Особенности риэлтерской деятельности

СОДЕРЖАНИЕ

1. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости

2. Особенности риэлтерской деятельности

3. Государственное регулирование риэлторской деятельности

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

- потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

- неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

- преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис.1). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее, процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций.

Рис.1. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности -- все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень -- уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой. [5,36]

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры. [7,141]

2. Особенности риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность -- деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров -- гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтера за выполненную работу. [6,86]

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости. [9,101]

3. Государственное регулирование риэлторской деятельности

Лицензирование является одним из способов государственного регулирования риэлторской деятельности и осуществляется в соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных видов деятельности и настоящим законом.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;

- установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию.

Например, в Москве к ним относят:

- посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;

- управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;

- заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском крае, риэлтерская деятельность на виды не делится.

Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

- сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;

- сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;

- сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.

Лицензия на право осуществления риэлторской деятельности должна содержать следующие реквизиты:

- регистрационный номер лицензии;

- дату выдачи лицензии;

- наименование лицензионного органа, выдавшего лицензию;

- виды риэлторской деятельности, на осуществление которых выдана лицензия;

- наименование и юридический адрес юридического лица или фамилия, имя, отечество и данные документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя;

- срок начала и окончания действия лицензии;

- территория действия лицензии.

Передача лицензии другому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю запрещается. [11,147]

Бланки лицензий имеют степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, являются документами строгой отчетности, имеют учетную серию и номер. Приобретение, учет и хранение бланков лицензий возлагаются на лицензионные органы.

Лицензия подписывается руководителем (заместителем руководителя) лицензионного органа и заверяется печатью этого органа.

Лицензии действительны на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В случае утраты лицензии лицензиат обязан незамедлительно сообщить об этом лицензионному органу и подать заявление о выдаче дубликата лицензии.

Общими требованиями и условиями лицензирования на право осуществления риэлторской деятельности являются соблюдение законодательства Российской Федерации, экологических, санитарных, гигиенических, противопожарных норм и правил, положений настоящего федерального закона, а также соответствие соискателя и владельца лицензии - гражданина или состава сотрудников юридического лица квалификационным требованиям.

Законодательными актами субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены дополнительные требования и условия.

Федеральные органы исполнительной власти и специально уполномоченный орган лицензирования риэлторской деятельности:

- производят лицензирование риэлторской деятельности в случае ее осуществления на территории нескольких субъектов Российской Федерации, на территории иностранных государств, а также в иных случаях, установленных законодательством;

- координируют и осуществляют контроль за деятельностью субъектов лицензирования;

- осуществляют контроль за соблюдением риэлторами требований и условий осуществления их деятельности;

- приостанавливают действие или аннулируют лицензии по тем видам деятельности, лицензирование которых они осуществляют;

- ведут единый государственный реестр лицензий на право осуществления риэлторской деятельности;

- участвуют в проведении экспертиз по законопроектам в области риэлторской деятельности и операций на рынке недвижимости.

Конкретный федеральный орган исполнительной власти и специально уполномоченный орган, осуществляющий настоящей статьей полномочия, определяется Правительством Российской Федерации.

Условиями лицензирования риэлторской деятельности являются:

- наличие у лицензируемого лица аттестата, подтверждающего необходимый уровень знаний и квалификации для работы в качестве риэлтора;

- наличие у лицензиата договора об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлтора;

- наличие документа, подтверждающего уплату сбора за выдачу лицензии. [8,113]

Срок действия лицензии устанавливается от 3 до 5 лет.

На срок до трех лет лицензия выдается только по заявлению соискателя лицензии.

Действие лицензии может быть продлено по заявлению лицензиата на новый срок.

В продлении лицензии может быть отказано, в случае если за время действия лицензии лицензионным органом были зафиксированы нарушения лицензионных требований и условий.

Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в соответствующий лицензионный орган:

а) заявление о выдаче лицензии с указанием:

- для юридических лиц - наименования и организационно-правовой формы, его юридического адреса, наименования банка и номера расчетного счета в банке;

- для индивидуальных предпринимателей - фамилии, имени, отчества, данных документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя;

- видов деятельности, на осуществление которых он претендует, и срока их осуществления;

б) копии учредительных документов (с предъявлением оригиналов, в случае если копии не заверены нотариусом);

в) копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица или копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (с предъявлением оригинала, в случае если копия не заверена нотариусом);

г) справку о постановке на учет в налоговом органе;

д) документ, подтверждающий оплату рассмотрения заявления;

е) копию документа о прохождении аттестации в порядке, установленном законом (с предъявлением оригинала, в случае если копия не заверена нотариусом);

ж) документы, подтверждающие формирование необходимого уставного фонда;

з) предварительный договор о страховании профессиональной ответственности лицензиата.

Требовать от соискателя лицензии представления иных документов запрещается.

Соискатель лицензии по собственной инициативе имеет право представить такие документы, свидетельствующие о его положительной деятельности на рынке недвижимости до получения лицензии, а равно иные документы, характеризующие профессиональные знания и квалификацию лицензиата.

Все документы, представленные для получения лицензии, принимаются по описи, копия которой передается заявителю с отметкой о приеме документов лицензионным органом.

