Інвестування та фінансування об'єктів нерухомості

32

Інвестування та фінансування об'єктів нерухомості

Житлове інвестування

Житлове інвестування - це самостійний вид інвестування, що включає інструменти та технології накопичення, переміщення засобів, фінансові джерела, фінансових інвесторів і посередників, первинний та вторинний ринки іпотечних кредитів з утворенням нових інвестиційних джерел, інститути й інструменти інвестування, фінансування та кредитування, емісійні інститути, об'єднані однією метою - створення інвестиційногокапіталу й інвестування в реальні житлові активи.

Основні схеми житлового інвестування та іпотечного кредитування

В сучасному світі склалися три основні схеми житлового інвестування (рис.9.1). Розглянемо їх докладніше.

Однорівнева схема іпотечного кредитування (німецька модель). В даній моделі виділяють два загальні типи схем кредитування: зв'язок позичальника та кредитора за допомогою іпотечних банків й позиково-ощадних установ. Кількість обслуговуючих організацій тут, як правило, мінімальна, представлена лише страховою організацією (рис. 9.2). Термін кредитування складає від 10 до 12 років. Усі ставки та виплати кредиту є фіксованими й рівномірними

- накопичувальний вклад;

- іпотечний кредит;

- оплата житла за договором купівлі-продажу чи договором підряду (власний та залучений капітал);

- повернення іпотечного кредиту та процентів за ним;

- страхова премія за договором страхування закладеного майна;

- дохід від продажу цінних паперів (закладних);

- дохід за цінними паперами (закладними) та їх погашення

При реалізації даної моделі передбачено укладання таких основних видів договорів:

ь між позичальником і кредитором - договір про накопичувальний житловий внесок і потім - кредитний договір і договір про іпотеку;

ь між позичальником та страховою компанією - договір страхування закладеного житла;

ь між позичальником і продавцем житла - договір купівлі-продажу житла.

Проблема ресурсного забезпечення кредитів розв'язується іпотечними банками таким чином: крім короткострокових засобів (депозитних внесків громадян, позик, засобів на рахунках громадян), залучаються й довгострокові грошові ресурси, отримані за рахунок довгострокових позик, продажу власних цінних паперів (облігацій, сертифікатів й інших, забезпечених виданими кредитами).

Для кредитора можливе рефінансування іпотечних кредитів за рахунок випуску цінних паперів - заставних листів і тим самим - мінімізація можливих ризиків. Відсоток виплати доходу за заставними листами практично відповідає відсотку за іпотечним кредитом з невеликою різницею на покриття витрат і отримання прибутку. Крім того, кредитор регулює весь процес іпотечного кредитування позичальника, виходячи лише з власних інтересів. Цим пояснюється можливість позичальника отримати низький відсоток і здешевити іпотечний кредит.

Відзначимо, що кредитна установа не може здійснювати жодних активних операцій, окрім надання кредитів вкладникам. Тим самим знижується ризикованість іпотечних кредитів, бо вони видаються позичальникам, які формально підтвердили свою кредитоспроможність, а також здатність протягом тривалого терміну щомісячно здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за іпотечними кредитами.

Позиково-ощадні установи з'явилися наприкінці XVIII ст. в німецьких шахтарських селищах з такої причини: якщо для будівництва одного будинку було потрібно 10 000 грошових одиниць, а кожний бажаючий обзавестися власним житлом міг заощадити за рік тільки тисячу, то житло він міг побудувати лише через 10років. При об'єднанні заощаджень десяти таких бажаючих один з них міг придбати житло вже через рік, другий - через два і т.д.

За браком коштів для видачі іпотечних кредитів позиково-ощадна установа використовує внутрішні системи накопичення частини капіталу самим позичальником. При цьому кредитор має право використовувати дані грошові ресурси у своїй діяльності. Для позичальника також вигідна така схема відносин, оскільки його участь в роботі кредитної установи є додатковою гарантією майбутнього кредиту.

При взаємодії з позиково-ощадною установою позичальник накопичує первинний (власний) капітал, який є обов'язковою умовою видачі іпотечного кредиту (позикового капіталу).

Позичальник щомісячно вносить певну частину обумовленої суми. Коли загальна сума внесків плюс відсотки з капіталу досягає 40-50% обумовленої суми, позичальник одержує від банку всю суму, причому недостаючі 50-60% він одержує в кредит на термін близько 12 років під порівняно низькі відсотки (5-6% річних). Процентна ставка в період накопичення коливається від 2,5 до 4,5%.

Останнім часом в Європі посилилася тенденція об'єднання декількох кредитних установ з використанням єдиної технології роботи з позичальником, що призводить до збільшення термінів кредитування. Пояснимо це на прикладі. У випадку об'єднання інтересів іпотечного банку та позиково-ощадної установи позичальник бере одночасно "два кредити", які гасить послідовно: спочатку - кредит позиково-ощадної установи (протягом перших 12-14 років), пізніше - іпотечного банку.

ь Дворівнева схема іпотечного кредитування (американська модель). В цій моделі, окрім позичальника та кредитора, беруть участь посередник (іпотечне агентство) або учасник фінансового ринку (іпотечна фінансово-інвестиційна компанія), які діють на вторинному ринку заставних.

Щоб швидше повернути засоби, затрачені на видачу іпотечного кредиту, кредитор може продавати іпотечні кредити іпотечному очному агентству або іпотечній фінансово-інвестиційній компанії, які, таким чином, рефінансують кредит. Після купівлі вони негайно відшкодовують кредитору виплачені позичальнику засоби, а кредитор переказує на їх рахунки одержувані від позичальника щомісячні виплати за вирахуванням свого прибутку (маржі). Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою посередник або учасник фінансового ринку зобов'язав купувати іпотечні кредити, вони встановлюють самостійно на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів.

