Оценка объекта недвижимости

19

Содержание

Введение

Теоретическая часть. Анализ факторов, определяющих привлекательность жилой недвижимости

Практическая часть. Оценка объекта недвижимости (жилая квартира)

1. Описание объекта

1.1 Акт осмотра объекта

1.2 Анализ местоположения объекта

1.3 Допущения и ограничения

2. Методы оценки

2.1 Оценка методом доходного подхода

2.2 Оценка методом сравнения рыночных аналогий

3. Согласование результатов

Заключение

Список литературы

Введение

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает

Оценка -- процесс определения качества, ценности или полезности объекта оценки, который может реализовываться в виде формирования мнения профессионального оценщика относительно стоимости объекта оценки без приведения расчетов и обоснований; анализа или обзора рынков недвижимости без вывода о ценности конкретного объекта оценки в денежном выражении; расчета ценности объекта оценки с определением его стоимости в денежном выражении с соответствующим исследованием конъюнктуры рынков недвижимости, приведением обоснований, примененным методикам и правилам».

На федеральном уровне в качестве методических Документов действуют два государственных стандарта Российской Федерации: «Единая система имущества» (ЕСОИ); «Основные положения. Термины и определения».

Единая система оценки имущества (ЕСОИ) действует в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил государств венной системы стандартизации.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос; что оценивается? Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Например, цель оценки -- определить рыночную или инвестиционную стоимость объекта и т.д.

Основной сферой деятельности государственных оценщиков является оценка имущества (недвижимости) для целей налогообложения, оценка земель для целей налогообложения, оценка для целей определения (согласования) тарифов для естественных монополий. В основном при проведении таких оценок используются методы массовой оценки.

Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002..

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

Цель данной работы - провести оценку жилой квартиры при помощи доходного метода и метода сравнения рыночных аналогов.

Задачи:

изучить теоретические источники;

научиться использовать доходный метод при оценке недвижимости;

научиться пользоваться методом сравнения рыночных аналогов;

выяснить стоимость жилой квартиры.

Теоретическая часть. Анализ факторов, определяющих привлекательность жилой недвижимости

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора -- при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании -- при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».

По российскому ГОСТу:

«Оценка имущества -- определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика».

Московский закон дает более детальные формулировки:

«Под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно -- технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности» Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебник. -- СПб.: Лань,

2001..

При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.

Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств -- кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой! стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо разделить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховку стоимость этого имущества или оспорить сумму, которую страховая компания оценила ущерб.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Функция оценки -- это сфера ее последующего пользования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.

Главная задача оценки -- выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвести соответствующие ее корректировки (при использовании метода сравнительного анализа продаж);

величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при пользовании затратного подхода) Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: Тандем, 2000..

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания.

Практическая часть. Оценка объекта недвижимости (жилая квартира)

1. Описание объекта

1.1 Акт осмотра объекта

В таблице 1 представлено описание объекта оценки.

Таблица 1 Описание квартиры

Показатель	Наличие и описание показателя
Количество комнат	2
Станция метро	«Студенческая»
Административный район	Ленинский
Материал стен	Кирпич
Год постройки	1956г.
Количество этажей	3
Количество этажей	3
Этаж	1
Площадь общая, кв. м.	56
Площадь жилая, кв. м.	36
Площадь кухни, кв. м.	9
Санузел	Раздельный
Высота потолка	3
Мусоропровод	Нет
Лифт	Нет
Горячее водоснабжение	Центральное
Плита	Электрическая
Окна	Во двор и на дорогу
Особенности планировки	Имеются встроенные шкафы
Отделка квартиры	Имеется
Наличие систем безопасности	Кодовый замок
Состояние подъезда дома	Хорошее

В таблице 2 представлена дополнительная информация по внутренней отделке квартиры.

Таблица 2

Поверхности	Материал	Состояние
Полы	Линолеум	Хорошее
Стены	Обои, пластиковые панели	Хорошее
Потолки	Водоэмульсионная краска, подвесные потолки	Хорошее
Двери	Фанерованные	Хорошее
Рамы	Деревянные двойные	Хорошее

После проведения осмотра можно сделать выводы, что состояние квартиры хорошее.

