Разработка проекта улучшения жилищных условий молодых семей в Иркутском районе на основе малоэтажного строительства

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ В ИРКУТСКОМ РАЙОНЕ НА ОСНОВЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Способы улучшения жилищных условий молодых семей в Иркутском районе Иркутской области

Ипотека имеет достаточно широкий круг применения. Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида кредитования, как ипотека. Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования на основе малоэтажного строительства в Иркутском районе является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития Иркутского района, и его развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование на основе малоэтажного строительства является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования на основе малоэтажного строительства и в России, и в Иркутской области, и в Иркутском районе является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения Иркутского района под залог жилья были сделаны важные шаги. Основными способами улучшения жилищных условий в Иркутском районе являются:

- соципотека и купля-продажа с рассрочкой платежа - одни из самых востребованных жилищных программ. По этим программам можно приобрести по низкой цене малоэтажный дом в Иркутском районе с отделкой, готовую к заселению, с полной социальной инфраструктурой. В отличие от бесплатной площади допускается предоставление по комнате на человека, при этом старшее поколение может оставить за собой старое жилье и разъехаться с повзрослевшими детьми.

Большой популярностью так же пользуется программа предоставления бюджетных субсидий на приобретение жилья, хотя еще недавно ситуация была обратная. Максимальная 70-процентная субсидия для очередника, не включенного в план обеспечения и отстоявшего 10 лет, была не так привлекательна. Он мог немного подождать и получить бесплатное жилье по социальному найму. Однако в реализацию программы субсидий активно вмешался мировой финансовый кризис. Цены на жилье на рынке упали. Особенно повезло тем, кто получил свидетельство в самом конце 2008-го и начале 2009 года. У них еще было в запасе шесть месяцев на реализацию субсидии.

Сейчас жилищники Иркутского района создают задел на 2010 год, приглашают очередников, изъявивших желание участвовать в возмездных программах, беседуют, консультируют, просчитывают варианты. Это реальный шанс ускорить очередь.

Таким образом, прослеживаются две основные тенденции развития ИЖС в Иркутском районе на протяжении последних пятидесяти лет:

1. незначительное развитие строительства на селе индивидуальных домов с хозяйственными пристройками в силу, сложившейся системы государственного управления;

2. развитие в сельской местности ИЖС и тенденция к использованию заемных средств, в силу нехватки собственных средств сельских жителей для единовременной оплаты такого строительства;

В связи с этим в настоящее время являются актуальными разработки в области развития ИЖС, которые бы, предполагая использование средств федерального бюджеты, бюджета регионов и внебюджетных средств, предлагали постепенную оплату строительства индивидуальных жилых домов, а также гарантии получения жилого дома в собственность после окончательных расчетов.

Приоритетность такого направления исследований обусловлена следующими положениями:

1. Имея большой потенциал и накопленный опыт в Иркутском районе, следует создавать такие условия, чтобы использовать все то положительное, что создано предыдущими поколениями.

В настоящее время, если поднять уровень и благоустроенность жизни в Иркутском районе, именно она сможет стать надежной опорой большим городам в области обеспечения сельскохозяйственной продукцией, продуктами народного промысла и др. В связи с этим встает задача определения действенной стратегии обеспечения продовольственной безопасности, которая частично может быть решена за счет развития ИЖС в сельской местности.

2. В последнее время, все чаще, можно наблюдать, что на региональном уровне внедряются практические разработки, направленные на развитие ИЖС в сельской местности, что показывает актуальность этого направления. Так в Орловской области разработана Областная целевая программа «Развитие малоэтажного индивидуального строительства в Орловской области в 2008 - 2010 годах». В нашей области также планируется разработать региональную адресную программу развития малоэтажного жилищного строительства. Об этом сообщил министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов на совещании, посвященном стимулированию жилищного строительства Приангарья и механизмам регулирования ценообразования в малоэтажном строительстве.

3. Из-за неудовлетворительных условий жизни в сельской местности на настоящее время ощущается дефицит рабочей силы.

Главная причина этого - отсутствие благоустроенного жилья.

Существуют трудности с привлечением в Иркутский район дипломированных специалистов, которые закончив высшее или среднеспециальное учебное заведение считают для себя неприемлемым возвращаться работать в сельскую местность из-за трудностей с жильем.

В настоящее время существует потребность развивать направления применения тех проектов ИЖС, которые могли бы учитывать национальные традиции, природно-климатические условия Иркутского района.

Развитие комплексного малоэтажного домостроения позволит более эффективно решать задачи по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», создать благоприятный имидж стройкомплекса региона, повысить инвестиционную привлекательность программ по реализации жилья. С внедрением рыночных отношений в сферу жилищного строительства и изменением механизма предоставления жилья все более актуальной становится проблема улучшения жилищных условий граждан, желающих проживать в малоэтажном индивидуальном доме.

В рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Иркутской области на 2006-2010 годы одним из основных индикативных показателей является объем ввода жилья. Иркутский район должен внести немаловажный вклад в эту сферу. Однако используемая при строительстве малоэтажного индивидуального жилья на территории области технология точечной застройки не позволяет достичь каких-либо кардинальных изменений.

Современное состояние градостроительства и стоящие перед регионом задачи по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» требуют комплексного и системного подхода к осуществлению малоэтажного индивидуального строительства на территории области, которая в основе своей является аграрной. Опыт других субъектов Российской Федерации показывает, что в настоящее время наиболее эффективным способом решения задачи развития малоэтажного индивидуального строительства является комплексная малоэтажная застройка.

Практически во всех регионах Сибирского федерального округа есть достойные внимания проекты комплексной коттеджной застройки. Однако пока по большей части они еще не завершены. Так, в конце прошлого года под Красноярском началось строительство коттеджного поселка Novaland общей стоимостью 7,5 млрд. руб. Здесь предполагается строительство около 600 домов на 100 га земли, первые 150 домов различной площади (80-250 кв. м) планируется сдать до конца 2007 года.

Начиная строительство этого поселка в рамках нацпроекта «Доступное жилье - гражданам России», администрация Красноярского края заявила о том, что цель проекта - «создание поселка нового типа». Кроме строительства непосредственно коттеджей, проект Novaland`а предусматривает и создание полной инженерной и социальной инфраструктуры.

Иркутская область и Иркутский район в частности нуждаются в повсеместном строительстве малоэтажных домов и внедрении на ее территории Программы по их возведению. Целью такой Программы (назовем ее условно «Мой дом») является определение основных параметров малоэтажного жилищного строительства в Иркутской области на перспективу, и в первую очередь, выявление проблем, связанных с осуществлением программ такого строительства, и путей их устранения.

Программа «Мой дом» должна учитывать глубину и многообразие сложившихся связей городов и районов области, общность и различия интересов проживающего населения, сложные градостроительные и транспортно-инженерные условия расселения. В соответствии с комплексной оценкой эколого-градостроительной ситуации в области и прогнозами развития массового малоэтажного жилищного строительства на долгосрочную перспективу выявлены возможности расселения в малоэтажном фонде на территории области молодых семей.

Программа по масштабам и темпам должна соответствовать требованиям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Ее реализация приведет к качественному изменению среды, системы расселения, природного окружения и образа жизни значительной части населения, что потребует глубокой проработки и экспертизы всего комплекса градостроительных, социальных, транспортно-инженерных, экономико-правовых и других возникающих в связи с этим вопросов.

В Иркутском районе, к сожалению, малоэтажное строительство не получило такое распространение и только делает свои первые шаги. Зато в перспективе Правительство Иркутской области планирует принять региональную программу малоэтажного строительства, что положительно скажется на решении данной проблемы.

На наш взгляд, в Иркутском районе можно взять в разработку поселок Марково. В нем есть земли, которые можно передать под малоэтажное строительство. На территории поселка в рамках программы можно возвести малоэтажные дома, обеспечить инженерную и социальную инфраструктуру.

За пример можно взять строительство малоэтажных зданий по системе «Теплоскор». Практика строительства показала следующие экономические результаты фактических затрат. Себестоимость 1 кв. м общей площади получилась порядка 200 у.е. Такая себестоимость получена за счет:

1. Экономии стоимости 1 кв. м. площади стены. Ее можно разделить на 2 этапа:

а) Экономия при производстве на заводе. Эта экономия возникает за счет технологии производства этих блоков. В отличие от традиционных строительных стеновых материалов (кирпич, газосиликатные пеноблоки автоклавного производства), затраты электроэнергии при производстве значительно ниже, поскольку не требуется автоклавная обработка.

б) Экономия в построечных условиях, т. е. при возведении стен: (за счет снижения трудозатрат при кладке стены в несколько раз, т. к. кладка ведется в один ряд; за счет исключения наружной отделки, поскольку блоки еще на стадии производства имеют декоративный наружный слой, то на стройке уже не требуется проведение наружных отделочных работ, что всегда связано с большими затратами труда и материалов, а следовательно, и дополнительными расходами.

2. Экономии транспортных расходов. Расходы на транспортировку зависят от объема и веса конструкций стен и перекрытий. По сравнению с кирпичными стенами и перекрытиями из пустотных плит вес и объем последних значительно ниже, чем в кирпичных домах (вес стены меньше в 3 раза, перекрытия -- в 2 раза). Таким образом, объем перевозок, а следовательно, и транспортные расходы уменьшаются в 2-3 раза.

3. Экономии возведения 1 кв. м. междуэтажного перекрытия. Стоимость 1 кв. м. сборно-монолитного перекрытия на 60% ниже перекрытия из пустотных плит.

4. Экономии при сооружении фундаментов. Стены из трехслойных теплоэффективных блоков в 2-3 раза легче кирпичных. Поэтому создают значительно меньшую нагрузку на фундаменты, что также приводит к снижению стоимости и трудоемкости этих работ. Экономия составляет 15-20%.

