«Оценка урбанизированных земель». Под редакцией В. А. Прорвича - М.: ЗАО «Экономика», 2004.

«Оценка рыночной стоимости недвижимости»; под редакцией В. М. Рутгайзера, М.: «Дело», 1998.

«Оценка рыночной стоимости недвижимости», С. В. Грибовский, «ПИТЕР», 2001г.

«Методические рекомендации по оценке стоимости земли». Методика утверждена и введена в действие Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, Протокол №1 от 12.11.2004г.

Медведева О. Е. «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества». Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации», серия «В помощь специалисту - практику», выпуск 4 и 5. Москва 2004.

«Методологические основы оценки стоимости имущества». Г. И. Микерин, В. Г. Гребенщиков, Е. И. Нейман. М.: «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003.

Используемая терминология

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость - не факт, а расчетная величина вероятной цены, которая будет заплачена за товар или услугу в данное время - в соответствии с конкретным определением (дефиницией) стоимости. Цена, на которую, скорее всего, соглашаются продавцы и покупатели товара или услуги, которые доступны для приобретения. (МСО 2003).

Ликвидационная стоимость - разница между рыночной стоимостью объекта оценки и расходами по его ликвидации.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. («Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные ПП РФ № 519 от 6 июля 2001 года № 519).

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519).

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Кадастровая стоимость земли - оценочная стоимость типичных по размерам и иным характеристикам земельных участков оценочной зоны, устанавливаемой в процессе ведения земельного кадастра на основе сложившихся среднерыночных цен на земельные участки или их группы однотипного целевого использования.

Износ - потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Цена. Денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто и сохраняемая в тайне, становится историческим фактом, Цена уплаченная соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения. (МСО 2003).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519).

Сравнительный подход (рыночный) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519)

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519)

Итоговая величина стоимости объекта оценки -- величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, (Ст. 132 ГК РФ от 21.10.94. Часть 1).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Земли - ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Земельный участок - 1) объект права собственности; право собственности распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;

2) часть поверхности земной коры, имеющая фиксированные площадь, местоположение, границы, правовой статус;

3) вместе с прочно связанными с ним объектами является недвижимым имуществом;

4) часть недвижимости в виде участка территории, снабженного выходом к дороге и возможностью вести строительство, реконструкцию осуществлять землеустроительные проекты.

Часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Сервитут. Невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В Государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. (ст. 70 ЗК РФ).

Наиболее эффективное использование (НЭИ) Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1).

Ставка дисконтирования - ставка отдачи (доходности), используемая для конверсии (приведения) денежной суммы, подлежащей выплате или получению в будущем, в нынешнюю стоимость.

Коэффициент капитализации - любой коэффициент, используемый для конверсии дохода в стоимость.

Безрисковая ставка доходности -- ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтированный денежный поток (ДДП) - будущие величины денежных потоков, рассчитанные в текущих денежных единицах исходя из ожидаемого значения ставки дисконтирования.

Допущения. Предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверить. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Дата оценки. Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата отчета. Дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Методы оценки

Процесс оценки включал в себя:

1. Осмотр объекта и его окрестностей;

2. Проведение бесед со строителями, проектировщиками, представителями эксплуатационных служб оцениваемого и схожих объектов;

3. Сбор необходимой информации (цены продаж прав аренды на земельные участки в г. Северобайкальске, величина арендной платы по помещениям различного функционального назначения);

4. Определение наилучшего использования

a. земельного участка, как свободного

b. земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Применение трех общепринятых методов оценки стоимости:

a. сравнимых продаж

b. затратного

c. доходного;

6. Согласование результатов и итоговая оценка стоимости;

7. Написание отчета об оценке.

Каждый из методов оценки приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный метод

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. Расчет восстановительной стоимости нового здания.

Под восстановительной стоимостью нами понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из тех же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

Для расчета стоимости нового аналогичного объекта нами был выбран метод расчета стоимости по укрупненным показателям восстановительной стоимости строительства.

В восстановительную стоимость включены все прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта; расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

3. Определение величины физического и морального износа объекта недвижимости.

Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость здания оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной Среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное, старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический, износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяем как “уменьшение восстановительной стоимости или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения. Функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников”.

