Оценка муниципальной недвижимости

Содержание

Введение

1 Структура отношений собственности

2 Оценка муниципальной недвижимости

Задача 1

Задача 2

Заключение

Список литературы



Введение

Изучение отношений собственности и управление муниципальной недвижимостью являются, пожалуй, главным объектом изучения. Невозможно управлять муниципальной собственностью не имея представления о структуре отношений собственности и об оценке муниципальной недвижимости. Именно поэтому эти вопросы будут подробно рассмотрены в моей контрольной работе.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания.[7,с 48]

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Целью моей контрольной работы является рассмотрение, представление и усвоение данного материала состоящего из актуальных для нас вопросов.

Задачей моей контрольной работы является чёткое, понятное и в меру лаконичное представление материала.

В своей контрольной работе я рассмотрела основные методы, используемые на практике в процессе оценки муниципальной недвижимости:

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

- метод сравнения,

- затратный метод,

- метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.



1 Структура отношений собственности

Структура отношений собственности увязывает форму, объекты и субъекты собственности.

По форме собственность может быть частной, общей, государственной, а также смешанной. Частная собственность характеризуется определенностью собственника -- это конкретное лицо. Разновидностью частной собственности является личная, индивидуальная собственность определенного человека. Общая собственность нескольких субъектов может быть совместной, принадлежащей всем собственникам вместе и не делимой между ними, и болевой, разделенной на доли, части. Если собственник отделяет свою часть из общей собственности, она становится частной собственностью. Общенародная собственность принадлежит каждому в отдельности и всему обществу, всему населению. В зависимости от формы собственности выделяют единоличные предприятия, партнерства (или, как их называют -- товарищества на паях), акционерные общества, государственные предприятия, совместные предприятия.[5,с 47]

Объектом присвоения могут быть предметы личного или коллективного потребления, собственность на природные ресурсы, рабочую силу, средства производства, результаты интеллектуальной деятельности, а также денежные средства, ценные бумаги, драгоценности. [5,с 69]

Субъектом присвоения (кто присваивает), собственником выступает отдельный человек или семья, социальная группа, трудовой коллектив, население территории, народ страны, органы управления.

Основными функциями субъекта присвоения являются владение, распоряжение, пользование.

Владение -- первичная форма собственности, характеризующая как реальную принадлежность объекта определенному субъекту, так и юридическое право на обладание объектом собственности. [5,с 74]

Распоряжение -- конкретный способ осуществления отношений между субъектом и объектом собственности. Собственник-распорядитель имеет право поступать по отношению к объекту и использовать его любым желаемым способом, передавать другому субъекту, даже ликвидировать, если это не противоречит закону.

Пользование (использование) означает применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя. Если пользователь не является владельцем или распорядителем объекта собственности, он должен осуществлять пользование только в соответствии с условиями, заданными первичными собственниками.

Целевая структура управляющей компании на объекте недвижимости строиться в соответствии со стандартами профессиональной практики управления недвижимостью. Создание механизма эффективного функционирования объекта недвижимости предполагает достижение основных и конкретных целей:

1) Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости

· своевременное проведение технического обслуживания и ремонта, надлежащая эксплуатация объекта

· своевременное восстановление износа путем капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации

· поддержание внешнего вида здания на высоком уровне

· поиск альтернативных подрядчиков

2) Организация обслуживания клиентов

· заключение и ведение договоров с клиентами

· организация работы с жалобами клиентов

· участие в формировании программ социальной защиты клиентов

· создание сервисных программ для клиентов (программ дополнительных услуг)

3) Обеспечение стабильного и безопасного функционирования объекта недвижимости

· соблюдение действующего законодательства, технических, санитарных и других норм и правил

· обеспечение сохранности клиентов и собственника

· обеспечение экономической безопасности

· обеспечение безопасности клиентов и персонала

· страхование имущества

· обеспечение надежного функционирования инженерно-технических систем

· создание системы слежения за состоянием объекта и его функционирования

4) Максимизация доходов от недвижимости

· разработка программ повышения доходности объекта

· сбор квартирной платы, арендной платы и других платежей от клиентов

· обеспечение сохранности денег

· фиксирование всех задолженностей и организация работы с должниками

5) Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости

· разработка стратегии минимизации издержек, связанных с эксплуатацией объекта и его управлением

· внедрение новых технологий, в том числе информационных

· исследование рынка строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг, недвижимости

· оптимизация запасов

6) Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика)

· участие в конкуренции

· разработка и реализация маркетинговых программ

· подбор квалифицированного персонала

· создание сервисных программ (дополнительных услуг) для заказчика.

