Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

1. Класифікація об'єктів нерухомості

2. Промислові зони

1. Характеристика комерційних об'єктів нерухомості

На західному ринку нерухомості, що вже сформувався, прийнята така класифікація комерційних об'єктів нерухомості (рис. 2.2). У вітчизняній практиці поки немає єдиної системи класифікації.

Ринок комерційних об'єктів нерухомості почав формуватися лише з розгортанням приватизації підприємств. Ринок комерційних об'єктів набагато менший, ніж житлових, тому й операцій на ньому менше, хоча у всьому світі комерційні об'єкти вважаються найпривабливішими. Переважаючою формою операцій в цьому секторі є оренда.

Комерційні об'єкти нерухомості можна розподілити на ті, що приносять дохід - комерційні та ті, що створюють умови для його отримання - промислові (індустріальні) Об'єкти нерухомості, які створюють умови для отримання прибутку, - це складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.

До об'єктів, що приносять дохід, можна віднести: магазини та торгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі тощо. Об'єкти нерухомості, які створюють умови для отримання прибутку, - це складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.

1. Магазини та торгові комплекси. В даний час торгівля і громадське харчування - сфера економіки, що інтенсивно розвивається. Об'єкти цієї сфери першими пройшли роздержавлення й приватизацію, що стимулювало їх активний розвиток.

В 1992-1995 рр. йшло інтенсивне будівництво об'єктів нерухомості для дрібнороздрібної торгівлі. Останніми роками ситуація змінилася: відбувається концентрація таких об'єктів в комплексах і зонах дрібнороздрібної торгівлі, збільшується кількість магазинів з універсальним й комбінованим асортиментом товарів. Ці магазини викликають споживацькі симпатії, оскільки вони забезпечують необхідний сервіс і культуру обслуговування.

Наприкінці 90-х років минулого сторіччя стали інтенсивно розвиватися торговельні мережі, збільшилася кількість магазинів, орієнтованих на продаж продуктів харчування та супутніх товарів за цінами нижче середніх. Особливо слід зазначити розвиток в країні крупних торгових комплексів.

Як показав досвід великих міст Європи, вдалими місцями розташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є (рис. 2.3): перетин крупних автотранспортних магістралей, близькість станцій метро й зупинок наземного транспорту. Частіше за все подібні центри розташовуються в "спальних районах" або за містом, фактично на пустирі, поблизу великої магістралі. В США БТЦ ("МАLL"), як правило, будують за межею міста, що можна пояснити значною кількістю автотранспортних засобів на душу населення, великою чисельністю населення міст й іншими чинниками.

Не слід вважати, що багатофункціональні торгові центри - це винахід Заходу. Традиція розвитку крупних торгових приміщень, пасажів, гостинних дворів, де будь-який відвідувач був би в змозі придбати все що душі завгодно, відповідно до доходу, куди можна було прийти "на інших подивитися та себе показати", йде коренями в російське минуле. В сучасній економіці процеси появи нових і модернізації старих торгових центрів неоднорідні, оскільки регіони знаходяться в різних економічних умовах і розвиваються по своїх складних законах. Наприклад, в Росії, безумовним лідером є Москва як світовий мегаполіс, існуючий в порівнянні з іншими містами в режимі найбільшого інвестиційного сприяння. В Україні, як свідчить практика, таких мегаполісів немає, хоча ряд міст розвиваються в даному напрямку досить активно.

Торгівля як сфера економічного життя якнайменш схильна піддаватися впливу негативних економічних і політичних змін, швидко оправляється від кризи та депресій. Головним показником розвитку торгового сектора можна вважати попит, що зростає на функціональні торгові площі.

Причини дефіциту ліквідних і перспективних для інвестування торгових об'єктів нерухомості в більшості міст пов'язані перш за все із структурою що склалася в дореформений період нежитлової нерухомості (рис. 2.4).