Таким чином, кредитна установа одержує дохід від переуступлення застав і комісійні за їх обслуговування. Іпотечна фінансово-інвестиційна компанія одержує дохід за рахунок додаткової емісії первинних застав, мета якої полягає в якісному перетворенні цінних паперів на самий ліквідний вид за допомогою групування застав в іпотечні пули за схожими характеристиками (виду нерухомості, процентній ставці, термінам кредитування).

Процентна ставка за використання іпотечного кредиту становить від 7 до 20%. Сума кредиту може складати 75-90% під вартості житла, що закладається; 80-90% від вартості придбання або будівництва житла. Термін кредитування звичайно складає від 15 до 30 років.

На першому етапі реалізації договірних відносин між учасниками дворівневої моделі іпотечного кредитування укладають кредитний договір і договір про іпотеку основних учасників - позичальника та кредитора (рис. 9.3).

Після отримання кредиту позичальник укладає договір купівлі-продажу житла з продавцем або його будівником, після чого кількість учасників збільшується, що призводить до мінімізації ризиків основних учасників. Зі страховою компанією укладають договори страхування підприємницького ризику та закладеного житла.

На вторинному іпотечному ринку між кредитором й іпотечним агентством укладають угоду про поступку прав вимоги за іпотечними кредитами, а також договір довірчого управління придбаними правами вимог. Це дозволяє кредитору продовжувати чітко контролювати позичальника, одержувати комісійні за обслуговування кредиту, а на засоби, отримані від агентства, розширювати кредитні операції.

Дворівнева модель почала формуватися в США з 1938 р., коли урядом була створена Федеральна національна іпотечна асоціація. Головною її метою була купівля-продаж застав, застрахованих Ресіегаі Ношіп§ Асітіпізігаіїоп (НА) - Федеральною житловою Адміністрацією. В 1968 р. асоціація була розділена на два окремі підприємства. Одне з них зберегло назву Раппіе Травні, вилучивши з обігу державні акції та ставши повністю комерційним платником податків та приватною компанією. Інше підприємство стало Державною національною іпотечною асоціацією (Ооуегптепі Маііопаі Мог1§аі Аззосіаііоп) - це державна корпорація, створена для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися у приватному секторі.

В 1970 р. у США була створена Корпорація житлового кредитування (Ресіегаі поте Ьоап тогі§а§е согрогаііоп -РгесМіе Мас).

Усі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на житло та під державну гарантію або державне страхування випускати цінні папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами.

В даний час Раппіе Травні - найбільша національна корпорація за активами, а також найбільше джерело іпотечних фондів в США. Акціями Раппіе Травні торгує Нью-Йоркська Біржа та інші великі фірми.

В США ставки за іпотечними цінними паперами трохи вище за ставки за державними цінними паперами. Це пояснюється впевненістю інвесторів в тому, що у разі масового дефолту позичальників держава надасть іпотечним агентствам фінансову допомогу для погашення ними своїх зобов'язань. Завдяки підтримці держави цінні папери іпотечних агентств вважаються практично безризиковими, й навіть такі консервативні інвестори, як пенсійні фонди, вкладають у них інвестиції що забезпечує притік в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів.



- кредитний договір;

- договір про іпотеку;

- договір страхування закладеного житла;

- договор купівлі-продажу житла або договору підряду;

- генеральна угода кредитора та іпотечного агенства;

- агентський договір, що визначає права та обов'язки сторін у

процесі виконання кредитором агентських функцій з обслуговування іпотечних кредитів;

- договори переуступки прав вимог за іпотечними кредитами;

- договір про порядок здійснення операцій з цінними паперами іпотечного агенства;

9 - договір страхування підприємницького ризику; 10- договори купівлі-продажу цінних паперів.

В Канаді іпотечні банки займаються головним чином кредитуванням операцій з об'єктами нерухомості, а також інвестиціями у довгострокові цінні папери держави та різноманітних корпорацій. Спочатку об'єктом їх діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі, згодом - інвестування житлового будівництва.

В Аргентині ефективна схема іпотечного кредитування реалізована за допомогою Всесвітнього банку. Уряд створював гарантійний фонд для облігацій (боргових зобов'язань), що емітуються банками-учасниками проекту. Всесвітній банк для створення надавав 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн дол США. Фонд видавав гарантії за цінними паперами, що емітуються суб'єктами іпотечного ринку, гарантії за паями участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків. Плата за гарантію - 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мали єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Всесвітнього банку.

Гарантійний фонд створювався для викупу у банків-учасників проекту випущених ними облігацій, якщо у банків були відсутні можливості підтримувати їх курс через падіння на ринку. Розрахунок з фондом відбувався в усіх випадках, коли банки вирішували скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з фондом, продати йому свої цінні папери.

Банки-учасники емітували номіновані до курсу США облігації, щоб акумулювати грошові кошти для кредитування інвестиційних проектів. Вид облігацій, що емітуються, емітент обирав з гарантом (фондом).

На жаль, після проголошення у 2003 році в Аргентині дефолту важко вести мову про ефективність здійснюваних там Всесвітнім банком житлових реформ.

В Іспанії велике розповсюдження отримали "кваліфіковані житлові кредити". Вони видаються органами державного (офіційного) кредиту та приватними установами на більш вигідних умовах порівняно з ринковими, як відносно процентних ставок, так й відносно частки готівки та терміну погашення кредиту. Щоб стимулювати видачу цих кредитів, фінансові органи звільняють кредитні установи від необхідності мати обов'язкові резерви для цієї мети.

У Франції мають місце "зв'язані кредити", які можуть видавати всі установи, що приймають зобов'язання дотримувати-пі певних норм, але без умови обліку грошових доходів. Кредити можуть видаватися на купівлю як нових, так і старих квартир (якщо позичальник проводить там роботи на суму, рійну 25% вартості), а також на проведення капітального ремонту.

У Великобританії кредит на придбання позичальником банку свого першого будинку оформляється таким чином: покупцю видають брошуру банку "Інформація для покупців будинків", де детально описується, як правильно обрати страховку та кредит, який саме порядок придбання будинку, наводиться форма заяви на видачу кредиту. Кредити видаються особам, що досягли 18 років, в розмірі до 95% іпотеки.

