Особенности оценки недвижимого имущества

18

СОДЕРЖАНИЕ

1. Основные принципы оценки недвижимости, их характеристика

2. Метод капитализации доходов

3. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Задача 10

Задача 15

Задача 18

Задача 22

Задача 25

Задача 28

Задача 29

Задача 36

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Основные принципы оценки недвижимости, их характеристика

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений: максимальная эффективность; финансовая обоснованность; физическая осуществимость; соответствие законодательству.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

-экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

-социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

-экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1)рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2)стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3)упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4)обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

2. Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

-возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

-тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

-способность учитывать конкурентные колебания;

-способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

-потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

-если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

-с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

-метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

- метод прямой капитализации.

1.Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

;

; где

Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs - темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

-надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

-надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

-надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

2. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm - ипотечная постоянная; ДО - ежегодные выплаты; К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rc - коэффициент капитализации собственного капитала; PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов; Кс - величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где

М - коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р - ставкой процента для рекапитализации.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

- применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

- метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Купля-продажа.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

2. Мена.

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

3. Дарение.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

4. Рента.

В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов: постоянная - выплачивается бессрочно; пожизненная - выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением.

5. Аренда.

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Задача 10

Вы решили купить автомобиль в рассрочку (оплата 90 тыс. руб. в течение 2 лет). Определите сегодняшнюю стоимость этой покупки, если банк начисляет проценты ежемесячно из расчета 12% годовых.

Решение:

Определим сегодняшнюю стоимость покупки по формуле:

, где

P - настоящая стоимость;

S - будущая стоимость;

m - количество периодов начисления процентов в течение года;

n - период начисления процентов в годах;

i - годовая процентная ставка.

тыс. руб.

Задача 15

Какова доходность кредитора, если 9 457 руб. будут возвращены ему в течение 6 лет квартальными платежами по 500 руб.

Решение:

В течение 6 лет кредитору будет выплачена следующая сумма:

500 6 4 = 12 000 руб.

Следовательно, доход кредитора составит:

12 000 - 9 547 = 2 453 руб.,

тогда доходность составляет 2 543 / 9 547 100 = 26,6%.

Задача 18

Определите текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10%, денежные средства поступают в конце года:

1 год 1 200 тыс. руб.

2 год 1 000 тыс. руб.

3 год минус 500 тыс. руб.

4 год 2 000 тыс. руб.

5 год 4 000 тыс. руб.

Решение:

Текущая стоимость денежных средств определятся как сумма дисконтированных денежных средств.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле:

, где

n - год.

Расчеты произведены в таблице:

Год	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированная стоимость денежных средств
1	1200	0,8929	1071,4
2	1000	0,7972	797,2
3	-500	0,7118	-355,9
4	2000	0,6355	1271,0
5	4000	0,5674	2269,7
			5053,5

Таким образом, текущая стоимость денежного потока составляет 5 053,5 тыс. руб.

Задача 22

Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6% и для собственных 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

Решение:

Метод инвестиционной группы - метод расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования инвестиционного проекта и уровнем доходности каждого из источников финансирования.

Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

, где

R_m - ставка капитализации для собственного капитала;

R_e, - ставка капитализации для заемных средств.

R₀ = 0,7 0,16 + 0,3 0,06 = 0,112 + 0,018 = 0,13 = 13%.

Общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы составляет 13%.

Задача 25

Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.

Решение:

При использовании формулы коэффициента капитализации и срока жизни здания коэффициент капитализации с учетом возврата капитала равными долями равен 8,58%.

Задача 28

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий
70%-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором оставляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Решение:

СКсс = (СКо - К* СКзс) / 1 - К; СКсс = (0,18 - 0,7 · 0,16) / (1 - 0,7) = 0,193 или СКсс = 19,3%.

Задача 29

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:

- ипотечная постоянная - 18%;

- коэффициент покрытия долга - 1,25;

- отношение величины кредита к стоимости - 75%.

Какова общая ставка капитализации? Какова ставка капитализации для собственных средств?

Решение:

Общая ставка капитализации определяется по формуле

где

DSR - коэффициент покрытия долга

R₀ = 0,75 * 0,18 * 1,25 = 0,168 = 16,8%

Ставка капитализации для собственных средств:

(0,168 - 0,75 · 0,18) / (1 - 0,75) = 0,132 = 13,2%.

Задача 36

Чистый операционных доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений 20%, коэффициент капитализации для земли 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 25%. Определить стоимость земли и стоимость улучшений.

Решение:

Стоимость земли:

70 000 * 1,17 * 0,25 = 2 975 у.е.

Стоимость улучшений:

70 000 * 0,75 * 1,2 = 63 000 у.е.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. - СПб.: Питер, 2002.

2. Грибовский С. В. Методы капитализации доходов. - СПб.: Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости, 1997.

3. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1998.

4. Крутик А. Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2000.

5. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997.

6. Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В. М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998.

7. Финансовый менеджмент / Под ред. А. М. Ковалевой. - М.: ИНФРА-М, 2002.