Висока ціна на землю в історичному та архітектурному центрах міста примушує максимально використовувати земельну ділянку за рахунок збільшення кількості поверхів. Проте практика великих міст показує, що два поверхи - це максимум, який оптимальний для розміщення торгового комплексу, далі можна влаштовувати розважальний комплекс з боулінгом, більярдом, рестораном і барами. Поєднання торгівлі й розваг, що використовується на Заході, набуває поширення і в країнах СНД.

2. Готельні та розважальні об'єкти нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості готельного типу будь-якої країни заснована на комплексі вимог до матеріально-технічного забезпечення; номенклатури та якості послуг, що надаються; рівня обслуговування.

Рівень комфорту - це найголовніший та вирішальний чинник, що впливає на визначення класу готеля. В кожній державі до розуміння рівня комфорту як критерію класифікації підходять по-різному. Ця обставина, а також ряд чинників, обумовлених культурно-історичними й національними традиціями, перешкоджають введенню в світі єдиної класифікації готелів. Іноді, навіть в межах однієї країни існує декілька систем класифікації. Наприклад, у Великобританії готелі оцінюють за рівнем сервісу й гостинності, облаштування номерів і суспільних зон, якості харчування.

Існує більше 30 систем класифікацій рівня готелів за ступенем комфорту. Найпоширенішими серед яких є наступні:

- європейська (система "зірок"), в основі якої покладено розподіл готелів на категорії від однієї до п'яти зірок, застосовується у Франції, Австрії, Угорщині, Єгипті, Китаї, низці інших країн.

Система букв (А, В, С, D), використовується в Греції (А = 4*, В = 2*, С = 3*, D = 1*); - система "корон" - у Великобританії;

система розрядів - на території колишнього СРСР: люкс, вищий А, вищий В, перший, другий, третій, четвертий. Існують й інші класифікації (таблиця 2.1).

Готель будь-якої категорії повинен мати зручні під'їзні шляхи з необхідними дорожніми знаками, прилеглу територію, що упорядкована й освітлена, майданчик з твердим покриттям для тимчасової парковки та маневрування автотранспорту (у тому числі автобусів), вивіску з назвою готелю й зазначенням його категорії, за наявності окремого входу в ресторан - вивіску з його назвою. Готель, займаючи частину будівлі, повинен мати окремий вхід. Будь-який готель повинен розташовуватися в сприятливих екологічних умовах, гарантувати безпеку життя, здоров'я гостей та збереження їх майна. В будівлі повинні бути аварійні виходи, сходи, добре помітні інформаційні показники, що забезпечують вільну орієнтацію гостей як в звичайній, так і в надзвичайних ситуаціях. Готель повинен бути обладнаний системами протипожежної безпеки, оповіщення та засобами захисту від пожежі. В готелі повинні дотримуватися санітарно-гігієнічні норми й правила, встановлені органами санітарно-епідеміологічного нагляду. До об'єктів нерухомості готельного типу відносяться наступні типи:

готель "Люкс " - за місткістю належить до малих і середніх підприємств, звичайно розташований в центрі міста. Добре навчений персонал забезпечує рівень сервісу, що задовольняє найвимогливіших клієнтів. Характерна висока вартість номера, що включає всілякі види обслуговування;

готель середнього класу - за місткістю більше готелю "Люкс " (400-2000 місць). Розташовується в центрі міста або міській межі. Пропонує достатньо широкий набір послуг з цін відповідних рівню цін в регіоні або дещо вищий. Розрахований на прийом бізнесменів, туристів, учасників конгресів і конференцій тощо;

готель-апартаменти - за місткістю до 400 місць. Характерний для великого міста з непостійним населенням. Номери - квартирного типу, використовуються як тимчасове житло, найчастіше на принципі самообслуговування. Ціни звичайно варіюються залежно від термінів розміщення. Обслуговують сімейних туристів, бізнесменів, комерсантів, що зупиняються на тривалий термін;

готель-курорт - припускає значні відмінності за місткістю та пропонує повний набір послуг, включаючи спеціальне медичне обслуговування й дієтичне харчування. Розташовується в курортному місці;

мотель - прості одноповерхові та двоповерхові споруди, розташовані за межами міської забудови, поблизу автомагістралей. Це - малі й середні підприємства. Рівень обслуговування середній за невеликої кількості персоналу. Клієнтами є усі категорії туристів;

приватний готель типу ВВ (нічліг і сніданок) - малої, іноді середньої, місткості. Розташований в передмісті або сільській місцевості. В обслуговування, як правило, входять сніданок і рання легка вечеря в домашній обстановці. Клієнтами є комерсанти й маршрутні туристи, що прагнуть домашнього затишку. Готелі даного типу широко поширені в США.