5. Получения дополнительной полезной площади. Опять-таки из-за меньшей толщины стены из блоков (40 см.) по сравнению со стенами из кирпича без дополнительных затрат площадь дома увеличивается.

Например, при строительстве 2-этажного дома размером 10*10 м. площадь дома из кирпича толщиной 77 см. составит 8 = 10*10*2 эт. = 200 кв. м., а из блоков толщиной 40 см. -- 8 = 10,37*10,37*2 = 215 кв. м. Значит без дополнительных затрат площадь дома возросла на 15 кв. м. или на целую комнату.

6. Сокращение сроков строительства. Кладка стен из трехслойных теплоэффективных блоков с декоративным наружным слоем ведется в один ряд (цепная система) по аналогии с детскими строительными кубиками.

Поэтому работа не требует высокой квалификации. Положил блок, и стена готова: снаружи блок имеет декоративную отделку, а внутри стена отделывается гипсокартонными листами или штукатурится.

Такая кладка позволяет достигнуть большой скорости возведения стен. Сокращение сроков возведения дома достигается также за счет использования МСУ при заливки фундамента и междуэтажных перекрытий. Все это позволяет за 40-45 дней построить двухэтажный дом общей площадью примерно 200 кв. м. (сетевой график).

7. Сокращение эксплуатационных затрат на отопление и вентиляцию. При эксплуатации домов, построенных из многослойных теплоэффективных блоков и теплых междуэтажных перекрытий, затраты на отопление в 2,5-3 раза меньше, чем в кирпичных домах. Так для отопления двухэтажного дома общей площадью 200 кв. м. (и объемом 600 куб. м.) используется газовый котел мощностью всего 24 кВт.

Стены из этих блоков и перекрытия создают так называемый эффект «термоса», т. е. они не пропускают через себя ни холод, ни тепло.

Поэтому в таком доме зимой тепло, а летом прохладно, тем самым получаем экономию затрат на кондиционирование.

В рамках программы необходимо провести следующие мероприятия:

· активизация малоэтажного строительства на территории Иркутского района;

· создание механизмов развития и стимулирования малоэтажного индивидуального строительства;

· поэтапное снижение стоимости 1 м² строительства индивидуального жилого дома;

· завершение формирования нормативной правовой базы, стимулирующей развитие малоэтажного индивидуального строительства;

· формирование коммунальной, дорожной и социальной инфраструктуры малоэтажного индивидуального строительства на территории Иркутского района;

· изучение и внедрение низкозатратных технологий малоэтажного индивидуального строительства на территории Иркутского района, внедрение типовых проектов строительства;

· привлечение и реализация на территории Иркутского района инвестиционных проектов по развитию малоэтажного индивидуального строительства;

· организация информационной и рекламной кампании для населения Иркутского района в целях популяризации проживания в домах малоэтажной индивидуальной застройки.

На основе анализа известных конструктивных решений ограждающих конструкций с учетом специфических условий строительства в районах Урала, Сибири, Дальнего Востока и Севера сформулированы основные положения концепции создания объектов малоэтажного строительства, которые заключаются в следующем:

· максимальное уменьшение массы зданий, которое может быть наиболее эффективно достигнуто путем совмещения в конструкциях несущих и ограждающих функций за счет включения в общую работу конструкций элементов ограждений;

· максимальная заводская готовность конструкций, готовых к монтажу и укомплектованных соединительными деталями;

· высокие теплотехнические свойства ограждений и герметичность стыков при значительных температурных деформациях;

· минимальная трудоемкость устройства стыков и узлов крепления к каркасу и фундаменту здания;

· учет принципа региональности конструкций;

· пространственность работы и совмещение функций;

· простота конструктивной формы здания;

· эффективное использование свойств применяемых материалов;

· максимальная долговечность отдельных конструкций и зданий в целом, которая достигается за счет специальных конструктивных мероприятий и химической защитой;

· экономическая эффективность, которая может быть достигнута как за счет комплексного учета всех вышеперечисленных основных положений концепции создания малоэтажных зданий, так и, в основном, при помощи широкого использования методов оптимизации, ориентированных на нахождение наилучших вариантов из множества альтернатив и обеспечивающих снижение расхода материалов, как на отдельные конструкции, так и на здание или сооружение в целом.

Показана целесообразность использования таких конструкций для строительства в сейсмоопасных зонах.

Малоэтажное строительство должно быть предназначено, в первую очередь, для молодых семей - участников Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и программы социальной ипотеки, которые предусматривают предоставление жилья по его себестоимости, при этом размер ежемесячных выплат не будет превышать 30% совокупного дохода семьи.

Цель программы - стратегическое социально-экономическое развитие, которое обеспечит Иркутской области ее высокую и долгосрочную конкурентоспособность.