Износ оцениваемого объекта рассчитывался нами методом разбивки и заключался в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

физический износ, устранимый и неустранимый;

функциональный износ, устранимый и неустранимый;

внешний, или экономический износ.

3.1Определение физического износа.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

3.2. Определение функционального износа.

Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный износ делят на устранимый и неустранимый.

Для целей анализа мы определяем стоимость устранимого функционального износа как “затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта”.

Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам.

3.3. Внешнее (экономическое) устаревание.

Обусловлено местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как “снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней Среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка”.

4. Определение остаточной стоимости путем уменьшения восстановительной стоимости на величину износа.

5. Добавление к остаточной стоимости объекта стоимости земли.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Описание объекта оценки

Район объекта оценки.

Республика Бурятия является субъектом Российской Федерации и входит в состав Сибирского Федерального округа. Административно-хозяйственным и культурным центром республики является г. Улан-Удэ.

Расстояние по железной дороге от г. Улан-Удэ до г. Москвы - 5519 км, а до Тихого океана - 3500 км. Площадь Республики Бурятия составляет 351,3 тыс. км. кв. Бурятия расположена в южной части Восточной Сибири, южнее и восточнее озера Байкал. На юге Республика Бурятия граничит с Монголией, на юго-западе - с Республикой Тыва, на северо-западе - с Иркутской областью, на востоке - с Читинской областью.

На территории республики расположены 23 муниципальных образования, 6 городов, 29 поселков городского типа, 615 населенных пунктов. Численность постоянного населения на 1 января 2004 г. составила 974,3 тыс. чел., средняя плотность населения - 3,0 чел. на 1 кв. км.

Климат Бурятии - резко-континентальный, с холодной зимой и жарким летом. Зима холодная, с сухим морозом и малым количеством снега. Весна ветреная, с заморозками и почти без осадков. Лето короткое, с жаркими днями и прохладными ночами, с обильными осадками в июле и августе. Осень наступает незаметно, без резкой смены погоды, в отдельные годы она бывает долгой и теплой. Средняя температура летом +18,5 0С, зимой -22 0С, а среднегодовая температура -1,6 0С. За год в среднем выпадает 244 мм осадков.

Социально - экономическое развитие Республики Бурятия

Объем производства промышленной продукции в 2007году ожидается на уровне 108% к 2005 году, в сельском хозяйстве увеличение 3%. Правительство Бурятии заявляет, что успешно выполнены основные индикаторы уровня жизни, социальной поддержки и занятости населения

Развитие социальной сферы

Социальная защита. В 2007 году в 1819 учреждениях отдыхом и оздоровлением было охвачено 156788 детей или 87% от общего числа детей в возрасте от 7 до 18 лет. На организацию отдыха и оздоровления детей из всех источников финансирования израсходовано 189,7 млн. руб., что на 41,4 млн. руб. больше, чем в 2006 году. На реализацию Закона Республики Бурятия «О статусе многодетных семей в Республике Бурятия» в 2007 году выделено 63,7 млн. руб., что в 6 раз больше, чем в 2006 году. Единовременную денежную выплату 1900 рублей получили 33526 детей из 10139 семей.
В целях укрепления материально-технической базы социальных учреждений введены, пристрой в Хоринском доме-интернате на 26 мест, вторая очередь строительства спального корпуса на 55 мест Бабушкинского психоневрологического интерната, жилой корпус второй очереди строительства дома-интерната для умственно отсталых детей в г. Улан-Удэ, проведена реконструкция дома-интерната в Заиграевском районе.
Общее количество социальных мест возросло до 2182, обеспеченность домами-интернатами для престарелых и инвалидов, детей-инвалидов до 22,7 мест на 10 тысяч жителей.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются почти 72 тыс. семей, что составляет 23,3 процента от общего числа семей, проживающих в Республике Бурятия, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество получателей субсидий уменьшилось на 18 процентов. Около 130,6 тыс. детей обеспечивается ежемесячными пособиями на детей или 56 %. от общего числа детей в возрасте до 18 лет.