В Італії широко поширені "земельні аванси". їх видають інститути земельного кредиту під іпотечну гарантію. Термін погашення такого кредиту - не менше як 18 місяців (в середньому - від 2 до 4 років). Застосовуються також "довгострокові іпотечні кредити". Вони видаються інститутами земельного кредиту на термін від 10 до 25 років під тверду або таку, що переглядається раз у 5 років процентну ставку. Вони можуть покривати 50% ціни купівлі або 75% ціни будівництва. Інші кредитні установи видають такі кредити на термін від 5 до 15 років під ринкову процентну ставку з виплатами за рахунок погашення боргу кожні 6 місяців.

Таким чином, світовий досвід вказує, що іпотека сприяє економічному розвитку, перетворює нерухомість на працюючий капітал, дає кредитору гарантований дохід, а населенню можливість придбання житла.

Проте, щоб іпотека отримала розвиток у тій чи іншій країні, необхідні: стабільність економіки, надійність та ефективність фінансово-кредитної системи, наявність розвинутого ринку цінних паперів, активна участь держави як гаранта стійкості всієї системи відносин при реалізації схем іпотечного кредитування.

Схема будівельного кредиту. Разом з обов'язковими учасниками (позичальником і кредитором) у даній моделі присутня будівельна організація, що здійснює будівництво житла, на яке позичальником отримано іпотечний кредит. При цьому кредитором, що видає будівельний та іпотечні кредити, може бути одна кредитна установа або дві різні спеціалізовані кредитні установи. Таким чином, для житлового інвестування в цій схемі використовуються три види капіталу: позичковий капітал будівельної організації (будівельний кредит), а також власний та залучений капітал (іпотечний кредит) позичальника.

За такої моделі будівельній організації не потрібно відшукувати додаткові власні засоби на будівництво конкретного об'єкта. Роздільне кредитування повністю відділяє ризики, пов'язані з будівництвом й іпотечним кредитуванням, як правовими заставними відносинами.

Термін кредитування будівельного кредиту складає від 6 до 18 місяців. Виплати кредиту та погашення відсотків за ним здійснюються фіксованими й рівномірними платежами. Позичальник отримує у будівельної організації житло за рахунок іпотечного кредиту, розраховуючись з нею як із безпосереднім продавцем житла, а потім будівельна організація розраховується за будівельний кредит. При цьому основний борг будівельного кредиту повертається будівельною організацією після закінчення будівництва та продажу готового житла.

Кредитор оплачує етапи будівельно-монтажних робіт, виконувані будівельною організацією, відповідно до укладеного кредитного договору на будівельний кредит. Кредитна установа кредитує будівельні організації лише після отримання ними гарантованого зобов'язання про надання подальшого іпотечного кредиту в іпотечному банку (або іншій кредитній установі) позичальнику під заставу вже збудованої частини житла.

Українська специфіка іпотечного кредитування

Серед найгостріших соціально-економічних проблем, які в Україні досі залишаються невирішеними, - забезпечення житлом громадян, які його потребують. Протягом останніх років ситуація ускладнилася, оскільки за умов ринкової економіки житло не може надаватися безкоштовно, як це було раніше. Кризові явища перехідної української економіки негативно позначаються й на стані ринку житла. Статистичні дані таким чином характеризують житлову проблему в Україні: 13% населення не мають окремого житла; 2,4 млн. сімей перебувати, на квартирному обліку; 116 тисяч квартир є комунальними, де проживають кілька сімей; 4 млн. м² площі віднесено до категорії старого та аварійного житла; майже 15 млн. м² житла находяться у п'ятиповерхових великопанельних будинках першого покоління забудови 60-70-х років, які підлягають реконструкції; на 100 тисяч сімей щорічно зростає черга на державне житло; середній строк перебування в черзі на квартирному обліку - 10-15 років.

Як свідчить світовий досвід, основним джерелом фінансування інвестиційної діяльності є кредити комерційних банків. Позички на будівництво чи придбання житла мають свою специфіку. Вони, по-перше, прискорюють сам процес отримання чи придбання громадянами житла. До того ж надання зазначених кредитів сприяє підвищенню платоспроможного попиту, спричиняє виникненню нових потреб, що стимулює зростання суспільного виробництва. По-друге, кредити на житлове будівництво мають соціальний характер - вони спрямовані на підвищення життєвого рівня людей, передусім із низькими та середніми доходами, поліпшення їх житлових, побутових умов, а відтак - і на зміцнення сімей, дотримання соціальної справедливості.

З огляду на це, кредитування житлового будівництва, ретельніше регулюється державою, адже воно, як правило, провадиться на пільгових умовах.

Перспективними для розвитку фінансування житлової о будівництва України є механізми кредитування, які вже тривалий час застосовуються у країнах Західної Європи та Північної Америки. Умовно їх поділяють на три групи:

Механізм житлових заощаджень.

Механізм іпотечного кредитування.

Механізм змішаного кредитування.

Довів свою ефективність такий механізм розв'язання житлової проблеми, як кредитування під заставу нерухомості - іпотечний кредит. Порівняно з іншими видами кредиту іпотечний має свої особливості. Фізична особа може отримати позику на тривалий період за умови, що вона забезпечена нерухомістю. Непогашення кредиту в термін, передбачений кредитною угодою, призводить до втрати позичальником заставленої нерухомості та передачі її у власність банку.

Житлова іпотека є загальноприйнятим у світі інструментом вирішення житлових проблем у ринкових умовах господарювання. Так, досвід США свідчить, що механізм іпотеки у цій країні за останні 30 років дає змогу щороку спрямовувати на житловий ринок близько 400 млрд. доларів, вводити в експлуатацію в середньому 230 млн. кв. метрів житла, 70% якого - індивідуальні будинки.