В рамках разрабатываемой отраслевой целевой программы будут реализовываться мероприятия, которые позволят муниципальным образованиям и застройщикам Иркутской области принять участие в ее реализации и получить государственную поддержку из федерального бюджета в виде:

· субсидии на погашение процентной ставки по кредитам на строительство инженерной инфраструктуры;

· субсидии на обеспечение земельных участков социальной инфраструктурой;

· субсидии на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки, а также из средств бюджета Иркутской области на строительство инженерной инфраструктуры к земельным участкам под жилищное строительство.

Концепция определяет последовательность действий исполнительных органов государственной власти Иркутской области по созданию необходимых условий для развития жилищного строительства.

Прогнозируемый уровень жилищной обеспеченности по Российской Федерации в рамках федеральной целевой программы «Жилище» к 2010 году должен достичь 21,7 кв.м./чел. Однако темпы жилищного строительства в 2008 году в Иркутской области снизились. Кроме финансового кризиса существенное влияние на развитие жилищной сферы в регионе в прошедшем году оказало отсутствие земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой.

В соответствии с условиями программы из федерального бюджета субсидируется только процентная ставка по кредитам, и основная нагрузка по финансированию строительства коммунальной инфраструктуры ложится на местные бюджеты или средства застройщика. Поэтому при ее реализации на территории Иркутской области необходимо вовлекать в жилищное строительство дополнительные земельные участки и достигать крупномасштабного освоения территорий, не обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Для реализации данного проекта также необходима государственная поддержка из бюджета Иркутской области в виде субсидии на строительство.

Правительство Иркутской области должно обеспечить законодательную базу для решения задачи развития коммунальной инфраструктуры, необходимой для жилищного строительства, установить распределение ответственности за обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства между органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса и застройщиками. Поэтому при реализации программы не обойтись без государственно-частного партнерства.

Программа должна помочь достичь среднероссийского показателя жилищной обеспеченности и стабилизировать цены на рынке жилья. Для достижения основной цели необходимо решить следующие задачи:

· создать эффективные и устойчивые организационные и финансовые механизмы привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство коммунальной инфраструктуры;

· стимулировать органы местного самоуправления к формированию земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, для реализации через аукционы;

В рамках программы «Мой дом» предполагается обеспечить коммунальной инфраструктурой земельные участки, предназначенные под комплексное жилищное строительство, как свободные от прав третьих лиц, так и занимаемые в настоящее время непригодным для проживания жилищным фондом, независимо от форм собственности.

Предлагаемые программные мероприятия обеспечивают новый подход к решению проблем комплексного освоения и системной застройки новых территорий, в том числе индивидуальным и малоэтажным жильем.

Оценка эффективности программы должна производиться ежегодно на основе использования следующих индикаторов:

· уровень обеспеченности населения жильем по муниципальному образованию;

· коэффициент доступности жилья;

· доля муниципальных образований, в которых приняты документы территориального планирования и правила землепользования и застройки.

Предложения по механизмам формирования мероприятий программы

Механизмом государственной поддержки проектов по обеспечению коммунальной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, будет являться софинансирование из областного бюджета возмещения части затрат на погашение кредитов, полученных в российских кредитных организациях органами местного самоуправления, застройщиками для реализации проектов по строительству внеплощадочных инженерных сетей.

Затраты на погашение кредита за счет субсидий из бюджета Иркутской области будут возмещаться только участникам программы на весь срок кредита по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, под комплексную застройку коттеджного типа, а также под комплексное малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство, независимо от форм собственности.

Отбор органов местного самоуправления, организаций коммунального комплекса или застройщиков для участия в программе будет производиться государственным заказчиком программы с учетом выполнения ими (принятия обязательств по выполнению) условий участия в подпрограмме, и с учетом:

· принятия правил землепользования и застройки;

· подготовки проектов планировки территорий, предназначенных для жилищного строительства;

· принятия программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;

· введения платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного правовым актом органами местного самоуправления Иркутской области тарифа на подключение.

Размер субсидии будет определяться в зависимости от объема выхода жилья с земельного участка и лимитов бюджета Иркутской области, но не более 50 процентов суммы основного долга по кредиту.

Возмещение части затрат на погашение кредита будет производиться при условии своевременного исполнения заемщиками текущих обязательств по кредитам в сроки и объемах, которые установлены графиком погашения кредита. Возмещение части затрат на погашение просроченного кредита и возмещение части погашенного до заключения соглашения о софинансировании кредита из бюджета Иркутской области не производится.

Участникам программы за счет средств федерального бюджета производится:

· погашение кредитной ставки по кредитам на строительство инженерной инфраструктуры в полном объеме;

· предоставление субсидий на строительство автомобильных дорог до 70 процентов общей стоимости строительства автомобильных дорог в новых микрорайонах массовой малоэтажной застройки и до 60 процентов общей стоимости строительства автомобильных дорог в новых микрорайонах массовой многоквартирной застройки;

· предоставление субсидий для строительства (реконструкции) объектов социальной инфраструктуры. Размер субсидии зависит от бюджетной обеспеченности и объема ввода жилья по субъекту Российской Федерации.

