Нормативная цена земли и методика ее определения

ЦЕНТРОСОЮЗ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ

Факультет заочного образования

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

Выполнил студент

ПАВЛОВ П. Н.

Шифр Э - 02 - 76 - М

Специальность 0060800

«Экономика и управление на предприятии»

НОВОСИБИРСК

2005



Содержание

1. Нормативная цена земли и методика ее определения

2. Залог и его характеристика

3. Задача 1

4. Задача 2

Используемая литература



1. Нормативная цена земли и методика ее определения

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные объекты и все что прочно связано с землей, т. е объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ 2003 год).

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (ст.261 ГК РФ). Владелец земельного участка, не являющийся собственником не вправе распоряжаться эти участком, если иное не предусмотрено законом (ст. 264 ГК РФ).

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд (выкупная цена), срок и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательства РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатит выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ст. 281 ГК РФ).

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли - одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и месторасположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, это установленная правительством РФ минимальная цена земли.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года № 319 нормативная цена не должна превышать 75 % рыночного уровня цен на землю. По этому же постановлению органам местной власти представлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участка с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок.

Цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли, используется при передаче, выкупе земли в собственность, при установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

В рыночных условиях при наличии необходимости информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:

· метод сравнения продаж,

· метод соотнесения (переноса),

· метод капитализации земельной ренты,

· метод остатка для земли,

· метод развития земельного участка.

2. Залог и его характеристика

Залог недвижимого имущества - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъекта предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора.

Залог недвижимого имущества широко укоренился в России в XV веке - в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте - своде законов Псковской феодальной республики.

Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передачи вещи появилось только в XVIII веке. А в XV-XVI вв. залог носил по существу, характер отчуждения. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались преимущественно «души» (крепостные крестьяне).

Только в XVIII веке первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд. Дореволюционное ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции и были широко развиты.

Согласно Уставу 1818 г., городские кредитные общества, созданные во второй половине XIX века, имели право:

· эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;

· исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;

· выдавать ссуды под залог недвижимого имущества.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и прежде всего недвижимого имущества.

В советском «Словаре-справочнике» (1927) ипотека определена как: «… залог, обязательство, налагаемое на недвижимое имущество должника, по которому, в случае невыплаты долга, связанное с ипотекой имущество при посредстве суда отходит в распоряжение кредитора». В «Советском энциклопедическом словаре» (1979): «В социалистических странах ипотеки нет».

Институт залога (ипотеки), имевший многовековую историю, начал возрождаться в России только в 90-е годы, точнее в 1992 г., когда был принят Закон РФ «О залоге». Свое правовое очертание ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В самом общем виде залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущество перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог - обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:

Существенное значение в залоговых отношениях играют следующие термины: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, ипотека, предмет залога, аннуитет, закладная, сервитуты.

Залогодатель - это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель - лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ.

Субъекты залога - лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека - залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Предмет залога - любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера.

Аннуитет - это серия разновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода.

Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником)ю

Сервитуты - это право ограниченного использования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередачи, а также других нужд недвижимого имущества, без которых невозможно пользоваться этим объектом.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-продажи, подряда, комиссии и других, предусмотренных ГК РФ.

Практическое применение залога основывается на следующих принципах:

· гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;

· конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога;

· доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты.

Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации и прекращается в следующих случаях:

· когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;

· в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества;

· по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателя своих обязанностей, создающим угрозу утраты или повреждения имущества;

· в случае гибели заложенной вещи или прекращением залогового права, при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Существует несколько десятков видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам.

По первому признаку - по отношению сторон к заложенному имуществу - выделяются три вида залога:

· классический залог, при котором имущество остается у залогодателя;

· заклад, когда предмет залога предается залогодержателю-кредитору;

· твердый залог, если объект остается у должника, под замком и печатью залогодержателя.

Второй критерий - объект залога - позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают.

Самостоятельным и основным видом по второму признаку является ипотека. Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает следующее толкование. Ипотека как правоотношение есть залог имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно сохранение имущества в руках должника.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 122ФЗ принят Государственной Думой 16 июля 1998 года и одобрен Советом Федерации. В соответствии со ст. 334 ГК дано понятие и основание возникновения залога по обеспечению исполнения обязательств.

Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неисполнения должником этого обязательства можно получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество залогодателя, за изъятиями, установленными законами.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого имущества может возникать лишь поскольку, постольку их оборот допускается федеральными законами.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке), одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодатель может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (ст. 1 Основания возникновения ипотеки и ее регулирование).

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В большинстве случаях предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды.

3. Задача 1

Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием коэффициента капитализации).

Через два года после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю 120 млн. руб. и при вложении в здание - 400 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в землю- 15 % и при вложении капитала в здание - 60 %.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Он состоит из двух частей:

ставка доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанными с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений, причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Для решения этой задачи был применен прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

Этот метод используется тогда, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая сумма возврата рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

R_к= R_у +1: n

где n - оставшийся срок экономической жизни;

R_у - ставка доходности инвестиций.

Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит:

100:2 =50 %, так как за 2 года будет списано 100% актива.

В этом случае коэффициент капитализации вложений в землю составит:

R_к^з=15+50=65%

коэффициент капитализации вложений в здание составит:

R_к^зд=60+50=110%

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в таблице:

Возмещение инвестируемого капитала в землю по методу Ринга

№ п/п	Остаток капиталовложений на начало периода	Возмещение капиталовложений	Доход на инвестируемый капитал (15%)	Общая сумма дохода
1	120 млн.руб.	60 млн.руб.	18 млн.руб.	78 млн.руб.
2	60 млн.руб.	60 млн.руб.	9 млн.руб.	69 млн.руб.
		120 млн.руб.	27 млн.руб.	147 млн.руб.



Возмещение инвестируемого капитала в здание по методу Ринга

№ п/п	Остаток капиталовложений на начало периода	Возмещение капиталовложений	Доход на инвестируемый капитал (60)	общая сумма дохода
1	400 млн.руб.	200млн.руб.	240 млн.руб.	440 млн.руб.
2	200 млн.руб.	200 млн.руб.	120 млн.руб.	320млн.руб.
		400 млн.руб.	360 млн.руб.	760 млн.руб.

ИТОГО стоимость объекта недвижимости составит:

760+147 = 907 млн. руб.

4. Задача 2

Определите ориентировочную рыночную стоимость недвижимости.

Общий месячный арендный доход от недвижимости, сданной в аренду, составляет 15 млн. руб. Коэффициент валовой арендной платы - 12.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используются различные определения рыночной стоимости. Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Определение стоимости недвижимости, приносящей доход, производится с использованием различных финансовых коэффициентов. Одним из них является коэффициент валовой арендной платы, который измеряется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимой сдаваемой в аренду недвижимостью:

Коэффициент валовой арендной платы =

= рыночная стоимость недвижимости / доход от аренды

Отсюда:



рыночная стоимость недвижимости =

= коэффициент валовой арендной платыЧ доход от аренды

рыночная стоимость недвижимости = 12Ч15=180 млн. руб.



Используемая литература

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник, - М.: Маркетинг, 2002.

2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/ под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА, 1997.

3. Фридман Д.П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1995

4. Собрание законодательства Российской Федерации №13 от 31 марта 1997 г.

5. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. Учебник,- СПб, Лань, 2000.

6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебник, СПб, Питер, 2002.

7. Экономика недвижимости/ под ред. Ресина В.И.- М.: Дело, 1999.