Расчёт стоимости недвижимости

Содержание

Задание и исходные данные

1. Расчет восстановительной стоимости здания

2. Определение величины физического износа и остаточной стоимости здания

3. Расчет стоимости земельного участка методом земельной ренты и методом физического остатка

4. Определение итоговой стоимости земельного участка

5. Расчет стоимости объекта затратным подходом

6. Расчет чистого дохода по величине арендной платы

7. Определение стоимости объекта методом капитализации чистого дохода

8. Определение стоимости методом сравнительных продаж

9. Определение стоимости объекта

Список использованной литературы

• Задание и исходные данные
• Рассчитать стоимость единого объекта недвижимости тремя методами и определить итоговую стоимость, если известны следующие сведения:
• Таблица - Расчет стоимости единого объекта недвижимости

Наименование показателя	Значение показателя
1. Общая площадь помещения (здания), м2	500
2. Строительный объем, м3	2100
3. Год ввода в эксплуатацию	1972
4. Экономический срок жизни, лет	85
5. Восстановительная стоимость 1м3, строительного объема здания в ценах 1969 года, руб.	35
6. Группа капитальности	3
7. Площадь земельного участка, м2	1100
8. Ставка земельного налога, руб./м2 в год	20
9. Коэффициент, учитывающий разрешенное использование земли	5
10. Дата оценки	01.01.2009
11. Коэффициент пересчета в цены на 01.01.09 г.(без НДС)	85

• Таблица 2. - Сведения для расчета стоимости здания по затратному методу:

Наименование показателя	Значение показателя
1. Удельный вес конструктивных элементов в восстановительной стоимости здания, %:
- фундамент	10
- несущие стены, перегородки	15
- проемы	10
- перекрытия	14
- полы	9
- сети инженерные	26
- внутренняя отделка	7
- крыша	9
2. Экономический срок долгоживущих конструктивных элементов (фундамент, несущие стены, перекрытия), лет	100
3. Экономический срок короткоживущих элементов, лет:
- проемы, полы, сети инженерные, крыша	40
- внутренняя отделка	10

• Дополнительные сведения для расчетов по затратному и доходному подходу:
• 1. При расчете физического износа - износ всех конструктивных элементов рассчитать исходя из срока их экономической жизни с учетом срока проведения последнего, капитального ремонта, при котором происходит полная замена короткоживущих конструктивных элементов.
• 2. Расчет стоимости земельного участка провести методом земельной ренты и методом физического остатка. Итоговую стоимость земельного участка определить при равном рейтинге обоих методов расчета.
• 3. Индекс инфляции - 8% в год в течение всего прогнозного периода.
• 4. Безрисковая банковская ставка - 9% годовых.
• 5. Ставки за низкую ликвидность: для здания - 3%, для земли - 1,5%.
• 6. Ставки риска вложения средств в недвижимость: для здания - 3%, для земли - 0%.
• 7. Коэффициент перерасчета арендной платы в чистый доход арендодателя - 0,7%.
• б) Сведения для расчета стоимости здания с земельным участком по доходному подходу (методом капитализации чистого дохода):
• Арендная плата (без учета коммунальных платежей) за 1 кв.м. площади в месяц, в год оценки = 360 руб. (без НДС).
• Таблица 3. - Дополнительные сведения для расчета стоимости здания (без земельного участка) по методу сопоставимых продаж:

Наименование показателя	1	2	3	4	5
1. Общая площадь помещения, кв.м.	550	600	610	540	510
2. Условия оплаты за объект при его покупке	Без рассрочки	70% сразу, 30% через год	Без рассрочки платежа
3. Дата продажи	20.04.08	01.02.08	01.03.08	01.01.08	01.11.07
4. Арендная плата за 1 кв. м. площади	360	390	370	370	400
5. Группа капитальности	2	2	2	3	2
6. Год ввода в эксплуатацию	1980	1990	1981	1971	1991
7. Цена продажи, тыс. руб.	3200	4400	3500	3000	2900

• Общие сведения:
• 1. Индекс инфляции в 2007-2008 годах - 1,2% ежемесячно.
• 2. Банковские ставки по вкладам - 12%.
• 3. Внесение поправок на группу капитальности произвести на основе сроков экономической жизни.
• 1. Расчет восстановительной стоимости здания
• Базовая восстановительная стоимость рассчитывается по формуле:
• ВС_б = V_объект х УВС х К,

где V_объект - строительный объем объекта недвижимости;

УВС - восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки;

К - коэффициент пересчета в цены на дату оценки.

ВС_б = 2100 х 35 х 85 = 6 247 500 руб.

2. Определение величины физического износа и остаточной стоимости здания

Таблица 4. - Определение интегрального коэффициента износа здания (здание прослужило 37 лет):

Элементы здания	Экономический срок, лет	Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания, %	Износ фактический, %	Удельный вес износа в общей стоимости здания, %
Фундамент	100	10	37	3,7
Несущие стены,	100	15	37	5,55
Проемы	40	10	92,5	9,25
Перекрытия	100	14	37	5,18
Полы	40	9	92,5	8,33
Сети инженерные	40	26	92,5	24,05
Внут отделка	10	7	70	4,9
Крыша	40	9	92,5	8,33
Итого		100		69,28

Остаточная стоимость здания определяется следующим способом:

ВС = ВС_б х (1 - КИц),

где КИц - процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешенная, в %.

ВС = 6 247 500 х (1 - 0,6928) = 1 919 232 руб.

3. Расчет стоимости земельного участка методом земельной ренты и методом физического остатка

Метод капитализации земельной ренты.

Расчет производится путем деления величины земельной ренты (земельного налога) на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации:

V_L = T_L х S_L / Кк,

где V_L - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

Кк - коэффициент капитализации;

T_L - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

S_L - площадь земельного участка, кв. м.

Площадь земельного участка 1100 кв.м.

Ставка земельного налога для данного участка составляет 20 руб. за 1 кв.м.

Коэффициент капитализации:

Кк = 1,5 + 9 + 0 + 5 = 15,5%

V_L= 20 х 1100 х 12 / 15,5% = 1 703 226 руб.

Метод физического остатка.

Стоимость строительства здания - 1 919 232 руб.

Чистый операционный доход от сдачи объекта - 559 440 руб. (500 х 360 х 12 х 0,7% х 37)

Коэффициент капитализации для здания: 9 + 3 + 3 + (1 / 37 х 100) = 17,7%

Коэффициент капитализации для земли: 1,5 + 9 + 0 + 5 = 15,5%

Дзд = 1 919 232 х 0,177 = 339 755,9 руб.

Дзем = 559 440 - 339 755,9 = 219 684,1 руб.

Стоимость земли:

V_L = 219 684,1 / 0,155 = 1 417 317 руб.

4. Определение итоговой стоимости земельного участка

Так как по условию итоговая стоимость земельного участка определяется при равном рейтинге обоих методов расчета, получаем:

V_L = (1 703 226 + 1 417 317) / 2 = 1 560 271 руб.

5. Расчет стоимости объекта затратным подходом

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом V_CA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

V_CA = ВС + V_L

V_CA = 1 919 232 + 1 560 271 = 3 479 503 руб.

6. Расчет чистого дохода по величине арендной платы

Потенциальный валовый доход от сдачи объекта - 559 440 руб. (500 х 360 х 12 х 0,7% х 37)

7. Определение стоимости объекта методом капитализации чистого дохода: 559 440 руб. / 17,70% = 3 160 195 руб.

8. Определение стоимости методом сравнительных продаж

Наименование показателя	Оценка объекта	1	2	3	4	5
1. Общая площадь помещения,	500	550	600	610	540	510
Корректировка, %	Х	10	20	22	8	2
2. Цена продажи, тыс. руб.	?	3200	4400	3500	3000	2900
3. Цена продажи 1 кв.м., руб.	?	5818,18	7333,33	5737,70	5555,56	5686,27
Скорректированная цена, руб.	Х	6400	8800	7000	6000	5800
4. Условия оплаты за объект при его покупке	Без рассрочки платежа	70% сразу, 30% через год	Без рассрочки платежа
Корректировка, руб.	Х	0	-264	0	0	0
Скорректированная цена, руб.	Х	6400	8536	7000	6000	5800
5. Дата продажи / Сколько месяцев назад	01.01.09	20.04.08 / 8,6	01.02.08 / 11	01.03.08 / 10	01.01.08 / 12	01.11.07 / 14
Корректировка, 1,2% ежемесячно	Х	+10,32	+13,2	+12	+14,4	+16,8
Скорректированная цена, руб.	Х	7060,48	9697,60	7840,00	6864,00	6774,40
6. Арендная плата за 1 кв. м. площади в месяц, руб.	360	360	390	370	370	400
Корректировка, руб.	Х	0	-8,33	-2,78	-2,78	-11,11
Скорректированная цена, руб.	Х	7060,5	8889,5	7622,2	6673,3	6021,7
7. Группа капитальности / Нормативный срок службы, лет	3 / 100	2 / 125	2 / 125	2 / 125	3 / 100	2 / 125
8. Год ввода в эксплуатацию / Срок эксплуатации, год	1972 / 37	1980 / 29	1990 / 19	1981 / 28	1971 / 38	1991 / 18
Износ, %	37	23,2	15,2	22,4	38	14,4
Стоимость объекта с	Х	5791,8	6604,2	6188,1	6781,0	4431,9

Пояснения:

1. Корректировка на площадь: площадь оцениваемого объекта принимаем за 100%, а разница между площадью аналога и оцениваемого объекта и играет роль корректировки. Например, для объекта № 1 - 10% [(550-500) х 100 / 500].

2. Корректировка для объекта №2 по условиям оплаты за объект при его покупке составляет - -264 руб. [4 400 000 руб. х 30% (величина отсрочки) х 12% (ставка по вкладу) / 600 кв.м.]

3. Корректировка на дату продажи (ежемесячная инфляция 1,2%):

- объект № 1 (20.04.08): 8,6 мес. х 12% = 10,36%;

- объект № 2 (01.02.08): 11 мес. х 1,2% = 13,2%;

- объект № 3 (01.03.08): 10 мес. х 1,2% = 12,0%;

- объект № 4 (01.01.08): 12 мес. х 1,2% = 14,4%;

- объект № 5 (01.11.07): 14 мес. х 1,2% = 16,8%.

4. Корректировка на арендную плату: арендную плату оцениваемого объекта принимаем за 100%, а разницу между арендной платой аналога и оцениваемого объекта и играет роль корректировки. Например, для объекта № 2 - (-8,33%) [(360-390) х 100 / 360].

5. Износ рассчитаем, исходя из нормативного срока службы (согласно группы капитальности) и срока эксплуатации (согласно года ввода эксплуатации). Например, для объекта № 1 износ равен 23,2% [29 лет / 125 лет х100].

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитаем по формуле:

СОп = СО х (100-Ио) / (100 - Иан),

где СО - стоимость объекта для корректировки;

Ио - износ оцениваемого объекта;

Иан - износ аналога;

В итоге наибольшая стоимость 6781 руб. за 1 кв.м., наименьшая - 4431,9 руб. за 1 кв.м. Следовательно, стоимость 1 кв.м. объекта: (6781 + 4432) / 2 = 5606,4 руб.

Стоимость здания в целом: 5606,4 руб. х 500 кв.м. = 2 803 205 руб.

9. Определение стоимости объекта

Составим и рассчитаем следующую таблицу:

Таблица 6. - Расчеты

Метод	Рассчитанная стоимость	Значимость метода	Итого
Затратный подход	Здание 1 919 232 + Земля 1 560 271	0,3	1 043 850,9
Капитализации чистого дохода	3 160 195	0,3	948 059
Сравнительных продаж	Здание 2 803 205 + Земля 1 560 271	0,4	1 745 390,4
Итого	3 737 299,80

Список использованной литературы

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

2. Васильева Л.С. Экономика недвижимости. - М.: Эксмо, 2008.

3. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью. Учебник. - М.: МГИУ, 2007.

4. Марченко А.В. Экономика недвижимости. - Екатеринбург: Феникс, 2007.

5. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

6. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

7. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. - Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.