отель-гарні - надає обмежену кількість послуг: розміщення та континентальний сніданок;

пансіон - припускає простий стандартний і обмежений спектр послуг. На відміну від отелей-гарні, тут надаються сніданки, обіди й вечері, проте лише проживаючим;

гостиний двір - відрізняється спрощеним стандартом обслуговування, меншої місткості, відсутністю ряду суспільних приміщень (холів, вестибюлів, віталень і т.д.). В структурі гостиного двору обов'язковою є наявність ресторану або бару;

ротель - пересувний готель, що є вагоном з двомісними відсіками, в яких розташовані крісла. Обов'язкова наявність відсіку для переодягання, туалету, ванни, холодильника;

ботель - невеликий готель на воді, під який використовується спеціально обладнане судно;

флотель - крупний готель, часто званий "курортом на воді". Туристам пропонуються комфортабельні номери з великим набором послуг: басейни, водні лижі, оснащення для підводного плавання та полювання, тренажерні зали, зали для конгресів і конференцій, бібліотеки, різноманітне інформаційне забезпечення (телефон, телефакс, телетайп, телевізор). Останнім часом часто використовується для організації бізнес-турів, конгрес-круїзів, навчальних турів;

флайтель - аероготель, або "літаючий готель". Надзвичайно дорогий і нечисленний тип готелів. Обладнаний зв'язком з метеослужбами.

На цей час все більш популярним стає будівництво спортивних, розважальних і готельних комплексів в курортних зонах.

У великих містах стрімко розвивається нерухомість, яку прийнято відносити до індустрії розваг: культурно-ділові центри, будинки мод, більярдні зали, фітнес-центри, тенісні корти, аквапарк, боулінг та інші розважальні об'єкти.

3. Офісні приміщення. При класифікації бізнес-центрів в кожному регіоні враховуються різні чинники, за якими приміщення належить до того або іншого класу. Як правило, це місцерозташування, тип і технічний рівень, якість будівлі (рівень обробки, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (управляюча компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) тощо.

Міжнародна класифікація виділяє наступні фактори, що визначають привабливість офісних приміщень:

Ш місцезнаходження в центрі;

Ш зручний доступ;

Ш повністю збудована будівля;

Ш наявність підземного паркінгу;

Ш сучасні системи безпеки будівлі;

Ш професійний орендодавець;

Ш вірно оформлена документація;

Ш автономне теплопостачання;

Ш планування поверхів у вигляді офісних блоків;

Ш сучасні ліфти;

Ш цілодобова охорона та ін.

Серед чинників, що впливають на привабливість офісних центрів, створених поблизу промислових підприємств або на їх території (клас Б), можна виділити:

Позитивні - низькі орендні ставки, можливість організації класного виробництва на території сусіднього підприємства; можливість використання складських приміщень заводу; близькість офісу до власного виробництва, складу, гаражу;

Негативні - віддаленість від центра міста, невисокий рівень сервісу; розташування в екологічно несприятливих районах; залежність будівлі від інженерної інфраструктури

підприємства колишнього власника.

На ринку офісів сформувалося чотири класи (А, Б, С, Д) офісних приміщень в залежності від якісних характеристик.Така класифікація вважається міжнародного походження,

інколи в ній застосовуються знаки "+" та "-".