Лицензионный орган принимает решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии в срок не более 30 дней со дня получения заявления со всеми необходимыми документами.

По согласованию с соискателем лицензии может проводиться независимая экспертиза. В этом случае срок принятия решения о выдаче или об отказе в выдаче лицензии может быть продлен руководителем лицензионного органа, но не более чем на 30 дней.

Проведение независимой экспертизы осуществляется за счет соискателя лицензии (оплачивается соискателем лицензии).

В выдаче лицензии может быть отказано по следующим основаниям:

- в представленных документах содержатся недостоверные сведения;

- не истек годичный срок после аннулирования предыдущей лицензии;

- не выполнены другие условия и требования, установленные законодательством. [4,97]

Копия мотивированного решения об отказе в выдаче лицензии вручается заявителю под роспись в трехдневный срок со дня его принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке.

В случае преобразования юридического лица, изменения его юридического адреса или наименования, изменения данных документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя, лицензиат или его правопреемник обязан незамедлительно подать заявление о переоформлении лицензии с приложением соответствующих документов, подтверждающих данные сведения.

При переоформлении лицензии лицензионным органом вносятся соответствующие изменения в реестр лицензий, выдается новая лицензия. Переоформление лицензии осуществляется в течение 5 дней со дня подачи соответствующего заявления.

При осуществлении деятельности на территории другого субъекта Российской Федерации лицензия должна быть зарегистрирована в лицензионном органе данного субъекта Российской Федерации. Регистрация лицензии производится в заявительном порядке в 10-дневный срок со дня предоставления необходимых документов.

Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется лицензионным органом и государственными надзорными и контрольными органами в пределах их компетенции.

Лицензионные органы в пределах своей компетенции имеют право:

- проводить документальные и реальные проверки деятельности лицензиата, выполнения лицензионных требований и условий, федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регламентирующих подлежащую лицензированию деятельность;

- запрашивать и получать от лицензиатов необходимые объяснения, справки по вопросам, возникающим при проведении проверок;

- составлять по результатам проверки акты (протоколы) с указанием конкретных нарушений и сроков их исправления;

- выносить предупреждения лицензиату об устранении выявленных нарушений в форме предписаний.

Государственные надзорные и контрольные органы при выявлении нарушений лицензионных требований и условий сообщают лицензионным органам, выдавшим лицензию, о выявленных нарушениях и наложенных в установленном порядке санкциях.

Лицензиат обязан по истечении установленного предписанием срока представить в лицензионный орган и орган, выявивший нарушения, сведения об устранении нарушений.

Лицензиат обязан представлять необходимую информацию и документы, а также обеспечивать условия для проведения проверки в соответствии с положениями о лицензировании конкретных видов деятельности.

Лицензионные органы могут приостанавливать действие лицензии в случаях: представления владельцем лицензии соответствующего заявления;

- нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий;

- невыполнения лицензиатом предписаний лицензионных органов или приостановления надзорными или контрольными органами деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.

За выдачу лицензии на право осуществления риэлторской деятельности взимается лицензионный сбор.

Размеры лицензионных сборов устанавливаются в пределах:

а) за рассмотрение заявлений на выдачу лицензий:

- для физических лиц - от 0,5 до 2 минимальных размеров оплаты труда;

- для юридических лиц - от 1 до 3 минимальных размеров оплаты труда;

б) за выдачу лицензий:

- для физических лиц - от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда;

- для юридических лиц - от 75 до 100 минимальных размеров оплаты труда;

в) за выдачу дубликатов и копий лицензий - от 0,5 до 1 минимальных размеров оплаты труда;

г) за переоформление и регистрацию лицензии - от 2 до 4 минимальных размеров оплаты труда;

д) за продление действия лицензии - от 10 до 50 минимальных размеров оплаты труда.

Конкретный размер лицензионного сбора устанавливается решением Правительства Российской Федерации или органами государственной власти субъектов Российской Федерации. [7,88]

Суммы лицензионных сборов зачисляются соответственно в федеральный бюджет или бюджеты субъектов Российской Федерации.

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

- по истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;

- в случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя -- владельца лицензии;

- в случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (послед. ред. ФЗ от 10.01.2003 № 15-ФЗ) / Собрание законодательства РФ 1994, № 32, Ст. 3302

2. Алексеева М. М. Планирование деятельности фирмы. - М.: Финансы и статистика, 2003

3. Бусыгин А.В. Предпринимательство. Учебник для вузов. - М.: Дело, 2004

4. Предпринимательство: Учебник для Вузов. Под редакцией проф. В.Я. Горфинкеля, Г.Б. Поляка, В.А. Швандара. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2005

5. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство "Смолин Плюс", М: Издательство АСВ, 2006

6. Казанцев А.К.: Менеджмент в предпринимательстве; - Москва,2006

7. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006

8. Попов Г.В. "Основы оценки недвижимости", Москва, 2005

9. "Оценка рыночной стоимости недвижимости" Серия "Оценочная деятельность". Учебное пособие, М.: Дело, 2004

10. Хоскинг А. Курс предпринимательства/ Пер. с англ. -- М., 2005

11. Шейнин 3. Я. Предпринимательство и бизнес: Учебное пособие для студентов вузов. - Ростов н/Д: Феникс ,2006