -- СПб.: Лань, 2004..

Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. - СПб.: Питер, 2001.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, Получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Как правило, инвесторы не отдают предпочтение вторичному рынку жилья, стараясь вкладывать капитал в новое жилье, из-за чего вторичный рынок на сегодняшний день остается неохваченным.

3. Анализ нежилой недвижимости (офисы)