Отдел по работе с подрядчиками выполняет координацию действий сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта, и контролирует своевременное заключение и перезаключение договоров со сторонними организациями, если нет возможности выполнить работу своими силами.

Отдел по работе с клиентами осуществляет непосредственные контакты с клиентами, ведет переговоры по всем возникающим вопросам, в том числе по качеству обслуживания, жалобам, руководствуясь при этом этическими нормами поведения

Отдел мониторинга занимается разработкой, внедрением системы мониторинга, что по отношению к системе по управлению недвижимостью подразумевает создание системы слежения за состоянием и функционированием объекта недвижимости, а также за состоянием окружающей среды (рынка, общества, экологии).

Служба безопасности организует функционирование систем контроля, всех систем безопасности объекта недвижимости, включая обучение и инструктаж клиентов и персонала.

Решение экономических и финансовых задач возлагается на финансового директора (на стратегическом и тактическом уровнях), в подчинении которого находится бухгалтерия. Непосредственно финансовый директор разрабатывает программы повышения доходности и минимизации издержек по управлению объектом. При разработке таких программ необходимо знание рыночной стоимости управляемого объекта, его потенциальной доходности и специфических особенностей конкретного объекта недвижимости. [5,с 78]

Ведет операции учета, составляет сметы и бюджет бухгалтерия.

Отдел маркетинга разрабатывает и внедряет программы исследования рынка недвижимости, строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг ремонтно-строительных организаций независимо от их форм собственности, контролирует выполнение программ, информирует заказчика о состоянии рынка и результатах маркетинга. Этот отдел в процессе осуществления маркетинговых программ сотрудничает с другими подразделениями в зависимости от цели исследования рынка.

Отдел снабжения организует и обеспечивает снабжение: заключает и контролирует исполнение договор на предоставление коммунальных услуг; составляет графики замены и закупок оборудования, материалов, маркетинговой информации, нормативной документации; контролирует состояние запасов.

Отдел кадров выполняет общее руководство подбором и обучением служащих. Он ведет личные дела, оформляет необходимые документы (контракты), в случае необходимости или регулярно дает письменную оценку рабочих и служащих.

Юрист управляющей компании готовит документы, участвует в создании и ведении баз данных по законодательству в области управления недвижимостью, гражданского, трудового, уголовного права, по техническим и другим нормам и правилам, а также базу данных со стандартизированными формами документов, участвует в организации документооборота предприятия.[5,с 79]

Рассмотренная структура управления объектом недвижимости применима для управления жилым домом, группы домов или объектом недвижимости административно-офисного назначения. В зависимости от количества управляемых объектов объем выполнения той или иной функции будет различным, поэтому вместо создания в общей структуре собственных отделов маркетинга, мониторинга, службы безопасности можно использовать услуги сторонних организаций, заключив с ними договора.[5, с 82]

При изменении внешней среды, прогнозов и планов предприятия, видов деятельности, при корректировке целей организационная структура может изменяться.

Все вышесказанное относится к процессу управления отдельными объектами недвижимости. Поскольку из всей недвижимости в муниципальной собственности находится преимущественно жилищный фонд, то и реальные усилия муниципалитетов, очевидно, направлены на решение проблем, связанных с эксплуатацией в условиях инфляционного долга перед подрядчиками. Сохранность жилищного фонда, минимизация затрат на эксплуатацию при соблюдении стандартов качества по-прежнему остаются приоритетными задачами для местных администраций.

Однако тенденция к децентрализации управления позволяет сделать предположение, что акценты будут смещаться в сторону управления нежилыми помещениями, так как именно они обеспечивают доходность местных бюджетов.

Таким образом, структура отношений собственности включает в себя как операционную деятельность по содержанию, восстановлению и развитию имущественных комплексов.

Пожалуй, невозможно понять основные принципы имущественных отношений, не рассмотрев их структуру. Ведь фундаментом имущественных отношений или отношений собственности является именно структура. Изучив структуру отношений собственности, мы можем продолжать рассматривать и изучать другие принципы и действия имущественных отношений. Далее мы рассмотрим, как осуществляется оценка муниципальной недвижимости.

2 Оценка муниципальной недвижимости

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.[7,с 65]

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.[7,с 72]

В состав предприятия как имущественного комплекса - входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [2,с 149]

Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. [7,с 258]

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.[7,с 273]

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Таким образом, управление имуществом невозможно без результатов оценки этого имущества. Цель оценки - получить значение конкретного вида стоимости оцениваемого имущества. Но оценка не является самоцелью, она нужна для того, чтобы принять, то или иное управленческое решение в отношении имущества. Однако неверно думать, что для управления имуществом нужна только оценка его стоимости. Стоимость, конечно, - важный показатель имущества, но не единственный. Для принятия управленческих решений в отношении имущества нужно привлечь многие другие его характеристики: назначение, качественные свойства, производственная мощность (производительность), эксплуатационные издержки, износ.