Промышленность

Объем производства промышленной продукции в 2006 году ожидается на уровне 108 процентов к 2005 году. В рамках реализации Стратегии развития угольной отрасли Республики Бурятия осуществляют работы ОАО «Разрез «Тугнуйский» по освоению проектной мощности 1 очереди, ООО «Бурятуголь» и ООО «Баин-Зурхе» по увеличению объемов добычи угля. Получено положительное заключение ОАО «СИБВТИ» (г. Красноярск) об использовании углей ООО «Баин-Зурхе» на Гусиноозерской ГРЭС (ОАО «ОГК-3»).

Продолжалась разработка проектно-сметной документации строительства малых гидроэлектростанций, в том числе на р. Ульзыха Баргузинского района, которая находится на рассмотрении государственной экспертизы.

В рамках реализации республиканской целевой программы энергосбережения Республики Бурятия на 2006-2009 годы выполнены работы по установке солнечных коллекторов на объектах бюджетной сферы: Посольский дом-интернат для престарелых и инвалидов (с. Посольск Кабанского района Республики Бурятия); Государственное учреждение «Геронтологический центр» (г. Улан-Удэ, п. Верхняя Березовка).
Оказывалось содействие ЗАО «Ирис» в вовлечении в отработку золоторудного месторождения «Троицкое» (Рудная горка) в Баунтовском районе.

Разработан проект Плана совместной деятельности Правительства Республики Бурятия и ОАО «ОПК «Оборонпром» о мерах по поддержанию и развитию производства авиационного завода в рамках вертолетостроительного холдинга. Оказывалось содействие ОАО «Байкальская лесная компания» в освоении проектных мощностей деревообрабатывающих производств в п. Ильинка Прибайкальского района и ОАО «Бурят мебель». ОАО «Байкальская лесная компания» планируется в 2006 году выпуск товарной продукции в объеме не менее 500 млн. рублей.

Транспорт

В рамках реализации Концепции государственной транспортной политики Республики Бурятия завершена реконструкция взлетно-посадочной полосы г. Улан-Удэ, освоено 364 млн. рублей из федерального бюджета.

Восточно-Сибирская железная дорога - филиал ОАО «РЖД» осуществляет реконструкцию путевого хозяйства ст. Наушки, на ст. Тальцы реконструкцию склада временного хранения, укладку сбрасывающих стрелок на станциях п. Таксимо и г. Северобайкальск. Из республиканского бюджета выделено ВСЖД - филиалу ОАО «Российские железные дороги» - в виде компенсации убытков от перевозки пассажиров пригородным железнодорожным транспортом в размере 25 млн. рублей, ОАО «Бурятские авиалинии» в виде субсидии на возмещение выпадающих доходов по авиаперевозкам внутри Баунтовского района в сумме 1640 тыс. рублей.

Связь

В 2006 году введена в эксплуатацию спутниковая сеть телерадиовещания программы «Россия + БГТРК». Первый этап проекта реконструкции и модернизации сети телерадиовещания Республики Бурятия из республиканского бюджета профинансирован на 22,8 млн. руб. Финансирование второго этапа модернизации оборудования телевизионного комплекса составит 10 млн. рублей.

Продолжается реализация республиканской целевой программы «Перевод проводного радиовещания на эфирное УКВ-ЧМ вещание», которым предусмотрена радиофикация 10 сельских районов.

Введены в эксплуатацию соединительная линия Кабанск - Байкало-Кудара - Сухая, радиорелейная линия Улан-Удэ - Турунтаево - Выдрино, оптоволоконная линия связи Слюдянка - Аршан - Кырен. Операторы сотовой связи Улан-Удэнская сотовая сеть, филиал ЗАО «Примтелефон» и Бурятское отделение ЗАО «Мобиком-Хабаровск» планируют расширение своих сетей вдоль транспортных магистралей и в санаторно-курортных зонах, в том числе по побережью озера Байкал. Разрабатывается проектно-сметная документация на строительство оптоволоконной линии связи Улан-Удэ - Баргузин - Курумкан.

Агропромышленный комплекс

В 2006 году в хозяйствах всех категорий, по оценке, произведено продукции на 10,4 млрд. рублей, что выше уровня прошлого года на 3 проц.
Производство скота и птицы на убой в живом весе возрастет на 3,5 проц., валовой надой молока - на 0,6, яиц - на 0,1, валовой сбор зерна - на 10,9 и картофеля - на 3 процента выше, чем в 2005 году.