На рисунке 1 представлена планировка квартиры.

16 кв.м.

18 кв.м

9 кв. м

1,5кв. м

3,4 кв.м

11,1кв.м

Рис.1. План квартиры

На рисунке 2 представлено расположение квартиры в подъезде.



Рис. 2. Расположение квартиры на лестничной площадке

1.2 Анализ местоположения объекта

Объект расположен в Ленинском районе г. Новосибирска. Ближайшие транспортные магистрали - ул. Планировочная и ул. Котовского. Подъезд транспортом осуществляется по улице Котовского. Инфраструктура района развитая. Рядом располагаются: жилые дома, детский сад, школа, продуктовые и хозяйственные магазины.

На рис. 1 представлено месторасположение дома.



Ул. Планировочная

Ул. Котовского

Рис. 1. Месторасположение дома

Информация по району расположения представлена в таблице 3.

Таблица 3 Информация по району расположения объекта

Показатель	Наличие и описание показателя
Расстояние: 1. от станции метро	25 минут пешком
2. от основных магистралей города	2 минуты пешком
3. от остановок наземного транспорта	2 минуты пешком (ост. «Тепличная»)
Инфраструктура	Развитая
Места отдыха	Парк им. Кирова, бар «Лагуна», стадион «Сибсельмаш», боулинг-клуб «Аполло 24»
Смог, грязь, шум - уровень	Средний
Наличие промышленных производств	На расстоянии 1-1,5 км - ТЭЦ 2, ТЭЦ3
Темпы развития района	Стабильные

1.3 Допущения и ограничения

1. В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщик исходил из достоверности всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости, предоставленных Заказчиком.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на владение оцениваемым имуществом, достоверность которых зафиксирована со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность.

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

2. Методы оценки

2.1 Оценка методом доходного подхода

Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умение адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внешних факторов.

Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. - СПб.: Питер, 2001..

В доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации, т.е. расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, Получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации.

метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);

метод связанных инвестиций -- заемного и собственного капитала, земли и здания, кумулятивный метод.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОД). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на:

условно-постоянные;

условно-переменные (эксплуатационные);

расходы (резерв) на замещение.

Метод дисконтирования денежных потоков заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.

Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

срок прогнозного периода (срок проекта);

чистый операционный доход;

прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;

возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

рыночная стоимость объекта недвижимости.

Инвестиционная стоимость, определяемая методом прямой капитализации находиться по следующей формуле:

ТС = ЧОД/Ск,

где ЧОД - чистый операционный доход (за год);

Ск -- ставка капитализации.

Для расчета ставки капитализации следует воспользоваться упрощенным методом Элвуда.

R = Y - арр * (SFS)

где R - ставка капитализации;

Y - ставка дохода на собственный капитал;

арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS - фактор фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Методом прямой капитализации определим стоимость трехкомнатной квартиры, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата - 10000 руб./мес.

Возможный простой - 3%.

Эксплуатационные расходы - 1500 руб./мес.

Ставка дохода на собственный капитал - 15%.

Ставка дохода на собственный капитал складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке (7%), премии за риск (4%), премии за неликвидность (3%) и премии за управление инвестициями (1%).

Срок вложения капитала - 3 года.

Планируемый прирост стоимости через 3 года -- 25%.

Таким образом, ставка капитализации, определенная по упрощенной формуле Элвуда, равна:

R = Ск = 0,15 - 0,25*0,29= 0,0775 = 0,08

Где фактор фондопогашения находится по формуле:

SFS = 0,15 /(1 + 0.15)3-1

ЭВД = 10000*12 - 10000*12*0,03= 116400 руб.

ЧОД = 116400 - 1500*12 = 98400 руб.

ТС = 98400 / 0,08 = 1 230 000

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

ТС = ТС (ППД) + ТС(Р),

где ТС (ППД) - текущая стоимость периодического потока доходов;

ТС (Р) - текущая стоимость реверсии.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

ТС = ЧОД1 / (1+i) + ЧОД2 / (1+j)2 + ... + ЧОДn / (1+j)n + ТС(1+ j)/(1+ i)n

где i - ставка дохода на собственный капитал;

n -- прогнозный период.

ТС (1 + ]) - стоимость реверсии,

где ? - увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР - стоимость реверсии.

Таким образом, мы получаем:

ТС = 98400/(1+0,15) + 98400/(1+0,15)2 +98400/(1+0,15)3 + ТС(1+0,25)/(1+0,15)3

ТС = 224736 + ТС*0,9

ТС = 1 331 736 руб.

2.2 Оценка методом сравнения рыночных аналогий

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым.

Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред. Ресина В. И. - М.: Дело, 1999..

В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.

Сравнительный подход к оценке недвижимости -- или рыночный подход включает два основных метода:

метод прямого сравнительного анализа продаж;

метод валового рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнительного анализа продаж, основав на принципе замещения, который гласит: «типичный» покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли -- продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. - М.: Финансы и статистика, 2002..

Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуются:

знание рынка недвижимости,

аналитика достаточного количества реальных сделок;

правильное применение необходимых поправок.

Проведем оценку методом сравнения.

В таблице 4 приведено описание оцениваемого и сравниваемых объектов.

Таблица 4 Описание оцениваемого и сравниваемого объектов

Показатель	Оцениваемый объект	Сравнимый объект №1	Сравнимый объект №2	Сравнимый объект №3	Сравнимый объект №4	Сравнимый объект №5
Адрес	Планировочная 16-18	Обская д. 10, кв.2	Новогодняя д. 24, кв. 14	Вокзальная магистраль, д. 5, кв. 168	Кольцова д.38 кв. 21	Гаранина д.56 кв. 4
Цена/об, пл./тыс. руб.	-	1716	1800	1150	1300	950
Цена/1 кв. м./тыс.руб.	-	19,5	23	19	21,31	15
Источник информации	Журнал «Недвижимость»	Журнал «Недвижимость»	База данных риэлтерской фирмы	Журнал «Недвижимость»	Газета «Доска объявлений»	Журнал «Недвижимость»
Особенности объектов недвижимости, влияющие на стоимость
Тип дома	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Панель	Панель.	Панель.
Этажность дома	3	9	5	4	5	3
Кол-во комнат (кол-во этажей)	2	2	2	2	2	2
Дата предложения	-	23.09.06	10.10.05	25.08.05	1.10.05	15.10.05
Год постройки дома	1956	1980	1967	1979	1957	1985
Этаж	1	9	1	1	5	1
Общая площадь, м2	56	57	59	55	54	58
Жилая площадь, м2	34	35	35	34	33	34
Кухня, м2	9	10	10	9	8	8,5
Высота потолка, м.	3	3	3	3	2,8	3,2
Балкон/лоджия	нет	лоджия	нет	нет	балкон	нет
Автомагистраль, как источник шума	нет	нет	нет	есть	нет	да
Состояние и уровень отделки квартиры	Хороший	Хороший	Отличный	Удовлетворит.	Хороший	Хороший
Планировка	изолированные	изолированные	Смежно-изолированная	изолированная	изолированная	Смежно-изолированная
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Мусоропровод	нет	В наличии	нет	нет	В наличии	нет
Лифт	нет	В наличии	нет	нет	нет	нет
Месторасположение	Ср. удаленности	Ср. удаленности	Ср. удаленности	Центр	Прибл. к центру	Ср. удаленности
Металлические двери	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Состояние подъезда	Хорошее	Отличное	Хорошее	Отличное	Удовлетворит.	Отличное

Для определения поправок присвоим объектам недвижимости условные коэффициенты и найдем соотношение между коэффициентами, характеризующими оцениваемую квартиру и коэффициентами, характеризующими сравнимые объектами (соответствие коэффициентов различным особенностям объекта недвижимости см. в приложении). Данные приведены в таблице 5.

