Инвестиции в недвижимость

Содержание

Введение

1. Недвижимость как объект инвестирования

2. Участники и источники процесса финансирования недвижимости

3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Заключение

Расчетное задание

Список использованной литературы

Введение

В последнее время сфера недвижимости все больше привлекает как российских и западных инвесторов.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты.

Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов. Между тем инвестированные в эту отрасль деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций. 

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Выделяют три основных направления для инвестиций: жилье, земельные участки и коммерческая недвижимость, приносящая доход.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции в объекты недвижимости характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции;

- в момент приобретения дома, квартиры, гаража, дачи и прочее, инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

- при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

- рынок, имеющий большие размеры, мало освоен.

1. Недвижимость как объект инвестирования

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

- недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

- долговечность объекта инвестирования;

- каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

- информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

- полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

- существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

- существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

- строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.1.

Таблица 1.1 - Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады
	Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады
	Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения	Для ведения бизнеса, для проживания владельца
	В качестве инвестиций
	В качестве товарных запасов и НЗП
	Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору
	Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых
	Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

- увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

- будущие периодические потоки денежных средств;

- доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

- сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

- возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

2. Участники и источники процесса финансирования недвижимости

Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

- федеральные и местные органы власти и управления;

- кредитно-финансовые учреждения;

- инвесторы и пр.

Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) активные - финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

2) пассивные - только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер - организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.

Прямые - приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.

Косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные.

Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

- денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;

- источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически.

3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют: ожидаемый доход на инвестиции; ставка банковского процента; налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; темпы инфляции; степень риска инвестиций в недвижимость.

Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

- быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;

- частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;

- ограниченность более доходных направлений инвестирования;

- остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;

- инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

- вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

- вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. - 2001. - № 6. - с. 45.. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м² жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 м². По инвестициям в строительный комплекс Россия стоит на 11-м месте. В общем объеме финансирования: 25% средств - местных бюджетов, 75% - индивидуальных застройщиков.

Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия "заказчик" используется понятие "девелопер", в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. - 2000. - № 2. - с. 3. .

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка.

Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. - 2001. - № 5. - с. 5. . Существует следующая особенность кредитования в США. Все жилые помещения подразделяются на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. На первую группу кредит выдается государством, на две следующие группы кредит выдается с помощью частных ипотечных институтов. В данном случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % стоимости жилья Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. - 2001.- № 1. - с. 8. .

Необходимо отметить, что в ряде зарубежных стран действует поддержка граждан и, особенно, молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. В Финляндии в данном отношении приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юридических лиц до общего уровня 32%; установлены парламентом твердые ставки банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет; снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенные молодыми семьями квартиры. Общие требования в отношении кредитования строительства жилья также очень мягкие, банковская ставка составляет 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17%.

Система поддержки граждан в Германии заключается в следующем. Строительные сберкассы заключают с работающими гражданами договор на финансирование строительства, на основании которого будущий собственник жилья вносит ежемесячно на свой счет в строительной сберкассе определенную сумму.

Особое внимание в Швеции государство уделяет вопросам ценообразования. Контроль и наблюдение за ценами осуществляет государственное управление цен и конкуренции, подчиненное министерству гражданской администрации. В каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. При значительном повышении цен, инфляции и резких дисбалансах на рынке Правительство имеет право, согласно закону о регулировании цен, их заморозить. Данное замораживание возможно по отдельным товарам и услугам. Государство может устанавливать предельный уровень цен, а если кто-либо их желает повысить, он должен предварительно об этом уведомить и обосновать. Если, например, цены на жилье поднялись, то государство выдает гражданам, особенно молодым семьям, жилищные субсидии и льготные долгосрочные займы.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Заключение

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным.

Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют: ожидаемый доход на инвестиции; ставка банковского процента; налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; темпы инфляции; степень риска инвестиций в недвижимость.

Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Расчетное задание

Фирма решила организовать производство пластмассовых строительных оболочек. Строительный проект участка по их изготовлению предусматривает выполнение строительно-монтажных работ (строительство производственных площадей, приобретение и установка технологического оборудования) в течение трех лет. Эксплуатация участка и изготовление оболочек рассчитаны на 11 лет. Начало функционирования участка планируется осуществить сразу после окончания строительно-монтажных работ.

Определить показатели эффективности инвестиционного проекта: чистый дисконтированный доход (Ч), индекс рентабельности инвестиций (RI), внутреннюю норму доходности (ВНД), срок окупаемости инвестиций.

Установить экономическую целесообразность организации производства пластмассовых канистр.

