Ціна землі як невід'ємний елемент іпотечного кредитування в Україні

ЦІНА ЗЕМЛІ ЯК НЕВІД'ЄМНИЙ ЕЛЕМЕНТ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

М.М. Геєнко, асп.

Першого січня 2005 року скасовується мораторій на купівлю - продаж земель сільськогосподарського призначення, проте реалізація положень Земельного кодексу стосовно запровадження ринку земель не може бути здійснена, оскільки до цього часу не прийняті основоположні нормативно-правові акти, передбачені ним, зокрема, Закони України “Про державний земельний кадастр”, “Про оцінку земель”, “Про ринок землі”, “Про державний земельний(іпотечний) банк”.

Враховуючи те що земля створена природою, тобто людина на неї свої зусилля та час не витрачала, земля не має вартості у класичному розумінні останньої (як суспільно-необхідні витрати). Проте має певну оцінку та ціну. На відміну від землі як засобу виробництва ті землі, які перебувають поза сферою діяльності людини, наприклад, у віддалених куточках планети, не мають ні вартості, ні ціни, хоча людина на їх створення, так само як і на створення землі в обробітку, своїх зусиль праці не витрачала. Отже, земля не має трудової вартості, бо нестворена людиною, проте має вартість іншого роду - ціну, оскільки використовується людиною для забезпечення своїх потреб, тобто земля є корисною для людини. А якщо товар корисний для людини, то згідно з принципами мікроекономіки вона погоджується за нього заплатити саме стільки, скільки він коштує, тобто його ціну. Відповідно й земля, оскільки вона дійсно приносить користь для людини, повинна мати ціну.

Визначення ціни землі - завдання, з одного боку, надзвичайно складне, а з іншого - актуальне, оскільки від його вирішення залежить майбутнє третини населення України. Спробуємо навести лише декілька підходів стосовно вирішення зазначеного питання.

Так, фахівець Інституту землеробства УААН Калінчик М.В. зазначає, що оцінка землі має здійснюватись на основі доходності виробництва як похідної від фактичного рівня споживання та експорту сільськогосподарської продукції та продуктів її переробки [1]. Сохнич А.Я. для визначення ціни земельної ділянки пропонує скорегувати нормативну ціну 1 га землі на бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів та чотири коефіцієнти, які характеризують місце розташування земельної ділянки: відносно пунктів збуту продукції, приміських зон великих міст, відносно господарського двору та за інженерно - геологічними та санітарно - гігієнічними умовами [2].

Федоров М.М. зазначає, що ціна на земельні ділянки сільськогосподарського призначення формуватиметься при купівлі - продажу їх у міру зростання платоспроможності населення та зрівноваження попиту і пропозиції [3]. Стартовою ціною виступатиме експертна грошова оцінка, що буде розроблена відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”. У період відсутності експертної оцінки для цього може використовуватись діюча грошова оцінка 1995 року з урахуванням її індексації. Шалигіна І.В. відмічає, що економічною базою, відносно якої формується ціна купівлі - продажу землі, є так звана зведена до поточного року вартість потоку ренти в майбутньому і пропонує для визначення базової ціни землі скорегувати відношення річної ренти до норми відсотка на екологічні витрати на відновлення природної родючості ґрунтів [4].

Безумовно, вищевикладені підходи мають як позитивні, так і негативні риси, але метою даної роботи є спроба визначити ціну землі з точки зору іпотечного ринку, яка дозволить позичальникам в особі сільськогосподарських товаровиробників і кредиторам працювати рентабельно, а також визначити методологічні підходи, на основі яких можна розрахувати таку ціну.

Впровадження в життя інституту застави землі, крім забезпечення сільськогосподарських товаровиробників кредитними ресурсами, має й інший бік: задоволення вимог заставоутримувача за рахунок земельної ділянки, яка є предметом іпотеки. Такі земельні ділянки повинні реалізовуватися шляхом продажу на прилюдних аукціонах або переходить у власність Державного земельного іпотечного банку, якщо він передбачений чинним законодавством.

Для визначення площі землі під заставу використаємо відомі методичні підходи і формули, а саме:

, (1)

де K - сума кредиту, грн.;

Р - річна ставка, %;

t - термін надання кредиту;

V_s - ціна 1 га ріллі, грн.;

S_z - площа земельної ділянки, га.

Тобто вартість загальної площі ріллі (V_sS_z) - це сума кредиту з відсотками за його використання.

Перевіримо на реальних та бажаних даних - чи може бути ціна землі в сумі 9204 грн. за 1 га ріллі (на 1.01.2003 року в середньому по Україні) офіційною сумою, якщо ввести іпотеку земельних ділянок як засіб залучення кредитних ресурсів у сільське господарство.

Так, наприклад, сільськогосподарський виробник бажає отримати кредит на суму 2 млн. грн. під заставу землі, терміном на 3 роки під 25 відсотків річних. Тоді загальна площа під заставу за формулою буде складати

(2.000.000*(1+25/100)3)/9204) = 425 га.

Ця площа ріллі повинна забезпечити повернення суми кредиту з відсотками за його використання в розмірі 3,91 млн. грн. будь-ким : чи то виробником, який отримав кредит, або іншим сільськогосподарським підприємством, що викупить у заставоутримувача ділянку за ціною 9204 грн. Іншого бути не може - тільки гарантія повернення. Саме на цій стадії розрахунків починаються українські економічні парадокси. Фактично сільськогосподарські виробники в найкращі для себе роки (а саме 2000,2001,2002 рр.) отримували від 6,4 грн. до 248 грн. прибутку на 1 га ріллі в залежності від природно - кліматичних умов, а середній прибуток складав 39 грн. При такій прибутковості термін повернення кредиту складе

3.910.000/(39*425) = 409 років.

Навіть якщо кожен гектар українських земель даватиме 550 грн. прибутку ( 200 відсотків рентабельності виробництва зернових та 250 - соняшника), то термін повернення позики, використовуючи 425 га ріллі, складе 17 років (3.910.000/(425*550)). Навіть якщо зменшити ставку за користування позикою до 10 відсотків, термін окупності суттєво не зменшиться.

Вище викладений латиноамериканський варіант отримання кредитів під заставу земель. Так, наприклад, в Чілі у 70-ті роки отримали кредитів на суму 2,5 млрд. дол. США, а фактично сплатили в 10 раз більше і стільки ж залишилось боргу.

Розглянемо ще одну складову зазначеної формули - ціна землі. Так, станом на 1.07.95 року грошова оцінка 1 га ріллі складала 3734 грн., а станом на 1.01.2003 року - 9204 грн., тобто коефіцієнт індексації складає 2,465. Зауважимо, що в більшості країн світу ціна землі залежить від рівня прибутковості агропромислового комплексу. І оскільки існують різні умови виробництва, то і ціна землі залежить саме від того, виробництво якої продукції може бути найбільш ефективним, при цьому принципи збереження та відтворення навколишнього середовища й земельних ресурсів спрямовані на максимізацію прибутку виробників.

А чи насправді прибутковість агропромислового виробництва зросла в Україні за останні роки в 2,5 разу, покращилась якість ґрунтів (за даними Держкомзему близько 90 % орних земель зазнають різного ступеня деградації; з обстежених 30,8 млн. га орних земель 10,6 млн. га (34,4%) еродовані, 16,5 млн. га (53,8 %) дефляційно небезпечні, 9,1 млн. га (29,6 %) мають підвищену кислотність, 2,9 млн. га (9,4 %) засолені та солонцюваті, 2,4 млн. га (7,8 %) перезволожені та заболочені, близько 4 млн. га мають різний ступень забрудненості радіонуклідами; значна площа забруднена також різноманітними хімічними речовинами через викиди та стічні скиди води промислових підприємств. У зв'язку з цим знижується родючість і якість ґрунтів, урожайність культур, погіршується якість сільськогосподарської продукції)? Можливо відповідь на це питання ми знайдемо в Постанові Кабінету Міністрів України “Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” від 23 березня 1995 р. №213. На нашу думку, використання зернових як фактору оцінки земель тільки тому, що зернові вирощуються практично на всіх землях України, є досить суперечливим, оскільки в структурі витрат споживчого кошику населення України на зерно за даними 2000 року припадає близько 20%.

