Содержание

Введение

1. Характеристика объекта исследования

2. Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

3. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости)

4. Формулировка целей управления имущественным комплексом

5. Разработка технологии управления имущественным комплексом

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся нежилая недвижимость может быть разделена на два класса:

· недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций - административных, производственных, учебных, социальных, медицинских и прочих (операционная недвижимость);

· недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для сдачи в аренду (коммерческая недвижимость).

Цели управления операционной недвижимостью:

1. обеспечение выполнения основной деятельности собственника;

2. поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

3. минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;

4. сохранение капитала;

5. повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.

1. Характеристика объекта исследования

Место расположения

ЗАО «АвтоДиск» (зарегистрирована в Торгово-Промышленной палате РФ, номер лицензии 16478561 )

Адрес: 115522 Москва ул. Новослободская, 34

Расчетный счет №001507147 в 14 отделении КБ Промстройбанка

Директор Кабанов А А тел (095)-124-54-76

Юрист Масленов В А тел (095) - 124-54-77

Главный бухгалтер Нерин С А тел (095)- 124 -56 -80

ЗАО АвтоДиск обладает

складские площади 250 кв. м и производственные площади 1200 кв. м (по адресу Москва ул. Авиамоторная корпус 2)

Характеристика учредителей

Уставный капитал составляет 25000 рублей. Учредители: физическое лицо 100%.

Виды и направления деятельности

Автомобильные диски нашей фирмы соответствуют стандарту на подобные изделия №19860-79 Госстандарта РФ.

Размеры: диаметр -35см ширина 20см

Специальный сплав: EX1275 разработка фирмы ( патент № 980456 ) с добавлением титана и металлопластика.

Срок службы :рассчитаны на пробег 300000 км

Плановая и фактическая мощность предприятия по направлениям деятельности

Планирование производственных мощностей заключается в установлении целей деятельности предприятия на определенный период времени.

Таблица 1 - Анализ выполнения плана по выпуску и реализации продукции предприятием за 2007 год

Изделие	Объем производства продукции, . руб.	Реализация продукции, . руб.
	План	Факт	+;-	% к плану	План	факт	+ ; -	% к плану
литые диски нашей фирмы ( Модель № 1 )	4000	3820	180	-4.5	3892	3700	192	-4.93

Из таблицы видно, что за отчетный год план по выпуску готовой продукции недовыполнен на 4.5%, а по реализации -- на 4.93%.

Перечень основных объектов недвижимости

ЗАО «АвтоДиск» располагает следующими объектами недвижимости.

Описание имущества:

1. Административное помещение - двухэтажное здание, на втором этаже располагается кабинет директора, приемная, бухгалтерия (250 м кв.).

2. Производственные площади 2450 кв. м.

3. Складское помещение общей площадью 800 кв.м

2. Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

Характеристика рыночной привлекательности отрасли

Автомобильные колеса с литыми дисками являются неотъемлемой и важной частью автомобиля. Правильный выбор дисков влияет на безопасность движения. Литые диски отличаются от обычных запасом прочности.

ЗАО Диск производит нового вида продукцию: автомобильных литых дисков г Москвы. Литые диски отличаются от обычных дисков прочностью, и значительно более приятным дизайном. Колеса с такими дисками более прочные и привлекательные. Основными конкурентами являются отечественные: ВАЗ и «Форсаж»; и зарубежные Rover и Chrysler.

ЗАО «АвтоДиск» занимает 1/6 данного рынка. Потребителями продукции являются:

1. Рынок частных лиц - владельцы автомобилей;

2. Ранок фирм занимающихся ремонтом и техническим обслуживанием автомобилей.

Характеристика конкурентоспособности продукции, выпускаемой предприятием

У продукции, выпускаемой ЗАО «АвтоДиск», можно выделить следующие конкурентные преимущества:

1. Самые низкие цены на представленный вид диска.

2. По сравнению с продукцией отечественного предприятия ВАЗ и «Форсаж» наш продукт при приблизительно равных ценах имеет больший срок службы, что подтверждено тестовыми испытаниями данной фирмы и несколькими независимыми тестовыми лабораториями (имеется сертификат соответствия №524).

Обобщенная характеристика организации производственного процесса

Уровень технологии на предприятии удовлетворяет современным требованиям.

3. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости)

Экспресс-анализ является исследованием экономического потенциала и финансово-хозяйственной деятельности компании за определенный период (квартал, год) и характеризует относительное состояние компании с учетом ретроспективного фактора (на начало и конец периода). Выводы экспресс анализа основаны на расчете относительных показателей и динамики их изменения, характеризующих различные аспекты деятельности предприятия за анализируемый период, его имущественное и финансовое положение.

Экспресс-анализ дает оценку имущественного, финансового положения компании, а также динамичности развития и эффективности использования экономического потенциала данной организации за анализируемый период с предоставлением кратких рекомендаций по оптимизации деятельности компании.

Стабильность финансового положения предприятия в условиях рыночной экономики обуславливается в немалой степени его деловой активностью

Деловая активность организации характеризуется широтой рынков сбыта услуг, репутацией организации, выражающейся, в частности, в известности клиентов, пользующихся услугами организации, и др.; степенью выполнения плановых показателей, обеспечения заданных темпов их роста (снижения); уровнем эффективности использования ресурсов организации.

Анализ деловой стабильности

В результате проведенного анализа деловой стабильности ЗАО «АвтоДиск» на основе данных баланса и отчета о прибылях и убытках за 2005-2007г. выявлено замедление темпов роста это связано с моральным устареванием продукции.

Относительная доля рынка, занимаемая фирмой, исчисляется как отношение ее объема продаж к общему объему или объему продаж основных конкурентов.

Объем продаж ЗАО «АвтоДиск» - 7000 тыс.шт., объем продаж основного конкурента - 10000 тыс.шт.

7000/10000=0,7

Производственный потенциал для данного предприятия довольно «большой», так как удовлетворяет покупательский спрос.

Уровень издержек для нашего предприятия минимизирован, так как оборудование для производства приобретено по минимальной цене.

Под новым товаром понимаются оригинальные изделия, улучшенные варианты и модификации существующих товаров фирмы-производителя. Новаторство может быть делом весьма рискованным. Таким образом, перед фирмой стоит дилемма с одной стороны, разрабатывать новые товары необходимо, а с другой шансов на успех новинок не так уж много. Ответ частично заключается в том, чтобы целенаправленно сориентировать фирму, организационно приспособив ее к работе с новинками. Решение о введении на рынок товара - производство нового вида дисков (сплав из металлопластика ЕХ 1275 с добавлением титана), основывается на спросе на данный товар, т.е имеется непосредственная возможность реализации. Процесс производства данного товара возможен на имеющемся оборудовании.

ЗАО «АвтоДиск» при формировании цен на продукцию использует расчёт цены по методу "Средние издержки плюс прибыль". Самый простой способ ценообразования заключается в начислении определённой наценки в себестоимость товара. Методика расчёта цен на основе наценок остаётся популярной по ряду причин. Во-первых, продавцы больше знают об издержках, чем о спросе. Привязывая единицу к издержкам, продавец упрощает для себя проблему ценообразования. Ему не приходится слишком часто корректировать в зависимости от колебаний спроса. Во вторых, если этим методом ценообразования пользуются все фирмы отрасли, их цены скорее всего будут схожими. Поэтому ценовая конкуренция сводится к минимуму. В-третьих, многие считают методику расчёта "средние издержки плюс прибыль" более справедливой по отношению и к покупателям, и к продавцам. При высоком спросе продавцы не наживаются за счёт покупателей и вместе с тем имеют возможность получить справедливую норму прибыли на вложенный капитал.

Качественная и количественная характеристика принадлежащего на правах собственности имущества

Качественные характеристики недвижимости:

· Двухэтажное административное капитальное здание общей площадью 250 м.кв. Качественные характеристики: фундамент - ж-б подушки; стены кирпичные 70 см; междуэтажные перекрытия железобетонные; крыша - рулонная, плоская, с наружным организованным водостоком; пол - линолеум, керамическая плитка по бетону; окна и двери пластиковые; внутренние отделочные работы - штукатурка стен, обои.

· Одноэтажное капитальное помещение цеха общей площадью 2450 м.кв. Качественные характеристики: фундамент - ж-б бетонный; стены кирпичные 70 см; крыша несовместимая с перекрытием, металлопрофиль; пол бетонный; окна и двери металлопластиковые; внутренние отделочные работы - штукатурка стен.

· Одноэтажное складское помещение общей площадью 800 кв.м Качественные характеристики: фундамент - бетонный; стены кирпичные; крыша - металлопрофиль, с наружным организованным водостоком; перегородки кирпичные; пол бетонный; двери металлопластиковые; внутренние отделочные работы - штукатурка стен.

Количественные характеристики недвижимости:

Административное здание общей площадью 250 кв. м., на втором этаже располагаются кабинет директора, приемная, бухгалтерия.

К административному зданию пристроено одноэтажное капитальное помещение цеха общей площадью 2450 кв.м.

Количественные характеристики оборудования:

Таблица 2 - Оснащенность цеха основными производственными средствами, степень их износа

Оборудование	количество	% износа	коэффициент загрузки
Нагревательный·барабан	1	1,6	0,62
Станок штамповочный	1	2,8	0,69
Установка по изготовлению сплава	1	2,9	0,95
Шлифовальный станок	1	1,8	0,70
Холодильное оборудование М-180	1	4,9	0,50

Из таблицы видно, что оборудование имеет невысокий коэффициент загрузки, присутствуют простои. Исключение составляет установка по изготавлению сплава, коэффициент загрузки 100%. Процент износа оборудование не высокий, поэтому потребности в модернизации оборудования или замены не требуется.

Рассмотрим распределение площадей, принадлежащих ЗАО «АвтоДиск» на праве собственности, представленное в таблице 3.

Таблица 3 - распределение площадей, принадлежащих ЗАО «АвтоДиск» на праве собственности

Площади	Количество, м2	Коэффициент загрузки
Административные Производственные Вспомогательные Складские	250 2450 180 800	1,00 0,75 1,00 0,69

Коэффициент загрузки учитывает наличие всех условий. Площади, принадлежащие ЗАО «АвтоДиск», используются с коэффициентом загрузки (К_з=0,75). Производственные участки, склад готовой продукции загружены не максимально, на 70%, для производства дополнительного объема продукции предприятие располагает достаточным количеством производственных и складских площадей. Административные площади используются максимально.

Привлекательность как объекта купли-продажи

На сегодняшний момент в ситуации кризиса предприятие не привлекательно для продажи на рынке в качестве бизнеса, чтобы его продать необходимо повысить деловую стабильность путем введения производства нового вида дисков с добавлением титана.

Вся техника и оборудование находятся в исправном техническом состоянии.

Данное предприятие расположено в черте города на земельном участке, относящиеся к категории земель поселения, в жилой зоне. Инфраструктура по данной территории хорошо развита, имеются все необходимые для нормального функционирования коммуникации.

4. Формулировка целей управления имущественным комплексом

Принадлежащие предприятию «АвтоДиск» недвижимое имущество является операционным. На основании результатов проведенного в предыдущих этапах анализа, выяснилось, что у предприятия имеются незадействующие производственные площади, а также склад готовой продукции загружен не максимально, но имеющиеся у предприятия оборудование имеет высокий процент загрузки, отсутствуют простои. Следовательно, можно сделать вывод про производственные площади используются нерационально, так как затраты на обслуживание больших производственных площадей требуют от предприятия больших затрат.

Из выше сказанного, следует, что цель управления имущественным комплексом состоит в минимизации затрат. Минимизировать затраты возможно за счет закупа нового оборудования, таким образом предприятие сможет дозагрузить незадействующие площади, издержки по обслуживанию которых высоки. Также ввод в эксплуатацию нового оборудования позволит увеличить объем производства, обеспечить достойное качество продукции, расширить ассортимент.

