Оценка рыночной стоимости недвижимости

Содержание

1. Теоретическая часть

1.1 Закон РФ «Об оценочной деятельности»

1.2 Первая и четвертая функции денежной единицы

1.3 Затратный метод оценки недвижимости

2. Аналитическая часть

3. Решение задач

Список использованной литературы

1. Теоретическая часть

1.1 Закон РФ «Об оценочной деятельности»

На момент принятия Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» действовало более 200 законодательных и ведомственных нормативных актов, затрагивающих вопросы установления стоимости, условия проведения обязательной оценки, осуществления оценочной деятельности и т.д. Сложившаяся ситуация определялась наличием самого широкого спектра правоотношений, в регулировании которых использовались или могли быть использованы результаты оценки.

Однако существовавшее до принятия Закона об оценке регулирование было достаточно противоречивым, отсутствовало единое представление о роли и месте оценки в правовом регулировании, о правовом статусе оценщика, о понятии “рыночной стоимости”, и т.д. Поэтому при принятии Закона об оценке законодателем была поставлена цель -- создать универсальный закон для регулирования всех элементов деятельности по установлению стоимости объектов оценки.

Закон об оценке является специальным законом по отношению к иным актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности в гражданских правоотношениях. Это означает, что федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, иные нормативные акты в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить Закону об оценке. Если такие противоречия возникают, то соответствующие положения иных законов и нормативных актов применению не подлежат.

В первую очередь к сфере действия Закона об оценке отнесено регулирование профессиональной деятельности оценщиков. К соответствующим положениям следует отнести: определение круга прав и обязанностей оценщиков (ст. 15, 16), установление требований к договору на проведение оценки и оформлению результатов оценки (ст. 10, 11), установление необходимых условий осуществления оценочной деятельности (лицензирование, страхование ответственности, образовательный ценз (ст. 17, 21, 23, 24), порядок контроля за деятельностью оценщиков (ст. 18, 19, 22) и некоторые другие положения Закона.

Закон дает определение понятия «рыночной стоимости» (ст.3), предоставляет право использовать результаты оценки для корректировки данных бухгалтерского учета (ст.6), определяет ситуации, когда проведение оценки обязательно (ст.8), ограничивает влияние заказчиков на проведение (процедуру) оценки (ст.16). Тем самым Закон регулирует права и обязанности не только оценщиков, но и широкого круга иных лиц, в частности, затрагивает отношения, связанные с использованием результатов оценки.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой -- потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

1.2 Первая и четвертая функции денежной единицы

При определении «ставки дохода на инвестиции» как основного финансового критерия во внимание следует принять эффект сложного процента.

Сложный процент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы.

Поэтому в следующий период наряду с первоначальным депозитом он также приносит новый процент. Напротив, простой процент не предполагает получения процента на процент.

Рис. 1 показывает графически рост основной суммы сегодняшних вложений до расчетной будущей стоимости с учетом сложного процента.

Рис. 1. Рост основной суммы по сложному проценту

Текущая стоимость единицы (реверсии) -- это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это текущая стоимость одного доллара, который должен быть получен в будущем.

Рис. 2. Текущая стоимость реверсии

Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости реверсии на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом в оценке инвестиций.

Текущая стоимость реверсии (Vⁿ) описана графически на рис. 2. Данный коэффициент используется для оценки текущей стоимости известной (или прогнозируемой) суммы будущего единовременного поступления денежных средств с учетом заданного процента.

При применении фактора текущей стоимости используются понятия дисконтирование (discounting) или ставка дисконта (discount rate), противоположные понятиям накопление (compounding) и ставка процента (interest rate), применяемым при расчете накопленной суммы единицы.

Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:

или

1.3 Затратный метод оценки недвижимости

На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например, для исчисления налога на имущество, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и при их оценке).

Затратный подход (ЗП) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях -- замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) - это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ(которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при технико-экономическом анализе нового строительства; реконструкции; оценке недвижимости на пассивных рынках; оценке объектов спецназначения; страховании недвижимости; определении базы налогообложения.

ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка стоимости участка земли.

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Существуют три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

Где И - износ объекта недвижимости;

А_восст - восстановительная стоимость объекта недвижимости;

ЭВ - эффективный возраст;

ТС_эж - типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.

Экономический износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете.

На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда в какой-либо местности все объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить дополнительный анализ не целесообразно.

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоразмеримо высока.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

2. Аналитическая часть

В настоящий момент в Хабаровском крае идёт приватизация рынка недвижимости, который в течение более чем десяти лет уже функционирует по законам свободного рынка. Нижеследующая информация, полученная от агентов по торговле недвижимостью, отражает состояние рынка недвижимости в городе Хабаровске в настоящее время.