1) до класу А відносяться офісні приміщення в спеціалізованих бізнес-центрах, в центральних районах міста, поблизу великих транспортних магістралей. Всі приміщення цієї категорії обладнані у відповідності із західними стандартами, починаючи від самих сучасних систем телекомунікаційного зв'язку і закінчуючи системами клімат-контролю. Внутрішні приміщення, будівлі і приналежні території утримуються в зразковому стані. Тут наявні власні служби управління, обслуговування і безпеки;

2) офісні приміщення класу Б володіють практично всіма вище зазначеними характеристиками, але з меншим переліком додаткових послуг. Вартість оренди такої нерухомості приблизно становить від 700 до 900 дол. США за один кв. м. на рік. Орендаторами таких приміщень класу А і Б є зарубіжні і великі вітчизняні компанії;

3) клас С представлений офісами, що розташовані в готелях та інших пристосованих приміщеннях не в центрі міста, але на перехресті транспортних магістралей;

4) непристосовані для офісів приміщення, розташовані поза транспортною сіткою, відносяться до класу Д. їх перевага в тому, що є можливість отримати великих розмірів площу за низьку ціну. Основна частина вітчизняних фірм надає перевагу офісним приміщенням більш низької якості, що відносяться до класів С і Д.

Але поки що такий поділ нерухомого офісного майна в Україні не сталий, мабуть тому, що і сам ринок знаходиться на стадії зародження. Так, критерії, покладені в основу класифікації, що характеризують, насамперед, столицю України та великі міста - престижність і рівень сервісу.

До першої категорії належать найфешенебельніші об'єкти. Це, як правило бізнес-центри класу А та Б із сумарною корисною прощею понад 6000 м² з найкращими комунікаціями, автономними системами електропостачання, опалення, кондиціонування повітря, охорони, служби технічної та комунальної підтримки тощо. У власників такої нерухомості можна орендувати приміщення представницького класу, площею від 20 до кількох тисяч квадратних метрів. Станом на листопад 2001 року їх у столиці налічується 27 одиниць. Базові орендні ставки коливаються в діапазоні 15-35 у. о. за м² на місяць.

А-класний комплекс "у чистому вигляді" - це новозбудована металево-каркасна споруда з використанням найсучасніших матеріалів, обладнання та вишуканого оздоблення, яка спроектована, а не перебудована, як офісний комплекс із відкритим плануванням, має найкраще розміщення в центрі міста, хороші під'їзді шляхи і достатню кількість підземних паркувальних місць (не менше одного на кожні 150 м² корисної площі). Нині тільки два київські бізнес-центри з повним правом належать до класу А: "Міленіум" і "Поділ-Плаза". Щодо останнього, то його розташування не можна назвати найкращим, однак орендарям запропоновані технологічні і функціональні вигоди (від електронної системи доступу до фальш підлог, які дають змогу швидко реорганізовувати робочий простір і кабельне розведення до облаштування навіть кухонь найсучаснішою технікою) однозначно виводять "Поділ-Плазу" в клас А. Б-класні комплекси можуть виглядати як А-класні, де не виконується якась із вимог А-класу.

До другої категорії віднесені окремо розміщені будинки, реконструйовані спеціально під офісні комплекси також представницького класу з корисною площею менше 5000 метрів їх у Києві нараховується близько 30. звісно і орендні ставки тут менші - переважно 15-20 у. о. за м² на місяць. За рівнем комфорту та сервісу вони тяжіють до бізнес-центрів В-класу.

До третьої категорії (це приблизно бізнес-центри класу С) належать офіси в адміністративних будинках, НДІ тощо. Плата - 8-15 у. о. за м² на місяць. Найчастіше об'єкти цієї категорії мають коридорну систему, а оздоблення загальних приміщень подекуди незмінне з радянських часів. Якість комунікації низька, кількість ліній - обмежена.

Четверта категорія - квартири у житлових будинках, фасади яких виходять на вулицю. Ставки - 10-25 у. о. за м² на місяць. В цій категорії офісів дешевші приміщення відповідають класу С, дорожчі - Б.

До п'ятої - специфічної категорії відносяться приміщення у промзонах (зазвичай об'єкти класу Д). їм властиві різні рівні якості ремонту і комунікацій та орендні ставки 7-12 у.о. за м² на місяць. Здебільшого їх орендують виробничі та торгівельні компанії. Також до цієї категорії відносяться пропоновані напівпідвали чи квартири будь-де для офісного використання.