В економічно розвинутих країнах іпотечні кредити називають позичками для заможних, оскільки для їх отримання позичальник повинен мати високі доходи та володіти відповідними об'єктами нерухомого майна, що гарантує повернення кредиту. Отримувачами таких позичок є, як правило, представники середнього класу, частка яких у загальній кількості населення - 60-80%. Досвід країн із розвинутим іпотечним кредитуванням свідчить, що питома вага іпотеки у вартості житлового об'єкта, який купується (чи будується), становить до 90%.

В Україні систему іпотечного кредитування намагаються створити із 1994 року, проте цю справу досі не завершено через недосконалість принципів державного регулювання. Крім того, в нашій країні практично немає верстви населення, яка могла б отримувати та погашати іпотечні кредити. Формально середній клас у нас існує, проте рівень грошових доходів його представників за критеріями економічно розвинутих країн не виходить за межі бідності. Тому для запровадження 1.1 подальшого розвитку системи іпотечного кредитування в N країні необхідно передусім сформувати такі макроекономічні умови (зокрема за рахунок зростання реальних доходів населення), які б забезпечували доступність іпотечних кредитів усім верствам суспільства.

Найбільш вдало сформовано комплекс заходів щодо створення вітчизняної системи іпотечного кредитування в Указі Президента України "Про Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999 - 2005 роки" від 15 липня 1999 року № 856/99. Серед них:

ь створення умов для надання громадянам довгострокових, до 30 років, кредитів під заставу власних квартир, будинків, дач, іншого нерухомого майна;

ь створення ефективних механізмів захисту прав кредиторів та позичальників за допомогою системи державної реєстрації прав на землю та іншу нерухомість;

ь впровадження чіткої системи рефінансування іпотечних заставних шляхом їх продажу після оформлення кредиту з метою підтримки на необхідному рівні ліквідності балансу банку, додаткового залучення коштів для іпотечних кредитів.

Нині вітчизняні комерційні банки зосереджують свою діяльність переважно на обслуговуванні юридичних осіб. Годі як за кордоном обсяги кредитування населення становлять третину сукупного кредитного портфеля банків.

Комерційні банки використовують ще одну схему довгострокового фінансування придбання житла, а саме: за рахунок залучення коштів фізичних та юридичних осіб із довгостроковим кредитуванням житла під його заставу. Зокрема таку схему фінансування застосовують холдингова компанія "Київміськбуд" та АКБ "Аркада" (таблиця 9.1).

Нині "Аркада" надає кредити на будівництво житла громадянам України терміном до 30 років.

Перший внесок інвестора повинен становити 30-35% від вартості житла. До часу введення його в експлуатацію нош чальник сплачує лише відсотки за користування кредитом, а потому щоквартально погашає кредит і відсотки за ним.

Аби захистити кошти вкладників від негативного впливу різноманітних банківських ризиків, "Аркада" використовує спеціальну методику нарахування відсотків. Суть її полягає в тому, що на залучені кошти та надані кредити проценти нараховуються у розрахункових одиницях інвестування - "одінах". Відсоткова ставка для вкладників банку становить 10% річних в "одінах", для інших клієнтів, які одержують в банку довгостроковий кредит для будівництва чи придбання житла, - 10.5%.

Відповідно до програми залучення коштів населення в житлове будівництво споживач самостійно вирішує, коли має отримати житло, у якому місці населеного пункту, якою площею воно буде, скільки за нього заплатить.

Програма будується на таких принципах:

Незалежність кожного учасника програми від інших учасників.

Вкладення коштів населення в житлове будівництво носить характер кредиту. Учасник програми передає свої кошти в борг будівельній організації на умовах:

повернення - будівельна організація повинна у попередньо обумовлені строки передати йому у власність раніше обумовлене готове до заселення житло. Крім того, кожний учасник програми має право достроково забрати свої гроші;

платності - поточна ціна раніше обумовленого житла визначається з урахуванням дисконту. У випадку дострокового повернення коштів, сума, що належить до повернення, також визначається з урахуванням дисконту.

Індивідуальний характер прав згідно з зобов'язання ми будівельної організації та банку-посередника перед учасником програми. Після виконання своїх зобов'язань усіма сторонами, раніше обумовлене житло передається у власність виключно учаснику програми.

Довірчий характер відносин учасників програми й банку-посередника. Учасник програми довіряє банку свої кошти для наступного кредитування будівельної організації. Банк зобов'язується контролювати цільовий характер використання коштів учасника програми, представляти та захищати перед будівельною компанією інші інтереси учасника програми.

5. Обов'язковий характер для будівельної організації мають рекомендації банку, які надаються перед початком проектування будь-якої житлової споруди.

6. Контроль з боку банку за цільовим використанням коштів учасників програми.

Ризики, що притаманні програмі:

1. Політичні ризики. Вони будуть зменшуватися відповідно до того, як в Україні закріплюватимуться основи та принципи правової держави сучасного західноєвропейського типу.

2. Інфляційні й фінансові ризики. Ризики, що пов'язані з невизначеністю динаміки цін і купівельною спроможністю. Ризик, пов'язаний з інфляцією (тут може застосовуватися умовна вартісна одиниця інвестування "Одін", що не підлягає інфляції, має стабільну купівельну спроможність, розробляється та застосовується банком для точного обліку коштів, які банк залучив, залучає й залучатиме у майбутньому, і коштів, які банк вже надав, надає та у майбутньому надаватиме будівельній організації).

3. Комерційні та кредитні ризики. Це ризики, пов'язані із міною кон'юнктури ринку, їх причини в тривалості будівельного циклу й відсутності оперативної інформації про зміни платоспроможного попиту на будівельну продукцію зі сторони населення. Банк-посередник забезпечує оперативний прогноз щодо зміни кон'юнктури ринку та можливості впливати на формування попиту на нерухомість.

4. Ризик неповернення позики, виданої учаснику програми. Вона видається тільки під заставу житла, що будується й лише після того, як учасник програми проінвестує від 40 до 60% поточної ціни раніше обумовленого житла.

