Система ипотечного кредитования

Содержание

• 1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования 3
• 2. Право собственности на недвижимость 9
• 3. Нормативно - правовая база оценки земли. Методы оценки земли 12
• Задача №14 18
• Задача №18 19
• Задача №29 20
• Задача №30 21
• Задача №33 22
• Задача №39 23
• Задача №40 24
• Список литературы 25

1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Так, в законодательстве Солона (Афины, VI век до н.э.) было впервые употреблено выражение «ипотека», где оно означало столб, врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. Это своеобразный первый шаг на пути к гласной системе государственной регистрации прав на недвижимость, касающийся, однако, только залога земли Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с. 74.

В республиканский период Древнего Рима земля республики - главное достояние граждан - находилась в общей собственности (ager publicus) и предоставлялась гражданам во владение и пользование. При этом устанавливались ограничения на максимальные размеры земельного участка для отдельного лица (закон Лициния-Секстия от 367 г. до н.э.). Целый ряд недвижимых вещей в силу того, что они находились в общественном пользовании, служили государственным целям или находились в государственной собственности - публичные вещи (res publicae), - не могли находиться в частной собственности и были изъяты из частного (гражданского) оборота.

Предоставление римским магистратом публичной вещи в аренду рассматривалось не как сделка частного права, а как административное распоряжение, что выводило ее из сферы гражданского (частного) законодательства.

Сделки с земельными участками совершались по особой сложной процедуре. Нарушение этой процедуры могло быть основанием для признания сделки недействительной. По существу, такая процедура заменяла государственную регистрацию прав на важнейшие вещи. Рим не знал института государственной регистрации недвижимости. Исключением являлся Египет, где, начиная с I века н.э. (тогда - одна из Римских провинций), существовала система поземельных книг, куда заносились записи о вещных правах на землю, в частности, о залоге земельных участков.

В позднем республиканском и императорском периодах Римского государства существовали государственная, общинная и частная собственность на землю, которая впоследствии стала доминирующей.

В древнегерманском праве передача прав собственности на недвижимость совершалась не иначе как посредством заявления в публичном месте - перед судом, общиной или в церкви. Этот обряд сопровождался символическими действиями и вводом во владение (инвеститура), направленными к тому, чтобы переход права как можно сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики.

В средние века в Германии для закрепления прав на недвижимость производились записи в особые книги. С конца XIX века (1897 г.) в Германии действует «ипотечная система». При судах ведутся ипотечные книги, содержащие описание экономического и юридического положения недвижимости, находящейся в данном округе. Каждому объекту недвижимости соответствует отдельный лист, содержащий все необходимые записи. Вещное право на недвижимость приобретается посредством и с момента внесения соответствующей записи в ипотечную книгу. Знакомство с содержанием ипотечных книг и получение выписок из них доступно каждому.

В России изначально не существовало частной собственности на землю. Древнейший памятник российских законов - Русская Правда - не признает недвижимость в качестве предмета сделок. Первоначально субъектом права было не физическое лицо, а род или община, и отношение их к земле было фактическим, а не юридическим.

После крещения Руси развитию идеи частной собственности на землю способствовала церковь - стали появляться частные церковные земли.

В отношения по передаче прав на поземельную собственность российская государственная власть начинает вмешиваться с XVI века - предписывалось при совершении таких сделок предъявлять в приказы особые документы - купчие. В VI веке акты, основывающие переход вещных прав на недвижимость, совершались специальными лицами - площадными подьячими. По совершении такого акта должна была быть записана «крепость» (договор): в поместном приказе - если объектом была земля; в земском приказе - если объектом был дом и двор; у воевод - если объектом была недвижимость в городах.

Приобретателю выдавалась «справка», состоявшая из описания приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от которого оно отчуждалось. После взятия пошлин акт записывался в книги приказа и имение считалось «справленным».

Петр I ввел новый «крепостной» порядок с целью пресечения многочисленных злоупотреблений со стороны подьячих и, главным образом, с фискальными целями. В 1701 г. было отобрано 24 наиболее добросовестных подьячих, образовавших «Палатку Крепостных Дел». Деятельность Палатки контролировалась Юстиц-Коллегией. Каждый акт совершался при участии правительственных органов и с привлечением к подписи свидетелей. Акты вносились в особые крепостные книги. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с.75

В 1714 г. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - «недвижимые имущества». Хотя в 1731 г. этот закон был отменен, слияние поместий и вотчин, а также термин «недвижимое имущество», сохранились.

В царствование Екатерины II с 1775 г. происходит децентрализация регистрации сделок с недвижимостью - совершение крепостных актов было возложено на губернские Гражданские Палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. С этого момента действует следующая норма: «Если одно и то же имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из них, которого купчая крепость совершена прежде. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика».

С 1886 г. в России действует нотариальная система совершения сделок с недвижимостями. Нотариус ведет крепостные книги и реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся к недвижимостям.