З 1995 року попит на нерухомість для офісів був стабільним і змінювався незначно, збільшуючись на 2-3% на рік.

Нині найбільшим ринком офісної нерухомості в Україні є Київ. Столичний ринок офісів розвивається найбільш динамічно у порівнянні з іншими великими містами України. Стабільний попит на сучасні офіси в Києві, особливо з боку іноземних компаній, утримує ціни на цей вид нежитлової нерухомості на досить високому рівні.

В сучасних умовах ринок офісних приміщень знаходиться у стадії розвитку. В основному на ринку домінують орендні операції. При цьому не існує єдиних правил, по яких офісна будова здається в оренду, особливо в наших умовах нечіткої законодавчої бази і високих ставок податку. Кожний договір оренди є індивідуальним і може містити багато різних умов і обмежень, у тому числі і не відображених в даній угоді.

4. Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційні об'єкти нерухомості підрозділяються на індивідуальні типові (ІТГ) та вбудовано-прибудовані (ВПГ), а також паркінги.

Індивідуальні типові гаражі, що стоять окремо або згруповані на єдиній території, криті невеликі одноповерхові будови (бокси) для зберігання автомашин (в основному такі гаражі мають стандартні розміри - 18 кв. м². Але зустрічаються також гаражі інших розмірів, у тому числі гаражі на два автомобілі.

Розташовуються масиви ІТГ, як правило, на територіях, не пристосованих для капітального будівництва: уздовж ліній електропередач, залізничних колій, в буферних зонах на околиці міста і т.д. Невеликі гаражні комплекси можуть розташовуватися поряд або всередині житлових масивів.

Гаражі розташовуються на тимчасово орендованих землях, через те що залізні гаражі і залізні бокси вважаються тимчасовими спорудами з правом оренди до 3 років. Таким чином, достатньо велика частина міських територій використовується вкрай нераціонально. На думку багатьох фахівців, одношарове капітальне будівництво гаражів - неприпустима розкіш.

Паркінг - одно або багаторівневе крите замкнуте приміщення, спеціалізоване виключно для паркування та зберігання автомобілів, що охороняється, з компактно виділеними для цієї мети, позначеними розміткою місцями або боксами. На верхні рівні автомобілі підіймаються по серпантинах, розташованих по торцях споруди.

Паркінги знаходяться, в основному, в зручно розташованих місцях, щодо житлової забудови, близько до споживача. Паркінги володіють цілою низкою переваг перед звичайними гаражами: економія площі забудови, зовнішня привабливість та ін.

В об'єктах первинного ринку пропоновані місця реалізуються, в основному, за схемою пайової участі в будівництві з гнучким графіком оплати та подальшим оформленням в загальну пайову власність.

Вбудовано-прибудовані гаражі - (вбудовані в нижньому поверсі житлової будівлі або прибудовані до житлової будівлі) - приміщення, для паркування та зберігання автомобілів з компактно виділеними для цієї мети позначеними розміткою місцями або боксами. На відміну від паркінгів вбудовано-прибудовані гаражі - це частина будівлі з іншим загальним функціональним призначенням.

Усі подібні споруди влаштовуються в цокольному (підвальному) поверсі й мають один рівень, рідше зустрічаються гаражі на першому поверсі. Будують також напівзаглиблені (підземні) паркінги в дворах майбутніх будівель.

Як правило, всі паркувальні місця у ВПГ оформляються у власність. Кількість місць майже завжди значно менше числа квартир, що будуються. До того ж зовсім не всі майбутні мешканці потребують місць паркування для свого автомобіля. Власник ВПГ затрачує мінімальну кількість часу на переміщення від своєї квартири до машини і назад.

На вартість, місця у ВПГ впливати можуть такі критерії, як спосіб організації паркувального простору, розмір одного місця, віддаленість його від виїзду.