Ризик, пов'язаний з можливою нестачею виручки від реалізації застави для погашення займу і процентів по ньому. Цей ризик тим нижчий, чим нижча вірогідність того, що ринкова ціна заставленого майна буде меншою від займу і процентів за ним. Відповідно, чим нижча частка займу в оціночній вартості застави, тим менший ризик того, що виручка від реалізації може бути недостатньою для погашення займу і процентів за ним. З іншого боку, чим нижче частка займу в оціночній вартості застави, тим менша зацікавленість громадян в такому кредитуванні. За принципом "золотої середини" встановлюється спеціальна шкала (розмір інвестування коливається від 40 до 60 % поточної ціни раніше обумовленого житла).

Ризики, пов'язані з недобросовісністю та непрофесіоналізмом будівельників. Знижуються за рахунок строгого відбору будівельних організацій, що претендують на участь у програмі. Критерії відбору: досвід успішного будівництва, спроможність організувати роботи у якості замовника та генпідрядника, спроможність вести роботи відразу на кількох великих об'єктах, стійке фінансове становище, відсутність у портфелі замовлень об'єктів з нестійким і ненадійним фінансуванням.

Ризики, пов'язані з можливим банкрутством банку-посередника. Для їх зменшення розробляються та реалізуються такі процедури: довгострокові вкладення учасників програми мають статус коштів, що знаходяться у довірчому управлінні банку. Залучені й використовувані кошти учасників програми знаходяться на окремому балансі.

Проте, незважаючи на соціальне значення та фінансову привабливість фінансування придбання (будівництва) житла, комерційні банки не проявляють до цих операцій особливого інтересу. Така "неувага" має як суб'єктивні, так й об'єктивні причини. Адже інвестування житла - процес доволі тривалий і супроводжується впливом інфляційного та інших ризиків, зростанням цін на будівельні роботи й матеріали. Отже, зважаючи на це, комерційні банки надають перевагу короткостроковим кредитам, які спрямовуються у прибуткові та менш ризикові сфери національної економіки.

Важливою передумовою зростання обсягу інвестицій у житлове будівництво є наявність розвинутої виробничої та фінансової інфраструктур. Ця обставина передбачає вдосконалення системи кредитування та залучення коштів із позабюджетних джерел фінансування житлового будівництва, зокрема, грошей підприємницьких структур та населення. створення бірж, інвестиційних та інших фондів, іпотечних і житлових банків, страхових компаній та інших ринкових інституцій, які можуть надати фінансову підтримку житловому будівництву в Україні, має стати суттєвою складовою житлової політики держави. Один із найважливіших її факторів створення сприятливих умов для діяльності підприємств та організацій, які займаються проектуванням, будівництвом і реконструкцією житлових об'єктів. Прикладом таких підприємств є корпорація "Карпатбуд" у Львові та холдингова компанія "Київміськбуд" у Києві. Заслуговує на увагу діяльність львівського "Карпатбуду", який спеціалізується в основному на будівництві 5-20 квартирних житлових будинків. За останні п'ять років корпорація збудувала понад 40 тис.м² загального житла і 28 тис.м² - індивідуального. Активізація діяльності таких підприємницьких структур може і аги імпульс інвестиційним процесам у сфері житлового будівництва взагалі.

Об'єктивна потреба у створенні в Україні системи недержавного житлового забезпечення, яку представлятимуть спеціалізовані недержавні фонди для інвестування будівництва на житла, пов'язана з вирішенням житлового питання.

Передусім необхідно стимулювати формування професійних фондів для інвестування будівництва житла, створення сприятливих механізмів їх реєстрації та оподаткування. Важливим питанням є формування будівельних заощаджень громадян і коштів фондів та їх використання із забезпеченням захисту від інфляції. В процесі вирішення цієї проблеми доцільно було б надати фондам право вкладати кошти фізичних осіб у певні інвестиційні активи, високоліквідні державні боргові зобов'язання та акції фінансово стабільних підприємницьких структур, а також випускати іпотечні зобов'язання. Прикладом до цього може слугувати створене банком "Аркада" ТОВ "Аркада-фонд", яке випустило іменні процентні облігації у бездокументній формі з терміном обігу три та шість місяців. Випускаючи зазначені цінні папери, товариство отримує право вимоги з іпотечних кредитів, які надано фізичним особам на будівництво житла. Діяльність таких інститутів фондового ринку сприятиме вирішенню житлової проблеми та посилить зацікавленість громадян у довгострокових заощадженнях у недержавних професійних фондах. Завдяки цьому можна було б створити ефективну структуру національного ринку цінних паперів.

Проте, не дивлячись на величезний потенціал іпотечного кредиту для економічного розвитку, перетворення нерухомості в працюючій капітал, що допомагає населенню отримати житло, а кредиторам - дохід, вести мову про широкий розвиток іпотечного кредиту в країні поки не можна.

Формуванню іпотечного кредитування в Україні заважають:

- соціально-економічні чинники - усунення від іпотеки інституційних інвесторів (пенсійних та інших фондів); "короткі й дорогі гроші" банків; відсутність розвинутої системи страхування житлової нерухомості; неможливість в більшості випадків продекларувати доходи через небажання підприємств офіційно платити заробітну плату та низький рівень доходів більшої частини населення;

нормативно-законодавчі - неможливість виселення із закладеної квартири позичальника, який не виконує зобов'язання за кредитом; невідпрацьованість критеріїв діяльності опікунської ради при розгляді питань, пов'язаних з іпотекою житлового приміщення, обтяженого правами неповнолітніх, а також правил відчуження земельних ділянок тощо.

Таким чином, розв'язання цих проблем дозволить значною мірою активізувати як розвиток іпотечного кредитування, так й ринку нерухомості України.

Учасники системи іпотечного кредитування

Розглянемо основних учасників ринку довгострокового іпотечного житлового кредитування.