Реестр крепостных дел ведется по недвижимостям и для каждого объекта имеет отдельный лист, содержащий:

* название, состав, местонахождение и размер недвижимости;

* сведения о собственниках;

* ограничения права собственности;

* залоги, долги, денежные требования, обеспеченные запрещениями. Ответственность за ведение крепостных книг и реестров возлагалась на старшего нотариуса. Сделка с недвижимостью может быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходит не иначе как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости.

Крепостные книги не подлежали гласности. Только с 1899 г. старшим нотариусам было предписано выдавать всем желающим справки об имеющихся на имении запрещениях Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001.

Нотариальная система была весьма громоздкой и имела ряд недостатков по сравнению с ипотечной системой (неопределенность момента укрепления; неопределенность момента приобретения вещного права; большие затраты времени и денег для участников сделки; недостаточная гласность). Устранить эти недостатки был призван проект Вотчинного Устава -земельного кодекса Российской Империи, разработка которого велась около сорока лет и была закончена в 1893 г. К сожалению, проект этот так и не вступил в силу.

Одной из наиболее прогрессивных из существующих в настоящее время систем регистрации прав на недвижимость считается система Торренса (Torrens title), действующая со второй половины XIX века в Австралии и заимствованная целым рядом государств.

Объем правомочий собственника земли в России был различным в разные периоды российской истории.

В Московском государстве в XVI-XVII вв. получило широкое развитие поместное право, которое в экономическом смысле было жалованьем натурой за несение службы государю, а в юридическом смысле поместное право состояло из правомочий владения и пользования землей при условии несения государственной службы.

В Московском государстве существовало также вотчинное право, которое давало неограниченное право собственности на землю, позволяло обладателю такого права осуществлять полицейскую и судебную власть, собирать налоги и пошлины.

Петр I установил ряд ограничений в праве частной собственности. Начиная с 1703 г., вводятся ограничения на земли, занятые лесами. Так, за порубку дуба и некоторых других пород древесины вблизи сплавных рек назначалась смертная казнь.

В 1714 г. Указом о единонаследии была прекращена обращаемость имений. В 1719 г. право собственности на землю перестало распространяться на недра, добыча ископаемых стала регалией казны. Даже естественные плоды земли не были признаны принадлежащими собственнику Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001.

В период от Петра I до Екатерины II политика правительства колеблется то в сторону ограничений, то в сторону свободы собственности. При Екатерине II торжествует идея абсолютной собственности на землю, включая недра под и воздушный столб над земельным участком. Кстати, именно Екатерина II ввела в своих указах и сам термин «собственность». Устраняются ограничения в пользовании и распоряжении лесами и другими угодьями. В пределах поверхности принадлежавшего ему участка собственник последнего мог даже запретить проведение над его землей телеграфных или телефонных проводов.

Однако, несмотря на достаточно продолжительный период существования частной собственности на землю в России, непосредственный производитель сельскохозяйственной продукции - российский крестьянин только в начале XX века Указом от 9 ноября 1906 г. в результате проведения реформы, реализующей взгляды П. А. Столыпина по вопросам о чем ле, был признан субъектом права собственности на землю.

После революции 1917 г. в России устанавливается государственная собственность на землю и лицам предоставляются только правомочия пользования и владения землей Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с.79.

2. Право собственности на недвижимость

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. - Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.

Содержание права собственности сформировалось еще в Римском частном праве. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежат пять основных правомочий:

1) право пользования вещью;

2) право извлечения доходов;

3) право распоряжения вещью;

4) право владения вещью;

5) право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

60 С древнейших времен, еще по законам двенадцати таблиц (V век до н.э.) в Риме был установлен ряд ограничений прав собственности, главным образом прав на недвижимость. Собственник был вправе делать со своей вещью все, что ему не запрещалось законом.

В странах общего права (Англия, США, Канада и ряд других) считается, что собственнику принадлежит «набор прав» (bundl of rights):

* право владения (right to possess),

* право пользования (right to use),

* право распоряжения (right to disposal),

* право залога (right to mortgage),

* право завещания (right to will),

* право наслаждаться (right to enjoy) Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с.60.

Право залога - это специфический, отсутствующий в российской правовой системе вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент совершения сделки, приобретает право собственности на закладываемую вещь. Это право собственности возвращается залогодателю в случае исполнения им обязательства в полном объеме в установленный договором о залоге срок.

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью «набора прав», например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002. - с.70:

* отчуждать собственность другим лицам;

* передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

* отдавать имущество в залог;

* распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть.

* частные лица (физические или юридические);

* государство (Российская Федерация или субъекты Российской Феде-рации);

* органы местного самоуправления (муниципальные образования).

3. Нормативно - правовая база оценки земли. Методы оценки земли

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001,. - с. 236:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

* как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

* как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с. 345:

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки. В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.,

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и. иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике поручено провести в 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для земли).

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с.240

Доходный подход. Метод прямой капитализации. Дисконтирование денежных потоков. Техника остатка дохода для земли

Сравнительный подход. Метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения). Метод переноса

Затратный подход. Метод изъятия. Метод определения затрат на освоение. Оценка по затратам на инфраструктуру. Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Задача №14

Условие:

За какой срок будет возращен кредит в сумме 29130 руб., взятый под 8% годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2500 руб. в год.