Проте далеко не завжди відсутність в новому будинку ВПГ пояснюється конструктивними можливостями будівлі або особливостями товарної політики забудовників. За наявності поряд з майбутнім будинком великих масивів ІТГ влаштовувати ВПГ недоцільно. В той же час в центральних районах навіть при будівництві будинків, що не відносяться до вищих цінових категорій, попит на місця у ВПГ може виявитися високим через відсутність достатнього числа організованих пар-кувальних місць (ОПМ). Часто за відсутності ВПГ в дворах нових будинків обладнують платні парковки, що охороняються.

Автостоянка - будівля, споруда (частина будівлі, споруди) або спеціальний відкритий майданчик, призначений для розміщення та (або) зберігання автомототранспортних засобів. Як правило, під комплекси стоянок місто відводить за договорами тимчасової оренди території, капітальна забудова яких в найближчі 5-6 років не передбачається. Цим міські власті вирішують проблему пустирів та поповнюють районні бюджети.

Ринок гаражів і автостоянок, як й інші сектори ринку нерухомості, підрозділяється на первинний та вторинний, а вони в свою чергу - на ринок купівлі-продажу (товарний) й оренди (послуг).

Первинний ринок купівлі-продажу гаражів представлений проектами будівництва паркінгів і паркувальними місцями в будинках, що будуються. На вторинному ринку можна придбати ІТГ та місце в існуючих паркінгах. Ринок оренди формується, в основному, за рахунок пропозицій місця на автостоянках, а також приватних пропозицій із здачі в оренду ІТГ, місць в паркінгах і у ВПГ.

5. Складські та логістичні комплекси є невід'ємною частиною інфраструктури переробки вантажів. Без складів не обходиться жодна комерційна організація. Економічне зростання, що триває, породжує підвищений попит підприємців на складські приміщення.

Для ринку складських приміщень характерна стабільність і стійкість попиту, пропозиції, цін. На сьогодні спостерігаються такі форми користування складськими приміщеннями як оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. Так, за кордоном, набули широкого розвитку склади гарантійного забезпечення, консигнаційні склади. Основними ціноутворюючими факторами складських приміщень є рівень оснащення вантажно-розвантажувальною технікою, наявність стелажів, холодильного обладнання, місцезнаходження складу (наближеність до районів збуту), хороші під'їзні шляхи, а особливо віддаленість від транспортних вузлів. Але головним атрибутом професійних баз є рампа (залізобетонний "підмурівок", споруджений на одному рівні з кузовом вантажівки). Вона мусить оперізувати всю довжину складу і забезпечувати карам безперешкодне пересування.

Так, еталоном європейських складів фахівці вважають дистрибуційний центр АТ "Світоч" (9 тис. м² старих приміщень і планується розширення ще на 12 тис. м²). Збільшення потреби в складських об'єктах зумовлено ростом кількості господарських суб'єктів.

Ринок виробничої нерухомості забезпечує потребу новостворених або перепрофільованих діючих підприємств у виробничих приміщеннях, які пропонуються у довгострокову оренду. Перспективи розвитку цього ринку залежать від перспектив розвитку національної економіки.

Логістичні термінали, не дивлячись на їх економічну важливість для економіки країни, поки що не користуються попитом.

Логістичні термінали - це перевалочні бази для переформовування великих партій вантажів, доведення вантажів до товарної кондиції (укладки, фасовки, розлив у дрібну тару). Термінали потрібні й великим універмагам, розташованим в центрі міст як периферійні бондові склади з продажем товарів за зразками дрібним оптом. Термінали можуть використовуватися як склади для зберігання та продажу великих партій товарів, розмитнювання у момент продажу. Розвиток міжнародного транспортного комплексу потребує розміщення в'їзних вантажних митних терміналів і сервісних комплексів, логістичних митно-транспортних комплексів (ЛМТК) поблизу транспортних коридорів і великих міст. ЛМТК виконує такі послуги:

- зберігання вантажів в режимі митного складу;

- зняття мита вантажів (власна брокерська служба);

- забезпечення температурного режиму зберігання, пожежної безпеки та охорони вантажів;

- доставки вантажів дрібними партіями автотранспортом у межах міста;

- обробки вантажів (сортування, пакування, маркування, розпаковування тощо);

- системи оперативного обліку;

- експедиції залізницею та автотранспортом;

- надання сучасного навантажувально-розвантажувального устаткування.