Организационные мероприятия в рамках программы будут направлены на:

· внедрение механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой;

· создание условий для развития конкуренции и обеспечение доступа застройщиков к кредитным ресурсам для реализации мер в области градостроительного и антимонопольного контроля;

· создание условий для развития комплексной застройки территорий, а также развития застроенных территорий;

· привлечение инвестиций на строительство коммунальной инфраструктуры.

Организационные мероприятия не потребуют выделения дополнительных бюджетных средств.

Реализация программы позволит:

· увеличить объемы субсидий, привлекаемых из средств федерального бюджета на развитие территории Иркутской области, в т.ч. на строительство коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры;

· сформировать эффективный механизм регулирования градостроительной деятельности с развитием частно-государственного партнерства в области жилищного строительства;

· увеличить темпы роста объемов жилищного строительства с более высоким уровнем благоустройства;

· развивать первичный рынок земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой в Иркутской области;

· стабилизировать цены на рынке недвижимости и обеспечить доступность жилья для более широкого круга граждан;

· перейти от «точечной» застройки к комплексному освоению земельных участков с обеспечением автомобильными дорогами, коммунальной инфраструктурой и объектами социального назначения.

Малоэтажное домостроение - один из путей выхода из кризиса в строительстве. Еще один плюс - независимость от коммунальных услуг: человек сам может контролировать расход электроэнергии, воды, газа.

Таким образом, подытоживая все вышесказанное, можно констатировать особую необходимость развития в Иркутском районе ипотечного индивидуального жилищного строительства.

Разработка проекта строительства завода по возведению ИЖД в Иркутском районе

Суть предлагаемого проекта - строительство завода по возведению ИЖД в Иркутском районе.

Предполагается, что завод будет располагаться в районе станция «Батарейная». Эти участки наиболее подходящие, так как позволят при необходимости расширить строительство.

Для строительства завода потребуется 50, 33 млн. руб. инвестиций. Их направления представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 Необходимый объем инвестиций, тыс. руб.

Направления инвестирования	Тыс. руб.
1	2
Инвестиции в ОК	12500
Приобретение автотранспорта	2000
Приобретение оборудования	2000
Строительство здания	4500
Приобретение строительных материалов	4000
Приобретение лицензии	500
Прочие инвестиции	37830
Расходы на персонал	35030
Прочие расходы	2800
Итого	50830

По данным таблицы 3.1 видно, что самой капиталоемкой статьей является расходы на персонал. Это обусловлено необходимостью найма 80 чел для запуска 85% мощности завода. План персонала представлен в следующей таблице 3.2.

Таблица 3.2. План персонала

Категория работников	количество, ед.	Средняя ЗП, тыс. руб. в месяц	ЗП в год, тыс. руб.	ЕСН (26,1%)	ФЗП
Основные рабочие	50	15	9000	2349	11349
Административно хозяйственный персонал	12	20	2880	751,68	3631,68
Вспомогательный персонал	10	100	12000	3132	15132
Управленческий персонал	8	35	3360	876,96	4236,96
Руководитель	1	45	540	140,94	680,94
ИТОГО	81		27780	7250,58	35030,58

Предполагается, что штат персонала будет составлять 81 человек, из которых наибольшая часть основные рабочие. Их содержание обойдется в первый год в 11349 тыс. руб.

Тот факт, что приобретение оборудования, и строительных материалов занимает гораздо меньшую долю в структуре затрат объясняется тем, что при строительстве будет использована новейшая технология, которая позволяет использовать более дешевые строительные материалы.

Максимальная производительность установленного оборудования «ЗСИЖД» - до 160 м2 несъемной опалубки в сутки (более 100 тыс.м2 жилья в год).

Оборудование немецкой фирмы «Хайц», которое будет преобретено, смонтировано на заводской территории бывшего, но много лет не работающего предприятия, что потребовало дополнительных усилий и средств, направленных на реконструкцию пришедших в ветхое состояние цехов, размонтирование старого оборудования, подготовку и приведение в порядок территории, включающую ее бетонирование.

Работникам были обеспечены все необходимые условия: отдельные бытовки, горячая и холодная вода, установлена и подключена укомплектованная в столовая.

Комплект приобретенного в Германии и установленного оборудования включает в себя формовочные автоматы, пресс-формы, предвспениватель и дробильную установку.

На первом этапе работы завод поставит несъемную опалубку до конца следующего года будет возведено 8 тыс.м2 жилья, два детских сада и школа.

Блок несъемной опалубки состоит из трех частей: с двух сторон - утеплитель (пенополистирол), являющийся одновременно элементом жесткости; посередине - дискретные связи и пространство для заливки бетона.

При возведении дома блоки устанавливаются по периметру здания, армируются и заливаются бетоном. Затем на них сверху последовательно устанавливаются следующие ряды - таким быстрым и простым способом сооружается монолитная железобетонная стена.

Процесс установки домов на месте застройки бригадой из 5-6 человек занимает 30 дней. Таким образом, несъемная опалубка позволяет почти втрое сократить сроки строительства. Приобретение и установка второго завода по производству несъемной опалубки - логическое продолжение уже определенного курса на развитие направления малоэтажного строительства.

В перспективе, в рамках реализации концепции малоэтажного экологического домостроения, необходимо будет приобрести ряд деревообрабатывающих предприятий. Они ориентированы на производство комплектных домов заводской готовности трех типов: из клееного бруса; стоечно-балочные комплекты для жилых и общественных зданий (фахверк) и панельные домокомплекты из массивной древесины. В таблице 3.3 представлен расчет прибыли, который был произведен на основе приведенных ниже расчетов поступлений кредитных платежей.

Таблица 3.3 Прогноз прибыли при различных мощностях загрузки, тыс. руб.

Показатель	Загрузка мощности
	25%	50%	70%	85%
Прибыль, тыс. рублей, в месяц	1396,5	2793	3910,2	4748,1
Прибыль, тыс. рублей, в год	16758	33516	46922,4	56977,2

Прибыль рассчитана исходя из ежемесячных поступлений за кредит. Стоимость, приобретаемого ИЖД рассчитывается по себестоимости в рамках установленных программой норм, а излишки площади жилья (разница между общей площадью и установленных программой норм общей площади жилья) будет рассчитана исходя из рыночной стоимости жилья.

Заемщик единовременно оплачивает первоначальный взнос в размере 30 % от стоимости жилья (10 % за счет средств социальной выплаты и 20 % за счет собственных средств) и вселяется в ИЖД. На 10 лет заемщику предоставляется беспроцентная рассрочка оплаты 50 % от стоимости жилья (ежемесячно равными платежами), при условии, что он будет продолжать работать в учреждении бюджетной сферы. В случае подтверждения работы в учреждении бюджетной сферы за весь период рассрочки (в течение 10 лет), в последний год рассрочки семье бюджетника предоставляется еще одна социальная выплата в размере 20 % от стоимости жилья. После оплаты всей стоимости квартиры, квартира подлежит оформлению в собственность семьи бюджетника. Завод будет строить малоэтажные дома в Иркутском районе исключительно для предоставления жилья молодым семьям.

Участником проекта может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет). При этом помимо постановки на учет в качестве "нуждающихся", молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.

Субсидия может быть использована на:

· приобретение жилья;

· строительство индивидуального жилого дома;

· уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;

· погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия;

· осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение.

Для того, чтобы принять участие в программе, молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства следующие документы:

· а) заявление в 2 экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов);

· б) документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;

· в) свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);

· г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;

· д) документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;

· е) выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Администрация Иркутского района организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах, и в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления.

После того, как в программу молодую семью она получает именное свидетельство, срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученное свидетельство сдается владельцем в банк-партнеру. После чего открывается именной банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом банке возможно получение кредита молодой семьей. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

Социальная ипотека для молодой семьи

К сожалению, не все могут воспользоваться ипотекой коммерческих банков и при этом - нет возможности получить государственную субсидию на жилье. В таком случае предлагаемый нами проект предусматривает Социальную ипотеку, то есть улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и районной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться «очередники», а также молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

· дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

· предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

· продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Как вариант решения жилищной проблемы для молодых семей возрождается практика студенческих строительных отрядов (ССК), отработав 150 смен, молодежь получает право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Предполагается, что в рамках поекта будет существовать три варианта предоставления жилья из жилищного фонда Иркутского района:

1.предоставление жилья из специализированного жилищного фонда или коммерческого фонда по договору найма;

2. предоставление жилых помещений коммерческого фонда по договору купли-продажи;

3.участие в областных целевых программах.

Жилье из специализированного фонда предоставляется в соответствии со списком, который ведется в администрации Иркутского района. Этот список составляется на основе ходатайств руководителей различных учреждений Иркутского района о предоставлении жилья своим работникам.

Пользоваться муниципальным жильем из коммерческого фонда заемщики могут по договору найма. В этом случае плата за пользование жильем устанавливается в размере рыночной арендной платы, а для работников муниципальных организаций устанавливаются льготы. Заемщики оплачивают 30 % от установленной арендной платы. Льготные условия установлены только для тех, кто состоит на учете в качестве нуждающихся в жилье, предоставляемом по договорам социального найма.

Еще одним вариантом - предоставлением жилья по договору купли-продажи - могут воспользоваться заемщики, которые не меньше 10 лет проработали в муниципальных учреждениях, для этого они должны обратиться с заявлением и сделать единовременный взнос не менее 30 % от рыночной стоимости жилья. Благодаря таким программам по поддержке молодых семей в 2008-2009 годах жилье получили 36 семей. Наряду с другими источниками финансирования жилищного строительства займы муниципальных учреждений своим работникам вносят существенный вклад в решение жилищной проблемы в г.Иркутском районе.

Заем выдается на платной основе с учетом платежеспособности заемщика в порядке очередности, определяемой исходя из времени принятия его на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с нормами действующего законодательства и при условии вложения им собственных средств в строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения.

В отдельных случаях заем может выдаваться по решению трудового коллектива организации в порядке, определенном в коллективном договоре, а при отсутствии его - в порядке, установленном совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, независимо от времени нахождения ее работника на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Такой метод поощрения может заслужить работник за выполнение конкретных поручений, активное участие в модернизации производства, освоение новой техники, технологии, победы в конкурсах на разработку перспективных планов развития производства и т. п.

Для получения такого займа работник обращается на имя руководителя с письменным заявлением, к которому прилагает справку о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, справку о составе семьи и другие документы, необходимые для решения вопроса о выдаче займа. Представленные документы рассматриваются при участии профсоюзного комитета.

Заем предоставляется под залог строящегося (реконструируемого) или приобретаемого жилого помещения либо другого имущества и может быть предоставлен как в деньгах, так и в товарном виде (строительные материалы, изделия и предметы домоустройства, услуги, осуществляемые заимодавцем) с учетом основных условий предоставления займа и требований действующего законодательства.

Порядок и условия обеспечения возврата займа определяется соглашением сторон с учетом действующего законодательства. Возврат займа и уплата процентов по нему производится в сроки, установленные договором, за счет удержаний из заработной платы, других доходов, внесенных в кассу организации наличными деньгами. В случае недостаточной платежеспособности заемщика во внимание принимаются доходы трудоспособных членов его семьи, несущих солидарную ответственность за обеспечение возврата заимодавцу задолженности по займу и уплаты по нему процентов.

Размер займа может устанавливаться в процентах от стоимости строительства (реконструкции) или приобретения квартиры, индивидуального жилого дома на момент выдачи займа, либо в базисных ценах 2008-2009 годах, а сроки пользования им, возврата, процентная ставка по нему определяется индивидуально для каждого заемщика организацией, выдающей заем.

При этом процентные ставки могут быть фиксированными и регулируемыми, решения о чем принимается организацией исходя из ее финансового состояния.

В случае невозможности возврата займа заемщиком обращение взыскания и реализация заложенного строящегося (реконструируемого) или приобретенного жилого помещения либо другого имущества для покрытия убытков заимодавца осуществляется в порядке и на условиях, определяемых действующим законодательством.

До полного погашения задолженности по займу, работник организации не имеет право отчуждения строящегося (реконструируемого) либо построенного или приобретенного жилого помещения без письменного разрешения администрации и профсоюзного комитета организации.

На практике при оформлении займов у некоторых организаций возникают вопросы о том, что вправе ли они без наличия соответствующей лицензии устанавливать самостоятельно процентную ставку за пользование работниками займами и возможно ли перечислять заемные средства другим банкам или подрядной организации, осуществляющей строительство жилого дома. На таких же условиях и порядке, изложенных выше, было разрешено привлекать на финансирование строительства жилья и часть инновационных фондов, формируемых организациями (учреждениями), за счет обязательных отчислений юридическими лицами государственной формы собственности , могут использовать на финансирование строительства жилых домов (в виде займов работникам организаций) и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры средства инновационных фондов.

На практике значительная часть строящегося жилья для работников организаций финансируется именно из средств инновационных фондов в виде займов. Средства инновационных фондов являются основным источником для выполнения в текущем году предприятиями и организациями повышенных заданий по вводу в эксплуатацию общей площади жилых помещений для своих работников.

Направление предприятиями и организациями инвестиций в жилищный сектор экономики стимулируется соответствующими нормативными документами, определяющими как порядок использования средств на эти цели, так и льготы по налогообложению. Согласно налоговому законодательству налогооблагаемая прибыль предприятий и организаций уменьшается на суммы, направленные на предоставление ссуд для приобретения или строительства жилья работниками, состоящим в штате и нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Прибыль, остающаяся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет, поступает в полное его распоряжение, и предприятие самостоятельно определяет направления использования этих средств.

При необходимости эти суммы направляются на улучшение жилищных условий работникам, в том числе в виде займов. Для участия в программе доступное жилье необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Для этого требуется, чтобы семья стояла в очереди на получение муниципального жилья до 1 марта 2005 года или была признана нуждающейся и поставлена в очередь органами местного самоуправления после 1 марта 2005 года. Участникам проекта выдается специальное удостоверение по мере поступления бюджетных средств.

Необходимо наличие доходов или других денежных средств, количество которых будет достаточным для выплат расчетной стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Проект по предоставлению ипотеки молодым семьям предусматривает возможность рождения ребенка в процессе выплаты ипотечного кредита. В таком случае родители ребенка, взявшие кредит молодая семья, могут получить дополнительную государственную субсидию за счет регионального бюджета в размере не менее 5% от расчетной стоимости жилья. А также возможна временная (на срок до 3-х лет) остановка выплат по кредиту, в связи с рождением ребенка или на период строительства жилья.