Заставодавці - фізичні або юридичні особи, що надали нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них пред'являються такі вимоги: надійність і платоспроможність; добровільне надання як запорука нерухомого майна; здатність внести авансові платежі.

Надійність і платоспроможність позичальника визначають кредитори, як правило, за допомогою процедури андеррайтингу, основною метою якої є виявлення здатності заставника погасити кредит (оцінка кредитоспроможності); готовності позичальника погасити кредит; достатності забезпечення кредиту заставою майна, яке може бути представлене в залік (аналіз результатів оцінки майна, його якості та кількості).

Для виявлення заявок, за якими буде ухвалено позитивне рішення щодо житлового інвестування, будується параметрична таблиця, співвідношення балів і градацій в якій може прийматися за методом кредитного скоринга Д.Дюрана, запропонованого на початку 40-х рр. XX ст.

Рішення про кожного заставника ухвалюється на основі рейтингової оцінки, перевага якої полягає в можливості обліку неформалізованих даних про позичальника та неформалізованого підходу щодо ухвалення рішення про можливість житлового інвестування. На основі всіх даних про заставника формується індивідуальна параметрична таблиця, що відображає окремі блоки параметрів. Потім визначається оцінка за кожним параметром або з використанням балів, що нараховуються, або безпосередньо з градацій, представлених у числовому виді.

Основними показниками, що тут розраховуються, є:

Частка платежів у доході позичальника на придбаний, коефіцієнт П/Д РТІ

РТІ = -

Де П - щомісячні витрати позичальника на придбаний об'єкт нерухомості, що складаються з платежів за рахунок погашення основного боргу та відсотків за іпотечним кредитом; за податком на придбане нерухоме майно; щомісячних платежів зі страхування нерухомого майна, що знаходиться в заставі, життя і втрати працездатності позичальника, ризику втрати права власності власника квартири; платежів за послуги з технічного обслуговування (збір за кондомініум та інші регулярні (щомісячні або річні в перерахунку на щомісячні) обов'язкові внески, пов'язані з експлуатацією, управлінням, охороною та підтримкою (ремонтом) житлових приміщень), а також інших витрат на придбану житлову нерухомість й носять регулярний характер;

Д - щомісячні сукупні доходи позичальника (сім'ї, що бере кредит).

2. Відношення суми кредиту до вартості закладеного май на: К/З Даний показник визначається на момент видачі кредиту та також прогнозується на період кредитування. К/3 визначає максимальний розмір кредиту, який може бути виданий позичальнику, виходячи з вартості забезпечення, що надається:

К/3=

де СК - сума кредиту;

СЗ - вартість закладеного нерухомого майна.

Граничні значення П/Д і К/3 звичайно встановлюються іпотечним агентством або банком перед початком кредитування та періодично переглядаються з урахуванням змін економічної ситуації. При видачі кредитів агентством з іпотечно-і 0 житлового кредитування встановлюються такі вимоги: розмір щомісячних зобов'язань позичальника (П/Д) не повинен перевищувати 55% від його доходу, а величина К/3 не повинна перевищувати 70 %.

Наприкінці визначається загальна рейтингова оцінка, на основі якої ухвалюється рішення про фінансування ІЖС для сільського жителя.

Загальний вид рейтингової оцінки представляється як:

Іпотечні кредитори (заставодержателі) - юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна. До них належать банки, фонди та інші кредитні установи.

Основними функціями кредитора є: надання іпотечного кредиту на основі оцінки плато- й кредитоспроможності попі чальника відповідно до вимог і умов кредитування; оформлення кредитного договору та договору про іпотеку; обслуговування іпотечних кредитів протягом усього терміну дії договору.

Іпотечні банки - установи, які спеціалізуються на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. Такі банки видають позики не лише на житлове, але й на виробниче будівництво. У цієї схеми є свої плюси і мінуси (рис. 9.4). В цілому, кредитування житла через іпотечні банки здійснюється за окремою схемою (рис.9.5).

Існує декілька технологій іпотечного кредитування, які розрізняються порядком нарахування платежів за відсотками та поверненням кредиту. Основними видами іпотечних кредитів є:

Ш постійний іпотечний кредит - передбачає щомісячні однакові виплати, які включають платежі з погашення боргу і платежі по відсотках;

Ш кредит з фіксованим платежем, що передбачає щомісячні однакові платежі за рахунок погашення суми кредиту та відсотки на суму боргу, що залишилася;

Ш кредит із змінною ставкою відсотка, змінною залежно від ситуації на фінансовому ринку;

Ш

Ш кредити з "кульовою оплатою", коли основне навантаження виплат по кредиту передбачається в останні місяці кредитування;

Ш кредити з наростаючими платежами, що передбачають і поступове зростання суми щомісячних платежів до кінця терміну кредитування.

Розглянемо розрахунок щомісячних платежів на конкретному прикладі.

Припустимо, що кредит 100 тис грн видається на 5 років (або 60 міс.) під 12% річних. Загальна сума платежу -1224. 44 гривень.

Приведемо 2 варіанти розрахунку: постійний іпотечний кредит (табл. 9.2); кредит з фіксованим платежем (табл. 9.3).

Тоді за 1-й місяць користування кредитом передбачаються такі розрахунки і виплати: сума погашення кредиту - 100 000 : 60 = = 1666,7 грн;

- відсоток за кредит -100 000 х 0,12 : 12 = 1000 грн; платіж за 1-й місяць - 1666,7 + 1000 = в 2666,7 грн.

За 2-й місяць сума відсотка за кредит буде менше:

- відсоток за кредит - (100000 - 1666,7) х 0,12 : 12 = = 983,3 грн;

платіж за 2-й місяць - 1666,7 + 983,3 = в 2650 грн і т.д. у наступні місяці. За останній, 60-й місяць платіж по кредиту складе: 1666,7 + 1000 х 0,12 : 12 = в 1676,7 грн.