Решение:

Используем следующую формулу:

FV = PV*(1+n*i),

где FV - будущая стоимость кредита;

PV - текущая стоимость кредита;

i - процентная ставка;

n - срок, на который взят кредит.

Срок возврата кредита: 29130 = 2500*(1+ 0,08*х)

Срок возврата кредита: 29130/2500 = 1+0,08*х

Срок возврата кредита: 10,65= 0,08*х

x = 133 года

Ответ: Срок погашения кредита 133 года

Задача №18

Условие:

Определите текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10%, денежные средства поступают в конце года:

1 год	1200 тыс. руб.
2 год	1000 тыс. руб.
3 год	-500 тыс. руб.
4 год	2000 тыс. руб.
5 год	400 тыс. руб.

Решение:

Год	Денежный поток	Текущая стоимость денежного потока
1 год	1200 тыс. руб.	1320
2 год	1000 тыс. руб.	1210
3 год	-500 тыс. руб.	-665,5
4 год	2000 тыс. руб.	2928,2
5 год	400 тыс. руб.	644,204
Итого		5436,904

ЧДС = Денежный поток * ставка дисконта

Ответ: текущая стоимость денежного потока 5436,9 тыс. руб.

Задача №29

Условие:

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:

ипотечная постоянная 18%;

коэффициент покрытия долга 1,25;

отношение величины кредита к стоимости 75 %.

Какова общая ставка капитализации. Какова ставка капитализации для собственных средств?

Решение

Общая ставка капитализации (Кк) = Коэфф. ипотечной постоянной * коэффициент покрытия долга

Кк = 1,18*1,25 = 1,475

Ставка капитализации для собственных средств (Ккс) = Коэфф. ипотечной постоянной * коэффициент покрытия долга * отношение величины кредита к стоимости процента

Ккс= 1,18*1,25*0,75 = 1,1

Ответ: Ставка капитализации 1,475. Ставка капитализации для собственных средств 1,1

Задача №30

Условие:

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350000 у.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1750000 у.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.

Решение:

1750000*17/100 = 297500 расчет доли процента;

297500+1750000 = 2047500 стоимость объекта с процентами;

2047500*1/(1+0,19) = 1720588,2 - дисконтированная стоимость

Пок = Дст/ЧОД,

где Пок - срок окупаемости проекта;

Дст - дисконтированная стоимость;

ЧОД - чистый операционный доход.

Пок = 1720588,2/350000 = 5 лет - проект окупится через пять лет

Норма прибыли = ЧОД/(инвестиции - задолженность по инвестициям)

1 750 000 - (1 750 000*0,17) = 1 452 500 д.е.

Норма прибыли объекта = 350 000/ 1 452 500= 24%

Это больше, чем 19%, значит объект выгодно принимать.

Задача №33

Условие:

Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого м². Определить коэффициент капитализации.

Решение

Ежемесячный доход с 4 га = 100*4*50 = 20 000 д.е.

Годовой доход = 20 000 * 12 = 240000 д.е.

Кк = Д/Ц,

где Кк - коэффициент капитализации;

Д - годовой доход;

Ст - цена покупки.

Коэффициент капитализации = 240000/120 000 000 = 0,002

Ответ: коэффициент капитализации 0,002

Задача №39

Условие:

Имеется информация

Объект	1	2	3	4
Площадь, м2	350	350	390	390
Ванные комнаты	2	2	2	1
Гараж	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, руб.	428000	426500	433000	430000

Определить:

1. Корректировку на дополнительную площадь.

2. Корректировку на наличие гаража.

3. Корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.

Решение:

Корректировка определяется отношением цены продажи объекта, у которого есть данный показатель к цене объекта, у которого данный показатель отсутствует.

Корректировка на дополнительную площадь = 433000/428000 = 1,01

Корректировка на наличие гаража = 428000/426500 = 1,004

Корректировка на наличие дополнительной ванной комнаты = 433000/430000 = 1,007

Задача №40

Условие:

Необходимо определить стоимость объекта, величины рыночной арендной платы за который оценена в 105 000 руб. в месяц, используя валовой рентный множитель, выведенный из следующих данных:

Объект продажи	Цена продажи, руб	Месячная арендная плата, руб.
1	16 000 000	123 077
2	16 500 000	122 222
3	16 800 000	134 400
4	17 000 000	130 770
5	17 200 000	132 300

Решение

Объект продажи	Цена продажи, руб	Месячная арендная плата, руб.	ВРМ
1	16 000 000	123 077	130,00
2	16 500 000	122 222	135,00
3	16 800 000	134 400	125,00
4	17 000 000	130 770	130,00
5	17 200 000	132 300	130,01

ВРМ средний = (130+135+125+130+130,01)/5 = 130 д.е.

Стоимость объекта = 130 * 105000 = 13650146 д.е.

Ответ: стоимость объекта 13650146 д.е.

Список литературы

1. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2001

2. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с. 496 ил.

3. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2001

4. Ресин В.И. Экономика недвижимости -Аист, М. 2000

5. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы, М., 1995

6. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов н/Д. 2002