Продажная цена одного квадратного метра (1 кв. м) жилого фонда в городе Хабаровске варьируется в зависимости от месторасположения и инфраструктуры, которая находиться в непосредственной близости. Средняя цена за один квадратный метр (1 кв. м) жилого фонда в Хабаровске в целом 600 долларов США; в центре города - 1 000 доллара США; ближе к центру - 500 долларов США; периферия - 300 доллара США.

Большинство жителей Хабаровска и иностранных резидентов проживают в квартирах, т.к. число домов для одной семьи или коттеджей по большей части очень ограничено. Состояние квартир может варьироваться от очень плохих квартир в старых домах, где не производился ремонт, до дорогостоящих квартир, которые либо были построены по индивидуальному проекту, либо полностью реконструированы по западным стандартам.

Арендаторы обычно находят квартиры для найма при помощи агента по торговле недвижимостью. Арендатор почти всегда платит агенту вознаграждение за то, что квартира была подыскана, обычно в размере месячной арендной платы. Менее дорогостоящие квартиры можно найти через местные агентства. Имеющиеся в наличии квартиры часто рекламируются в газете «Из рук в руки», «Презент».

В Хабаровске имеется несколько агентств по торговле недвижимостью. Большинство агентств занимается как продажей, так и покупкой недвижимости и сдачей квартир в аренду и могут дать краткий обзор состояния рынка.

Можно арендовать как меблированную, так и не меблированную квартиру. В самом лучшем случае можно найти квартиру со всей бытовой техникой и обстановкой. Принимая во внимание погодные условия Хабаровска, благоразумно искать квартиру, где установлен кондиционер, а еще электрический нагреватель воды или нагреватель воды проточного типа (летом обычной практикой является отсутствие горячей воды в квартирах системы централизованного снабжения). Цена за аренду квартир в Хабаровске в среднем составляет: однокомнатные квартиры 100 - 300 долларов США; двухкомнатные квартиры 150 - 700 долларов США; трех комнатные квартиры 200 - 700 долларов США в зависимости от расположения.

Дома обычно в аренду не сдаются, и их очень сложно найти, но это не является невозможным.

По западным стандартам цены на коммунальные услуги очень низкие и обычно включаются в сумму месячной арендной платы.

3. Решение задач

Задача 1

Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $ 10 000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка):

Срок - 3 года,

Ставка - 14%.

Решение:

Стоимость недвижимости определяется по следующей формуле

S = P (1 + i)ⁿ, где

S - будущая стоимость,

P - настоящая стоимость,

i - ежегодный рост стоимости (ставка),

n - период начисления процентов, лет.

S = 10 000 (1 + 0,14)³ = 14 815 $.

Ответ: стоимость недвижимости через три года составит 14 815$.

Задача 2

Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15%, если известны:

- текущая (сегодняшняя) стоимость ремонтных работ - 4 500 $;

- период времени, в течение которого владельцы дома будут откладывать деньги на ремонт - 6 лет.

Решение:

Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год, следовательно, ее величину через три года можно рассчитать по следующей формуле:

S = P (1 + i*n), где

S - будущая стоимость,

P - настоящая стоимость,

i - ежегодный рост стоимости (ставка),

n - период начисления процентов, лет.

S = 4 500 (1 + 0,06*6) = 6 120 $.

Принимая во внимание то, что доход по номинальной годовой ставке составляет 15%, сумма, откладываемая владельцами дома через три года должна составить

P = S / (1 + i*n) = 6 120 / (1+0,15*6) = 3 221 $.

Таким образом, сумма откладываема ежемесячно владельцами дома составит 3 221 / 72 = 44,7 $.

Ответ: владельцам дома ежемесячно следует откладывать 44,7 $ на специальный счет в банке.

Задача 3

Организация выделила своему работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $ 60 000. Требуется определить, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны:

- величина ссуды - 30 000 $;

- срок погашения ссуды - 10 лет;

- процентная ставка - 10%.

Решение:

Сумма, выплаченная работником организации через 6 лет должна будет составить:

S = P (1 + i*n), где

S - будущая стоимость,

P - настоящая стоимость,

i - ежегодный рост стоимости (ставка),

n - период начисления процентов, лет.

S = 30 000 (1 + 0,1 * 10) = 60 000 $.

Таким образом, работник должен ежегодно выплачивать организации сумму в размере 6 000 $ (60 000/10).

Список использованной литературы

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001г. №178-ФЗ, от 21.03.2002г. №31-ФЗ, от 14.11.2002г. №143-ФЗ)

2. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. - СПб.: Питер, 2002.

3. Грибовский С. В. Методы капитализации доходов. - СПб.: Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости, 1997.

4. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1998.

5. Крутик А. Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2000.

6. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997.

7. Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В. М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998.

8. Финансовый менеджмент / Под ред. А. М. Ковалевой. - М.: ИНФРА-М, 2002.