Ипотека молодым семьям отличается более низким первоначальным взносом. Ипотечный кредит можно получить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Кроме молодых семей многие граждане не могут позволить себе, в силу собственных доходов, приобретение жилья даже по ипотечным программам. Для людей, которые могут документально подтвердить, что уровень доходов у них ниже среднего, разработана программа социальной ипотеки. В рамках данной программы предоставляется максимальный срок кредита - до 30 лет и низкая процентная ставка.

Задача социальной ипотеки - также обеспечить жильём людей, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

В нынешних экономических условиях в ходе совершенствования инвестиционной политики и системы финансирования жилищного строительства все более активнее используются различные формы внебюджетного финансирования воспроизводства жилищного фонда. Ввод в эксплуатацию жилья за счет внебюджетных источников постоянно увеличивается. В результате снижается нагрузка на бюджет и создаются предпосылки для снижения инфляции.

Социально-экономический эффект проекта

Для оценки экономической эффективности проекта по строительству завода был использован метод чистого дисконтированного дохода (NPV). Данный метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределён во времени, он дисконтируется с помощью одноименного коэффициента. Ставка дисконта (r) устанавливается инвестором (аналитиком) самостоятельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет и может иметь. Для данного проекта ставка дисконта была установлена на уровне 13% (r=13%). NPV представляет собой разницу между полученными денежными потоками и потраченными инвестициями, продисконтированными в соответствии со ставкой дисконта, равной 13%. Расчет эффективности предлагаемого проекта представлен в таблице 3.4.

Таблица 3.4 Потоки движения денежных средств, тыс. руб.

Наименование показателя	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год	2014 год
1	2	3	4	5	6
Инвестиционная деятельность
Приток	0	0	0	0	0
Поступления от продажи активов	0	0	0	0	0
Отток
Инвестиции в основной капитал, тыс. руб.	13000	0	0	0	0
Прочие инвестиции, тыс. руб.	37830	0	0	0	0
CF-инв., тыс. руб.	-50830
Текущая деятельность
Приток
Доход от продаж, тыс руб	0	16758	33516	46922,4	56977,2
Отток
Себестоимость	0	11731	23462	32846	39884
Налоги	0	1408	1542	2356	2547
CF-тек.	0	4129,1	8517,2	12105	14772,6
Финансовая деятельность
Приток
Собственные средства	50830	0	0	0	0
Отток
Результаты деятельности
Приток
Излишки денежных средств	0	0	1200	2300	3000
Потребность в денежных средствах	0	0	0	0	0
ЧДП	0	0	1200	2300	3000
Поток при преращении проекта					28000
Общий денежный поток	0	0	1200	2300	28000
NPV		-3968,5	-3360,4	-2871,5	1187,422

Чистый дисконтированный доход показывает чистые доходы или чистые убытки, инвестора от помещения денег в проект, по сравнению с альтернативным вариантом. Как видно из таблицы 3.13 к 2013 году NPV становится больше 0 .Это говорит об эффективности проекта. Необходимо отметить, что при расчете денежных потоков был принят вариант развития событий, при котором: в 2010 году предприятие работало при мощности 25%, в 2011 - при 50% мощности, в 2012 - загрузило 70%, а в 2013 - 85%.

Таблица 3.5 Ожидаемые социально значимые результаты проекта

Ожидаемые результаты реализации Проекта	Количество молодых семей, улучшивших жилищные условия в рамках Программы: - в 2010 г. - до 5,1 тыс. семей; - в 2011 г. - до 5,8 тыс. семей; - в 2012 г. - до 6,2 тыс. семей; - в 2012-2015 гг. - не менее 21 тыс. семей, в том числе не менее 1,4 тыс. семей в рамках кооперативного жилищного строительства. Итого в 2009-2015 гг.: не менее 38 тыс. семей.
Ввод жилья всего	2010 г. - до 143 тыс. м2; - в 2011 г. - до 162,4 тыс. м2; - в 2012 г. - до 173,6 тыс. м2; - в 2012-2015 гг. - не менее 588 тыс. м2

Основной социально ориентированный результат будет состоять в том, что:

- 6,2 тыс. семей улучшат свои жилищные условия;

- это положительно скажется на рождаемости;

- так же значительно улучшится благосостояние и качество жизни населения Иркутского района.

Результат предлагаемого проекта, с одной стороны, -- улучшение жилищных условий молодых семей в Иркутском районе, с другой -- стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства в данном муниципальном образовании. Кроме того, поддержка органами местной власти развития ипотечного кредитования в Иркутском районе, создает одну из основных предпосылок достижения реального экономического роста в регионе. Масштаб развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования на основе строительства малоэтажных домов, а также их сложность и комплексность требуют при решении возникающих проблем использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и, опираясь на межрегиональное и межмуниципальное сотрудничество, всемерно использовать мировой опыт.