У світовій практиці використовують два підходи до визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення : за даними земельного ринку та за прибутковістю земель. Але ринкова ціна земельних ділянок - похідна від її прибутковості та майбутніх очікувань стосовно можливого збільшення її прибутковості. Прибутковість, в свою чергу, похідна від обсягів внутрішнього споживання, ринкових цін на продукцію, структури споживчого кошика (враховуючи ступінь перероблення продукції), обсягів експорту сільськогосподарської продукції та продуктів її перероблення. Фактори прибутковості, особливо структура споживчого кошика та ступінь переробки продукції, в свою чергу, похідні від багатства країни, а саме ВВП на душу населення [1].

Використовуючи підхід Калінчика М.В., розрахуємо, якою може бути ціна землі в Україні, якщо ми споживаємо (за даними вибіркового обстеження умов життя домашніх господарств України в 2000 році) продуктів харчування лише на 13,5 млрд. дол. США та експортуємо на 2 млрд. доларів. Зауважимо, за вартістю продукції перероблення (вартість сировини, вартість перероблення плюс прибуток переробників) складає 48,4% вартості споживчого кошика (враховуючи слабкий розвиток ринкової інфраструктури - вартість сировини складає приблизно 50%). Виходячи з цього, вартість власної сільськогосподарської продукції складає 10,2 млрд. дол. США (13,5-13,5*0,484*0,5). А врахувавши обсяг експорту - 12 млрд. доларів. За умови рентабельності виробництва - 10- та 25-відсотковій ставці за кредит - ціна землі складе 4,4 млрд. доларів ((12-12/1,1)/0,25), а з розрахунку на 1 га ріллі - 135 доларів (на 01.01.2003 року площа ріллі складає 32537 тис. га), або приблизно 710 грн., що в 13 разів менше офіціальної грошової оцінки землі.

Далі, за формулою 1 проводимо аналогічні розрахунки. Загальна площа під заставу буде складати

(2.000.000*(1+25/100)3)/710) = 5507 га.

Термін повернення кредиту при прибутковості 39, 550 та 237 грн. відповідно буде дорівнювати:

3.910.000/(39*5507) = 18 років;

3.910.000/(550*5507) = 16 місяців;

3.910.000/(237*5507) = 3 роки.

Підсумовуючи вищевикладений матеріал, можна зробити такі висновки:

- хоча наведений в роботі підхід визначення ціни землі базується на певних припущеннях через відсутність окремих статистичних даних, він дає реальну оцінку земельним ресурсам України;

- на нашу думку, законодавчо необхідно відмовитись від використання зернових як критерію оцінки земель, оскільки кредитні установи ні за яких умов, навіть зважаючи на можливий адміністративний тиск, не будуть надавати сільськогосподарським виробникам кредити під заставу земель;

- виходячи з функціональної ролі іпотеки, лише зважене вирішення проблеми ціни земельних ділянок зможе перетворити іпотеку на запоруку успішного розвитку аграрного сектора економіки.

SUMMARY

It is common knowledge that mortgaging of land plots of agricultural use is practically the only possible way of attracting medium and long-term banking credit to agriculture while preserving their land use. The importance of research in this direction is the development of economic, organizational and legal constituents in mortgage crediting.

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

1. Калінчик М.В. Проблеми залучення інвестицій в АПК на основі запровадження інституту застави землі // Основні напрями високоефективного розвитку пореформеного агропромислового виробництва в Україні на інноваційній основі. - К.:ІАЕ УААН, 2002.- С. 685-692.

2. Сохнич А.Я. Використання і охорона земель в Західному регіоні України: Автореф. дис... д-ра екон. наук. - Львів: НВФ “Українські технології”,2002.- 40с.

3. Федоров М.М. Організаційно - економічні передумови формування ринку земель сільськогосподарського призначення // Економіка АПК.-2003.- №1.- С.25-31.

4. Шалигіна І.В. Створення ринку землі // Економіка АПК.- 2000.-№4.- С. 70-75.