6. Промислові (індустріальні) об'єкти нерухомості. Останнім часом відбувається визначення власника основної маси об'єктів приватизації. Перш ніж укладати угоду, необхідно провести всебічний аналіз встановлюючих право документів, щоб переконатися в незаперечності прав продавця на пропонований об'єкт, можливості його законного відчуження. З розвитком формування реального власника обсяг операцій у цій сфері збільшуватиметься. З іншого боку, майже в кожному місті можна спостерігати 5-8 поверхові порожні корпуси заводів і фабрик в із застарілими інженерними мережами й вибитим склом. Вони не знаходять ефективного власника. Чому? Причин декілька:

Промислова забудова 60-80 рр. не відповідає вимогам сучасних технологій, а реконструкція вимагає великих капітальних вкладень.

В даний час основний споживач промислових об'єктів нерухомості - малі підприємства, для розвитку яких потрібні: високі потужності, наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові і бажано окремі будівлі з автономними комунікаціями.

Як правило, пропоновані промислові об'єкти вимогам потенційних орендарів не відповідають й мають завищену вартість.

Власники пропонують на ринок об'єкти, що знаходяться у поганому стані за завищеними цінами.

Повна та точна інформація про промислові об'єкти нерухомості, їх правовий статус, розміри, стан і т.д. відсутня.

Вимоги потенційних власників до придбаних приміщень залежать від особливостей конкретного підприємства. Для виробництва потрібні і 300-500-метрові приміщення, і будівлі в 2-3 тис. м², і заводські комплекси до 10 тис. м².

В індустріально розвинутих країнах (США, Німеччині, Франції) широко розвинута мережа технопарків. Суть її полягає в тому, що підприємцю немає потреби будувати свої підприємства, їх можна взяти в оренду й, розмістивши там необхідне устаткування, випускати продукцію.

Технопарки - своєрідні промислові зони, в яких зосереджуються промислові підприємства та різноманітні об'єкти інфраструктури, що забезпечують нормальний бізнес-процес (готелі, офісні центри, митні термінали, логістичні центри), з обов'язковою охороною й єдиними інформаційними мережами. Організація технопарку включає також забезпечення бізнесу консультантами різного профілю: юристами, фахівцями з фінансових питань тощо.

Схема участі в технопарках досить проста. Будь-яка приватна компанія може узяти на себе функції керування технопарком або отримати статус агента з розвитку території, отримавши дозвіл адміністрації. Потім необхідно здійснити інженерну підготовку території, оскільки ділянки, призначені для технопарків розташовуються в районах, де відсутні достатні енергетичні потужності та мають слабку інженерну мережу. Наступним кроком стане спорудження об'єктів для створення промислових підприємств. Кожна компанія, що побажала налагодити власне виробництво, може подати запит на наявність інженерно підготовленої ділянки, на якій буде побудований завод "під замовника" - з виконанням усіх вимог промисловців. Інженерно підготовлену територію виробнича компанія може орендувати.

У вітчизняній практиці ще немає єдиної системи класифікації, промислових об'єктів нерухомості, що дозволяє враховувати основні "товарні властивості" цілісного об'єкта. В даний час за основу при обліку в активах організацій (підприємств) взято основні фонди і земельну ділянку.

Література

1. Законодавство України про нерухомість // Бюлетень законодавства і юридичної практики в Україні. - 1999. - №4 -368с.

2. Земельний Кодекс України, 2001.

3. Коваленко М.А., Радванська Л.М. Ринок нерухомості:фінансові аспекти. Навчальний посібник. - Херсон: ОЛДІ - плюс, 2002. - 160 с.

4. Ковриженко, Замніус В. Проблемні аспекти формування ринку землі в Україні // Парламент. - 2002. - № 1-2. - с.60-63.

5. Конституція України (Відомості Верховної Ради (ВВР),1996, №30, ст. 141).

6. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия "Учебники для вузов. Спец,литература" - СПб: Издательство "Лань", 2000.-480с.

7. Крутінь Н. Формування земельного ринку в Україні //