Можливий також інший варіант. Після виплат на погашеним кредиту та відсотків за ним позичальник може зробити письмову заяву, що він сплатив суми по погашенню основно-10 боргу за кілька наступних місяців. Тоді платіж у другому місяці визначатиметься лише виплатою відсотків за кредит.

Фонд - спеціальний орган фінансування, організації будівництва житла й повернення кредитів заставникам. В регіонах Створені фонди, які реалізують різні способи житлового інвестування і відповідають специфіці економічних умов, що і к палися в регіоні.

Продавці житла - ними можуть бути як фізичні, так й юридичні особи, у тому числі підрядні будівельні організації 1.1 ріелтерські фірми.

Державні органи реєстрації прав на нерухоме майно та операцій з ним виконують державну реєстрацію прав на нерухомість, а також ведення Єдиного реєстру прав на нерухомість. Реєстрація договору про іпотеку здійснюється на підставі заяви заставника. Витрати зі сплати зборів за державну реєстрацію іпотеки та внесенню змін і доповнень у реєстраційний запис про іпотеку покладаються на заставника, якщо угодою між ним й заставодержателем не встановлено інше.

Орган, відповідальний за реєстрацію іпотеки, зобов'язаний відшкодувати зацікавленій особі збитки, заподіяні своїми незаконними діями або бездіяльністю, наприклад, необгрунтованою відмовою в державній реєстрації іпотеки або її затримкою понад встановлений термін, реєстрацією з порушенням вимог законодавства до змісту реєстраційного запису.

Страхові компанії здійснюють страхування закладеної нерухомості, а також, за необхідності, життя та працездатності заставника, права власності на квартиру. Існують державні (муніципальні) компанії та ліцензійні недержавні.

Оцінювачі здійснюють професійну оцінку зданого під заставу нерухомого майна. Також діють незалежні оцінювачі та оцінні агентства.

Іпотечні агентства й іпотечно-інвестиційні компанії забезпечують підтримку ліквідності вторинного ринку житлових кредитів і ринку іпотечних цінних паперів.

До функцій іпотечних агенств слід віднести: розробку та запровадження єдиних іпотечних стандартів і технологій, дотримання яких є обов'язковою умовою викупу кредитів у кваліфікованих кредиторів; викуп у кваліфікованих кредиторів іпотечних кредитів, відповідних стандартам агенства; залучення засобів інвесторів шляхом випуску та розміщення цінних паперів, забезпечених власними активами.

Якщо іпотечне кредитування здійснюється через фонд, то агентство створюється за його участю та представляє місцеву владу, а також діє від імені й за умови поручительства фонду на підставі договору агентства.

Поручителі - фізичні та юридичні особи, що поручилися за заставника й несуть майнову відповідальність за його зобов'язаннями. Якщо іпотечне кредитування ведеться через фонд, поручитель укладає договір поручительства з цим фондом. Участь поручителя в механізмі іпотечного кредитування підвищує вірогідність повернення грошових коштів і забезпечує стійкість та безперервність процесу фінансування.

Інвестори - юридичні та фізичні особи, що купують забезпечені іпотечними кредитами цінні папери, які емітуються кредиторами або іпотечними агентствами. До їх числа можуть відноситися інвестиційні банки, страхові компанії, пенсійні фонди тощо.

Іпотечний ринок

Модель іпотечного ринку можна будувати виходячи зі схем іпотечного кредитування: це буде або однорівневий іпотечний ринок, або дворівневий. Розглянемо модель дворівневого іпотечного ринку, яка залучає більше число учасників і складніша в організації, але більш ефективно діє.

Іпотечний ринок представлений трьома взаємозв'язаними ринками:

1. Ринок іпотечних кредитів (первинний іпотечний ринок) охоплює сферу діяльності кредитора та позичальника, між якими виникають зобов'язання, визначені договором іпотечного кредитування. Учасниками первинного ринку виступають громадяни й іпотечні банки, іпотечні компанії та інші установи, що надають громадянам кредити під заставу нерухомої (рис. 9.6). Якщо кредитором є банк, то для нього важлива можливість відновлення кредитних ресурсів, які він може видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам (для вирішення цього завданні організовується вторинний іпотечний ринок).

В межах ринку іпотечних кредитів термін "іпотека" означає заставу об'єкта нерухомості з метою отримання іпотечного кредиту, при цьому об'єкт нерухомості, як правило, залишаєтеся у власності позичальника та у разі неплатоспроможності заставника вимоги кредитора погашаються з виручки під продажу цього об'єкта нерухомості або шляхом його переходу У власність кредитора.

Таким чином, первинний ринок є частиною іпотечного ринку, ^яка охоплює всю сукупність діяльності заставодержтелів (кредиторів) і заставників (позичальників), які вступають у відповідні зобов'язальні відносини.

2. ринок іпотечних цінних паперів (вторинний іпотечний

На цьому ринку здійснюється продаж застав за вже наданими іпотечними кредитами. Організація, що надала кредит під заставу об'єктів нерухомості, випускає цінні папери, забезпечені заставами, й пізніше продає їх іншим інвесторам.

Таким чином, на вторинному іпотечному ринку відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації прав за зобов'язаннями і договорами про іпотеку (застав) у знеособлені цінні папери і розміщення їх серед довгострокових інвесторів. На ринку іпотечних цінних паперів "іпотека" розглядається вже як застава, що засвідчує права заставодержателя на об'єкт нерухомості, і вільно обертається на ринку.

Вторинний іпотечний ринок зв'язує позичальника і кредитора на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів і направляючи фінансові потоки в іпотечні кредити.

Щоб іпотечні цінні папери могли отримати правовий статус обігу на іпотечному ринку, вони повинні відповідати таким вимогам:

Ш обертатися (здатність купувати і продаватися на ринку нерухомості). Будучи оборото здатним цінним папером, застава передається шляхом здійснення чергового передавального напису (потрібна лише подальша державна реєстрація передачі);

Ш доступність для цивільного обороту (можливість бути об'єктом операцій з нерухомістю);

Ш стандартність (форми і зміст);

Ш документальність (наявність всіх передбачених законодавством реквізитів);

Ш регулювання і визнання державою;

Ш ліквідність.

Ринок іпотечних цінних паперів теж ділиться на первинний і вторинний.

На первинному ринку - здійснюється початкове розміщення іпотечних цінних паперів серед кредиторів. Економічна сторона виникнення застав, забезпечених нерухомістю, пов'язана із створенням умов надання значному числу інвесторів можливості отримання дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цінних паперів і надання майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів слід вважати: перетворення майнових прав на нерухомість заставника в ліквідну (грошову) форму; можливість їх використовування як заставу під іпотечний кредит. Загальна схема організації роботи по випуску іпотечних облігацій виглядає таким чином:

1. Емітент формує пул застав.

2. Емітент оформляє бланковий передавальний напис на заставі, після чого передає всі документи по пулу іпотек депозитарію для перевірки, сертифікації і подальшого зберігання протягом всього терміну дії пулу. Висновок по перевірці де позитарію передає іпотечному агентству, що діє в рамках даної схеми (або емітенту). Емітент також направляє пакет документів для оформлення гарантії (список іпотечних позик, що становлять пул; проспект емісії цінних паперів; висновок документального хранителя по позиках) на розгляд і затвердження в агентство по іпотечному кредитуванню.

3. Агентство іпотечного кредитування перевіряє отримані документи і, якщо вони відповідають необхідним критеріям, перекладає право вимоги за іпотекою, що становить пул, на себе і видає гарантію на цінні папери, що випускаються. При цьому емітент зобов'язаний обслуговувати пул, для чого агентство укладає з ним договір на обслуговування і довіреність.

4. Емітент публікує проспект емісії і розміщує цінні папери. При розміщенні в реєстрі, що ведеться реєстратором, відкриваються рахунки власників із зарахуванням на них цінних паперів.

5. В ході дії пулу емітент веде обслуговування іпотеки, що становить пул, облік і контроль платежів позичальників, акумулює дані платежі, переоформляє застави, іпотечні договори.

6. Всі платежі від позичальників по іпотеці перераховуються на спеціальні рахунки, списання з яких проводяться тільки у визначених випадках: на оплату гарантії агентства по іпотечному кредитуванню, для компенсації послуг, задіяних у схемі учасників і на виплату відсотків і основної суми боргу за облігаціями.

Ш Дана схема випуску облігацій припускає передачу прав вимоги за іпотечними кредитами від емітента до агентства іпотечного кредитування на весь час дії пулу. В договорі створення механізмів взаємодії регіональних іпотечних ринків.

може бути закріплено право агентства повернути емітенту застави від пулу при неплатоспроможності позичальників за іпотекою. При цьому агентство наділяє емітента повноваженнями обслуговування іпотечних кредитів, що становлять пул, на підставі агентської угоди.

Вторинний ринок іпотечних цінних паперів - це ринок, на якому відбувається їх оборот. Вторинний ринок не збільшує вартості залучених фінансових ресурсів, але створює механізм їх ліквідності і попит на іпотечні цінні папери. Стимулювання операцій на вторинному ринку припускає такі дії кредиторів, як видача поручительств за позичальників за кредитами, що переуступаються і довірче управління правами вимоги за іпотечними кредитами.

3. Ринок нерухомості. На цьому ринку відбуваються операції з конкретними об'єктами, зокрема купівля-продаж об'єктів нерухомості, подальша застава яких забезпечує подальше функціонування первинного і вторинного іпотечних ринків (рис. 9.7).

Розглянемо взаємодію первинного і вторинного іпотечних ринків, а також ринку нерухомості. Потенційний позичальник звертається до іпотечного банку за кредитом. У клієнта є певні вимоги до об'єкта нерухомості. На підставі наданої позичальником і перевіреної співробітниками банку інформації про доходи робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту і графіка щомісячних платежів, проводиться підбір об'єкта нерухомості. При ухваленні банком позитивного рішення про видачу кредиту:

Між банком і позичальником укладається кредитний договір, а потім договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості.

Між банком і позичальником укладається договір іпотечного кредитування.

Позичальник страхує власне життя, об'єкт нерухомості і право власності на нього.

Іпотечне агентство також може проводити розрахунок суми кредиту і платежів, аналізувати можливість придбання позичальником об'єкта нерухомості. В цьому випадку кредитний договір і договір іпотечного кредитування також укладаються з банком, але через деякий час агентство викупає дану заставу і виводить її на рівень ринку іпотечних цінних паперів.

Таким чином, банк створює первинний ринок цінних паперів. Він може зберігати видані застави у власному портфелі цінних паперів або продати їх іншим інвесторам. При цьому інвестори створюють вторинний ринок застав. Купуючи застави, інвестори забезпечують банки додатковими грошовими коштами для надання нових кредитів. Працюючі на вторинному ринку компанії також можуть зберігати іпотечні кредити у власному інвестиційному портфелі або випускати цінні папери, забезпечені заставами.

Покупцями вказаних цінних паперів можуть виступати комерційні банки, інвестиційні і пенсійні фундації, компанії страховок. При цьому емітент таких цінних паперів гарантує їх утримувачам своєчасні щомісячні виплати відсотків і основної частини боргу.

Коли банки надають громадянам нові кредити під заставу об'єктів нерухомості, спираючись на фінансові ресурси, мобілізовані на вторинному ринку, цикл повторюється.

Таким чином, при взаємодії всіх вказаних вище ринків відбувається повний життєвий цикл іпотечної застави, а ринок нерухомості є стартовою точкою іпотеки, оскільки саме на ньому відбувається вкладення грошових коштів, що закладаються згодом у об'єкт нерухомості.

Для вдосконалення системи іпотечного ринку в Україні необхідно:

Ш створення дієвих механізмів взаємодії всіх учасників регіональних іпотечних ринків