В 2006 году денежные доходы населения республики, по оценке Бурстата, сложились в сумме 80471,1 млн. рублей и увеличились по сравнению с 2005 годом на 16,8 процента. Реальные располагаемые денежные доходы в Бурятии (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) возросли на 8,7 процента. Для сравнения, в Читинской области этот показатель составил 5,1 процента, в Иркутской - 12,8 процента.

В структуре денежных расходов преобладают расходы на покупку товаров и оплату услуг. Их удельный вес увеличился с 66,3 процента в 2005 году до 68,5 процента в 2006 году. В Иркутской и Читинской областях доля потребительских расходов существенно ниже - 63,7 и 64,5 процента соответственно. Удельный вес сбережений составил 17,5 процента (уменьшение на 3,8 процента). На покупку валюты население израсходовало 2,6 процента от общего объема денежных доходов (рост на 0,1 процента).

Денежные доходы на душу населения в республике в 2006 году составили 6961 рубль в среднем за месяц. Среднедушевые денежные доходы в Читинской области сложились в сумме 6920 рублей, в Иркутской - 8543 рубля в среднем за месяц.

Северо-Байкальский район расположен на северном побережье озера Байкала. Общая площадь земель района составляет 54 тыс. кв. км. Местность гористая, горные хребты высотой до 2500 м над уровнем моря чередуются с широкими межгорными впадинами Горами занято 158 млн. га. Климат в горах резко континентальный, на побережье Байкала - более мягкий. Средняя температура воздуха в январе -23, в июле +15, среднегодовая -3,1. В районе развита островная мерзлота. Общее количество осадков, выпадающих за год, в среднем не превышает 340-350 мм. Больше осадков выпадает в горах и меньше - в межгорных впадинах. Для территории района характерно большое количество солнечных дней (1950-2500 часов солнечного сияния).

После завершения строительства БАМа в поселках частично сохранились строительные организации, занимающиеся преимущественно обслуживанием железнодорожной магистрали и строительными работами за пределами района. Также имеются предприятия, занимающиеся заготовкой леса, ловом и переработкой рыбы, выпуском безалкогольных напитков, колбасных изделий и другой продукции. Две организации занимаются геологическим изучением недр и золотодобычей. Помимо золота в районе имеются перспективные месторождения полиметаллов (Холоднинское - крупнейшее в стране), медно-никелевых руд, редкоземельных элементов, платины, гранулированного кварца. Большой перечень сырья для строительной промышленности: кирпичные глины, камень строительный, облицовочные декоративные граниты, конгломераты, туфы, графит, калийно-глиноземно-полевошпатовое сырье, железистые кварциты, строительные пески, торф и т.д. Население в районе характеризуется высоким образовательным уровнем: 35% от общего числа жителей имеют общее и среднее специальное образование.

Северобайкальск.

Северобайкальск возник в 1970-х гг. как рабочий посёлок, одна из баз строительства Байкало-Амурской железнодорожной магистрали, названный по расположению на северной оконечности Байкала Северобайкальск. Город с 1980 г. Население - 28 т. чел., разница во времени с Москвой - 5 часов, телефонный код 30139. Северобайкальск - мощный транспортный узел. Железнодорожное сообщение обеспечивает Северобайкальское отделение ВСЖД.

Промышленных предприятий в городе не много, Всего в городе работает более 300 предприятий и организаций, и основным является отделение ВСЖД.

Четыре инвестиционных проекта, предусматривающих строительство жилья взамен сносимого ветхого и аварийного жилищного фонда с модернизацией объектов коммунальной инфраструктуры, разработаны в Бурятии. Реализовываться проекты будут в 2007-2010 годах в зоне Бурятского участка Байкало-Амурской магистрали и в Улан-Удэ.

Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ РБ разработаны проекты, в рамках реализации подпрограммы "Переселение граждан в республике Бурятия из ветхого и аварийного жилищного фонда", являющейся составной частью ФЦП "Жилище". В бюджетную заявку, направленную в Рострой, включены бюджетные ассигнования на софинансирование из федерального бюджета в объеме 333 млн. руб. на строительство жилья и реконструкцию объектов ЖКХ "бамовских районов"

Первыми очередями инвестиционных проектов предусматривается строительство трех многоквартирных жилых домов в г. Северобайкальске общей площадью 22,9 тыс. кв. м.