Оценка недвижимости, безусловно, очень важная тема. Не только в управление муниципальной собственностью, но и в обычной жизни мы можем столкнуться с оценкой недвижимости. Для того чтобы грамотно решать вопросы оценки собственности я осветила в своей контрольной работе основные принципы оценки недвижимости и методы с помощью которых собственно, и осуществляется оценка недвижимости.

Задача 1

Определить стоимость объекта недвижимости методов прямой капитализации. Инвестор планирует осуществить инвестиции в объект недвижимости и получить на них 15% - й доход. Для этого предполагается получить кредит, равный 60%-й стоимости объекта недвижимости под 12% годовых. Чистый операционный доход составляет 80 тысяч рублей.

Ставка капитализации =

V=,

где V-стоимость объекта недвижимости

NOI-чистый операционный доход

K-коэффициент капитализации



Коэффициент капитализации равен:

К= М*I₂+(1-M)*I_1,

где M==0,6-отношение величины кредита к стоимости недвижимости

I₂₌ 0,6•=0,12-отношение ежегодных выплат по обслуживанию дома к основной сумме ссуды

I₁₌ 0,6•=0,15-отношение величины поступлений денежных поступлений к сумме вложенных средств

K=0,6•0,12+(1-0,6)•0,15=0,072+0,4•0,06=0,132 - коэффициент капитализации

Отсюда получаем:

Ставка капитализации =

V==606060

Ответ: стоимость объекта недвижимости равна 606 тысяч 60 рублей

Задача 2

Произведены разовые инвестиции в размере 30000 долларов. Предположим, что годовые притоки наличности распределены по годам следующим образом:

Год	I	II	III	IV	V
Поступления наличности в долларах	6000	10000	10000	6000	6000

Определить срок окупаемости инвестиций.

Размер инвестиций за 5 лет составляет 30000 доллароа.

Средняя инвестиционных поступлений в год-Х.

6000+10000+10000+6000+6000=38000

38000ч5=7600 долларов - в 1 год

30000ч7600=3,95=4года

Ответ: Срок окупаемости инвестиций составит 4 года.



Заключение

Пожалуй, невозможно понять основные принципы имущественных отношений, не рассмотрев их структуру. Ведь фундаментом имущественных отношений или отношений собственности является именно структура. Изучив структуру отношений собственности, мы можем продолжать рассматривать и изучать другие принципы и действия имущественных отношений. Далее мы рассмотрим, как осуществляется оценка муниципальной недвижимости.

Таким образом, структура отношений собственности включает в себя как операционную деятельность по содержанию, восстановлению и развитию имущественных комплексов.

Цель оценки - получить значение конкретного вида стоимости оцениваемого имущества. Но оценка не является самоцелью, она нужна для того, чтобы принять, то или иное управленческое решение в отношении имущества.

Оценка недвижимости, безусловно, очень важная тема. Не только в управление муниципальной собственностью, но и в обычной жизни мы можем столкнуться с оценкой недвижимости. Для того чтобы грамотно решать вопросы оценки собственности я осветила в своей контрольной работе основные принципы оценки недвижимости и методы с помощью которых, собственно, и осуществляется оценка недвижимости.



Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (с изм. на 25 июля 2003 г) // М., Вега, 2005- 93с.

2. Гражданский кодекс РФ ,(часть первая, вторая, третья, четвёртая) По состоянию на 15 октября 2007 года, Новосибирск: Сибирское университетское издательство, 2007.-704с.

3. Федеральный закон РФ О основных принципах организации местного самоуправления в РФ 131-ФЗ от 06.10.2003

4. Атаманчук Г.В. Государственное управление. Учебное пособие, М., 2005.-387с.

5. Воронин А. Основные принципы формирования структуры управления муниципальным образованием.// Городское управление. 2005.-245 с.

6. Гневко В.А. Государственное и муниципальное управление: менеджмент территорий и отраслей; СПб, 2005 г-331 с.

7. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. М.:Дело, 2005-293 с.

8. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. М.: ИНФРА-М, 2006-441 с.

9. Рудой В.В., Игнатов В.Г. Местное самоуправление. - М., Феникс, 2006-563 с.

10. Фасеев И. О структуре органов местного самоуправления// газета Местное самоуправление 7 (94), 2006

11. www.gks.ru

12. www.ng.ru/tag/goskomstat