Методы оценки стоимости недвижимости

16

Содержание

1. Теоретическая часть

1.1 Недвижимость как экономическая категория

1.2 Вторая и третья функции денежной единицы

1.3 Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости

2. Аналитическая часть

3. Задачи

Список использованной литературы

1. Теоретическая часть

1.1 Недвижимость как экономическая категория

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

К специфическим особенностям недвижимости как товара, можно отнести:

1. Недвижимость играет роль пространственной среды.

2. Недвижимость - это национальное богатство.

3. Недвижимость - это инвестиционный товар. Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

4. Любой объект недвижимости уникален.

5. Недвижимость отличается высокой капиталоемкостью.

6. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла.

7. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости.

8. Неодинаковая товарность различных видов элементов недвижимости.

9. Более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами.

Объекты недвижимости могут различатся по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные; учебно-воспитательные; культурно-просветительские; специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости относятся к трем иерархическим уровням.

1. Основные факторы: социальные, экономические, политические, физические. Эти факторы не связаны с конкретным объектом недвижимости и не зависят конкретно от него. Однако они опосредованно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и следовательно, на стоимость оцениваемого объекта. Поэтому они должны быть учтены при анализе.

2. Локальные факторы: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы оказывают влияние в масштабе города (региона), непосредственно связаны с оцениваемым объектом и другими аналогичными объектами и сделками по ним.

3. Факторы, непосредственно связанные с объектом недвижимости и обусловленные его характеристиками: архитектурно-строительные факторы, финансово-эксплуатационные факторы.

Каждый из факторов оказывает свойственное ему влияние на стоимость недвижимости, причем это влияние осуществляется одновременно на всех уровнях.

1.2 Вторая и третья функции денежной единицы

Вторая функция денежной единицы показывает какая сумма накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно откладывать одну денежную единицу.

Третья функция денежной единицы - фактор фонда возмещения. Фонд возмещения - периодические денежные взносы на счет, средства которого вместе с начисленными процентами будут использованы для замены активов или для погашения кредитов.

Величина фонда возмещения определяется по формуле:

,

Где FV - денежный поток в n-й период;

n - порядковый номер периода получения денежного потока, n = 0, …, N;

i - ставка дисконта.

Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он означает, сколько средств нужно регулярно откладывать на счет в течение определенного времени, чтобы иметь на счету в конце этого периода одну денежную единицу.

Стоимость объекта недвижимости определяется при помощи коэффициента дисконтирования.

.

1.3 Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

спрос и предложение;

замещение;

пропорциональность;

зависимость.

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

MCП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке

Преимущества МСП: наиболее простой подход; статистически обоснованный; предлагает методы корректировки; обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП: требует активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации: публичные записи (данные регистрационных служб); данные страховых компаний; информационные службы; периодические издания по недвижимости; данные брокеров по недвижимости; данные, предоставляемые участниками сделок; архивы оценщика.

Элементы сравнения -- это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. Местоположение.

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта.

8. Использование объекта.

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

- цена за сотку, гектар;

- цена за 1 м²;

- цена за 1 метр по фасаду;

- цена за лот;

- цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

- цена за 1 м² общей площади здания; цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);

- цена за 1 м³;

- цена за единицу недвижимости (дом, комната);

- цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

- количественные (анализ парных продаж; статистический анализ; графический анализ;

- трендовый анализ; анализ вторичных данных);

- качественные (относительный сравнительный анализ; метод общей группировки; персональные интервью).

2. Аналитическая часть

В настоящий момент в Хабаровском крае идёт приватизация рынка недвижимости, который в течение более чем десяти лет уже функционирует по законам свободного рынка. Нижеследующая информация, полученная от агентов по торговле недвижимостью, отражает состояние рынка недвижимости в городе Хабаровске в настоящее время.

Продажная цена одного квадратного метра (1 кв. м) жилого фонда в городе Хабаровске варьируется в зависимости от месторасположения и инфраструктуры, которая находиться в непосредственной близости. Средняя цена за один квадратный метр (1 кв. м) жилого фонда в Хабаровске в целом 600 долларов США; в центре города - 1 000 долларов США; ближе к центру - 500 долларов США; периферия - 300 долларов США.