Таблица 5 Поправки, характеризующие оцениваемый и сравнимые объекты недвижимости

Показатель	Оцениваемый объект	Сравнимыйобъект №1	Сравнимый объект №2	Сравнимыйобъект №3	Сравнимыйобъект №4	Сравнимый объект №4
Адрес	Планировочная 16-18	Обская д. 10, кв.2	Новогодняя д. 24, кв. 14	Вокзальная магистраль, д. 5 кв. 168	Кольцова д.38 кв. 21	Гаранина д.56 кв. 4
Коэффициенты, соответствующие оцениваемой и сравнимым квартирам в зависимости от параметров
Коэффициент, учитывающий тип дома	1	1,05	1,05	0,93	0,93	0,93
Коэффициент, учитывающий соотношение общей и жилой площади	1	1	1,05	1	1	1,05
Коэффициент, учитывающий высоту потолка	1,02	1,02	1,02	1,02	1,02	1,04
Коэффициент, учитывающий возраст дома	0,96	0,98	0,96	0,98	0,96	1
Коэффициент, учитывающийэтаж/этажность	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Коэффициент, учитывающий площадь кухни	1	1	1	1	1	1
Коэффициент, учитывающийналичие балкона/лоджии	0,95	1,03	0,95	0,95	1	0,95
Коэффициент,учитывающийналичие шумной улицы	1	1	1	0,97	1	0,97
Коэффициент,учитывающийкачество отделки квартиры	1	1	1,03	0,98	1	1
Коэффициент, учитывающийизолированностькомнат	1,04	1,04	0,96	1,04	1,04	0,96
Коэффициент, учитывающийтип санузла	1	1	1	1	1	1
Коэффициент, учитывающийналичиемусоропровода	1	1	1	1	1	1
Коэффициент, учитывающийналичие лифта	1	1	1	1	1	1
Коэффициент, учитывающийместорасположение	1	1	1,15	1,1	1	1
Коэффициент, учитывающийсостояние подъезда	1	1,02	1	1,02	0,98	1,02
Дополнительныеданные	-	-	-	-	-	-
Цена/1 кв. м./тыс. руб. сравнимых объектов (без учета поправок)	-	16	23	24	17	16
Кумулятивныйкоэффициентхарактеризующийособенности объектовнедвижимости	0,98	1,01	1,01	1,09	0,98	0,98
Кумулятивнаяпоправка		0,98 / 1,01 = 0,97	0,98 / 1,01 = 0,97	0,98 / 1,09 = 0,9	0,98 / 0,98 = 1	0,98 / 0,98 = 1
Эквивалентная стоимость кв. м (тыс. руб.)		16 * 0,97 = 15,52	23 * 0,97 = 22,31	24 * 0,9 = 21,6	17 * 1 = 17	16 * 1 = 16
Стоимость оцениваемой квартиры кв. м (тыс. руб.)	18,49

Общая стоимость оцениваемой квартиры составляет:

18,49 * 56 = 1035,4 тыс. руб.

Так как все цены, предложенные в таблице выше, являются ценами предложения, то необходимо снизить полученную стоимость на 4 %. Таким образом, мы получаем:

1035,4 - 4% = 993,98 тыс. руб. за квартиру в целом.

Выше представленные расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет 993,98тыс.руб.

3. Согласование результатов

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждому подходу. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. - М.: Финансы и статистика, 2002..

После проведения расчетов, мы получили следующие показатели:

1.оценка методом сравнения - 994тыс. руб.(округленно);

2.доходным подходом:

методом прямой капитализации - 1230тыс. руб.;

методом дисконтирования будущих потоков - 1332тыс. руб. (округленно).

Заключение

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки ^необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.

Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Цель оценки -- определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки -- определение стоимости замещения, применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов.

Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет.

Список литературы

Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. - СПб.: Питер, 2001.

Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебник. -- СПб.: Лань, 2001.

Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. - М.: Финансы и статистика, 2002.

Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: Тандем, 2003.

Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред. Ресина В. И. - М.: Дело, 1999.