Недвижимость как экономическая категория

Будущая стоимость аннуитета, или функция накопления единицы, показывает, какова будущая стоимость единичного аннуитета при заданном числе периодов n и норме процента i.

Коэффициент будущей стоимости аннуитета Sn рассчитывается по формуле:

S_n = (Sⁿ - 1) / I = [(1+i)ⁿ - 1] / i (2.1)

С другой стороны, накопление единицы соответствует будущей стоимости величины настоящей стоимости единичного аннуитета в конце периода n и может определяться по формуле:

S_n = (1+i)ⁿ a_n (2.2)

Пример: Какова будущая стоимость серии n постоянных равномерных поступлений величиной Y на счет при I процентах годовых?

Решение: X = Y * S_n = Y * (1+i)ⁿ * a_n.

Взнос на формирование фонда возмещения определяет величину платежа для аннуитета, будущая стоимость которого через n периодов при заданной норме процента равна 1. Другими словами, функция взноса на формирование фонда возмещения рассчитывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу.

Применяется данная функция при расчете депонируемых платежей, которые должны сформировать к определенному моменту в будущем требуемый остаток на счете.

Коэффициент фонда возмещения SFF является обратной величиной коэффициента будущей стоимости аннуитета и рассчитывается по формуле:

SFF = 1 / S_n = i / (S_n - 1) = i / [ (1+i)ⁿ - 1] (2.3)

Пример: Какой должна быть величина каждого из серии n равномерных постоянных поступлений на счет, чтобы их суммарная будущая стоимость при i процентах годовых была равна Y?

Решение: X = Y * SFF

Второй функцией денежной единицы является накопление единицы за период.

Данная функция характеризует величину, какой по истечении срока будет стоимость серии периодических доходов в размере денежной единицы, получаемой в конце каждого периода.

Схематическое изображение данной функции приведено на следующем рисунке:

Третья функция денежной единицы является обратной для второй функции и называется Фактор фондовозмещения. Она показывает, какими должны быть периодические доходы, получаемые в конце каждого периода в течение определенного срока владения объектом с тем, чтобы к его окончанию была накоплена сумма в размере одной денежной единицы.

Схематическое изображение третьей функции денежной единицы приведено на рисунке:

3. Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости

Процесс становления и развития рынка недвижимости в России выдвинул на повестку дня формирование института оценки недвижимости , а именно оценки рыночной стоимости недвижимости.

При взаимодействии субъектов рынка недвижимости оценка играет особую роль.

На основе оценки недвижимости обеспечивается выполнение таких функций, как защита имущественных прав собственника и фискальная функция государства в части налогообложения. При купле-продаже, наследования, дарении, страховании, а также передаче в залог недвижимости требуется профессиональная оценка имущества.

В зависимости от объекта недвижимости и цели оценки в мировой и отечественной практике применяются три основных метода:

- затратный метод;

- метод сравнительных продаж;

доходный метод.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) является основным методом оценки недвижимости. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая.

1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

2. Проверка информации о сделках : подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производится в трёх основных формах :

в денежном выражении,

процентах,

общей группировке.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

цена за единицу площади;

цена за единицу длины вдоль магистрали;

цена за участок.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

цена за единицу площади участка;

цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

цена за единицу общей площади помещений;

цена за единицу объема сооружения;

цена за комнату;

цена за квартиру;

цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

месторасположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

4. Характеристика рынка недвижимости в городе Хабаровске

Итоги 4 квартала и прогнозы

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Хабаровска за 4-й квартал 2005 года выросла на 2,04%. Стабильный рост наблюдался в декабре (на 1,5 %) и в ноябре (на 2,1 %). В октябре отмечался спад на 1,5%. Таким образом, цена среднего квадратного метра за прошедший квартал выросла с 794$ до 810,2$.

За прошедший период 2005 года цена среднего квадратного метра выросла на 28,9% (с 628,5$ до 810,2$).

Как показывают наши многолетние наблюдения за вторичным рынком жилья г. Хабаровска цены на средний квадратный метр в 4 квартале в среднем вырастали на 2,8% (хотя в октябре 2004г. рост составил 5%).

Скорее всего, можно ожидать наращивание темпов роста в пределах 3-4% и подъема цены за средний квадратный метр до 838$.

Задачи

Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна 10000 долл., если срок - 4 года, ежегодный рост стоимости (ставка) - 12%.

Решение:

10000*(1 + 0,12)⁴ = 15735,2 долл.

Стоимость недвижимости через 4 года - 15735,2 долл.

Ответ:

Стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна 10000 долл., если срок - 4 года, ежегодный рост стоимости (ставка) - 12% будет равна 15735,2 долл.

Задача №2

Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт. Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15%, если текущая стоимость ремонтных работ на данный момент 6000 долл., а период времени, в течение которого владельцы дома будут откладывать деньги на ремонт - 3 года.

Решение:

Стоимость ремонтных работ по истечении периода накопления:

6000*(1 + 0, 06) ³ = 7146,1 долл.

По формуле будущей стоимости при ежемесячном начислении процентов по простой схеме (годовая номинальная ставка 15%) для равных взносов получаем:

Ежемесячная сумма - С

7146,1 = С*?(1 + (0,15/12)*(3*12-i))

?(1 + (0,15/12)*(3*12-i)) =43,875

С = 7146,1 / 43,875 = 162,9 долл.

Ответ:

Сумма, которую ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, составит 162,9 долл.

Задача №3

Инвестиционная стоимость квартиры для работника будет равна 35000 долл.

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2008.

2. Основы оценки недвижимости./Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ОМЕГА-Л, 2007

3. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России//Экономика и жизнь, 2006, №12. - С. 35-39.

4. Тарасевич В.И. Оценка недвижимости - Спб.: Нева, 2007.

5. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости - М.: ЮНИИ, 2008.