Процесс производства данного товара возможен на имеющемся оборудовании. Но так как на установку по изготовлению сплава коэффициент загрузки 100%, то необходим закуп новой .

Задачами предприятия являются:

расширение производства выпускаемой продукции

повышения ее качества

закрепиться и расширить управляемый сегмент рынка сбыта

снижения затрат

производство готовой продукции;

реализация конечного продукта потребителю;

К задачам операционного имущественного комплекса относится:

осуществление ввода в строй и эксплуатацию оборудования с целью увеличения объемов производимой продукции;

заполнить свободные площади в цехе с помощью дополнительного оборудования.

5. Разработка технологии управления имущественным комплексом

С учетом совершенствования технологий, ЗАО «АвтоДиск» необходимо скорректировать номенклатуру продукции. По вышеназванным данным видно, что спрос на такой вид продукции, как автомобильные диски, растет, но качество у данной продукции должно быть высоким.

На сегодняшний день в ассортименте предприятия остается один вид продукции - автомобильные диски (модель №1).

Автомобильные диски нашей фирмы соответствуют стандарту на подобные изделия №19860-79 Госстандарта РФ.

Размеры: диаметр -35см ширина 20см

Специальный сплав: EX1275 разработка фирмы ( патент № 980456 ) с добавлением титана и металлопластика.

Срок службы: рассчитаны на пробег 300000 км

Конкурентоспособность продукции тем самым будет поддерживаться за счёт качества, новых технологий и уменьшение себестоимости продукции. Качество продукции предприятия ЗАО «АвтоДиск» находится на границе между низким и средним уровнем.

С заполнением площадей цеха дополнительным оборудованием возможно увеличить номенклатуру продукции, объёмы производства, минимизировать затрат за счет рационального использования всей производственной площади цеха, эффективность использования имущественного комплекса предприятия увеличится.

Закупаемое оборудование представляет собой установку по изготовлению сплава.

Необходимая площадь помещения под размещение установки (с учетом складских и подсобных помещений) -350 м кв.

Оборудование обладает рядом важных достоинств:

- технологичностью;

- высокой надежностью;

- ремонтопригодностью;

- ограничением до минимума операций обслуживающего персонала;

- отсутствием необходимости квалифицированных инженерных кадров.

Итак, после закупа нового оборудования увеличится оснащенность производственного цеха, издержки по обслуживанию и эксплуатации будут минимальны. Эффективность использования имущественного комплекса вырастет, также вырастет объём производства продукции достойного качества, увеличение рынка сбыта. Фондоотдача, характеризующая эффективности использования основных средств, вырастет, так как величина стоимости приобретенного оборудования окупится за счет увеличения годового выпуска качественной продукции, это свидетельствует о выборе технологии управления недвижимым имуществом, способной достичь поставленную цель.

Заключение

В условиях рынка нереально добиться стабильного успеха в бизнесе, если не планировать эффективно его развитие, не аккумулировать постоянно информацию о собственных перспективах и возможностях, о состоянии целевых рынков, положении на них конкурентов и т.д.

Необходимо точно представлять свои потребности на перспективу не только в материальных, трудовых, интеллектуальных, но и в финансовых ресурсах, что особенно существенно в рыночной экономике. Важно предусмотреть и источники их получения, уметь выявлять эффективность использования ресурсов в процессе работы предприятия.

Главная цель, которую преследует фирма - достижение максимума прибыли при минимуме затрат. План фирмы способствует решению этой задачи, определяя наиболее выгодные источники финансирования и рациональные направления расходования средств, обеспечивая устойчивое положение фирмы на рынке.

Список используемой литературы

1. Михалина Л.М. Конспект лекций по дисциплине «Технология управления недвижимым имуществом».

2. Михалина Л.М. Методические указания к курсовой работе по дисциплине «Технология управления недвижимым имуществом

3. Михалина Л.М. Конспект лекций по дисциплине «Маркетинг»