Большинство жителей Хабаровска и иностранных резидентов проживают в квартирах, т.к. число домов для одной семьи или коттеджей по большей части очень ограничено. Состояние квартир может варьироваться от очень плохих квартир в старых домах, где не производился ремонт, до дорогостоящих квартир, которые либо были построены по индивидуальному проекту, либо полностью реконструированы по западным стандартам.

Арендаторы обычно находят квартиры для найма при помощи агента по торговле недвижимостью. Арендатор почти всегда платит агенту вознаграждение за то, что квартира была подыскана, обычно в размере месячной арендной платы. Менее дорогостоящие квартиры можно найти через местные агентства. Имеющиеся в наличии квартиры часто рекламируются в газете "Из рук в руки", "Презент", "Хабаровская недвижимость"

В Хабаровске имеется несколько агентств по торговле недвижимостью. Большинство агентств занимается как продажей, так и покупкой недвижимости и сдачей квартир в аренду и могут дать краткий обзор состояния рынка.

Можно арендовать как меблированную, так и не меблированную квартиру. В самом лучшем случае можно найти квартиру со всей бытовой техникой и обстановкой. Принимая во внимание погодные условия Хабаровска, благоразумно искать квартиру, где установлен кондиционер, а еще электрический нагреватель воды или нагреватель воды проточного типа (летом обычной практикой является отсутствие горячей воды в квартирах системы централизованного снабжения). Цена за аренду квартир в Хабаровске в среднем составляет: однокомнатные квартиры 200 - 300 долларов США; двухкомнатные квартиры 250 - 700 долларов США; трех комнатные квартиры 300 - 700 долларов США в зависимости от расположения.

Дома обычно в аренду не сдаются, и их очень сложно найти, но это не является невозможным.

По западным стандартам цены на коммунальные услуги очень низкие и обычно включаются в сумму месячной арендной платы.

3. Задачи

Задача 1

Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $ 10 000.ю если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка):

Срок - 4 года,

Ставка - 12%.

Решение:

Стоимость недвижимости определяется по следующей формуле

S = P (1 + i)ⁿ, где

S - будущая стоимость,

P - настоящая стоимость,

i - ежегодный рост стоимости (ставка),

n - период начисления процентов, лет.

S = 10 000 (1 + 0,12)⁴ = 15 735 $.

Ответ: стоимость недвижимости через три года составит 15 735 $.

Задача 2

Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15%, если известны:

- текущая (сегодняшняя) стоимость ремонтных работ - 6 000 $;

- период времени, в течение которого владельцы дома будут откладывать деньги на ремонт - 3 года.

Решение:

Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год, следовательно, ее величину через три года можно рассчитать по следующей формуле:

S = P (1 + i)ⁿ,

Где S - будущая стоимость,

P - настоящая стоимость,

i - ежегодный рост стоимости (ставка),

n - период начисления процентов, лет.

S = 6 000 (1 + 0,06)³ = 7 146 $.

Принимая во внимание то, что доход по номинальной годовой ставке составляет 15%, сумма, откладываемая владельцами дома через три года должна составить

P = S / (1 + i*n) = 7 146 / (1+0,15)³ = 4 698,8 $.

Таким образом, сумма откладываема ежемесячно владельцами дома составит 4 698,5 / 36 = 130,5 $.

Ответ: владельцам дома ежемесячно следует откладывать 130,5 $ на специальный счет в банке.

Задача 3

Организация выделила своему работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $ 60 000. Требуется определить, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны:

- величина ссуды - 25 000 $;

- срок погашения ссуды - 6 лет;

- процентная ставка - 9%.

Решение:

Сумма, выплаченная работником организации через 6 лет должна будет составить:

S = P (1 + i)ⁿ, где

S - будущая стоимость,

P - настоящая стоимость,

i - ежегодный рост стоимости (ставка),

n - период начисления процентов, лет.

S = 25 000 (1 + 0,09)⁶ = 41 927,5 $.

Таким образом, работник должен ежегодно выплачивать организации сумму в размере 6 987,9 $ (41 927,5 / 6).

Инвестиционная стоимость квартиры для работника составит

V_инв = (60 000 - 25 000) + 41 927,5 = 76 927,5 $.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. - СПб.: Питер, 2002.

2. Грибовский С. В. Методы капитализации доходов. - СПб.: Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости, 1997.

3. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1998.

4. Крутик А. Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2000.

5. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997.

6. Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В. М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998.

7. Финансовый менеджмент / Под ред. А. М. Ковалевой. - М.: ИНФРА-М, 2002.