В процессе строительно-монтажных работ предприятие воспользовалось для их инвестирования кредитом коммерческого банка (инвестирование проекта будет осуществляться из расчета 60% из кредитных средств и 40% за счет собственных средств). По условиям договора между банком и предпринимателем возврат кредита будет осуществляться в течении четырех лет следующими долями (%): по истечении первого года пользования кредитом - 30; по истечении двух лет - 25; по истечении трех лет - 25; по истечении четырех лет - 20.

За пользование кредитом предприниматель должен платить банку за первый год 22% используемой в течении года суммы; за второй - 26%; за третий - 32% и за четвертый - 35%.

Установить, как изменится эффективность проекта при использовании предприятием кредита коммерческого банка. Сделать вывод о влиянии кредита на эффективность инвестиций.

1.Решение задания без учета кредита

Исходные данные приведены в табл. 1.

Заполнение исходно-информационной части табл. 1 (первые семь столбцов) производится путем умножения индекса показателя на его величину при единичном индексе. Ликвидационная стоимость составляет 10% от общей стоимости, норма дисконтирования - 0,227. Чистая прибыль предприятия на i-м году жизненного цикла объекта (Д_i) определяется по формуле:

,

где

V_i - объем производства продукции в i-м году;

Ц_i - цена единицы продукции в i-м году;

З_{пер i} - переменные затраты на единицу продукции в i-м году;

З_{пост i} - постоянные затраты в i-м году;

Н_i - величина налогов в i-м году;

L_i - величина ликвидационной стоимости в i-м году.

Таблица 1 - Исходные данные

Год	Показатель
	К, млн. руб.	V, млн. шт.	Ц, руб. / м2	Зпост, млн. руб. / год	Спер,, руб. шт.	Н, млн. руб. / год	С, руб. на 1 шт.	Пн/о, млн. руб. / год	Д, млн. руб. / год
0	8,600
1	15,480
2	19,780
3	16,340
4		15,75	7,0800	35,5000	2,3300	16,600	4,584	39,31	22,71
5		17,010	7,5048	36,5650	2,4698	19,588	4,619	49,08	29,49
6		18,113	7,8588	37,2750	2,5164	22,576	4,574	59,49	36,91
7		19,058	8,1420	37,9850	2,6096	24,900	4,603	67,45	42,55
8		19,845	8,4960	38,6950	2,7261	28,884	4,676	75,81	46,92
9		20,475	8,7792	39,4050	2,7727	33,200	4,697	83,58	50,38
10		20,948	8,9916	39,7600	2,8426	36,520	4,741	89,05	52,53
11		21,263	9,1332	40,4700	2,8892	38,180	4,793	92,29	54,11
12		21,420	9,2040	40,8250	2,9591	38,180	4,865	92,94	54,76
13		17,325	9,4164	41,1800	3,0057	29,880	5,383	69,89	40,01
14		12,600	9,5580	41,8900	3,0756	17,430	6,400	39,79	32,36

Полученные результаты, необходимые для дальнейших расчетов, сведем в табл. 2, характеризующую затраты и результаты предпринимательского инвестиционного проекта без кредита (в тыс. руб.).

Таблица 2 - Показатели затрат и результатов инвестиционного проекта без кредита

Инвестиционные вложения	Год	Чистая прибыль
8600	0-й
15480	1-й
19780	2-й
16340	3-й
	4-й	22713
	5-й	29492
	6-й	36913
	7-й	42549
	8-й	46925
	9-й	50378
	10-й	52526
	11-й	54113
	12-й	54761
	13-й	40005
	14-й	32358

Далее для выявления эффективности инвестиций реализации проекта выполним следующие расчетные операции.

1) Чистый дисконтированный доход - показатель, характеризующий абсолютный экономический эффект инвестиционного проекта, показывает, на сколько сумма дисконтированных доходов превышает сумму дисконтированных инвестиционных затрат. Таким образом, если значение чистого дисконтированного дохода - величина положительная, то инвестиционный проект является эффективным, и наоборот, если значение чистого дисконтированного дохода - величина отрицательная, то инвестиционный проект не эффективен и не может быть принят к реализации.

Определяется показатель чистого дисконтированного дохода по формуле:

,

где

Ч - приведенный дисконтированный доход;

Д_i - чистая прибыль предприятия в i-м году жизненного цикла объекта;

К_i - капиталовложения в объект в i-м году:

Т - жизненный цикл объекта от начала строительства до конца его эксплуатации, в годах.

q - норма дисконтирования затрат к началу строительства объекта.

Таким образом, чистый доход от реализации предпринимательского проекта составляет 37 370 тыс. руб.

2) Индекс рентабельности инвестиций - относительный показатель, характеризующий эффективность инвестиционного проекта, показывает долю дохода, полученную инвестором с каждой единицы инвестированного капитала. Таким образом, если значение индекса рентабельности инвестиций больше 1, то инвестиционный проект является эффективным, и наоборот, если значение индекса рентабельности меньше 1, то инвестиционный проект неэффективен и он не может быть принят к реализации.

Показатель рентабельности инвестиций определяется следующим образом:

Из предыдущего расчета получено:

- суммарный чистый приведенный доход равен 80 570 тыс. руб.;

- чистые суммарные приведенные инвестиции равны 43 200 тыс. руб.

Используя эти данные, можно определить показатель рентабельности:

.

3) Внутренняя норма доходности - это такая норма дисконтирования, при которой сумма дисконтированных доходов будет равна сумме дисконтированных инвестиционных затрат или значение чистого дисконтированного дохода будет равно нулю. Данный показатель характеризует верхнюю границу цены капитала, используемого в качестве источника финансирования. Таким образом, если значение ВНД превышает значение цены капитала, то данный инвестиционный проект может быть принят к реализации с использованием выбранных источников финансирования. Если же значение ВНД ниже значения цены капитала, то использование выбранных источников нецелесообразно и предприятие должно изыскать другие источники финансирования данного проекта или отказаться от его реализации. Определяется показатель исходя из равенства инвестиционных вложений и чистой прибыли, которые приводятся к текущему моменту времени посредством операции дисконтирования

,

где

q_х - показатель внутренней нормы доходности, в долях от единицы.

.

Искомая внутренняя норма доходности составляет q = 0,32215. При такой норме суммарный доход и суммарные инвестиционные вложения, приведенные к началу инвестиционного проекта, будут равны и составят 43 200 тыс. руб.

Это значит, что проект при своей реализации позволяет полностью вернуть все инвестированные средства и плюс к этому получить доход в размере 87% всей инвестированной суммы.

4) Далее вычисляется показатель срока окупаемости инвестиций (Т). Срок окупаемости инвестиций - это время, теоретически необходимое для полной окупаемости инвестиционных полученными доходами. Расчет данного показателя может производиться с использованием дисконтированных значений капитальных вложений и чистой прибыли.

Полный срок окупаемости инвестиций определяется из условия равенства инвестиционных затрат (дисконтированных или недисконтированных) и получаемого за этот срок дохода (дисконтированного или недисконтированного).

Срок окупаемости инвестиционного проекта составляет примерно 7 лет.

Таким образом, все необходимые показатели инвестиционного проекта определены и можно сделать вывод о целесообразности его реализации, т.к. все важнейшие параметры его эффективности (внутренняя норма доходности, чистый приведенный доход, рентабельности инвестиций и сроки окупаемости) значительно лучше нормативных значений.

2. Решение задания с учетом кредита

Решение задания с учетом предоставления предприятию банковского кредита необходимо начать с определения фактических вложений в реализацию проекта с учетом погашения кредитованных средств в соответствии с договором.

Таблица 3 - Фактические вложения предприятия в реализацию проекта с учетом погашения кредитованных средств в соответствии с договором

Год	Инвестиции в проект, тыс. руб.	Собственные платежи в проект, тыс. руб.	Кредит банка, тыс. руб.	Погашение кредита по годам, тыс. руб.	Погашение кредита в целом, тыс. руб.	Платежи предприятия, тыс. руб.
				5160	9288	11868	9804
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
0-й	8600	3440	5160	-	-	-	-	-	3440
1-й	15480	6192	9288	1548	-	-	-	1548	7740
2-й	19780	7912	11868	1290	2786,4	-	-	4076,4	11988,4
3-й	16340	6536	9804	1290	2322	3560,4	-	7172,4	13708,4
4-й				1032	2322	2967	2941,2	9262,2	9262,2
5-й					1857,6	2967	2451	7275,6	7275,6
6-й						2373,6	2451	4824,6	4824,6
7-й							1960,8	1960,8	1960,8

Таким образом, вместо того, чтобы заплатить 60 200 тыс. руб. в течение трех первых лет жизненного цикла проекта, теперь, благодаря кредиту и рассрочке платежа за него, предприятие полностью рассчитается за проект в течение 7 лет.

Таким образом, в этой части задачи использование кредита для предприятия очень выгодно, т.к. позволяет значительно растянуть платежи во времени, облегчает предпринимателю создание нового дела и не требует вложения в реализацию проекта сразу больших средств, которых у него может и не быть. Однако за пользование кредитом надо платить определенные проценты в пользу банка.

Платежи за пользование кредитными ресурсами установлены договором. В соответствии с ним предприниматель платит банку за первый год 22% всей суммы, во второй и последующие годы - по 26, 32 и 35% остаточной кредитной суммы. Используя эту информацию, можно рассчитать ежегодные платежи за банковский кредит, которые предприниматель будет выплачивать заемщику до конца полного расчета между договорными сторонами. Результаты расчета оформлены в табл. 4.

Таблица 4 - Ежегодные платежи за банковский кредит, которые предприятие будет выплачивать до окончания полного расчета

Год	Расчет платежей за кредит с остаточной суммы от заемной величины, тыс. руб. * процент	Значения сумм за кредит, тыс. руб.	Плата, тыс. руб.
	5160	9288	11868	9804
1	2	3	4
1-й	5160*22%				1 135,2	1 135,2
2-й	4 024,8*26%	9 288*22%			1 046,4 + 2 043,4	3 089,8
3-й	2 978,4*32%	7 244,6*26%	11 868*22%		953,1 + 1 883,6 + 2 611	5 447,7
4-й	2 025,3*35%	5 361*32%	9 257*26%	9 804*22%	708,9 + 1 715,5 + 2 406,8 + 2 156,9	6 988,1
5-й		3 645,5*35%	6 850,2*32%	7 647,1*26%	1 275,9 + 2 192,1 + 1 988,2	5 456,2
6-й			4 658,1*35%	5 658,9*32%	1 630,3 + 1 810,8	3 441,1
7-й				3 848,1*35%	1 346,8	1 346,8

В конечном счете, все цифры по строкам суммируются и результаты проставляются в 4-м столбце таблицы. Это итоговый результат платежей процентов за используемый банковский кредит с разбивкой по годам. На величину этих сумм доход предпринимателя будет сокращаться, а для банка, наоборот, возрастать.

Таким образом, выигрывая по срокам инвестиционных вложений и растягивая их, предприниматель проигрывает на платежах за пользование кредитом. И надо, поэтому оценить, насколько выгоден для предпринимателя получаемый кредит, не следует ли ставить вопрос перед банком, т.к. последний тоже должен быть уверен в эффективности предоставляемого кредита, в соблюдении своих материальных интересов при оформляемой кредитной сделке. Именно этот вопрос позиции интересов, как банка, так и предпринимателя остается еще нерешенным. Для этого определим эффективность предоставляемого кредита для банка. С этой целью расположим всю исчисленную информацию в табл. 5.

Итак, банк давая предпринимателю кредит в размере 36 120 тыс. руб. на протяжении 4-х лет в течение 7 лет возвращает полностью все средства и плюс проценты за кредит. Общая сумма получаемых с предпринимателя средств составляет 63 024,9 тыс. руб.

Таблица 5 - Расчет платежей за кредит с процентами

Величина кредитуемых денежных средств, тыс. руб.	Год	Возврат кредита плюс проценты за кредит, тыс. руб.
5160	0-й
9288	1-й	2683,2
11868	2-й	7166,2
9804	3-й	12620,1
	4-й	16250,3
	5-й	12731,8
	6-й	8265,7
	7-й	3307,6
Итого 36 120		63 024,9

Таблица 6 - Затраты и результаты инвестиционного проекта без привлечения кредита и с учетом банковского кредита

Без кредита	Год	С кредитом
Инвестиции	Чистая прибыль		Инвестиции	Чистая прибыль
1	2	3	4	5
8600		0	3440
15480		1	7740	- 1 135,2
19780		2	11988,4	- 3 089,8
16340		3	13708,4	- 5 447,7
	22713	4	9262,2	15 724,9
	29492	5	7275,6	24 035,8
	36913	6	4824,6	33 471,9
	42549	7	1960,8	41 202,2
	46925	8		46925
	50378	9		50378
	52526	10		52526
	54113	11		54113
	54761	12		54761
	40005	13		40005
	32358	14		32358
60 200	462 733		60 200	331 071,0

Внутренняя норма доходности в данном случае составит q = 0,327219.

Как видно из табл. 6, предпринимательский инвестиционные проект является весьма эффективным не только для заемщика (предпринимателя), но и для банка, который по взаимовыгодному договору имеет доходность кредита выше установленной нормы. Особенно интересно отметить в полученном решении высокую эффективность кредита для предпринимателя. Эффективность реализации проекта с кредитом оказалась выше, чем без кредита. Такое решение надо рассматривать как образец взаимовыгодных договорных отношений между двумя субъектами рыночного хозяйствования.

Список использованной литературы

1. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. - СПб: Питер, 2000. - 160 с.

2. Епифанов В.А. Территориальный заказ и кредитование жилищного строительства // Жилищно-коммунальное хозяйство. - 2000. - № 9. - с. 6.

3. Игошин Н. В. Инвестиции: организация управления и финансирование. - М.: Финансы, ЮНИТИ, 2002. - 413 с.

4. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. - 2001. - № 1. - с. 8.

5. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. - 2001. - № 6. - с. 45.

6. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. - 2000. - № 2. - с. 3.

7. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. - 2001. - № 5. - с. 5.

8. Щербинин А. Г., Артюхова А. В. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1 - 2. - с. 28 - 32.