Объект оценки

Объект оценки расположен в промышленном районе г. Северобайкальск, на расстоянии 1,5-2 километра от центра города. В непосредственной близости от объекта оценки расположены такие предприятия как Автобаза ОАО «НАТС», Северобайкальский филиал «Бурятавтодор», и пр.

Доступ к объекту обеспечивается автотранспортом по ул. Космонавтов, одной из наиболее оживленных улиц города.

Строительно-климатические условия

2. Климатический район -I,

3. Расчетная температура наружного воздуха -33°С,

4. Скоростной напор ветра -38 кгс /кв. м.

5. Вес снегового покрова -70 кгс /кв. м.

6. Расчетная сейсмичность - 9 баллов

Территория участка огорожена забором и круглосуточно охраняется.

Территория участка огорожена забором и круглосуточно охраняется.

На участке стационарно - расположены 4 железнодорожных вагона-рефрижератора используемых по назначению, однако в состав оцениваемого имущественного комплекса не включаются.

Объект оценки включает в себя:

двухэтажное здание магазина площадью 100 кв. м. по ул. Космонавтов

прилегающий земельный участок площадью 200 кв. м.

Административное здание

Входящее в состав объекта оценки здание магазина здание выходит тыльной стороной на ул. Космонавтов с южной стороны дороги, а фасадом на территорию участка. Здание склада расположено вдоль ул. Космонавтов, воротами на запад.

Таблица 2.

Описание основных характеристик объекта: здание магазина.

Земельный участок

Земельный участок находится в жилой зоне г. Северобайкальска и по форме представляет собой неправильный многоугольник близкий «Г» образной формы площадью 200 кв. метров. Категория земель - земли поселений, кадастровая стоимость 33152 руб. Длинная, северная сторона участка выходит на ул. Космонавтов, восточная сторона примыкает к жилым домам, западной стороной участок выходит на улицу Ленина, напротив жилые дома, здание детского сада.

Анализ Наилучшего и наиболее эффективного использования

В виду особенности расположения земельного участка и зданий, расположенных на нем наилучшим использованием данного объекта будет передача всего имущественного комплекса в аренду как торгово-складской базы. Торговые предприятия города сейчас находятся на подъеме, неуклонно растет розничный торговый оборот, оборот предприятий общественного питания, и платных услуг, и торгово-складские площади в городе сейчас очень востребованы, а цена их аренды неуклонно растет.

Расчет стоимости объекта затратным методом

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки был произведен нами на основании имеющейся информации о нем и описанной выше методики оценки. При проведении работ использовались следующие нормативные материалы:

сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий (УПВС).

постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 года, «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-Д, «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат и территориальные коэффициенты»

информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве» Республики Бурятия. Министерства строительства и ЖКХ Республики Бурятия.

правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)

обоснование коэффициента изменения цен на строительно-монтажные работы в данном регионе на дату оценки в по отношению к сметным ценам базы оценки.

1.1 Обоснование восстановительной стоимости объекта: здание магазина с земельным участком

Физический износ объекта определялся нами на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

При осмотре объекта для определения физического износа составляется ведомость дефектов (см. приложение). В данном отчете устранимый и неустранимый физический износ объединен в одной таблице, приведенной ниже:

1.2 Расчет физического износа.

Физический износ объекта определялся нами на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

При осмотре объекта для определения физического износа составляется ведомость дефектов (см. приложение).

В данном отчете устранимый и неустранимый физический износ объединен в одной таблице, приведенной ниже:

Таблица 4.

Определение обесценения вызванного

неустранимым и устранимым физическим износом.

1.3 Расчет функционального износа.

В данном случае признаки функционального износа отсутствуют.

1.4 Расчет внешнего (экономического) устаревания.

В данном случае внешнее устаревание отсутствует.

Заключение по затратному подходу

На основании проведенного анализа заполним следующую таблицу, сводящую все предыдущие рассуждения воедино: