Управление инвестициями и их оценка. Доходный подход в оценке недвижимости

Содержание:

Управление инвестициями в недвижимости и их оценка

Доходный подход в оценке недвижимости

Практическая часть

Список использованной литературы



Управление инвестициями в недвижимости и их оценка

Важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости. Разработаны различные методы оценки эффективности, включающие показатели окупаемости рентабельности и чистого приведенного дохода.

В современной науке и практике для определения экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости обсуждается возможность использования теории стоимости. В рамках этой теории определяется рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости.

Инвестиции (от лат. investire -- облачать) -- вложение капитала в объекты предпринимательской и иной деятельности с целью получения прибыли или достижения положительного социального эффекта. В рыночной экономике получение прибыли является движущим мотивом инвестиционной деятельности. Данная цель опосредуется производством конкретных товаров, оказанием услуг, которые находят признание на рынке; без этого инвестиции окажутся бесполезными. Побудительный мотив усиливается, если сокращаются налоги, в том числе на прибыль, и в особенности если законодательно закреплено право собственности. Эту прибыль целесообразно рефинансировать, т. е. направлять ее в определенном объеме на развитие производства.

Кризисные явления, наблюдаемые сегодня в экономике, заставляют многих задумываться о наилучшем вложении капитала, т.е. об инвестировании.

Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов. Можно выделить четыре пути извлечения пользы при инвестировании в недвижимость:

· во-первых, при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства;

· во-вторых, по причине постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора;

· в-третьих, недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;

· в-четвертых, при удачной перепродаже объекта недвижимости, инвестор может получить значительный доход.

Принципиально важным для принятия решения об инвестировании является определение «цены» отказа от сиюминутного потребления. При вложении средств в развитие производства инвестора интересует не любой по величине результат. Прирост капитала в результате инвестирования должен быть достаточным, с тем чтобы, во-первых, удовлетворить минимально приемлемые с позиции общества запросы инвестора; во-вторых, возместить потери от инфляции в предстоящем периоде; в-третьих, вознаградить инвестора за риск возможной потери части дохода от наступления труднопредсказуемых неблагоприятных обстоятельств. Все это формирует своеобразные нормативные требования инвестора к уровню экономической эффективности средств, вкладываемых в развитие реального сектора экономики.

Для уяснения экономической природы инвестиций важно иметь в виду, что в их состав включается капитал в разнообразных формах. В состав инвестиций входят денежные средства в форме привлеченных средств (акций), заемных средств, собственных средств, а также в форме конкретных материально-вещественных элементов, например в форме зданий, сооружений, оборудования, интеллектуальных ценностей, имущественных прав, вносимых участниками инвестиционного процесса для создания (развития, модернизации) объекта предпринимательской деятельности. В любом случае инвестиции приобретают стоимостную характеристику.

Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости. Относиться к ней можно по-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика и т. п.

Недвижимость, как таковую, можно разделить на три большие группы, каждая из которых будет иметь свои особенности в плане инвестиций. Это жилье, земля и недвижимость, приносящая доход. Жилье является наиболее «разносторонним» в плане получения пользы. Помимо использования его по прямому назначению возможна сдача его в аренду, что представляется довольно перспективным в свете сегодняшней ситуации. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой группы.

Вложения в земельные участки - более рискованные. Рыночная стоимость земли находится в зависимости от многих факторов, среди которых экологический, экономический, политический (решение местных властей), юридический (изменение в земельном законодательстве на государственном уровне). Инвестиции в недвижимость, приносящую доход, являются самыми прибыльными, но и одновременно, самыми рискованными. Недвижимость является одной из наиболее медленно окупаемых сфер (обладает низкой ликвидностью). Именно это, наряду с высокой стоимостью объектов, является сдерживающими факторами для более активного развития рынка недвижимости.

Наиболее известным для обывателя методом инвестирования в недвижимость является прямой метод, который подразумевает приобретение объекта недвижимости на рынке с заключением частного договора, или покупку с обратной арендой. Косвенный метод заключается в приобретении ценных бумаг компаний, специализирующихся на недвижимости или в инвестировании а закладные, которые обеспечиваются недвижимостью.

Вложения в недвижимость в некоторых аспектах очень похоже на инвестирование в акции. В частности, и то и другое - долгосрочные инвестиции, а отсюда и другие их общие черты.

Существует множество инструментов инвестирования. Из них для инвестиций в недвижимость обычно используются Собственный свободный капитал, заемные средства, ипотека, опционы, закладные, смешанные долговые обязательства, преимущественные договоры об аренде земли и, в меньшей степени, некоторые другие.

И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.

Но при этом прибыль от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заемного капитала. Это происходит по следующим причинам:

1. Доход корпораций во многом зависит от объемов реализации их продукции, что, в свою очередь, находится в прямой зависимости от многих факторов рынка, в то время как договор аренды на недвижимость обеспечивает инвестора более стабильной прибылью.

2. Корпорация всегда находится в развитии, в поиске новых путей извлечения прибыли, а значит и источники доходов постоянно меняются. А объекты недвижимости с течением времени не меняются.

Особенностью оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в проекты в условиях рыночной экономики, является большая степень неопределенности и непостоянства применительно к перспективным результатам из-за частых и достаточно быстрых изменений в целях, стоимости, технологии и конкуренции. В нынешних условиях дополнительным переменным фактором, влияющим на конечный результат, является инфляция, обусловившая непрерывное изменение процентных ставок, обменного курса национальной валюты, изменение спроса, неустойчивость законодательства и другие. Большие колебания экономической ситуации ведут к повышенному риску долгосрочного планирования, поэтому в западной экономике при оценке эффективности вложений большое значение придается краткосрочным, но определенным возможностям. Вторая особенность оценки эффективности инвестиций в методиках стран с рыночной экономикой - обязательный учет фактора времени путем дисконтирования затрат и выгод.

Третья особенность - повышенная роль процентной ставки. В условиях социалистической экономики, в оценке эффективности капиталовложений предпочтение отдавалось методам, не учитывающим процентную ставку, либо рекомендующим пониженный норматив, что обеспечивало преимущество долгосрочным проектам в тяжелой промышленности. Применение для дисконтирования не индивидуальной нормы доходности, а фиксированного норматива эффективности капиталовложений не было связано с интересами отдельных инвесторов. Недостаточно точная оценка эффективности инвестиций приводила к тому, что для реализации принимались неэффективные долгосрочные проекты, возникали ситуации дефицита и нехваток, увеличивалось незавершенное строительство, происходило омертвление вложенных средств.

Методы анализа, используемые в странах с рыночной экономикой, основываются на предпосылке, что удачные инвестиционные решения ведут к улучшению качества жизни и к экономическому росту. Следовательно, цель анализа эффективности инвестиций состоит в максимизации общественного или частного благосостояния с учетом ряда ограничений. Каждое инвестиционное решение целесообразно оценивать с двух точек зрения: финансовый анализ - для оценки выгод конкретного инвестора, экономический анализ - для определения эффективности инвестиций для общества. Если в ходе финансового анализа все затраты и выгоды определяются в рыночных ценах, инвестиции распределяются на весь срок службы проекта или срок займа и используется частная ставка дисконтирования, то задачей экономического анализа является максимизация выигрыша в общественном благосостоянии при условии выполнения ряда социальных целей.

По мнению большинства зарубежных экономистов наиболее достоверная оценка эффективности инвестиций достигается с помощью показателей NPV, IRR и PI . Причем, практика использования различных методов показала, что и для частных инвесторов и для государства наиболее обобщающим критерием является чистая текущая стоимость, а показатель внутренней нормы прибыли предпочтительнее и точнее, чем срок окупаемости.

В целом можно констатировать, что разные показатели с разных сторон характеризуют целесообразность инвестиционных проектов и ни одной из характеристик не следует пренебрегать, так как каждая из них несет свой объем информации, и только все они в совокупности могут дать реальное представление о приемлемости инвестиционного проекта.

Работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя следующие этапы:

1. Оценка существующей ситуации:

· Оценка местоположения объекта:

o Преимущества и недостатки местоположения, транспортная доступность, видимость со стороны магистралей, проч.;

o Перспективы развития района расположения объекта;

o Анализ существующего окружения (тип и характер застройки, существующая инфраструктура).

· Техническая оценка объекта:

o Оценка существующей исходно-разрешительной документации по объекту;

o Оценка технического состояния существующих на территории объекта строений и имеющихся инженерных коммуникаций;

o Оценка существующих инженерных коммуникаций, располагаемых мощностей и возможности присоединения дополнительных мощностей;

· Состав юридической документации по проекту.

· Юридическая экспертиза прав на объект:

o Наличие подтверждающей документации по объекту, инициатору, проекту;

o Обременение объекта правами третьих лиц (арендаторы, кредиторы, проч.);

o Наличие временных и постоянных ограничений в использовании (сервитутов);

o Анализ истории объекта (наложенные аресты, запреты, исполнительные производства в отношении объекта, наличие конкурирующих требований третьих лиц, споров между акционерами (собственниками);

o Экспертиза правоустанавливающих документов;

o Документы, подтверждающие статус и финансовое состояние инициатора проекта (правообладателя, собственника);

o Исследование градостроительных ограничений;

o Предварительный анализ градостроительных ограничений;

o Анализ ресурсных качеств участка.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» установлено использование следующих методов оценки стоимости недвижимости:

· Доходный - рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период;

· сравнительный - основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу;

· затратный - состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости.

Как видно, такая оценка недвижимости - это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой - сравнительный, для первичного рынка - затратный.

Доходный подход в оценке недвижимости

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

o принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

o принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода -- это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

§ сумму будущего дохода;

§ время, когда должен быть получен доход;

§ продолжительность получения дохода.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

упрощенного баланса;

отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является сложность составления прогноза данных, субъективность расчета ставки дисконтирования.

На первом этапе, когда используется доходный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называется величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные и плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или если изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке недостроенного, но близкого к завершению коттеджного поселка в недавно застраиваемом районе, еще не успеваем завоевать необходимое признание.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-налогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой доходного подхода к оценке недвижимости является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации. Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Теоретической базой, которую использует доходный подход оценки недвижимости, являются принципы оценки, которые представляют собой сообщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Практическая часть

Задача №1.

Вы получили следующую финансовую информацию по трем сопоставимым офисным зданиям. Данная информация лично была проверена

Таблица 1.

Информация о проданных объектах

	Ед. Изм.	Сопоставимый объект «А»	Сопоставимый объект «Б»	Сопоставимый объект «В»
Продажная цена	$	1 000 000	1 200 000	900 000
Потенциальный валовый доход	$	200 000	300 000	185 000
Незанятость и безнадежные долги		- 10 000	- 30 000	- 9 000
Действительный валовый доход	$	190 000	270 000	176 000
Операционные расходы		- 90 000	- 153 000	- 85 000
Чистый операционный доход	$	100 000	117 000	91 000

Требуется определить стоимость объекта при помощи:

1. Валового рентного мультипликатора

2. Общего коэффициента капитализации

3. Какая оценка стоимости представляется вам предпочтительней? Почему?

Решение:

1) VRM₁ = 1000000/200000 = 5

VRM₂ = 1200000/300000 = 4

VRM₃ = 900000/185000 = 4,86

VRM_ср = (5+4+4,86)/3 = 4,62

2) К₁= 100000/1000000 = 0,1

К₂= 117000/1200000 = 0,09

К₃= 91000/900000 = 0,1

К_ср= (0,1+0,09+0,1)/3 = 0,096

3) С_зт= 10*34000 = 340000 $

4) К(недоисп. и безнад. долгов) = 340000*0,03 = 10200 $

5) С_зд- п.4 = 300000-10200 = 289800

6) К_ор =289800*0,5 = 144900 $

7) С_оц1= 289800*4,62 = 1338876 $

С_оц2= 289800*0,096 = 27820,8 $

Вывод: Рассчитав стоимость зданий выяснилось, что оценка стоимости с помощью коэффициента капитализации выгоднее, чем с помощью валового рентного мультипликатора.

Задача№2

Определить величину:

1. Коэффициента улучшений

2. Общую ставку дохода

3. Ежегодную ипотечную постоянную

4. Ставки денежных поступлений на собственный капитал

5. Коэффициент покрытия долга

Оставшаяся часть затрат приходится на стоимость зданий и сооружений. Дать характеристику и объяснить значение каждого коэффициента.

При решении задачи использовать следующие формулы:

Решение:

1) 3000000*0,45 = 1350000 $ - стоимость за вычетом коэффициента ипотечной задолженности

2) 1350000/30 = 45000 $

3) 45000*15% = 6750 $ - стоимость за вычетом годовых ежемесячных выплат

4) 45000+6750 = 51750 $

5) К_ул= 3000000/51750 = 59,7

6) К_ск= 380000/3000000 = 0,13

7) К_пдо= 380000/51750 = 7,34

8) Общая стоимость дохода = 380000/3650000 = 0,1

9) Ипот.постоян. = 51750/1350000 = 0,04

10) Ставка ден. пост.на соб. капитал = (380000-6750)/1350000 = 0,28



Список использованной литературы

1. Горемыкин В. Экономика недвижимости [Текст]: Учебник, /В. Горемыкин, Э. Бугулов - М.: Филиппов, 2003.

2. Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., “Финансы и статистика”, 2002.

3. Экономика недвижимости»/под редакцией Ресина В.И.- М.: Дело,1999.